Processo 1102702-27.2025.8.26.0100
Dúvida – Registro de Imóveis – Silvana Fernandes – Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida suscitada para manter o óbice registrário. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: CLAUDIONOR DE MATOS (OAB 337234/SP)
Íntegra da decisão:

SENTENÇA
Processo nº: 1102702-27.2025.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Suscitante: 6º Oficial de Registro de Imóveis da Capital
Suscitado: Silvana Fernandes
Juíza de Direito: Dra. Renata Pinto Lima Zanetta
Vistos.
Trata-se de dúvida suscitada pelo 6º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo, a requerimento de Silvana Fernandes, diante de negativa em se proceder ao registro de instrumento particular de compromisso de compra e venda, envolvendo o imóvel objeto da matrícula n. 184.537 daquela serventia.
O Oficial informa que foi apresentado para registro instrumento particular de compromisso de compra e venda, de 26.09.2024, pelo qual Reinaldo Fernandes promete vender a Anderson Bueno de Souza, casado com Daniela Danieli de Souza, o imóvel objeto da matrícula n. 184.537 da serventia; que a desqualificação do título, conforme nota devolutiva, foi motivada pela impossibilidade de validação das assinaturas digitais apostas no instrumento, nos termos dos padrões da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira (ICP-Brasil), por meio do site oficial www.validar.iti.gov.br, exigido pelo artigo 5º, § 2º, IV, da Lei n. 14.063/2020, uma vez que as assinaturas foram realizadas por intermédio da plataforma “Clicksign”; que o padrão de assinatura eletrônica exigido para os atos submetidos ao registro imobiliário encontra-se claramente definido no artigo 5º, § 2º, inciso IV, da Lei n. 14.063/2020; que ainda que a legislação admita, em negócios jurídicos de natureza privada, outros meios de verificação da autoria e integridade de documentos eletrônicos, tal faculdade não se estende aos atos que se submetem ao regime jurídico próprio do Registro de Imóveis; que a assinatura das partes consiste em requisito objetivo de validade para fins registrais, o qual deve ser rigorosamente observado por todos aqueles que pretendem praticar atos perante o Registro de Imóveis; que a orientação jurisprudencial evidencia o correto enquadramento da exigência formulada, reforçando que não há margem para o ingresso de título desprovido de assinatura eletrônica qualificada; que, portanto, o óbice deve ser mantido (fls. 01/04).
Documentos vieram às fls. 05/58.
Em manifestação dirigida ao Oficial, a parte suscitada aduz que o óbice apontado pelo Oficial não merece prevalecer pois a validade do contrato, assinado digitalmente por intermédio da plataforma “ClickSign”, foi devidamente reconhecida pelo juízo da 2ª Vara da Família e Sucessões do Foro Central da Comarca desta Capital nos autos da ação de inventário e partilha dos bens deixados por Reinaldo Fernandes (processo n. 1001143-09.2025.8.26.0009); que, quando da resposta à nota de exigência, a serventia foi informada de que a autenticidade das assinaturas digitais opostas no título poderia ser aferida no site da plataforma de assinatura digital (https://www.clicksign.com/validador), por meio da utilização da senha “xjynpetfce”, quando então seria disponibilizado pelo sistema um arquivo em PDF com a íntegra do compromisso de compra e venda; que a Lei n. 14.063/2020 somente exige a utilização de assinatura digital qualificada para os atos de transferência de propriedade, o que não é o caso do instrumento particular aqui retratado, uma vez que apenas visa dar publicidade da promessa de venda, e não propriamente a venda e transferência de propriedade, que necessariamente se dará por meio de escritura pública; que, por tais motivos, o óbice deve ser afastado (fls. 09/10). Juntou documentos (fls. 11/17).
O Ministério Público opinou pela manutenção do óbice (fls. 63/64).
É o relatório. FUNDAMENTO e DECIDO.
De proêmio, cumpre ressaltar que o Oficial dispõe de autonomia e independência no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (artigo 28 da Lei n. 8.935/1994), o que não se traduz como falha funcional.
No Sistema Registral, vigora o princípio da legalidade estrita. Assim, quando o título ingressa para acesso ao fólio real, o Registrador perfaz a sua qualificação mediante o exame dos elementos extrínsecos e formais do título, de acordo com os princípios registrários e legislação de regência da atividade, devendo obstar o ingresso daqueles que não se atenham aos limites da lei.
É o que se extrai do item 117 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça (NSCGJ): “Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais”.
No mérito, a dúvida é procedente.
No caso concreto, a parte suscitada pretende o registro de instrumento particular de compromisso de compra e venda, firmado em 26.09.2024, por meio do qual Reinaldo Fernandes prometeu vender a Anderson Bueno de Souza, casado com Daniela Danieli de Souza, o imóvel objeto da matrícula n. 184.537 do 6º Registro de Imóveis de São Paulo (fls. 21/36).
A Lei n. 6.015/1973 preceitua que a forma do título é indispensável para sua admissão no Registro de Imóveis. Somente podem ser admitidos a registro os títulos hábeis que assumam a forma prevista em lei (art. 221 LRP).
Assim, a qualificação registral incide, dentre outros tantos requisitos, no exame dos requisitos formais do título apresentado para registro ou averbação de fatos, de atos e de negócios jurídicos, não se admitindo o acesso ao fólio real de documento que não assuma a forma prevista em lei ou apresentado com deficiência formal. A avaliação do título recai diretamente na análise formal do documento apresentado, de sua autenticidade, conteúdo, presunção de validade jurídica, dentre outros aspectos formais.
Neste aspecto, o Oficial apontou que no título apresentado foi utilizada pelas partes contratantes modalidade de assinatura eletrônica com nível de segurança inferior ao previsto nas leis e normas vigentes que regem a matéria de Registro de Imóveis. De fato, o instrumento foi subscrito com assinaturas eletrônicas avançadas (fls. 21/36).
A Lei n. 14.063/2020, que, entre outras coisas, “dispõe sobre o uso de assinaturas eletrônicas em interações com entes públicos”, classifica, no artigo 4º, a assinatura eletrônica em três modalidades: (i) assinatura eletrônica simples; (ii) assinatura eletrônica avançada; e (iii) assinatura eletrônica qualificada:
“Art. 4º Para efeitos desta Lei, as assinaturas eletrônicas são classificadas em:
I – assinatura eletrônica simples:
a) a que permite identificar o seu signatário;
b) a que anexa ou associa dados a outros dados em formato eletrônico do signatário;
II – assinatura eletrônica avançada: a que utiliza certificados não emitidos pela ICP-Brasil ou outro meio de comprovação da autoria e da integridade de documentos em forma eletrônica, desde que admitido pelas partes como válido ou aceito pela pessoa a quem for oposto o documento, com as seguintes características:
a) está associada ao signatário de maneira unívoca;
b) utiliza dados para a criação de assinatura eletrônica cujo signatário pode, com elevado nível de confiança, operar sob o seu controle exclusivo;
c) está relacionada aos dados a ela associados de tal modo que qualquer modificação posterior é detectável;
III – assinatura eletrônica qualificada: a que utiliza certificado digital, nos termos do § 1º do art. 10 da Medida Provisória nº 2.200-2, de 24 de agosto de 2001.
§ 1º. Os 3 (três) tipos de assinatura referidos nos incisos I, II e III do caput deste artigo caracterizam o nível de confiança sobre a identidade e a manifestação de vontade de seu titular, e a assinatura eletrônica qualificada é a que possui nível mais elevado de confiabilidade a partir de suas normas, de seus padrões e de seus procedimentos específicos.
§ 2º. Devem ser asseguradas formas de revogação ou de cancelamento definitivo do meio utilizado para as assinaturas previstas nesta Lei, sobretudo em casos de comprometimento de sua segurança ou de vazamento de dados”.
Nos termos do decidido pelo C. Superior Tribunal de Justiça no RESP 2159442-PR, julgado em 24.09.2024: “A intenção do legislador foi de criar níveis diferentes de força probatória das assinaturas eletrônicas (em suas modalidades simples, avançada ou qualificada), conforme o método tecnológico de autenticação utilizado pelas partes, e – ao mesmo tempo – conferir validade jurídica a qualquer das modalidades, levando em consideração a autonomia privada e a liberdade das formas de declaração de vontades entre os particulares”.
Portanto, a diferença principal entre as três modalidades de assinatura eletrônica está no nível de segurança e na forma de verificação da identidade do signatário, senão vejamos:
A primeira espécie, assinatura eletrônica simples, é “a que permite a identificação do signatário” ou “a que anexa ou associa dados a outros dados em formato eletrônico do signatário”, tal como a assinatura que permite identificar os dados do signatário a partir de simples preenchimento de um formulário eletrônico, atrelado ou não à localização geográfica ou ao IP (internet protocol) do dispositivo ou da rede utilizada para acesso.
A segunda, assinatura eletrônica avançada, é “a que utiliza certificados não emitidos pela ICP-Brasil ou outro meio de comprovação da autoria e da integridade de documentos em forma eletrônica, desde que admitido pelas partes como válido ou aceito pela pessoa a quem for oposto o documento, com as seguintes características: está associada ao signatário de maneira unívoca; utiliza dados para a criação de assinatura eletrônica cujo signatário pode, com elevado nível de confiança, operar sob o seu controle exclusivo; e está relacionada aos dados a ela associados de tal modo que qualquer modificação posterior é detectável”, tal como a assinatura que utiliza dados biométricos ou Personal Identification Number (PIN) do signatário, tais como feitas via “Contraktor”, “D4Sign”, “Clicksign”, “Adobe Sign”, todas feitas em plataformas privadas fora da ICP-Brasil.
A terceira, assinatura digital qualificada, é que utiliza certificado digital nos moldes do § 1º, do artigo 10 da Medida Provisória n. 2.200-2/2001, ou seja, produzida com a utilização de processo de certificação disponibilizado pela ICP-Brasil.
Dentre essas três espécies, a assinatura digital qualificada é a que alcança o maior nível de segurança, por possuir “nível mais elevado de confiabilidade a partir de suas normas, de seus padrões e de seus procedimentos específicos.” (Lei n. 14.063/2020, artigo 4º, § 3º), a partir do regramento dado pela MP n. 2.200-2/2001.
No caso em análise, as assinaturas lançadas no título apresentado não possuem padrão ICP-Brasil, tratando-se de assinaturas eletrônicas avançadas (fls. 30/36) e, à luz do artigo 5º, §2º, IV, da Lei 14.063/2020, não são aceitas nos atos de transferência e de registro de bens imóveis, exigindo-se a assinatura eletrônica qualificada, ressalvado o registro de atos perante as juntas comerciais:
“Art. 5º No âmbito de suas competências, ato do titular do Poder ou do órgão constitucionalmente autônomo de cada ente federativo estabelecerá o nível mínimo exigido para a assinatura eletrônica em documentos e em interações com o ente público.
(…)
§ 2º É obrigatório o uso de assinatura eletrônica qualificada:
(…)
IV – nos atos de transferência e de registro de bens imóveis, ressalvado o disposto na alínea “c” do inciso I do § 1º deste artigo;
(…)
§ 4º O ente público informará em seu site os requisitos e os mecanismos estabelecidos internamente para reconhecimento de assinatura eletrônica avançada.
§ 5º No caso de conflito entre normas vigentes ou de conflito entre normas editadas por entes distintos, prevalecerá o uso de assinaturas eletrônicas qualificadas”.
No tocante à Medida Provisória n. 2.200-2/2001, que instituiu a Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileiras – ICP-Brasil, muito embora ela não impeça o uso de outro meio de comprovação da autoria e da integridade de documentos em forma eletrônica (artigo 10, § 2º), é certo que, em se tratando de atos de transferência e de registro de bens imóveis, diante do disposto no artigo 5º, §2º, IV, da Lei 14.063/2020, é necessário que a assinatura eletrônica seja qualificada.
É importante destacar que se trata de lei especial – “dispõe sobre o uso de assinaturas eletrônicas em interações com entes públicos” – que permanece em vigor e não foi alterada pela Lei n. 14.620/2023, a qual modificou o artigo 784 do Código de Processo Civil para tratar de assinatura eletrônica nos títulos executivos.
No âmbito da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo, a matéria é tratada nos itens 365 e 366, do Capítulo XX, das Normas de Serviço:
“365. A postagem e o tráfego de traslados e certidões notariais e de outros títulos, públicos ou particulares, elaborados sob a forma de documento eletrônico, para remessa às serventias registrais para prenotação (Livro nº 1 Protocolo) ou exame e cálculo (Livro de Recepção de Títulos), bem como destas para os usuários, serão efetivados por intermédio da Central Registradores de Imóveis.
366. Os documentos eletrônicos apresentados aos serviços de registro de imóveis deverão atender aos requisitos da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira (ICP-Brasil) e à arquitetura e-PING (Padrões de Interoperabilidade de Governo Eletrônico) e serão gerados, preferencialmente, no padrão XML (Extensible Markup Language), padrão primário de intercâmbio de dados com usuários públicos ou privados e PDF/A (Portable Document Format/Archive), ou outros padrões atuais compatíveis com a Central de Registro de Imóveis e autorizados pela Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo.”
No mesmo sentido, o artigo 208 do Provimento CNJ n. 149/2023:
“Art. 208. Os oficiais de registro e os tabeliães deverão recepcionar diretamente títulos e documentos nato-digitais ou digitalizados, observado o seguinte:
I – a recepção pelos tabeliães de notas e de protestos ocorrerá por meio que comprove a autoria e integridade do arquivo;
II – a recepção pelos oficiais de registro ocorrerá por meio:
a) preferencialmente, do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos – Serp e dos sistemas que o integra (especialmente os indicados nos incisos I a III do § 1º do art. 211 deste Código); ou
b) de sistema ou plataforma facultativamente mantidos em suas próprias serventias, desde que tenham sido produzidos por meios que permitam certeza quanto à autoria e integridade.
§ 1º Consideram-se títulos nato-digitais, para todas as atividades, sem prejuízo daqueles previstos em lei específica:
I – o documento público ou particular gerado eletronicamente em PDF/A e assinado, por todos os signatários (inclusive testemunhas), com assinatura eletrônica qualificada ou com assinatura eletrônica avançada admitida perante os serviços notariais e registrais (art. 17, §§ 1º e 2º, da Lei n. 6.015/1973; art. 38, § 2º, da Lei n. 11.977/2009; art. 285, I, deste Código); (…)”
Na situação telada, porém, não se está diante do acesso ou envio de  informações aos registros públicos (art. 17, §1º, da Lei 6.015/1973), assim como não se trata de atos expedidos pelos registros públicos (art. 38, da Lei 11.977/2009) nem de assinatura eletrônica notarizada (art. 285 do Provimento nº 149/2023), e, por fim, a Corregedoria Nacional já expediu regras de admissão da assinatura avançada em atos que envolvam imóveis, como facultam o artigo 17, §2º, da Lei 6.015/1973 e o artigo 38, §2º, da Lei 11.977/2009, mas não para os atos de transferência e registro, que continuam submetidos à exigência do artigo 5º, §2º, IV, da Lei 14.063/2020.
Nesse mesmo sentido, importa destacar os seguintes precedentes julgados recentemente pelo C. Conselho Superior da Magistratura (nossos grifos):
“Apelação – Dúvida – Registro de Imóveis – Negativa de inscrição no fólio real de contrato de locação e seu aditamento para assegurar observância da cláusula de vigência e do exercício do direito de preferência em caso de alienação da coisa locada – Exigência de assinaturas eletrônicas qualificadas dos signatários. Óbice mantido – Assinatura eletrônica qualificada exigível por força do disposto no artigo 5º, §1º, inciso II, da lei nº 14.063/2020, e nos itens 365 e 366 das NSCGJ Regramento da Corregedoria Nacional que não instituiu regra diversa para a prática de atos de registro, como ocorre na espécie. Recurso a que se nega provimento.” (TJSP; Apelação Cível 1094448-02.2024.8.26.0100; Relator (a): Francisco Loureiro(Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro Central Cível – 1ª Vara de Registros Públicos; Data do Julgamento: 13/11/2024; Data de Registro: 19/11/2024)
“Dúvida – Registro de Imóveis – Negativa de registro de instrumento particular de confissão de dívida garantido por alienação fiduciária – Exigência de assinaturas eletrônicas qualificadas de todos os signatários. Exame do título de acordo com norma vigente ao tempo da prenotação – Princípio tempus regit actum – Assinatura eletrônica qualificada necessária para atos de transferência e registro de bens imóveis, ou seja, para todos os atos de constituição, modificação e extinção de direitos reais sobre imóveis. Lei n. 14.063/2020 e Código Nacional de Normas. Recurso a que se nega provimento.”(TJSP; Apelação Cível 1006264-51.2023.8.26.0344; Relator (a): Francisco Loureiro(Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Marília – 5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 31/10/2024; Data de Registro: 04/11/2024)
Bem por isso, mostra-se acertado o óbice apontado pelo Oficial, que fica mantido.
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida suscitada para manter o óbice registrário.
Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.
Oportunamente, ao arquivo. P.R.I.C.
São Paulo, 25 de agosto de 2025.
Renata Pinto Lima Zanetta
Juíza de Direito

Fonte: DJE/SP de 28.08.2025 – SP.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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PROCESSO N° 2024/00068376

Processo 1102699-72.2025.8.26.0100
Pedido de Providências – Registro de Imóveis – Silvana Fernandes – Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido de providências, para manter o óbice registrário. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: CLAUDIONOR DE MATOS (OAB 337234/SP)
Íntegra da decisão:

SENTENÇA
Processo nº: 1102699-72.2025.8.26.0100
Classe – Assunto Pedido de Providências – Registro de Imóveis
Requerente: 6º Oficial de Registro de Imóveis da Capital
Requerido: Silvana Fernandes
Juíza de Direito: Dra. Renata Pinto Lima Zanetta
Vistos.
Trata-se de pedido de providências formulado pelo 6º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo, a requerimento de Silvana Fernandes, diante de negativa em se proceder à averbação de decisões proferidas nos autos do processo de inventário dos bens deixados por Reinaldo Fernandes (processo n. 1001143-09.2025.8.26.0009, da 2ª Vara da Família e Sucessões do Foro Central da Capital), envolvendo o imóvel objeto da matrícula n. 184.537 daquela serventia.
O Oficial informa as decisões judiciais mencionadas consistem na nomeação da requerente, Silvana Fernandes, para o exercício da inventariança, bem como na autorização judicial para que esta possa prosseguir com a concretização da venda do imóvel objeto da matrícula; que o título foi devolvido, por meio de nota devolutiva, uma vez que o disposto no artigo 167, inciso II, item 12, da Lei n. 6.015/1973, prevê a averbação apenas de “decisões, recursos e seus efeitos, que tenham por objeto atos ou títulos registrados ou averbados”; que as judiciais teladas não possuem força constitutiva, modificativa ou extintiva de direito real, tampouco afetam ato ou título anteriormente registrado ou averbado e decorrem unicamente da tramitação do inventário do proprietário tabular, sem qualquer repercussão no conteúdo do fólio real; que as averbações, mesmo em rol exemplificativo, devem limitar-se às situações que impliquem alteração do registro ou que apresentem reflexos jurídicos relevantes nos direitos reais inscritos, o que não se verifica no presente caso (fls. 01/04).
Documentos vieram às fls. 05/34.
Em manifestação dirigida ao Oficial, a parte interessada aduziu que o entendimento adotado pela serventia extrajudicial não se coaduna com o disposto no artigo 167, inciso II, n. 12, da Lei n. 6.015/1973, que estabelece que a averbação no registro de imóveis pode incluir decisões, recursos e seus efeitos que tenham por objeto atos ou títulos registrados ou averbados; que se houver uma decisão judicial ou um recurso que afete um imóvel, essa decisão deve ser averbada na matrícula para que se mantenha a informação correta sobre o estado do bem; que no caso da decisão que deferiu o pedido de autorização para que a inventariante prossiga com a concretização do negócio de venda e compra do imóvel objeto da matrícula n. 184.537 do 6º RI, constou de forma expressa que a decisão servirá como alvará judicial, devendo ser cumprido (fls. 08).
Apesar de regularmente intimada, a suscitada não apresentou impugnação nos autos (fls. 35).
O Ministério Público ofertou parecer, opinando pela manutenção do óbice (fls. 40/41).
É o relatório. FUNDAMENTO e DECIDO.
De proêmio, cumpre ressaltar que o Oficial dispõe de autonomia e independência no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (artigo 28 da Lei n. 8.935/1994), o que não se traduz como falha funcional.
No sistema registral, vigora o princípio da legalidade estrita, o qual limita a atuação do Registrador apenas à prática dos atos registrários – matrícula, registro ou averbação – com expressa previsão legal, como também a autorizá-la somente se o ingresso do título estiver em consonância com os princípios registrais e normas do sistema jurídico.
Vale destacar, ainda, que os títulos judiciais não estão isentos de qualificação para ingresso no fólio real. Em verdade, o título derivado de decisão judicial ou de sentença proferida por juiz togado também deve atender a requisitos formais próprios para que seja admitido como título hábil ao registro, sujeitando-se à qualificação.
Nesse sentido, o E. Conselho Superior da Magistratura já decidiu que qualificação negativa não caracteriza desobediência ou descumprimento de decisão judicial (Ap. Cível n. 413-6/7).
A mesma orientação foi seguida na Ap. Cível n. 464-6/9, de São José do Rio Preto:
“Apesar de se tratar de título judicial, está ele sujeito à qualificação registrária. O fato de tratar-se o título de mandado judicial não o torna imune à qualificação registrária, sob o estrito ângulo da regularidade formal. O exame da legalidade não promove incursão sobre o mérito da decisão judicial, mas à apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e a sua formalização instrumental”.
Sendo assim, não há dúvidas de que a origem judicial não basta para garantir ingresso automático dos títulos no fólio real, cabendo ao Oficial qualificá-los conforme os princípios e as regras que regem a atividade registral.
No mérito, o pedido é procedente, para manter o óbice.
No caso concreto, a requerente pretende a averbação de decisões proferidas nos autos do processo de inventário dos bens deixados por Reinaldo Fernandes (processo n. 1001143-09.2025.8.26.0009, da 2ª Vara da Família e Sucessões do Foro Central da Capital), nna matrícula n. 184.537 do 6º RI. As decisões que busca averbar consistem na nomeação da requerente, Silvana Fernandes, para o exercício da inventariança, bem como na autorização judicial para que esta possa prosseguir com a concretização da venda do imóvel objeto da matrícula.
A Lei de Registros Públicos trata dos títulos registráveis, principalmente, nos artigos 167 e 221 da Lei n. 6.015/73. A subsunção dos títulos à legalidade estrita, evidentemente, é de rigor.
Nesse sentido, os títulos são considerados sob dois diferentes aspectos:
(i) os títulos em sentido próprio estão elencados no artigo 167 da Lei 6.015/73, que cuida das causas ou fundamentos jurídicos, no sentido do direito material, de um direito ou obrigação passível de ingresso no fólio real (causa de aquisição, oneração, renúncia de direitos reais, dentre outras); (ii) os títulos em sentido impróprio estão previstos no artigo 221 da Lei n. 6.015/73, que trata do instrumento, em sentido formal, que exterioriza a causa ou fundamento do direito registrável (elencado no artigo 167 da Lei 6.015/73).[1]
O inciso II do artigo 167, da Lei de Registros Públicos, por sua vez, traz o rol exemplificativo dos atos passíveis de averbação no fólio real.
Enquanto o registro, em sentido estrito, de direitos e ônus reais sobre imóveis submete-se aos princípios da tipicidade e da legalidade, uma vez que restrito a rol taxativo (conforme tipos rígidos e exaurientes definidos em lei: artigo 167, inciso I, da LRP), os atos de averbação, por sua vez, são de natureza acessória e estão previstos em rol exemplificativo (“numerus apertus”), já que sempre disseram respeito a mutações relativas a direitos e fatos anteriormente inscritos.
Desta feita, existem duas formas de ingresso de títulos no fólio real, as quais cobrem situações jurídicas distintas, com finalidades próprias:
“Embora uma e outra cubram mutações jurídico-reais, a primeira destina-se a certas mutações e a segunda a outras diversas. A inscrição, nela absorvida a transcrição discrepante, cobre as aquisições e onerações de imóveis, que são os assentos importantes, ao passo que a averbação cobre as demais, que alteram por qualquer modo os principais. A nomenclatura binária condiz com a diferença entre a principalidade dos primeiros atos e a acessoriedade dos segundos.
Essa diferença, derivada da consideração recíproca dos atos, implica outra de natureza temporal, pois o que altera é necessariamente posterior ao alterado. Assim, pressupondo a inscrição, a averbação lhe é posterior, devendo consignar fatos subsequentes. A nova lei registral confirma esse conceito, visto como, após referência a casos expressos de averbação, a prevê para ‘as sub-rogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro’ (art. 246).
(…)
A averbação não muda nem a causa nem a natureza do título que deu origem à inscrição, não subverte o assento original, tão somente o subentende (…)” (CARVALHO, Afrânio. Registro de Imóveis. 4ª ed,, Rio de Janeiro: Editora Forense, 1998, p. 117).
A registro do direito real e dos ônus reais sobre imóveis, assim como a averbação dos atos relativos à extinção, modificação, subrogação ou ocorrências que de alguma forma alteram o registro, submetem-se ao atendimento das normas e princípios que regem o registro imobiliário, pois disso decorre a presunção de que os direitos inscritos correspondem à realidade jurídica e que por esse motivo podem, mediante sua publicidade, se tornar oponíveis perante todos, ou seja, produzir efeitos erga omnes.
A averbação, como um assentamento acessório, confere publicidade à alteração do objeto da matrícula, seja em relação ao objeto ou aos direitos reais nela inscritos, seja em relação aos respectivos titulares, com vistas a proporcionar segurança jurídica à situação atual do imóvel. Assim dispõem os artigos 172 e 246 da Lei de Registros Públicos:
“Art. 172. No Registro de Imóveis serão feitos, nos termos desta Lei, o registro e a averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, ‘inter vivos’ ou ‘mortis causa’ quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para a sua disponibilidade.
“Art. 246. Além dos casos expressamente indicados no inciso II do caput do art. 167 desta Lei, serão averbadas na matrícula as sub- rogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro ou repercutam nos direitos relativos ao imóvel.”
Como fica evidente, na forma da lei, a averbação de ocorrências não previstas expressamente no rol exemplificativo do artigo 167, inciso II, da Lei n. 6.015/1973, somente é possível quando elas possam, por qualquer modo, alterar o registro ou repercutir nos direitos relativos ao imóvel, o que não se verifica na hipótese. Do artigo 172 acima transcrito, exsurge o princípio da efetividade dos atos que afasta do Registro de Imóveis os títulos e os atos (de averbação, principalmente) cujo registro não lhes acrescentaria qualquer efeito.
Importa observar, ainda, que, por se tratar o Direito Registral de ramo do Direito Público, a melhor interpretação do princípio da legalidade é aquela pela qual somente se podem admitir hipóteses de registro e de averbação autorizadas por lei.
A propósito do tema, decisão proferida pela E. Corregedoria Geral da Justiça, nos autos do processo CG n. 39.751/2015, em parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria Swarai Cervone de Oliveira, aprovado pelo então Corregedor Geral da Justiça, Des. Hamilton Elliot Akel (destaques nossos):
“Não é isso o que a recorrente deseja. Ela quer a averbação – não o registro – do bem de família legal ou involuntário, aquele previsto na Lei 8.009/90. Diz que não há vedação legal à sua pretensão. Olvidou-se a recorrente, contudo, de que o Registrador deve agir segundo o princípio da legalidade. O rol de direitos passíveis de inscrição no folio real é taxativo. Não fica a critério do interessado ou do Registrador escolher quais títulos ou direitos registrar ou averbar. Aqui, não vale a regra de que o que não é vedado por lei é permitido. Ao contrário, no direito registral, no que respeita aos atos de registro ou averbação, só são permitidos aqueles expressamente previstos por lei”.
Embora se admita certa flexibilização na hipótese de averbação, no caso concreto, a averbação na forma pretendida, junto ao fólio real, é inócua e não pode ser admitida.
Todavia, as decisões judicias apresentadas pela parte interessada, não trazem qualquer alteração do objeto da matrícula, seja em relação ao objeto ou aos direitos reais nela inscritos, seja em relação aos respectivos titulares, tratando-se de questões processuais internas que não geram nenhuma relação com os direitos pertinentes ao imóvel objeto da matrículas n. 184.537 do 6º Registro de Imóveis de São Paulo e, por isso mesmo, não se coaduna com o princípio da efetividade dos atos.
Como explica Narciso Orlandi:
“O fato de a relação do inciso II do art. 167 ser exemplificativa não implica a possibilidade de averbação de qualquer fato ou circunstância. Mesmo o tratamento aparentemente genérico dado às averbações no art. 246 não autoriza a transformação do Registro de Imóveis em Registro de Títulos e Documentos. Se não estiver prevista expressamente na lei, a averbação só terá lugar se atendido o princípio da efetividade: a averbação há de ser necessária para que o ato, decisão ou título produza algum efeito. Em princípio, se não tiver previsão legal e se não modificar um registro, não haverá lugar para a averbação.
Decididamente, a averbação não é sucedâneo de registro, embora pareça a alguns que o que não pode ser registrado pode ser averbado.” (Neto, 06/2024)Neto, Narciso Orlandi. (2024). Registro de Imóveis – 2ª Edição 2024, 2nd Edition. [[VitalSource Bookshelf version]]. Retrieved from vbk://9788530994631 <acesso em 25.08.2025>)
No mesmo sentido, destaco os seguintes precedentes do E. Conselho Superior da Magistratura e da C. Corregedoria Geral da Justiça (destaques nossos):
“(…) Seja como for, isto é, ainda que no inciso I do art. 167 da Lei de Registros Públicos se tenha um rol típico, e não taxativo, fato é que o título formal, de todo modo, tem de trazer negócio jurídico que leve à constituição de um direito real previsto em lei, o que não é o caso, visto que da cláusula “compromete-se a ceder a metade ou 50% (cinquenta por cento) de todos os benefícios decorrentes do imóvel, inclusive, mas não restritivamente, ao produto decorrente de desapropriação do citado imóvel, se e quando tal pagamento efetuado” (fls. 06) não se tira correspondência inequívoca com nenhuma das figuras previstas no art. 1.225 do Código Civil. Assim, não há sequer como cogitar da correspondência do que foi estipulado com nenhuma das hipóteses da Lei n. 6.015/1973, art. 167, I, e não pode ser deferido nenhum registro stricto sensu. Da mesma forma mencione-se ad argumentandum tantum não se pode tampouco cogitar de averbação, uma vez que da obscura cláusula não se pode depreender alguma ocorrência que, por qualquer modo, altere o registro ou repercuta nos direitos relativos ao imóvel (Lei dos Registros Públicos, arts. 167, II, 5, e art. 245, caput).” (TJSP; Apelação Cível 1000608-06.2022.8.26.0197; Relator: Fernando Torres Garcia (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Francisco Morato – Vara do Juizado Especial Cível e Criminal; Data do Julgamento: 30/11/2023; Data de Registro: 05/12/2023).
“Registro de imóveis – As hipóteses de averbação, embora não estejam exaustivamente capituladas no artigo 167, II, da Lei de Registros Públicos, estão restritas a situações que efetivamente alterem o registro ou repercutam nos direitos inscritos Inviabilidade de averbação de uma imposição de obrigação de fazer ao futuro adquirente do imóvel – Ausente eficácia modificativa do registro com a prática do ato pretendido – Indeferimento do pedido – Recurso não provido.” (CGJSP – Recurso Administrativo: 1057614-05.2021.8.26.0100; Localidade: São Paulo; Data de Julgamento: 14/10/2022; Data DJ: 20/10/2022; Relator: Fernando Antônio Torres Garcia).
Portanto, mostra-se correto o óbice apontado pelo Oficial.
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido de providências, para manter o óbice registrário.
Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.
Oportunamente, ao arquivo. P.R.I.C.
São Paulo, 25 de agosto de 2025.
Renata Pinto Lima Zanetta
Juíza de Direito
Notas:
[1] BERTHE, Marcelo Martins. Títulos Judiciais e o Registro Imobiliário. In: Doutrinas Essenciais: Direito Registral, volume II, capítulo V. Ricardo Dip e Sérgio Jacomino (org.), Revista dos Tribunais, 2013.

Fonte: DJE/SP de 28.08.2025.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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