Processo 1115815-48.2025.8.26.0100
Dúvida – Registro de Imóveis – Lm Ciccone Empreendimentos e Participações LTDA – Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE a dúvida suscitada, para afastar o óbice registrário. Cabe ao Oficial informar a Prefeitura de São Paulo a respeito da divergência de valores observada. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: JÚLIA BRANDÃO CHAVES (OAB 484064/SP)
Íntegra da decisão:
Processo Digital nº: 1115815-48.2025.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Suscitante: 1º Oficial de Registro de Imóveis da Capital
Suscitado: Lm Ciccone Empreendimentos e Participações LTDA
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Rodrigo Jae Hwa An
Vistos.
Trata-se de dúvida suscitada pelo I. Oficial do 1º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de LM CICCONE EMPREENDIMENTOSE PARTICIPAÇÕES LTDA, representada pelo sócio LEOPOLDO MUNIZ DA SILVA, diante da negativa de registro do Instrumento Particular de Constituição da Sociedade Empresária Limitada Unipessoal, o qual deliberou pela integralização do Imóvel localizado na Rua Doutor Tomas Alves, nº 57, Apto. 713, Vila Mariana, CEP 04017-070, como pagamento do capital social, sob o argumento de que é necessária a comprovação do recolhimento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) sobre a parcela do valor do imóvel que superou o montante do capital integralizado, sendo o seu dever fiscalizar o recolhimento dos impostos incidentes sobre os atos que devem praticar (fls. 01/05).
Documentos apresentados às fls. 06/210.
A LM CICCONE EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. apresentou impugnação à suscitação da dúvida às fls. 211/221.
O Ministério Público manifestou-se às fls. 303/305 pela improcedência da dúvida.
É o relatório.
FUNDAMENTO E DECIDO.
No mérito, a dúvida é improcedente, para afastar o óbice.
Não se desconhece que, para os Registradores, vigora ordem de controle rigoroso do recolhimento do imposto por ocasião do registro do título, sob pena de responsabilidade pessoal (artigo 289 da Lei n. 6.015/1973; artigo 134, inciso VI, do CTN e artigo30, inciso XI, da Lei n. 8.935/1994).
Entretanto, o E. Conselho Superior da Magistratura já fixou entendimento no sentido de que a fiscalização devida não vai além da aferição sobre a existência ou não do recolhimento do tributo (e não se houve correto recolhimento do valor, sendo tal atribuição exclusiva do ente fiscal, a não ser na hipótese de flagrante irregularidade ou irrazoabilidade do cálculo).
Nesse sentido, os seguintes julgados do E. Conselho Superior da Magistratura:
“Ao oficial de registro incumbe a verificação de recolhimento de tributos relativos aos atos praticados, não a sua exatidão.” (Apelação Cível 20522-0/9- CSMSP – J.19.04.1995 – Rel. Antônio Carlos Alves Braga).
“Todavia, este Egrégio Conselho Superior da Magistratura já fixou entendimento no sentido de que a qualificação feita pelo Oficial Registrador não vai além da aferição sobre a existência ou não de recolhimento do tributo, e não sobre a integralidade de seu valor.”(Apelação Cível 996-6/6 CSMSP, j. 09.12.2008 – Rel. Ruy Camilo).
“Este Egrégio Conselho Superior da Magistratura já fixou entendimento no sentido de que a qualificação feita pelo Oficial Registrador não vai além da aferição sobre a existência ou não de recolhimento do tributo, e não sobre a integralidade de seu valor.” (Apelação Cível 0009480-97.2013.8.26.0114 – Campinas – j. 02.09.2014 – Rel. des. Elliot Akel).
Nessa mesma linha, este juízo vem decidindo pela insubsistência do óbice quando não caracterizada flagrante irregularidade ou irrazoabilidade do cálculo (processos ns. 1115167-78.2019.8.26.0100, 1116491-06.2019.8.26.0100, 1059178-53.2020.8.26.0100, 1079550-52.2022.8.26.0100, 1063599-18.2022.8.26.0100, 1039109-29.2022.8.26.0100 e 1039015-81.2022.8.26.0100).
No caso concreto, a parte pretende o registro da transferência da propriedade do imóvel, tendo como título o instrumento particular de constituição da sociedade empresária limitada unipessoal, no qual constou a integralização do imóvel localizado na Rua Doutor Tomas Alves, nº 57, Apto. 713, Vila Mariana, CEP 04017-070, como pagamento do capital social.
Na data da conferência (06/05/2024), o imóvel em referência tinha seu valor venal de referência fixado em R$ 410.114,00, tendo sido declarado, para fins de integralização de capital social, o valor de R$ 379.135,00 (fls. 06 e 34).
A respeito do tema, convém salientar que este juízo, em julgados recentes, manifestou entendimento de que o Oficial de Registro poderia exigir a comprovação do recolhimento do ITBI incidente sobre o valor do imóvel (tomando como base o do valor venal de referência) que excedesse o capital social integralizado da sociedade (processos ns. 1011958-83.2025.8.26.0100, 1010746-27.2025.8.26.0100, 1200028-21.2024.8.26.0100, 1179441-75.2024.8.26.0100, 1181747-17.2024.8.26.0100 e 1159374-89.2024.8.26.0100). Contudo, em data recente, o E. Conselho Superior da Magistratura deste Tribunal de Justiça, nos autos da Apelação Cível n. 1159374-89.2024.8.26.010, pronunciou-se no sentido de que não cabe ao Oficial questionar se o valor atribuído pelo proprietário ao imóvel é inferior ou superior ao valor de mercado, ou ao valor venal de referência e, com base em tal análise, exigir o recolhimento de ITBI sobre a diferença positiva entre tais valores em hipóteses de integralização de capital social.
A respeito, transcrevo trecho elucidativo do voto proferido pelo Relator, Des. Francisco Eduardo Loureiro, atual Corregedor Geral da Justiça, para conhecimento, in verbis (destaque nosso):
“Mesmo com a imunidade decorrente do art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal devidamente reconhecida pela Municipalidade por meio das declarações de fls. 44/46, o Oficial sustenta que a diferença entre os valores atribuídos pelo interessado e os valores venais de referência justifica a exigência de prova do recolhimento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Primeiramente, cabe destacar que são reiteradas as manifestações deste Conselho no sentido de que a fiscalização que cabe a notários e registradores não vai além da aferição da existência ou não do recolhimento do tributo, não cabendo ao ente fiscal zelar pela correção do valor recolhido. (…) A par das declarações de imunidade expedidas pela Municipalidade (fls. 44/46), há de se ressaltar que o valor atribuído à não se mostra flagrantemente incorreto, em especial tomando como base as teses fixadas pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Recurso Especial nº 1.937.821/SP (processo paradigma do Tema nº 1.113), sob a sistemática da Repercussão Geral: (…) Indiscutível que os valores atribuídos podem ser afastados pelo fisco, com suposta cobrança de ITBI sobre eventual diferença verificada, mas essa discussão deve ser objeto de processo administrativo próprio. Não está entre as atribuições do registrador, portanto, exigir recolhimento do ITBI se o próprio ente tributante concordou com o pedido de imunidade formulado (fls. 44/46). Aliás, se existe imunidade de jaez constitucional sobre a incidência do ITBI em integralização de capital social como ocorre no caso concreto, não se vê razão lógica ou jurídica para o questionamento feito pelo Oficial Registrador. Eventual incidência de tributo seria o ganho da capital entre o valor atribuído pelo proprietário no imposto de renda e o valor atribuído quando da integralização ao capital da pessoa jurídica. (…) Não cabe ao Oficial questionar se o valor atribuído pelo proprietário ao imóvel, dentro do princípio da autonomia privada, é inferior ou superior ao valor de mercado, ou ao valor de referência. (…)” (TJSP; Apelação Cível 1159374-89.2024.8.26.0100; Relator: Francisco Loureiro (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro Central Cível – 1ª Vara de Registros Públicos; Data do Julgamento: 13/03/2025; Data de Registro: 21/03/2025).
Em complemento, confira-se a ementa do acórdão de aludido julgamento, proferido em 13 de março de 2025 (destaque nosso):
“DIREITO CIVIL. APELAÇÃO EM DÚVIDA REGISTRÁRIA. REGISTRO DE IMÓVEIS. DÚVIDA IMPROCEDENTE. I. Caso em Exame 1. Apelação interposta contra sentença que negou o registro de instrumento particular de alteração de contrato social visando ao aumento do capital social de pessoa jurídica, mediante integralização de três imóveis de propriedade do sócio apelante. II. Questão em Discussão 2. As questões em discussão consistem em definir (i) se há necessidade de comprovação do recolhimento do ITBI sobre a diferença entre os valores dos bens indicados pelo interessado no instrumento e o valores venais de referência desses mesmos bens e (ii) se há necessidade de retificação da data do fato gerador na declaração de imunidade expedida pela Prefeitura. III. Razões de Decidir 3. A fiscalização de notários e registradores limita-se à existência do recolhimento do tributo, não cabendo a eles zelar pela correção do valor recolhido, em especial diante de situações de fundada dúvida sobe a exigibilidade ou montante do tributo. 4. A apresentação de declaração de imunidade expedida pela Prefeitura, em que os valores declarados dos bens correspondem às quantias constantes na declaração de imposto de renda do apelante, não exige maiores questionamentos por parte do Oficial. 5. A divergência de datas do fato gerador do ITBI é irrelevante, pois o fato imponível ocorre com o registro, conforme entendimento sedimentado do STF. IV. Dispositivo e Tese Recurso provido, com observação. Tese de julgamento: “1. A fiscalização do ITBI por registradores limita-se à existência do recolhimento do tributo, especialmente diante de situações de incerteza jurídica quanto ao seu montante. 2. A data do fato gerador do ITBI é a do registro, tornando irrelevante a divergência de datas”. Legislação Citada – CF/1988, art. 156, § 2º, I; CTN, art. 148; Lei nº 9.249/95, art. 23. Jurisprudência Citada: – CSM/SP, Apelação nº 0002604-73.2011.8.26.0025, Rel. Des. José Renato Nalini, j. em 5/11/2012; CSM/SP, Apelação nº 1009023-43.2016.8.26.0405, Rel. Des. Manoel de Queiroz Pereira Calças, j. em 20/7/2017; STF, RE com Agravo nº 1.294.969/SP, Tema nº 1.124.” (TJSP; Apelação Cível 1159374-89.2024.8.26.0100; Relator: Francisco Loureiro (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro Central Cível – 1ª Vara de Registros Públicos; Data do Julgamento: 13/03/2025; Data de Registro: 21/03/2025).
Destarte, havendo julgamento definitivo do E. Conselho Superior da Magistratura com orientação a respeito do tema ora em discussão, esta Corregedoria Permanente decide pela insubsistência do óbice.
Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE a dúvida suscitada, para afastar o óbice registrário.
Cabe ao Oficial informar a Prefeitura de São Paulo a respeito da divergência de valores observada.
Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.
Oportunamente, ao arquivo.
P.R.I.C.
São Paulo, 18 de novembro de 2025.
Rodrigo Jae Hwa An
Juiz de Direito (DJE de 19.11.2025 – SP)
Fonte: DJE/SP 19.11.2025-SP
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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