Processo 1108850-54.2025.8.26.0100
Pedido de Providências – Registro de Imóveis – Elaine Santos de Macedo – Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido de providências, para afastar o óbice registrário, autorizando-se a averbação de que se trata de bem particular da requerente. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: HELENA TAKARA OUCHI (OAB 60600/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA -– Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR –
Processo nº: 1108850-54.2025.8.26.0100
Classe – Assunto Pedido de Providências – Registro de Imóveis
Requerente: Elaine Santos de Macedo
Requerido: 14º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo
Juiz de Direito: Dr. Rodrigo Jae Hwa An
Vistos.
Trata-se de pedido de providências formulado por Elaine Santos de Macedo em face do 14º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo, diante de negativa em se proceder a averbação de escritura pública de divórcio consensual envolvendo os imóveis objetos das matrículas ns. 85.315 e 85.356 daquela serventia.
Aduz a requerente que adquiriu, por meio de escritura de venda e compra, da empresa Bela Vista Empreendimentos e Participações Ltda., imóvel consistente no apartamento 32, e vaga n. 48, do Edifício Netuno, Bloco II, do conjunto integrante do instrumento particular de transferência de direitos e obrigações celebrado em 10 de fevereiro de 1995, pelo preço de R$ 1.000,00, por meio do qual Antonio Joaquim de Macedo e sua mulher Odete Silva Diva Santos de Macedo, cederam e transferiram a Elaine de Macedo Barsotti, no estado civil de solteira, maior, todos os direitos e obrigações de compromisso, devidamente quitado; que por confiar nos documentos preparados por seus pais para garantir sua exclusividade sobre o imóvel doado, a requerente sempre acreditou que o bem era apenas dela, sem participação do marido; que ao pedir a averbação de seu divórcio, descobriu que seu ex-marido tinha participação no imóvel, pois constava como “casada” e não como “solteira” nas matrículas ns. 85.315 e 85.356 do 14º RI; que, segundo o escrevente, a averbação da compra e venda foi registrada após o casamento, ou seja, a requerente se casou em 17 de fevereiro de 1995 e a cessão de direito foi assinada em 10 de fevereiro de 1995, mas, a escritura de venda e compra, em cumprimento à cessão anterior, foi realizada em 06 de agosto de 1999, com a menção das cessões anteriores em seu registro; que o pedido foi recusado, apontando o Oficial que “de conformidade com R.3 da matrícula 83.315 e 85.356, ELAINE DE MACEDO BARSOTTI e RUY BARSOTTI FILHO, casados sob o regime da comunhão parcial de bens na vigência da Lei 6.515/77, adquiriram os referidos imóveis a título oneroso. Portanto, os imóveis pertencem ao referido casal”; que os imóveis foram cedidos pelos pais com o objetivo de assegurar moradia à filha e as transações ocorreram antes do casamento e a solicitação da escritura definitiva não foi feita imediatamente, pois acreditava-se que as cessões anteriores garantiriam esse direito; que o Oficial entende que não há ressalva quanto à caracterização do bem como particular apenas da requerente; que visando resguardar os direitos da requerente sobre os imóveis mencionados, requer a retificação nas matrículas ns. 85.315 e 85.356 do 14º RI, para que conste expressamente tratar-se de bem particular adquirido por cessão de direitos anterior ao casamento (fls. 01/08).
Documentos vieram às fls. 09/29.
Em manifestação, o Oficial informou que, em 18/08/1999, foi registrada nas matrículas ns. 85.315 e 85.356 da serventia, a escritura de venda e compra datada de 06/08/1999, pela qual a então proprietária tabular, Bela Vista S/A Empreendimentos e Participações Ltda., transmitiu a Elaine de Macedo Barsotti, casada sob o regime de comunhão parcial de bens, na vigência da Lei n. 6.515/1977, com Ruy Barsotti Filho, a propriedade dos referidos imóveis; que, segundo a requerente que, antes do matrimônio, seus pais já lhe haviam transferido os direitos sobre as unidades, mediante cessão onerosa de direitos, motivo pelo qual sustenta tratar-se de bem particular, não havendo participação patrimonial do ex-cônjuge, tampouco manifestação de interesse deste após o divórcio; que pleiteia a retificação do registro imobiliário, a fim de que passe a constar sua titularidade exclusiva sobre os bens; que, todavia, ainda que a cessão de direitos e a quitação do preço tenham antecedido a celebração do casamento, a efetiva transmissão do direito real de propriedade somente ocorreu com o registro do título translativo (artigo 1.245 do Código Civil), momento em que a requerente já se encontrava casada; que considerando que o regime matrimonial adotado foi o da comunhão parcial de bens, o registro impõe a presunção legal de comunicabilidade, nos termos do artigo 1.658 do Código Civil, ainda que registrados apenas em nome de um dos cônjuges; que a pretensão de afastar a comunicabilidade exigiria a retificação do próprio título aquisitivo, com a declaração de que o bem foi adquirido exclusivamente pela requerente antes do matrimônio, com a indispensável participação do ex-cônjuge no ato notarial; que releva o fato de que, no momento do registro, a adquirente era casada sob o regime da comunhão parcial, em que os aquestos se comunicam por força de lei; que a incomunicabilidade, quando existente, deve ser expressamente consignada no ato aquisitivo, com a justificativa de tratar-se de bem particular e a concordância do cônjuge e, não havendo tal ressalva, a regra legal da comunicabilidade permanece; que inexistindo título hábil que ateste a incomunicabilidade, não se pode exigir do Oficial que afaste a presunção legal de comunicação de bens decorrente do regime matrimonial, sem a devida manifestação do cônjuge à época da aquisição, o que resguarda, inclusive, os interesses de terceiros de boa-fé; que ainda que o imóvel não tenha sido incluído na partilha de divórcio, tal omissão não equivale a renúncia tácita ou exclusão automática do bem do acervo comum, notadamente em face da ausência de manifestação expressa do ex-cônjuge nesse sentido; que o artigo 212 da Lei de Registros Públicos prevê que a retificação do registro ou da averbação é cabível quando o ato for omisso, impreciso ou não exprimir a verdade, mediante procedimento administrativo ou judicial de jurisdição voluntária e cognição restrita; que a retificação de registro imobiliário tem por escopo a correção de vícios formais ou materiais do título, não podendo servir como meio de modificação da titularidade dominial para reconhecimento de exclusividade; que seria possível a averbação do divórcio, contudo, o ato por si só não teria o condão de afastar a comunicabilidade, subsistindo o direito de propriedade do ex-cônjuge em razão do regime da comunhão parcial de bens; e que a prenotação n. 966.402 encontra-se vencida em razão do decurso do prazo legal (fls. 34/36).
O Ministério Público ofertou parecer, opinando pelo deferimento do pedido inicial (fls. 40/42).
Foi determinada a apresentação de prenotação válida, com manifestação da parte e do Oficial (fls. 43/44, 48 e 54/56).
É o relatório. FUNDAMENTO e DECIDO.
De proêmio, cumpre ressaltar que o Oficial dispõe de autonomia e independência no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (artigo 28 da Lei n. 8.935/1994), o que não se traduz como falha funcional.
No sistema registral vigora o princípio da legalidade estrita. Assim, quando o título ingressa para acesso ao fólio real, o Registrador perfaz a sua qualificação mediante o exame dos elementos extrínsecos e formais do título, de acordo com os princípios registrários e legislação de regência da atividade, devendo obstar o ingresso daqueles que não se atenham aos limites da lei.
No mérito, o pedido é procedente, para afastar o óbice.
No caso concreto, constata-se que a parte requerente pretende a averbação de escritura pública de divórcio consensual de Elaine de Macedo Barsotti e Ruy Barsotti Filho, lavrada pelo 11º Tabelião de Notas de São Paulo (livro 6.268, fls. 355), junto às matrículas ns. 85.315 e 85.356 do 14º Registro de Imóveis de São Paulo. Para isso, pretende a retificação das aludidas matrículas, para que delas conste expressamente tratar-se de bem particular de titularidade exclusiva da requerente, por ter sido adquirido por cessão de direitos anterior ao casamento.
O Oficial apontou óbice ao ingresso registrário, uma vez que da escritura pública de divórcio constou que “os divorciados não adquiriram bens imóveis”, o que conflita com o teor das matrículas, onde consta que os envolvidos, casados sob o regime da comunhão parcial de bens na vigência da Lei n. 6.515/1977, adquiriram os imóveis a título oneroso (fls. 25).
Pois bem.
Conforme se extrai dos documentos carreados aos autos, quando da lavratura da escritura de compra e venda dos imóveis das matrículas ns. 85.315 e 85.356, do 14º RI, em 06 de agosto de 1999 pelo 8º Tabelião de Notas de São Paulo, Elaine Santos de Macedo era casada com Ruy Barsotti Filho, desde 17 de fevereiro de 1995, sob o regime de comunhão parcial de bens, de modo que sobre os bens se estabeleceu comunhão entre os cônjuges (fls. 11/12 e 13/16).
De acordo com os registros ns. 3, inseridos em 18 de agosto de 1999 em ambas as matrículas, consta que “BELA VISTA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, já qualificada, transmitiu à ELAINE DE MACEDO BARSOTTI, brasileira, nutricionista, RG nº 13.244.811-7-SSP/SP, CIC nº 111.783.088-80, casada no regime da comunhão parcial de bens, na vigência da Lei 6.515/77, com RUI BARSOTTI FILHO, brasileiro, técnico eletrônico, RG nº 11.452.933-4-SSP/SP, CIC nº 033.264.308-50, residentes e domiciliados nesta Capital, à Rua Nossa Senhora da Saúde, nº 287, aptº 92, em cumprimento ao compromisso de venda e compra de 25 de setembro de 1986 e cessões de 25 de julho de 1898 e 10 de fevereiro de 1995, não registrados, pelo valor de R$ 0,01 (hum centavo), o imóvel desta matrícula” (fls. 17/18 e 21).
Referida qualificação reproduziu as informações constantes da escritura de venda e compra telada (fls. 13/16), a qual não fez ressalva quanto a se tratar de bem particular.
Entretanto, a requerente comprova, e a própria escritura de venda e compra de 1999 faz menção, que adquiriu os direitos sobre os imóveis por meio de Instrumento Particular de Transferência de Direitos e Obrigações celebrado em 10 de fevereiro de 1995, com quitação do preço, quando ainda ostentava o estado civil de solteira. O casamento com Ruy Barsotti Filho ocorreu posteriormente, em 17 de fevereiro de 1995. A escritura pública definitiva de venda e compra, em cumprimento à cessão anterior, foi lavrada apenas em 06 de agosto de 1999 e registrada em 18 de agosto de 1999.
O Oficial Registrador, em suas manifestações, sustenta a regularidade do registro que indica a aquisição pelo casal, argumentando que a propriedade imobiliária só se transfere com o registro (artigo 1.245 do CC) e que, neste momento (1999), a autora era casada, presumindo-se a comunicabilidade (arts. 1.658 e 1.660, I, do CC). Aduz, ainda, que a retificação pretendida exigiria a alteração do título aquisitivo (escritura de 1999) com a participação do ex-cônjuge.
A questão não se resolve apenas pela data do registro formal, mas pela análise da “causa anterior” da aquisição, conforme preceitua o Código Civil. O artigo 1.659, I, do CC é expresso ao excluir da comunhão “os bens que cada cônjuge possuir ao casar”. Complementarmente, o artigo 1.661 do CC estabelece: “são incomunicáveis os bens cuja aquisição tiver por título uma causa anterior ao casamento”.
No caso dos autos, a “causa anterior” é a cessão de direitos onerosa celebrada e quitada em 10 de fevereiro de 1995, antes do matrimônio. A escritura de 1999 e o subsequente registro foram meros atos de formalização de um direito patrimonial já consolidado em nome exclusivo da autora, quando solteira.
Como bem pontuado pelo Ministério Público, a Egrégia Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo já teve oportunidade de analisar situação parelha, conferindo o mesmo desfecho que se dá ao presente caso. Vide o recurso administrativo 1000202- 97.2023.8.26.0116.
No parecer aprovado pelo E. Corregedor Geral de Justiça, constou que: “Entende-se por ‘causa’ a operação econômica realizada pelas partes. Se o compromisso e o preço são inequivocamente anteriores ao casamento, o imóvel é particular, ainda que a escritura e o registro sejam posteriores.”
Ademais, o mesmo precedente confirma a adequação da via da retificação de registro, prevista no artigo 213, I, “g”, da Lei nº 6.015/73, para corrigir a qualificação pessoal (estado civil) e, consequentemente, a natureza do bem (particular), dispensando-se a necessidade de retificação da escritura original ou a anuência do ex-cônjuge, mormente quando há outros elementos, como a própria menção à cessão anterior no título registrado, que corroboram a verdade dos fatos.
Outrossim, há de se distinguir o presente caso daquele julgado no Processo nº 1097834-06.2025.8.26.0100, no qual o pedido de retificação foi julgado improcedente. Naquele processo, a aquisição e o registro ocorreram durante o casamento, com alegação de aquisição com recursos exclusivos (doação de terceiros), e quando do divórcio a partilha foi postergada para ação autônoma. No caso em tela, a aquisição dos direitos é comprovadamente anterior ao casamento, incidindo diretamente a regra de exclusão do artigo 1.659, I, do CC, sendo a retificação a via adequada conforme jurisprudência da CGJ-SP.
Por fim, a exigência de prenotação válida foi cumprida pela autora (Prenotação nº 972.351), assegurando a prioridade e a viabilidade do exame do pedido neste procedimento.
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido de providências, para afastar o óbice registrário, autorizando-se a averbação de que se trata de bem particular da requerente.
Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.
Oportunamente, ao arquivo. P.R.I.C.
São Paulo, 28 de outubro de 2025.
Fonte: DJE/SP 29.10.2025-SP
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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