Apelação Cível nº 1006035-77.2020.8.26.0609
Espécie: APELAÇÃO
Número: 1006035-77.2020.8.26.0609
Comarca: TABOÃO DA SERRA
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação Cível nº 1006035-77.2020.8.26.0609
Registro: 2023.0000575198
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1006035-77.2020.8.26.0609, da Comarca de Taboão da Serra, em que é apelante ROBFERMA ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÕES LTDA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE TABOÃO DA SERRA.
ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento, v u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 29 de junho de 2023.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça e Relator
APELAÇÃO CÍVEL nº 1006035-77.2020.8.26.0609
APELANTE: Robferma Administração e Participações Ltda
APELADO: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Taboão da Serra
VOTO Nº 39.022
Registro de Imóveis – Apelação – Dúvida – Negativa de Registro de Escritura Pública de Venda e Compra – Recolhimento do ITBI fundado em objeto diverso do título – Incorreção da base de cálculo – Óbice mantido – Recurso a que se nega provimento.
Cuida-se de recurso de apelação interposto por ROBFERMA ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÕES LTDA. em face da r. sentença de fls. 142/145, que julgou procedente a dúvida suscitada, mantendo o óbice registrário ofertado pelo Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas da Comarca da Taboão da Serra para registro da escritura pública de venda e compra de fração ideal do imóvel matriculado sob o n.º 12.223 da mencionada Serventia e n.º 6.308 do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas da Comarca de Embu das Artes, ante a irregularidade no recolhimento do ITBI.
Sustenta a recorrente, em suma, que não compete ao Oficial de Registro de Imóveis questionar o valor do tributo municipal já recolhido, sendo inviável se adotar o critério de cálculo proposto pelo Oficial Registrador uma vez que a venda deu-se por um terreno com metragem de 109.214,93 m².
A D. Procuradoria Geral de Justiça opina pelo não provimento do recurso (fls. 215/217).
É o relatório.
Foi apresentada à registro a escritura pública de compra e venda, lavrada perante o 14º Tabelião de Notas da Capital, constando a recorrente como compradora e a empresa Novartis Biociências S/A como vendedora, tendo por objeto a fração de 19,8066% do imóvel matriculado sob o n.º 12.223 do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas da Comarca de Taboão da Serra e sob n.º 6.308 do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas da Comarca de Embu das Artes.
O título foi objeto da nota devolutiva de fls. 44/46 em que constou o seguinte óbice:
“Na escritura ora apresentada o imóvel objeto da alienação parcial de 19,8066% se trata do terreno situado na Avenida Ibirama nº 518, Bairro Pirajuçara, com 641.744,65 m², objeto da matrícula nº 12.223 do CRI de Taboão da Serra, também matriculado sob o nº 6.038 do CRI de Embu das Artes em virtude de localizar-se em ambos os municípios.
À época da lavratura da escritura ora apresentada a avaliação total da parte do imóvel localizada dentro dos limites do Município de Taboão da Serra era de R$238.383.818,95 (inscrições nº 36.23421.41.29.0001.01.000.1, 36.23421.41.29.0001.02.000.1 e 36.23421.41.29.0001.05.000.1). Já no Município de Embu das Artes a avaliação da parte do imóvel localizada dentro de seus limites era de R$2.583.027,61 (inscrição n. 80.01.07.0016.00.000).
A escritura ora apresentada versa sobre a venda de 19,8066% do referido imóvel. O art. 98 do Código Tributário Municipal (Lei Complementar Municipal nº 193/2009) indica como base de cálculo para a incidência do ITBI tanto o valor declarado para o negócio, quanto o valor de avaliação municipal, o que for maior.
Considerando que o valor declarado para a compra é inferior ao avaliado pelas respectivas municipalidades, temse que este último é a base de cálculo para o recolhimento do citado imposto.
A avaliação para fins fiscais de 19,8066% do imóvel, deve representar 19,8066% tanto do valor total atribuído pelo Município de Taboão para a parte nele localizada, quanto 19,8066% do valor total atribuído pelo Município de Embu das Artes para a parte nele localizada.
Ou seja, 19,8066% do imóvel tem avaliação para fins fiscais de R$47.215.729,48 para a parte de Taboão da Serra, e de R$511.609,95 para a parte de Embu das Artes. Logo, o ITBI devido para ambos os municípios, à alíquota de 2% importa no recolhimento de R$944.314,59 em favor do Município de Taboão da Serra e de R$10.232,20 em favor do Município de Embu das Artes ou o valor proporcional ao declarado, o que for maior.
Porém, foi apresentada a guia de ITBI nº 3279894 comprobatória do recolhimento de R$142.031,05 em favor do Município de Taboão da Serra, muito abaixo do valor devido. Por outro lado, apresentou-se também a guia de ITBI comprobatória do recolhimento de R$51.660,55 em favor do Município de Embu das Artes, sendo esta, ao nosso ver, de valor superior ao devido a tal municipalidade.
(…)
Assim, por imposição do art. 289 da Lei nº 6.015/73 c.c. art. 134 do CTN, em razão do recolhimento a menor do ITBI devido, solicitamos que seja apresentada guia complementar de recolhimento em favor do Município de Taboão da Serra, acrescida de multa e juros legais.”
A dúvida foi julgada procedente, mantendo-se a exigência registrária.
O recurso não comporta provimento.
Nos termos do art. 289 da Lei n.º 6.015/73, incumbe ao oficial de registro a rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhe forem apresentados em razão do ofício, o que vem corroborado pelos itens 117 e 117.1, do Capítulo XX, Tomo II, das NSCGJ:
“117 – Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais.
117.1. – Com exceção do recolhimento do imposto de transmissão e de recolhimento do laudêmio, quando devidos, nenhuma exigência relativa à quitação de débitos para com a Fazenda Pública, inclusive quitação de débitos previdenciários, fará o oficial, para o registro de títulos particulares, notariais ou judiciais.”
A omissão do Delegatário pode levar à sua responsabilidade solidária no pagamento do tributo, nos exatos termos do art. 134, inciso VI, do Código Tributário Nacional-CTN:
“Art. 134 – Nos casos de impossibilidade de exigência do cumprimento da obrigação principal pelo contribuinte, respondem solidariamente com este nos atos em que intervierem ou pelas omissões de que forem responsáveis:
(…) VI – os tabeliães, escrivães e demais serventuários de ofício, pelos tributos devidos sobre os atos praticados por eles, ou perante eles, em razão do seu oficio.”
Com efeito, o art. 35 do Código Tributário Nacional c.c. o art. 156, inciso II, da Constituição Federal estabelecem que o fato gerador do ITBI é a transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição, competindo aos Municípios legislar a respeito de sua instituição.
Sobre a incidência do ITBI relevante destacar trecho doutrinário:
“O que se tributa é a transmissão da propriedade de bem imóvel realizada através de um negócio jurídico oneroso, tais como compra e venda, dação em pagamento ou permuta.” [1]
E, em razão da transmissão onerosa de fração do imóvel objeto da matrícula n.º 12.223 do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas da Comarca da Taboão da Serra, incide o imposto, em observância ao que dispõe o artigo 91, da Lei Complementar n.º 193/2009 de Taboão da Serra:
“Art. 91. O imposto sobre a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis e de direitos a eles relativos tem como fato gerador:
I – a transmissão de bem imóvel por natureza ou por acessão física;
II – a transmissão de direitos reais sobre bens imóveis, exceto os direitos reais de garantia;
III – a cessão de direitos relativos à aquisição de bens imóveis.”
Quanto à base de cálculo dispõem os arts. 98 e 101 do mesmo Diploma Legal:
“Art. 98. A base de cálculo do imposto é o valor pactuado no negócio jurídico ou o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, na data do ato de transmissão, se este for maior, constante da Planta Básica de Valores.”
“Art. 101. Para o cálculo do imposto serão aplicadas as seguintes alíquotas:
I – nas transmissões compreendidas no Sistema Financeiro de Habitação, em relação à parcela financiada: 1,00% (um por cento);
II – em relação à parte não financiada e nas demais transações: 2,00% (dois por cento).
III – nas transmissões realizadas para atender os programas de financiamento à habitação de interesse social, nos termos do parágrafo único do art. 49 da Lei Complementar nº 132/06: 0,25% (vinte e cinco centésimos de por cento).”
Não se desconhecem os precedentes deste Conselho Superior da Magistratura no sentido de que não cabe ao Registrador se ater ao valor recolhido a título de ITBI, como na Apelação nº 1000459-49.2017.8.26.0176, de Relatoria do Excelentíssimo Desembargador Geraldo Francisco Pinheiro Franco, cuja ementa assim se transcreve:
“Registro de Imóveis – Escritura pública de dação em pagamento – Qualificação negativa – Questionamento a respeito da base de cálculo utilizada para recolhimento do imposto sobre transmissão de bens imóveis ITBI – Análise pelo oficial registrador, na matéria concernente ao imposto de transmissão, que deve se ater ao seu recolhimento, sem alcançar o valor – Não configuração de flagrante irregularidade no recolhimento – Precedentes do C. Conselho Superior da Magistratura – Apelação provida para julgar a dúvida improcedente”.
Contudo, indiscutível que o recolhimento do tributo deve ser feito com fulcro em base de cálculo razoável, o que não ocorreu no caso concreto.
Neste sentido já decidiu este Conselho Superior da Magistratura:
“REGISTRO DE IMÓVEIS – APELAÇÃO – DÚVIDA – NEGATIVA DE REGISTRO DE CARTA DE SENTENÇA – DIVÓRCIO – EXCESSO DE MEAÇÃO CONFIGURADO – TRANSMISSÃO ONEROSA DOS DIREITOS AQUISITIVOS SOBRE BEM IMÓVEL – INCIDÊNCIA DO ITBI – INTELIGÊNCIA DO ART. 2º, V, DA LEI MUNICIPAL N.º 12.391/2005 E DO ART. 152 DO DECRETO MUNICIPAL N.º 59.579/2020 – QUALIFICAÇÃO REGISTRAL – RAZOABILIDADE DA BASE DE CÁLCULO – ATRIBUIÇÃO DE VALOR IRRISÓRIO NO CASO CONCRETO – ÓBICES MANTIDOS – RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO.” (CSMSP – Apelação Cível: 1052995-32.2021.8.26.0100, Des. Rel. Ricardo Mair Anafe).
Conforme se vê da guia acostada a fls. 37, a apelante procedeu ao recolhimento da importância de R$ 142.031,05, à título de ITBI, à Municipalidade de Taboão da Serra, tendo por base um imóvel de 13.870,82m² com fulcro na Certidão Municipal n.º 256/2019 (fls. 38).
Ocorre que mencionada certidão não permite reconhecer, diversamente do apontado pela apelante, a correta vinculação do objeto da escritura pública levada ao registro em que consta a fração ideal de 19,8066% (equivalente a 109.214,93m²).
A certidão de fls. 38 foi obtida junto à Municipalidade de Taboão da Serra a partir de levantamento de área e memorial descritivo apresentados pela própria recorrente em que consta área certa e determinada de 13.870.82m², a qual, contudo, diverge do objeto do ato notarial em comento.
Cumpre destacar que, segundo informado pelo Oficial Registrador, cerca de 71,648% da área superficial do imóvel telado se encontra no Município de Taboão da Serra, que é objeto das inscrições municipais n.º 36.23421.41.29.0001.01.0001, 36.23421.41.29.0001.02.0001 e 36.23421.41.29.0001.05.0001 (fls. (02 e 03).
E, pelas certidões 2065068/2019; 2065069/2019 e 2065070/2019 (fls.03) verifica-se que a parte do imóvel localizada dentro dos limites territoriais de Taboão da Serra (71,648%) está avaliada em R$ 238.383.818,95.
Assim, tem-se que o valor venal somente da fração ideal de 19,8066%, objeto do título em análise, é de R$ 47.215.729,48, que, por ser superior ao valor atribuído ao negócio (art. 98 da Lei Complementar n.º 193/2009 de Taboão da Serra), deve ser a base de cálculo do ITBI, resultando na importância de R$ 944.314,58.
O objeto da venda e compra é a fração ideal de 19,8066% e não área certa e determinada de 13.870,82m², utilizada para fins de recolhimento do tributo.
A Certidão Municipal n.º 256/2019 (fls. 38), diversamente do apontado pela apelante, não confere quitação de ITBI do objeto da escritura pública de fls. 16/23, qual seja, a fração ideal de 19,8066%, correspondente a área de 109.214,93m².
Nesta ordem de ideias, cabe à interessada proceder ao regular recolhimento do ITBI ou obter, junto à Administração Fazendária, a anuência quanto ao valor efetivamente pago.
Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento ao recurso.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Nota:
[1] Registro Imobiliário: dinâmica registral / Ricardo Dip, Sérgio Jacomino, organizadores. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2011. – (Coleção doutrinas essenciais: direito registral; v.6 p. 1329). (DJe de 12.09.2023 – SP)
Fonte: INR Publicações.
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.
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