COMUNICADO CG Nº 397/2024

Espécie: COMUNICADO
Número: 397/2024
Comarca: CAPITAL

COMUNICADO CG Nº 397/2024

PROCESSO Nº 2016/8730 – SÃO PAULO – CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO.

A CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA, no uso de suas atribuições e considerando o constatado durante as correições realizadas neste ano, republica o parecer e a decisão proferidos no Processo CG 2016/8730, visando alertar quanto à obrigatoriedade de concessão do desconto previsto no item 1.6 das notas explicativas da Tabela I da Lei Estadual nº 11.331/2002 em qualquer transação cuja instrumentalização admita forma particular.

Nota da redação INR: Clique aqui para visualizar a íntegra do ato. (DJe de 07.06.2024 – SP).

Fonte: INR Publicações.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook e/ou assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito.

Processo 1054460-71.2024.8.26.0100

Dúvida – Registro de Imóveis – M. Musons Participações Ltda – Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida suscitada para manter o óbice. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: GIOVANI SOTONYI (OAB 392548/SP)

Íntegra da decisão:

SENTENÇA

Processo nº: 1054460-71.2024.8.26.0100

Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis

Suscitante: 3º Oficial de Registro de Imóveis da Capital

Suscitado: M. Musons Participações Ltda

Juíza de Direito: Dra. Renata Pinto Lima Zanetta

Vistos.

Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 3º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de M. Musons Participações S/C Ltda., diante de negativa em se proceder ao registro de instrumento particular de cisão parcial, tendo por objeto o imóvel da matrícula n. 58.797 daquela serventia.

O Oficial informa que a suscitada é titular de domínio de 50% do citado imóvel (R.03/58.797), e por meio do instrumento apresentado para registro, a referida fração foi transferida para a empresa Omnia Administração e Participação Ltda., conforme protocolo e justificação de cisão parcial que integra o título; que, inicialmente, o título foi devolvido por meio de nota devolutiva com a formulação de exigências, as quais restaram parcialmente atendidas; que a negativa em registrar o instrumento de cisão parcial esbarra na impossibilidade de se proceder à averbação da cláusula de inalienabilidade da parte ideal de 1/3 da fração de 50% vertida para o patrimônio da Omnia Administração e Participação Ltda., como previsto no item 5 do protocolo e justificação; que a negativa funda-se na ausência de previsão legal de instituição desta restrição em atos onerosos, como é a alteração societária; que as cláusulas restritivas somente podem ser impostas por atos gratuitos, isto é, doação ou testamento, nos termos dos arts. 1848 e 1911 do Código Civil (fls. 01/03).

Documentos vieram às fls. 04/57.

Em manifestação dirigida ao Oficial, a parte suscitada aduz que, além do registro do instrumento de cisão parcial, requer a averbação da cláusula de inalienabilidade sobre 1/3 da fração de 50% vertida para o patrimônio da Omnia; pela responsabilidade solidária havida entre as partes sobre as obrigações tributárias mencionadas no referido instrumento, que deverá permanecer até que a dívida seja liquidada ou reconhecida a prescrição, quando então, a credora dará quitação à garantia, liberando a restrição gravada sobre o imóvel (fls. 04).

O Ministério Público opinou pela manutenção do óbice (fls. 70/73).

É o relatório.

FUNDAMENTO e DECIDO.

De proêmio, cumpre ressaltar que o Registrador dispõe de autonomia e independência no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (artigo 28 da Lei n. 8.935/1994), o que não se traduz como falha funcional.

Assim, o Oficial, quando da qualificação registral, perfaz exame dos elementos extrínsecos do título à luz dos princípios e normas do sistema jurídico (aspectos formais), devendo obstar o ingresso daqueles que não se atenham aos limites da lei.

É o que prevê o item 117 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça (NSCGJ): “Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais”.

No mérito, a dúvida é procedente.

A interessada busca o registro de instrumento particular de cisão parcial de M. Musons Participações Ltda. de 31 de outubro de 2023, para transferência da fração de 50% do imóvel objeto da matrícula n. 58.797 do 3º Registro de Imóveis da Capital à sociedade Omnia Administração e Participação Ltda., bem como a averbação de cláusula de inalienabilidade sobre 1/3 da fração de 50% do imóvel vertida para o patrimônio da Omnia, conforme protocolo e justificação de cisão parcial que integra o título (fls. 10/35).

No âmbito do Registro de Imóveis, o termo “registro”, em sentido amplo, abrange todo lançamento de atos e negócios jurídicos no fólio real.

A regra do artigo 246 da Lei de Registros Públicos, assim estabelece:

“Art. 246: Além dos casos expressamente indicados no inciso II do caput do artigo 167, serão averbados na matrícula as subrogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro ou repercutam nos direitos relativos ao imóvel”.

Em sua acepção estrita, registro é o ato de oneração ou constituição de direitos reais sobre imóveis e se submete aos princípios da tipicidade e da legalidade, uma vez que restrito a rol taxativo definido em lei.

Os atos suscetíveis de averbação, por sua vez, são de natureza acessória e estão previstos em rol exemplificativo, por se referirem a mutações relativas a direitos e fatos anteriormente inscritos.

Nesse sentido, a jurisprudência do E. Conselho Superior da Magistratura:

“Como se sabe, as hipóteses de registro são previstas, de modo taxativo e exaustivo, nos diversos itens do inciso I do artigo 167 da LRP, constituindo numerus clausus.

O mesmo não ocorre, entretanto, nos casos de averbação, onde as hipóteses descritas no inciso II do mesmo artigo 167 são meramente exemplificativas, constituindo numerus apertus. Termos em que, é manifesta a inviabilidade do registro do termo de constituição de garantia de alienação fiduciária de lavouras e produto (fls. 15/23).

Nesse sentido, a lição de Afrânio de Carvalho: (…) o registro não é o desaguadouro comum de todos e quaisquer títulos, senão apenas daqueles que confiram posição jurídico-real, como os constantes da enumeração da nova Lei do Registro (art. 167) – Registro de Imóveis. 4ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 1997, p. 236.

Na mesma direção, já decidiu a Corregedoria Geral da Justiça (Processo CG nº 167/2005), como se observa: Tal dispositivo legal atribui ao elenco de hipóteses de averbação discriminadas na Lei de Registros Públicos o caráter de rol meramente exemplificativo, diversamente do que se passa com as hipóteses de registro do art. 167, I, enumeradas em caráter taxativo (cf. Vicente de Abreu Amadei, ob. cit., p. 50, nota 111; Valmir Pontes, Registro de Imóveis. São Paulo: Saraiva, 1982, p. 178, nota 2) – (…)” (Apel. Cível n. 0035067.98.2010.8.26.0576, DJ: 11/08/2011 – Relator: Maurício Vidigal).

Assim, a forma de inscrição de títulos no fólio real tem finalidade própria, reservada para cobrir situação jurídica distinta:

“Embora uma e outra cubram mutações jurídico-reais, a primeira destina-se a certas mutações e a segunda a outras diversas. A inscrição, nela absorvida a transcrição discrepante, cobre as aquisições e onerações de imóveis, que são os assentos importantes, ao passo que a averbação cobre as demais, que alteram por qualquer modo os principais. A nomenclatura binária condiz com a diferença entre a principalidade dos primeiros atos e a acessoriedade dos segundos. Essa diferença, derivada da consideração recíproca dos atos, implica outra de natureza temporal, pois o que altera é necessariamente posterior ao alterado. Assim, pressupondo a inscrição, a averbação lhe é posterior, devendo consignar fatos subsequentes. A nova lei registral confirma esse conceito, visto como, após referência a casos expressos de averbação, a prevê para ‘as sub-rogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro’ (art. 246). (…)

A averbação não muda nem a causa nem a natureza do título que deu origem à inscrição, não subverte o assento original, tão somente o subentende (…)” (Afrânio de Carvalho, Registro de Imóveis, 4ª edição, Rio de Janeiro: editora Forense, 1998, página 117).

Importante observar, ademais, que no sistema registral, vigora o princípio da legalidade estrita, pelo qual somente se podem admitir hipóteses de registro e de averbação autorizadas por lei.

No caso concreto, não há previsão legal para o ato registral pretendido: estipulação de cláusula de inalienabilidade da parte ideal de 1/3 da fração de 50% do imóvel como garantia do pagamento de obrigações mencionadas no referido instrumento particular de alteração societária (negócio oneroso).

A cláusula restritiva em questão somente se aplica a atos de liberalidade, implicando impenhorabilidade e incomunicabilidade, como se extrai dos artigos 1848 e 1911 do Código Civil.

Embora ausente qualquer ressalva na previsão do artigo 167, II, item 11, da Lei de Registros Públicos, a interpretação sistemática à luz dos princípios que regem o Direito Registral e o direito de propriedade, inclusive sob o aspecto da responsabilidade patrimonial do proprietário, deixa evidente que referido dispositivo não pode ser aplicado em disposição voluntária, feita pelo próprio titular do domínio, como bem observa Ademar Fioranelli:

“Se é certo que a lei não proíbe expressamente a imposição de cláusula restritiva pelo titular do domínio do imóvel, não menos certo é que a proibição para tanto está inserida nos princípios que regem o direito de propriedade, e em geral. Admiti-la, afora o instituto do bem de família, seria contrariar princípios de direito e normas legais; apoiar-se tal posição seria facultar ao devedor isentar seu bem de responder por uma dívida, quando o princípio normativo é no sentido de que o patrimônio do devedor responde por suas obrigações. Chegaríamos, assim, às raias da imoralidade” (Direito Registral Imobiliário. Porto Alegre: Instituto de Registro Imobiliário do Brasil / Sergio Antonio Fabris Editor, 2001, página 171).

Portanto, não se afigura possível, mediante negócio privado firmado onerosamente, bloquear o patrimônio do devedor em face de outros credores que não participaram da alteração societária.

Em suma, a cláusula de inalienabilidade em questão abarca simples obrigação de não fazer, pelo que não pode ingressar na matrícula do imóvel, por ausência de previsão legal de instituição desta restrição em atos onerosos.

Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida suscitada para manter o óbice.

Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.

Oportunamente, ao arquivo.

P.R.I.C.

São Paulo, 05 de junho de 2024.

Renata Pinto Lima Zanetta

Juíza de Direito (DJe de 07.06.2024 – SP).

Fonte: DJE/SP

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook e/ou assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito.

Processo 1052878-36.2024.8.26.0100

Dúvida – Registro de Imóveis – Henrique Daniel da Silva Nakazato – – Raquel de Fatima Ramiro – Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE a dúvida suscitada para afastar o óbice registrário. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: GABRIELA NAZARETH ALCARPE (OAB 416724/SP), GABRIELA NAZARETH ALCARPE (OAB 416724/SP)

Íntegra da decisão: -–

SENTENÇA

Processo nº: 1052878-36.2024.8.26.0100

Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis

Suscitante: 15º Oficial de Registro de Imóveis da Capital

Suscitado: Henrique Daniel da Silva Nakazato e outro

Juíza de Direito: Dra. Renata Pinto Lima Zanetta

Vistos.

Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 15º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Henrique Daniel da Silva Nakazato e Raquel de Fátima Ramiro, diante de negativa em se proceder ao registro de instrumento particular de promessa de venda e compra, envolvendo o imóvel objeto da matrícula n. 202.180 daquela serventia.

O Oficial informa que a promitente vendedora Ivani Alves Schneider adquiriu o imóvel da matrícula n. 202.180 em 12 de janeiro de 2011, no estado civil de solteira, e, posteriormente, em 25 de maio de 2012, contraiu núpcias com Jorg Schneider, na Alemanha, sob o regime de bens da participação final dos aquestos, conforme certidão de transcrição de casamento perante o Registro Civil das Pessoas Naturais e de Interdições e Tutelas do 1º Subdistrito – Sé, nesta Capital, constando também a anotação do óbito do contraente em 14 de março de 2018; que, no título apresentado, o estado civil da promitente vendedora constou como viúva, o que motivou as exigências formuladas para comprovação da incomunicabilidade do imóvel ao patrimônio do cônjuge falecido, segundo o regime de bens adotado por ocasião do casamento contraído na Alemanha; que a questão da comunicabilidade ou não do imóvel deve ser dirimida em ação própria perante o juízo competente, consoante precedentes desta 1ª Vara de Registros Públicos da Capital (fls. 01/09).

Documentos vieram às fls. 10/79.

Em manifestação dirigida ao Oficial, e em impugnação, a parte suscitada aduz que já apresentou os documentos exigidos pelo Oficial para viabilizar o registro do título apresentado; que o regime “Zugewinngemeinschaft” alemão, conhecido como “participação final nos aquestos”, implica na incomunicabilidade dos bens adquiridos antes e durante o casamento e, no caso de sua dissolução, resolve-se em compensação de eventuais ganhos patrimoniais havidos na constância do casamento; que o inventário de sucessão pelo falecimento de Jorg Schneider foi regularmente realizado, após a abertura do testamento em 23 de abril de 2018, pelo Tribunal de Colônia com o n. 37 IV 125/18, com informações acerca da existência da única herdeira (Ivani Alves Schneider), constando listagem/arrolamento de todos os bens do “de cujus”, com indicação clara e objetiva que o falecido era proprietário apenas da moradia conjugal situada em Colonia, na Alemanha, e que ele não possuía outros bens imóveis no país ou no exterior, conforme tradução juramentada trazida do ato notarial e da Apostila; que, como comprovado ao suscitante, de acordo com a legislação da Alemanha, no regime de bens da participação final nos aquestos não há comunicação dos bens adquiridos antes do casamento; que Ivani Alves Lopes adquiriu o imóvel em 30 de dezembro de 2010, ou seja, antes do casamento ocorrido em 25 de maio de 2012; que o precedente mencionado pelo Oficial não se aplica à hipótese telada, pois tratou de caso em que não era possível decidir acerca da comunicabilidade ou não de bem tendo em vista casamento realizado na Itália e a falta de descrição sobre os bens no exterior; que, ainda que o regime de bens adotado na Alemanha ensejasse a comunicabilidade do imóvel, o artigo 10, § 1º, da LINDB dispõe que a sucessão de bens de estrangeiros situados no país será regulamentada pela lei mais favorável para a cônjuge-herdeira (fls. 10/13 e 86/104).

Juntou documentos (fls. 105/151).

O Ministério Público opinou pela improcedência da dúvida, afastando-se o óbice (fls. 155/157).

É o relatório.

FUNDAMENTO e DECIDO.

De proêmio, cumpre ressaltar que o Registrador dispõe de autonomia e independência no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (artigo 28 da Lei n. 8.935/1994), o que não se traduz como falha funcional.

No sistema registral, vigora o princípio da legalidade estrita, pelo qual somente se admite o ingresso de título que atenda aos ditames legais. Assim, o Oficial, quando da qualificação registral, perfaz exame dos elementos extrínsecos do título à luz dos princípios e normas do sistema jurídico (aspectos formais), devendo obstar o ingresso daqueles que não se atenham aos limites da lei.

É o que dispõe o item 117 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça (NSCGJ): “Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais”.

No mérito, a dúvida é improcedente.

O artigo 176, § 1º, III, item 2, alínea “a”, da Lei de Registros Públicos exige a completa qualificação do transmitente no registro do imóvel, com indicação de seu estado civil:

“Art. 176. O Livro nº 2 – Registro Geral – será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro nº 3.

§ 1º. A escrituração do Livro nº 2 obedecerá às seguintes normas:

(…)

III – são requisitos do registro no Livro nº 2:

(…)

2) o nome, domicílio e nacionalidade do transmitente, ou do devedor, e do adquirente, ou credor, bem como:

a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão e o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou, à falta deste, sua filiação”.

Por sua vez, os itens 61 e 61.4, Cap. XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, estabelecem como requisito indispensável ao registro, no caso de pessoa casada, que se comprove o regime de bens adotado:

“61. A qualificação do proprietário, quando se tratar de pessoa física, referirá ao seu nome civil completo, sem abreviaturas, nacionalidade, estado civil, profissão, residência e domicílio, número de inscrição no Cadastro das Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda (CPF), número do Registro Geral (RG) de sua cédula de identidade ou, à falta deste, sua filiação e, sendo casado, o nome e qualificação do cônjuge e o regime de bens no casamento, bem como se este se realizou antes ou depois da Lei nº 6.515, de 26 de dezembro de 1977.

(…)

61.4. Tratando-se de brasileiros ou de estrangeiros casados no exterior, para evitar dúvida acerca da real situação jurídica dominial do imóvel, o regime de bens deve ser desde logo comprovado para constar do registro”.

No caso concreto, a promitente vendedora Ivani Alves Schneider adquiriu o propriedade do imóvel da matrícula n. 202.180 em 12 de janeiro de 2011, no estado civil de solteira, e, posteriormente, em 25 de maio de 2012, contraiu núpcias com Jorg Schneider, na Alemanha, sob o regime de bens da participação final nos aquestos, com anotação do óbito do contraente em 14 de março de 2018; conforme certidão de transcrição de casamento perante o Registro Civil das Pessoas Naturais e de Interdições e Tutelas do 1º Subdistrito – Sé, nesta Capital.

No título apresentado, o estado civil da proprietária do imóvel e promitente vendedora consta como viúva.

Note-se que, tratando-se de casamento contraído no exterior, deve ser observado o regime de bens vigente naquele país (domicílio dos nubentes), conforme prevê o artigo 7º, §4º, do Decreto-Lei n. 4.657/42 (Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro):

“Art. 7° A lei do país em que domiciliada a pessoa determina as regras sobre o começo e o fim da personalidade, o nome, a capacidade e os direitos de família.

(…)

§ 4° O regime de bens, legal ou convencional, obedece à lei do país em que tiverem os nubentes domicílio, e, se este for diverso, a do primeiro domicílio conjugal”.

A certidão de transcrição do casamento do casal especifica expressamente que o casamento foi contraído na Alemanha, sob o regime de bens da participação final nos aquestos (fls. 129).

Assim, de fato, o caso em tela diverge dos precedentes mencionados pelo Oficial, vez que a certidão de transcrição do casamento perante o Registro Civil das Pessoas Naturais e de Interdições e Tutelas do 1º Subdistrito – Sé, nesta Capital, comprova o regime de bens adotado pelo casal.

Embora a certidão de casamento não mencione a existência de pacto antenupcial, o registro do instrumento particular de compra e venda é excepcionalmente possível.

Com efeito, restou demonstrado que Jorg Schneider faleceu em 14 de abril de 2018, na Alemanha e, após a abertura do testamento em 23 de abril de 2018, pelo Tribunal de Colônia com o n. 37 IV 125/18, a única herdeira Ivani Alves Schneider (cf. Apostila de Habilitação de Herdeiros de fls. 57/59) providenciou inventário de sucessão, segundo as leis daquele país, onde conta listagem/arrolamento de todos os bens do “de cujus”, com indicação clara e objetiva que o falecido era proprietário apenas da moradia conjugal situada em Colonia, na Alemanha, e que ele não possuía outros bens imóveis naquele país ou no exterior, conforme documentos de fls. 38/59.

Em suma, considerando a aquisição do imóvel da matrícula n. 202.180 anteriormente ao casamento, o conteúdo da Apostila de Habilitação de Herdeiros e demais documentos, pode-se concluir pela falta de comunicação do patrimônio.

O óbice, em consequência, deve ser afastado.

Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE a dúvida suscitada para afastar o óbice registrário.

Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.

Oportunamente, ao arquivo.

P.R.I.C.

São Paulo, 05 de junho de 2024.

Renata Pinto Lima Zanetta

Juíza de Direito (DJe de 07.06.2024 – SP).

Fonte: DJE/SP

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook e/ou assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito.