1. A Lei 13.465/2017 exige, para a aplicação da REURB (em qualquer modalidade), a existência de núcleo urbano informal comprovadamente existente até 22/12/2016.
2. Provas dos autos demonstram que a área tratada permanece como gleba sem parcelamento consolidado, com início de implantação apenas a partir de 2020, inexistindo ocupação humana significativa ou formação de núcleo urbano.
3. Infraestrutura essencial (abertura de vias, redes de água e energia, guias, sarjetas e pavimentação) não implantada ou apenas parcialmente executada, o que impede o reconhecimento de núcleo urbano informal ou consolidado.
4. A expedição da CRF pelo Município não afasta o dever de qualificação registral, nem vincula o Oficial, que pode recusar o ingresso quando constatada a ausência dos requisitos legais.
5. Inaplicável a utilização da REURB para regularizar gleba vazia ou parcelamento recente, cuja regularização deve observar a Lei nº 6.766/1979.
6. Precedentes do Conselho Superior da Magistratura reafirmam que a REURB não pode ser utilizada fora das hipóteses de núcleos urbanos informais preexistentes ao marco temporal legal.
7. Apelação não provida. Mantida a procedência da dúvida registral.

Decisão:

Número: 1000177-32.2025.8.26.0337
Comarca: MAIRINQUE

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação nº 1000177-32.2025.8.26.0337
Registro: 2025.0001261087
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1000177-32.2025.8.26.0337, da Comarca de Mairinque, em que são apelantes ANA LAURA SIMÕES TARABORELLI, PAULO FRANCISCO TARABORELLI, ANDRÉ FRANCISCO TARABORELLI, FABIANA APARECIDA DA SILVA OLIVEIRA, LUIZ FRANCISCO TARABORELLI, NILTON DA LUZ FERREIRA DA MATA, LUCAS SANTOS MARQUES DA SILVA e CELESTE DE PAULA BUENO FRANCISCO, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE MAIRINQUE.
ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento, v u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FERNANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), TORRES DE CARVALHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E CAMARGO ARANHA FILHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 18 de novembro de 2025.
FRANCISCO LOUREIRO
Corregedor Geral da Justiça
Relator
APELAÇÃO CÍVEL nº 1000177-32.2025.8.26.0337
Apelantes: Ana Laura Simões Taraborelli, Paulo Francisco Taraborelli, André Francisco Taraborelli, Fabiana Aparecida da Silva Oliveira, Luiz Francisco Taraborelli, Nilton da Luz Ferreira da Mata, Lucas Santos Marques da Silva e Celeste de Paula Bueno Francisco
Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Mairinque
VOTO Nº 43.952
EMENTA: Direito registral. Apelação. Regularização fundiária. Recurso não provido.
I. Caso em Exame
1. Apelação interposta contra sentença que manteve a recusa de registro de Certidão de Regularização Fundiária devido a óbice temporal e não atendimento dos requisitos da Lei nº 13.465/2017.
II. Questão em Discussão
2. A questão em discussão consiste em saber se, no caso, havia núcleo urbano informal ao tempo do marco temporal instituído pela Lei nº 13.465/2017 a autorizar a aplicação do regime de regularização fundiária nela instituído.
III. Razões de Decidir
3. A Lei nº 13.465/2017 estabelece que a Reurb só pode ser aplicada para núcleos urbanos informais comprovadamente existentes até 22 de dezembro de 2016. 4. Não há comprovação de existência de núcleo urbano informal nem de que se atendeu ao marco temporal estabelecido pela lei.
IV. Dispositivo e Tese
5. Apelação não provida. Tese de julgamento: 1. O procedimento de Reurb não pode ser utilizado fora das hipóteses de núcleos urbanos informais instituídos (criados/estabelecidos) ao tempo do marco temporal instituído pela Lei nº 13.465/2017.
Legislação Citada:
Lei nº 13.465/2017, art. 9º, caput e § 2º; art. 11, incisos II e III, art. 13, incisos I e II
Jurisprudência Citada:
CSM/SP, Apelação nº 1000524-56.2021.8.26.0450, Rel. Des. Torres Garcia, j. em 21/6/2022. CSM/SP, Apelação nº 1005822-87.2021.8.26.0269, Rel. Des. Torres Garcia, j. em 14/11/2023. CSM/SP, Apelação cível nº 1000540-18.2024.8.26.0575, Rel. Des. Francisco Loureiro, j. 26/06/2025.
Trata-se de apelação (fls. 196/231) interposta por Ana Laura Simões Taraborelli, Paulo Francisco Taraborelli, André Francisco Taraborelli, Fabiana Aparecida da Silva Oliveira, Luiz Francisco Taraborelli, Nilton da Luz Ferreira da Mata, Lucas Santos Marques da Silva e Celeste de Paula Bueno Francisco contra a r. sentença (fls. 191/193) proferida pela MMª Juíza Corregedora Permanente do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos, Civil de Pessoa Jurídica e Civil das Pessoas Naturais e de Interdições e Tutelas da Sede da Comarca de Mairinque-SP, que julgou procedente a dúvida suscitada, negando registro a certidão de regularização fundiária (CRF nº 009 expedida pelo Município de Alumínio – SP) e respectiva abertura de matrículas, sob fundamento de óbice temporal e não atendimento dos requisitos da Lei nº 13.465/17.
Os apelantes alegam, em síntese, que:
1) deve haver uniformização dos critérios aplicáveis à Regularização Fundiária Urbana porque nos autos da ação civil pública nº 0004743-03.2009.8.26.0337, que tramita perante a 1ª Vara da Comarca de Mairinque desde 2009, sob a condução do mesmo juízo que proferiu a sentença ora recorrida, determinou-se a regularização fundiária de área que não caracteriza núcleo urbano consolidado, tendo prevalecido o entendimento de que, diante da realidade social do parcelamento e dos objetivos da Lei nº 13.465/17, a solução jurídica adequada seria a condução do processo de regularização fundiária pela via da REURB, com o devido amparo e orientação do Município, o que também deve ser aplicado ao caso em análise porque a área é dotada de infraestrutura urbana, com ruas abertas, sistema de drenagem pluvial, guias, sarjetas e iluminação, além do fato de que há recolhimento de IPTU desde 2020;
2) a existência de núcleo urbano decorre não apenas do ato administrativo válido e eficaz de expedição da Certidão de Regularização Fundiária, mas também de constatação fática, já reconhecida implicitamente pelo Registro de Imóveis ao admitir, inicialmente, a viabilidade do registro e determinar o recolhimento das custas para a abertura das matrículas;
3) houve precedente nota devolutiva com exigências outras, que foram integralmente cumpridas, de sorte que a nova nota devolutiva compromete a previsibilidade e a segurança jurídica do sistema registral, notadamente porque invocado precedente jurisprudencial que não se aplica ao caso (Apelação nº 1034360-24.2022.8.26.0405);
4) a sentença está em conflito com os princípios da REURB e seus fundamentos legais, sendo admissível a intervenção do poder público em parcelamento clandestino ou irregular, nos termos do artigo 40 da Lei nº 6.766/79, por força do disposto no inciso X, do artigo 15, da Lei 13.465/17;
5) as exigências da segunda nota devolutiva não se sustentam porque, no caso concreto, há moradias consolidadas, infraestrutura implantada pelos próprios apelantes (tubulação pluvial, pavimentação e iluminação) e pagamento de IPTU desde 2020, sendo que o restante da infraestrutura será implantado nos termos do que dispõe o artigo 36, §3º, da Lei 13.465/17;
6) a modalidade REURB-E não exige a consolidação do núcleo urbano informal, tampouco impõe a existência de edificação em cada lote ou ocupação atual por parte dos titulares do domínio ou da posse.
A Douta Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 263/265).
É o relatório.
Os recorrentes apresentaram requerimento de registro de regularização fundiária e titulação dos ocupantes referente ao “Loteamento Chácaras de Recreio Recanto dos Pássaros II”, objetivando o registro da Certidão de Regularização Fundiária nº 009, oriunda do processo nº 0082/2023, emitida pela Municipalidade de Alumínio, Comarca de Mairinque.
O título foi qualificado negativamente, nos termos da nota devolutiva de nº 11.468, que manteve as exigências da nota devolutiva anterior, sob nº 11.289, com o seguinte teor (fls. 183/185):
“À vista do Termo de Compromisso emitido pela Prefeitura Municipal de Alumínio e das orientações e diretrizes estabelecidas pela Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, no âmbito do processo de Apelação Cível nº 1034360-24.2022.8.26.0405, julgado em 25 de abril de 2024, pelo Conselho Superior da Magistratura, sob relatoria do Desembargador Francisco Loureiro, cuja decisão ora anexamos à presente, observamos o seguinte:
1. Incompletude das Obras de Infraestrutura: Conforme descrito no Termo de Compromisso de Regularização Fundiária, verificou-se que as obras de infraestrutura essenciais para a regularização fundiária urbana ainda não foram, em alguns casos, sequer iniciadas, conforme se verifica do termo constante do procedimento de regularização.
Especificamente:
* Abertura de vias internas: Não concluída (90% executado).
* Demarcação das divisas dos lotes: Incompleta (75% executado).
* Rede de drenagem de águas pluviais: Não se aplica.
* Rede de distribuição de água e de energia elétrica domiciliar: Não iniciadas (0% executado).
* Pavimentação das vias internas com cascalho: Não iniciada (0% executado).
• Instalação de guias e sarjetas: Não iniciada (0% executado.
2. Necessidade de Adensamento Urbano e Adequação Infraestrutural: Segundo a decisão do Conselho Superior da Magistratura na Apelação Cível supramencionada, a regularização fundiária exige, além da comprovação documental, um adensamento urbano efetivo e uma infraestrutura mínima que garantam condições de habitabilidade. Conforme a decisão:
* “A regularização fundiária de interesse social não pode prescindir da implantação das infraestruturas básicas e de um adensamento urbano compatível, conforme previsto na Lei nº 11.977/2009 e na Lei nº 13.465/2017, que visam assegurar não apenas a titulação dos ocupantes, mas também a segurança e salubridade das áreas envolvidas.”
* “Nos casos de registros de regularização fundiária, é imprescindível que o parcelamento tenha as condições mínimas de habitabilidade, com rede de abastecimento de água, esgoto, energia elétrica e vias pavimentadas, condições essas que são essenciais para o desenvolvimento ordenado do núcleo urbano.”
3. Impossibilidade de Registro Dada a Infraestrutura Constante do Projeto: A decisão destaca que, sem o atendimento mínimo das exigências de infraestrutura, não é possível caracterizar o núcleo urbano como apto para registro de regularização fundiária:
* “A falta de infraestrutura mínima e a ausência de adensamento urbano comprometem a segurança jurídica e a função social da propriedade, desqualificando o parcelamento como passível de regularização nos termos legais.”
* “Conforme entendimento consolidado, apenas com a plena existência das obras de infraestrutura essenciais e o efetivo adensamento urbano é que o registro da regularização fundiária poderá ser deferido, garantindo o cumprimento da função social da propriedade e da segurança dos moradores.”
4. Da inaplicabilidade dos benefícios da Lei 13.465/2017 ao presente caso:
Para que o registro da regularização fundiária possa ser considerado nos termos do diploma legal acima, imprescindível o cumprimento dos itens abaixo indicados, sem o qual não se torna viável a implementação da regularização fundiária:
* A existência das obras de infraestrutura essenciais à habitalidaddel (sic), conforme exigido pelo Termo de Compromisso e pelas normas legais aplicáveis.
* A comprovação do adensamento urbano adequado, o que implica a execução completa das redes de água, energia elétrica e vias de acesso, garantindo condições de habitabilidade para os moradores.
Diante do exposto, e com fundamento na decisão da Apelação Cível indicada acima, “a presente regularização deverá ser promovida nos termos da Lei nº 6.766/79, que estabelece normas gerais para loteamentos urbanos, não sendo aplicável a Lei nº 13.465/2017”.
Por ocasião da suscitação da dúvida (fls. 01/06), o Oficial reiterou as exigências da nota devolutiva, fazendo referência à jurisprudência deste Conselho Superior da Magistratura, em especial quanto ao acórdão proferido nos autos da Apelação Cível nº 1000524-56.2021.8.26.0450, deixando de fazer menção ao precedente invocado na Nota Devolutiva, qual seja o acórdão proferido nos autos da Apelação Cível nº 1034360-24.2022.8.26.0405.
Com efeito, o acórdão proferido nos autos da Apelação Cível nº 1034360-24.2022.8.26.0405, mencionado na nota devolutiva, não tratou de questão semelhante à dos presentes autos, como se vê da ementa ora transcrita:
“REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA -REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA DE INTERESSE SOCIAL PROMOVIDA NOS TERMOS DA LEI Nº 11.977/09 – LISTAGEM DE OCUPANTES INEXISTENTE – TERMO DE PROMESSA DE CESSÃO DE DIREITOS COM PROVA DE QUITAÇÃO – TÍTULO HÁBIL PARA REGISTRO – ÓBICE AFASTADO – RECURSO ADMINISTRATIVO REFERENTE À COBRANÇA DOS EMOLUMENTOS QUE DEVE SER ENCAMINHADO À CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA EM AUTOS SUPLEMENTARES – INCIDÊNCIA DO DISPOSTO NO ARTIGO 30 DA LEI Nº 11.331/2002 – SENTENÇA REFORMADA – APELAÇÃO PROVIDA, COM DETERMINAÇÃO”.
Ao que tudo indica, houve erro do Oficial ao fazer referência ao precedente jurisprudencial, o que foi corrigido na suscitação da dúvida, com a invocação do acórdão prolatado nos autos da Apelação Cível nº 1000524-56.2021.8.26.0450, cuja ementa vale destacar:
“REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA – NEGATIVA DE REGISTRO DE CERTIDÃO DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA – AUSÊNCIA DE REQUISITOS DA LEI 13.465/2017 – INEXISTÊNCIA DE NÚCLEO URBANO INFORMAL – AUSÊNCIA DE ADENSAMENTO HUMANO – EXISTÊNCIA DE GLEBAS VAZIAS, CUJA REGULARIZAÇÃO DEVERÁ SE SUBMETER À LEI n.º 6.766/79 – APELAÇÃO A QUE SE NEGA PROVIMENTO”.
O equívoco, apesar de causar certa perplexidade aos recorrentes, não impõe o acolhimento do recurso. Só a perfeita subsunção da situação vertente à Lei nº 13.465/17 é que pode determinar a reforma da decisão.
Feita a ressalva, tem-se que o título apresentado a registro é a “Certidão de Regularização Fundiária nº 009”, expedida pela Prefeitura do Município de Alumínio em 16 de outubro de 2024 (fls. 19/20), com a finalidade de regularizar 18 lotes, divididos entre 4 quadras, com a respectiva abertura de matrículas individualizadas, com invocação do disposto no artigo 13, II, da Lei 13.465/2017, que trata da Reurb de Interesse Específico (Reurb-E).
Todavia, a pretensão foi afastada pela Juíza Corregedora Permanente, diante de óbice temporal e pela ausência de comprovação do atendimento aos requisitos da Lei nº 13.465/17.
E o recurso, não obstante as razões deduzidas, não merece acolhimento.
A Lei nº 13.465/2017, por meio de institutos específicos e excepcionais, foi editada para tentar promover a integração de núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano, com a titulação de seus ocupantes. E, nesse mister, estabeleceu um marco temporal, de sorte que a Reurb só pode ser aplicada para os núcleos urbanos informais comprovadamente existentes até 22 de dezembro de 2016.
Assim estabelece o artigo 9º da lei em referência:
“Art. 9º Ficam instituídas no território nacional normas gerais e procedimentos aplicáveis à Regularização Fundiária Urbana (Reurb), a qual abrange medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes.
§ 1º Os poderes públicos formularão e desenvolverão no espaço urbano as políticas de suas competências de acordo com os princípios de sustentabilidade econômica, social e ambiental e ordenação territorial, buscando a ocupação do solo de maneira eficiente, combinando seu uso de forma funcional.
§ 2º A Reurb promovida mediante legitimação fundiária somente poderá ser aplicada para os núcleos urbanos informais comprovadamente existentes, na forma desta Lei, até 22 de dezembro de 2016”.
No caso em análise, como bem observado tanto pelo Oficial, como pela Juíza Corregedora Permanente, não há comprovação de existência de núcleo urbano informal nem de que se atendeu ao marco temporal do §2º, do artigo 9º, da Lei nº 13.465/2017.
A prova existente apenas demonstra a divisão de uma gleba, sem registro na serventia imobiliária, em 18 lotes (chácaras), com raras habitações, como se vê das fotos anexadas aos autos.
Como consta do contrato de compromisso de venda e compra a fls. 44/47, celebrado em 26 de junho de 2020, 5 Irmãos Empreendimentos Imobiliários e Participações Ltda compromissou à venda à recorrente Ana Laura Simões Taraborelli um terreno de 67.386,55 m² identificado como parte de área maior, remanescente do Loteamento “Chácaras de Recreio Recanto dos Pássaros”, localizado em área urbana do Município de Alumínio – SP. Essa gleba de terras consta, inclusive, do memorial descritivo datado de 02 de agosto de 2024 (fls. 53).
A fls. 49, existe declaração de Ana Laura Simões Taraborelli no sentido de que havia dispensado, até o momento em que assinara a declaração, mas cuja data é desconhecida, a quantia de R$ 913.507,68 a título de despesas para a implantação do Loteamento Chácaras de Recreio Recanto dos Pássaros II.
Faz-se esse relato para chamar a atenção para o fato de que, por ocasião do compromisso de venda da área à recorrente Ana Laura, não havia divisão física em lotes, já que o compromisso se referiu a um terreno, assim como o memorial descritivo. Ademais, só a partir do compromisso de venda e compra é que Ana Laura passou a tomar providências para a implantação de loteamento na mencionada área de terra, como constou da declaração que firmou (fls. 49).
Então, não há a mínima demonstração de que o loteamento existia fisicamente na década de 80 e “que apenas estes parcos lotes são remanescentes do projeto original e pendentes de regularização”, como alegado na manifestação a fls. 12.
A prova existente, portanto, não permite concluir pela existência de divisão física em lotes da área remanescente do loteamento antes de 2020.
Além disso, os contratos particulares de compromisso de venda e compra de lotes (irregulares) celebrados pela recorrente Ana Laura Simões Taraborelli com os demais recorrentes (fls. 104/106 – André Francisco Taraborelli; fls. 111/113 e fls. 138/141 – Luiz Francisco Taraborelli; fls. 114/117 Nilton da Luz Ferreira da Mata e esposa; fls. 121/123 – Lucas Santos Marques da Silva; fls. 124/126 e fls. 127/129 – Paulo Francisco Taraborelli; fls. 142/145 – Celeste de Paula Bueno Francisco e com terceiros (fls. 100/103 – Lucan Cardoso de Oliveira; fls. 107/110 e fls. 130/133 – Ana Carolina Mazetto; fls. 118/120 e fls. 146/148 – Rafael Leite Pereira; fls. 134/137 – Herik Henrique Stopa) são todos posteriores a 2020.
O contrato firmado entre 5 Irmãos Empreendimentos Imobiliários e Participações Ltda e a recorrente Ana Laura Simões Taraborelli não é contemporâneo ao marco temporal fixado no §2º, do artigo 9º, da Lei nº 13.465/2017, já que subscrito em 26 de junho de 2020, e, antes disso, nenhum elemento de prova demonstra a existência de núcleo urbano informal no local.
Só por isso, a negativa do Oficial de Registro de Imóveis já se sustenta, mas ainda há outros fundamentos para justificar a recusa.
Nos termos do artigo 11, incisos II e III, da Lei nº 13.465/2017:
“Art. 11. Para fins desta Lei, consideram-se:
(…)
II – núcleo urbano informal: aquele clandestino, irregular ou no qual não foi possível realizar, por qualquer modo, a titulação de seus ocupantes, ainda que atendida a legislação vigente à época de sua implantação ou regularização;
III – núcleo urbano informal consolidado: aquele de difícil reversão, considerados o tempo da ocupação, a natureza das edificações, a localização das vias de circulação e a presença de equipamentos públicos, entre outras circunstâncias a serem avaliadas pelo Município;”
Também conforme o artigo 13 do diploma legal em referência, há duas modalidades de Reurb, cujo pressuposto é a existência de núcleos urbanos informais ocupados. Confira-se:
“Art. 13. A Reurb compreende duas modalidades:
I – Reurb de Interesse Social (Reurb-S) – regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, assim declarados em ato do Poder Executivo Municipal; e
II – Reurb de Interesse Específico (Reurb-E) – regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados por população não qualificada na hipótese de que trata o inciso I deste artigo”.
Sobre o tema, ensina Paola de Castro Ribeiro Macedo:
“Por núcleo urbano informal, entende-se o assentamento humano clandestino ou irregular, situado em área urbana ou rural, com usos e características urbanas, constituído de unidades imobiliárias, com área inferior ao módulo mínimo de parcelamento rural, ou no qual não tenha sido possível realizar a titulação dos seus ocupantes (art. 11, I e II da Lei n.º13.465/17).
Como se vê, o núcleo urbano informal, que será objeto da regularização, contém a ideia de assentamento humano, ou seja ,ocupação da população em unidades imobiliárias, com a existência de edificações e equipamentos públicos capazes de permitir que o local seja minimamente utilizado como moradia ou outras atividades urbanas.”
Na espécie, não há núcleo urbano informal, muito menos núcleo urbano informal consolidado.
O contrato de compromisso de compra e venda entre 5 Irmãos Empreendimentos Imobiliários e Participações Ltda e a recorrente Ana Laura Simões Taraborelli (fls. 44/47) e o memorial descritivo a fls. 55/63 só faz referência a uma gleba de terras, que, posteriormente, foi vendida em lotes (irregulares) aos compromissários compradores constantes dos instrumentos particulares de fls. 104 1 a 148, supra referidos, tudo muito posterior ao marco temporal do §2º, do artigo 9º, da Lei nº 13.465/2017.
As fotos anexadas mostram poucas construções simples, não mais do que três, e alguns tijolos e outros materiais de construção em um dos terrenos, tudo indicando que não se formou ainda núcleo urbano (fls. 84/97).
Não havendo núcleo urbano, o procedimento de Regularização Fundiária Urbana (Reurb), que foi criado pelo legislador federal, dentro de sua competência de atuação, para lidar com situações específicas, não pode ser utilizado pelo ente municipal para tentar reparar casos cuja solução deveria ter sido obtida por outros meios.
Destaque-se que casos semelhantes já foram analisados, mais de uma vez, por este Conselho Superior em datas recentes:
“EMENTA: Direito Registral. Apelação em procedimento de dúvida registral. Regularização Fundiária Urbana. Recurso não provido.
I. Caso em Exame 1. Apelação interposta contra sentença que manteve o óbice ao registro de Certidão de Regularização Fundiária.
II. Questão em Discussão 2. A questão em discussão consiste em saber se é possível utilizar o procedimento de Regularização Fundiária Urbana (Reurb) para transferir a propriedade de imóvel público para um particular, quando o bem está inserido em loteamento regular e ocupado por uma única empresa.
III. Razões de Decidir 3. A Lei nº 13.465/2017 destina-se à incorporação de núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano, de modo que não se aplica à transferência de bem público ao domínio particular se essa ocupação não se caracteriza como núcleo urbano informal. 4. Do mesmo modo, o instituto da legitimação fundiária, conforme § 2º do art. 9º da Lei nº 13.465/2017, só se aplica a núcleos urbanos informais. IV. Dispositivo e Tese 5. Apelação não provida. Tese de julgamento: “1. O procedimento de Reurb não pode ser utilizado fora das hipóteses de núcleos urbanos informais. 2. A legitimação fundiária é instituto de uso exclusivo no âmbito da Reurb”.
Legislação Citada: – Lei nº 13.465/2017, art. 9º, caput e § 2º; art. 11, incisos II e III. Jurisprudência Citada: – CSM/SP, Apelação nº 1000524-56.2021.8.26.0450, Rel. Des. Torres Garcia, j. em 21/6/2022. – CSM/SP, Apelação nº 1005822-87.2021.8.26.0269, Rel. Des. Torres Garcia, j. em 14/11/2023. (CSM/SP, Apelação cível nº 1000540-18.2024.8.26.0575, Rel. Des. Francisco Loureiro, j. 26/06/2025);
“Registro de imóveis – dúvida – negativa de registro de certidão de regularização fundiária – Ausência de requisitos da lei 13.465/2017 – Inexistência de núcleo urbano informal – Ausência de adensamento humano – Existência de glebas vazias, cuja regularização deverá se submeter à lei n.º 6.766/79 – Apelação a que se nega provimento.” (CSM/SP Apelação nº 1000524-56.2021.8.26.0450, Rel. Des. Torres Garcia, j. Em 21/6/2022);
“Registro de imóveis – Regularização fundiária – Interesse social – Loteamento regularizado nos termos da Lei n.º 6.766/79 – Inadequação – Aquisição dos lotes que deve se dar pelos meios tradicionais – Lei nº 13.465/2017 que traz institutos excepcionais que não devem ser utilizados em situações ordinárias – Apelação não provida” (CSM/SP Apelação nº 1005822-87.2021.8.26.0269, Rel. Des. Torres Garcia, j. Em 14/11/2023).
No mais, as alegações deduzidas em recurso, conforme itens 1 a 5 do relatório acima, não têm o condão de determinar a improcedência da dúvida.
Item 1: Rejeita-se a pretensão de que seja conferida, ao presente caso, a mesma solução dada à hipótese versada nos autos da ação civil pública nº 0004743-03.2009.8.26.0337, em trâmite perante o mesmo Juízo da 1ª Vara da Comarca de Mairinque, em que, segundo os recorrentes, se deferiu a regularização fundiária de área não caracterizada como núcleo urbano consolidado.
Não há como estender solução imposta no âmbito jurisdicional em caso diverso para resolver a hipótese vertente no âmbito meramente administrativo.
Item 2:
O reconhecimento da existência de núcleo urbano informal não se dá implicitamente nem decorre do simples fato de o Registrador ter acenado com a viabilidade do registro ao determinar o recolhimento das custas para a abertura das matrículas.
A existência do núcleo urbano deve ser comprovada, o que não ocorre no caso.
Item 3:
Eventual existência de nota devolutiva anterior sem as exigências apresentadas quando do reingresso do título, embora não seja desejável, não acarreta a improcedência da dúvida. Do mesmo modo, erro na descrição do número do precedente jurisprudencial invocado na nota devolutiva não dá ensejo ao provimento do recurso para o julgamento improcedente da dúvida.
O julgamento improcedente da dúvida depende do afastamento das exigências. Se os óbices são mantidos, a dúvida procede.
Item 4:
A sentença não está em conflito com os princípios da REURB e seus fundamentos legais, e a hipótese dos autos não autoriza a aplicação do disposto no art. 15, X, da Lei 13.465/17.
Assim dispõe o artigo 15, X, da Lei 13.465/17:
“Art. 15. Poderão ser empregados, no âmbito da Reurb, sem prejuízo de outros que se apresentem adequados, os seguintes institutos jurídicos:
(…)
X – a intervenção do poder público em parcelamento clandestino ou irregular, nos termos do art. 40 da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979 ;”
E o artigo 40 da Lei nº 6.766/1979 assim estabelece:
“Art. 40. A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, se desatendida pelo loteador a notificação, poderá regularizar loteamento ou desmembramento não autorizado ou executado sem observância das determinações do ato administrativo de licença, para evitar lesão aos seus padrões de desenvolvimento urbano e na defesa dos direitos dos adquirentes de lotes.
§ 1º A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, que promover a regularização, na forma deste artigo, obterá judicialmente o levantamento das prestações depositadas, com os respectivos acréscimos de correção monetária e juros, nos termos do § 1º do art. 38 desta Lei, a título de ressarcimento das importâncias despendidas com equipamentos urbanos ou expropriações necessárias para regularizar o loteamento ou desmembramento.
§ 2º As importâncias despendidas pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, para regularizar o loteamento ou desmembramento, caso não sejam integralmente ressarcidas conforme o disposto no parágrafo anterior, serão exigidas na parte faltante do loteador, aplicando-se o disposto no art. 47 desta Lei.
§ 3º No caso de o loteador não cumprir o estabelecido no parágrafo anterior, a Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, poderá receber as prestações dos adquirentes, até o valor devido.
§ 4º A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, para assegurar a regularização do loteamento ou desmembramento, bem como o ressarcimento integral de importâncias despendidas, ou a despender, poderá promover judicialmente os procedimentos cautelares necessários aos fins colimados.
§ 5o A regularização de um parcelamento pela Prefeitura Municipal, ou Distrito Federal, quando for o caso, não poderá contrariar o disposto nos arts. 3o e 4o desta Lei, ressalvado o disposto no § 1o desse último. (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999)”
Como a hipótese dos autos não atende ao marco temporal do artigo 9º, §2º, da Lei 13.465/2017 e não está configurado o núcleo urbano informal, não há espaço para a regularização apenas do loteamento com invocação do disposto no artigo 15, X, do mesmo diploma. Itens 4 e 5:
A alegação de que há moradias consolidadas no local não está minimamente demonstrada.
Como já abordado, nos 18 lotes há poucas construções, não mais do que três.
A infraestrutura essencial ainda é bastante precária, como constou da nota devolutiva, item 1, a fls. 02:
“- Abertura de vias internas: 90% concluído, mas sem pavimentação, o que compromete a acessibilidade e o tráfego.
– Demarcação de divisas dos lotes: Apenas 75% concluído, inviabilizando a identificação precisa das unidades imobiliária.
– Rede de distribuição de água e energia elétrica: Não iniciadas (0%).
– Guias e sarjetas: Não implantadas (0%), comprometendo o sistema de drenagem e a urbanização”.
Ainda que a lei preveja que as obras de implantação de infraestrutura essencial, de equipamentos comunitários e de melhoria habitacional, bem como sua manutenção, possam ser realizadas antes, durante ou após a conclusão da REURB (art. 36, §3º, da Lei 13.465/17), é certo que, no presente caso, a alegação de existência de infraestrutura essencial foi deduzida para corroborar a assertiva de que há núcleo urbano consolidado, mas isso não corresponde à realidade. Item 6:
A modalidade REURB-E também exige a existência de núcleo urbano informal, como, aliás, decorre do artigo 13, incisos II, já transcrito anteriormente.
A REURB-S é a regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados por população de baixa renda, e a REURB-E é aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados por população que não se qualifica como de baixa renda. Classificando-se a REURB como de interesse social (REURB-S), ao Município ou ao Distrito Federal caberá a responsabilidade de elaborar e custear o projeto de regularização fundiára e a implantação da infraestrutura essencial, quando necessária (art. 33, §1º, I, da Lei 13.465/2017). Na REURB-E, a regularização fundiária será contratada e custeada por seus potenciais beneficiários ou requerentes privados (ART. 33, §1º, II, da Lei 13.465/2017).
Estas são, basicamente, as diferenças entre a REURB-S e a REURB-E, mas ambas exigem a presença de núcleo urbano informal e devem atender ao marco temporal do art. 9º, §2º, da Lei 13.465/2017.
Por fim, ainda que a CRF goze de presunção de validade, compete ao Oficial de Registro qualificá-la, quando, então, poderá apresentar óbices justificados, como ocorrido na espécie, rejeitando o ingresso do título no fólio real.
Em síntese, a procedência da dúvida era de rigor. Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento à apelação.
FRANCISCO LOUREIRO
Corregedor Geral da Justiça
Relator.

Fonte: DJE/SP 28.11.2025-SP

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Apelação nº 1030500-13.2024.8.26.0577
Espécie: APELAÇÃO
Número: 1030500-13.2024.8.26.0577
Comarca: SÃO JOSÉ DOS CAMPOS

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação nº 1030500-13.2024.8.26.0577
Registro: 2025.0001261088
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1030500-13.2024.8.26.0577, da Comarca de São José dos Campos, em que é apelante GS2 REALTY LTDA., é apelado 1º OFICIALA DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE SÃO JOSÉ DOS CAMPOS.
ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento, v u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FERNANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), TORRES DE CARVALHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E CAMARGO ARANHA FILHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 18 de novembro de 2025.
FRANCISCO LOUREIRO
Corregedor Geral da Justiça
Relator
Apelante: Gs2 Realty Ltda.
Apelado: 1º Oficiala de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de São José dos Campos
VOTO Nº 43.943
EMENTA: Direito Registral. Apelação em procedimento de dúvida. Registro de Imóveis. Recurso não provido.
I. Caso em Exame
1. Apelação interposta contra sentença que manteve a recusa ao registro de escritura pública de compra e venda de unidade autônoma em condomínio edilício.
II. Questão em Discussão
2. Discute-se a necessidade de prévia inscrição na matrícula do imóvel da incorporação societária da proprietária do bem, bem como de retificação da escritura para constar a pessoa jurídica incorporadora como alienante.
3. O compromisso de compra e venda não levado ao registro imobiliário foi celebrado com pessoa jurídica cuja personalidade jurídica foi extinta, em virtude de incorporação.
4. Não há direito real de aquisição, mas tão somente direito pessoal do promissário comprador a obter a escritura definitiva, depois de solvido o preço.
5. Entre a data do compromisso e a data da escritura definitiva a pessoa jurídica promitente compradora foi extinta, razão pela qual o contrato definitivo deve ser celebrado com a nova titular do domínio.
III. Razões de Decidir
6. A incorporação societária levada a efeito extinguiu a pessoa jurídica incorporada, impossibilitando que essa última aliene patrimônio em nome próprio.
7. A retificação da escritura para que conste como alienante a pessoa jurídica é indispensável, pois o patrimônio da incorporada foi transferido para a incorporadora. A pessoa jurídica incorporada não mais tem personalidade jurídica para outorgar a escritura definitiva.
8. Aplicação do princípio da continuidade. A escritura deve ser outorgada pela titular do domínio, e não pela pessoa jurídica promitente vendedora que se contra extinta.
9. Correta a exigência formulada pelo oficial, razão pela qual a dúvida é procedente e o recurso improvido.
IV. Dispositivo e Tese
5. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: “1. A incorporação societária extingue a empresa incorporada, que não pode alienar patrimônio em nome próprio. 2. A retificação da escritura é necessária para refletir a transferência de propriedade”.
Legislação Citada:
– Código Civil, arts. 1.118 e 1.245.
Jurisprudência Citada:
– CSMSP, Apelação nº 1094800-67.2018.8.26.0100, Rel. Des. Pinheiro Franco, j. em 7/6/2019.
– CSMSP, Apelação nº 1003333-28.2015.8.26.0224, Rel. Des. Pereira Calças, j. em 02/06/2016.
– CSMSP, Apelação nº 0000027-18.2011.8.26.0577, Rel. Des. José Renato Nalini, j. em 13/12/2012.
– CSMSP, Apelação nº 770-6/5, Rel. Des. Gilberto Passos de Freitas, j. em 29/11/2007.
Trata-se de apelação interposta por GS2 Realty Ltda. contra a r. sentença de fls. 212/215, proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do 1º Registro de Imóveis e Anexos de São José dos Campos, que, em procedimento de dúvida, manteve a recusa ao registro de escritura pública de compra e venda da sala nº 84 do empreendimento denominado “The One Office Tower”, matriculada sob nº 209.724 naquela serventia imobiliária.
Sustenta a apelante, em resumo, que a venda e a entrega da unidade autônoma ocorreram anos antes da incorporação societária da empresa que consta na matrícula como proprietária do imóvel; que o precedente do Conselho Superior da Magistratura citado na sentença trata de caso diverso; que não incide ITBI na incorporação total de uma pessoa jurídica por outra; e que o registro anterior de escritura praticamente idêntica na mesma serventia predial viola a segurança jurídica. Pede, ao final, a reforma da sentença, julgando-se a dúvida improcedente (fls. 228/234).
A Procuradoria de Justiça manifestou-se pelo não provimento do recurso (fls. 257/259).
É o relatório.
Trata-se de suscitação de dúvida envolvendo o registro de escritura de compra e venda da unidade autônoma matriculada sob nº 209.724 no 1º Registro de Imóveis de São José dos Campos, por meio da qual SPE Cassiano Ricardo Empreendimentos Imobiliários Ltda. alienou o bem mencionado a Alexandre José do Prado e outros (fls. 8/14).
De acordo com a matrícula nº 209.724, o imóvel é de propriedade da vendedora, ou seja, SPE Cassiano Ricardo Empreendimentos Imobiliários Ltda..
Apresentado a registro, o título foi desqualificado por dois motivos: a) necessidade da prévia inscrição da incorporação societária de SPE Cassiano Ricardo Empreendimentos Imobiliários Ltda. por GS2 Realty Ltda.; b) necessidade de retificação da escritura para constar GS2 Realty Ltda. como alienante.
A dúvida foi julgada procedente e, agora, analisa-se a apelação interposta.
Respeitados os argumentos apresentados pela apelante, o recurso não comporta provimento.
Incontroverso que SPE Cassiano Ricardo Empreendimentos Imobiliários Ltda. foi integralmente incorporada por GS2 Realty Ltda..
Nessa situação, tendo havido a extinção de SPE Cassiano Ricardo Empreendimentos Imobiliários Ltda. pela sua incorporação total [1], não se pode admitir que a incorporada, em nome próprio, aliene patrimônio que não é mais seu, como se a operação societária levada a efeito não tivesse existido. Note-se que o título apresentado a registro foi lavrado em 13 de junho de 2024 (fls. 8), época em que a incorporação de SPE Cassiano Ricardo Empreendimentos Imobiliários Ltda. por GS2 Realty Ltda. já havia sido realizada.
Pela mesma razão, a retificação do nome da empresa alienante na escritura se faz necessária.
Como todo o patrimônio de SPE Cassiano Ricardo Empreendimentos Imobiliários Ltda. foi vertido em favor de GS2 Realty Ltda., cabe a essa última vender o bem que lhe pertence.
E o fato de o compromisso de compra e venda do imóvel matriculado sob nº 209.724 ter sido celebrado em 2009 (fls. 126/129), antes da incorporação, portanto, não modifica absolutamente nada.
Esse compromisso, que sequer foi registrado (fls. 15/17), não altera a situação dominial do bem. Como a transferência entre vivos da propriedade de bem imóvel somente se dá com a inscrição do título no Registro de Imóveis (art. 1.245 do CC) e como o alienante continua a ser considerado dono do imóvel antes do registro (art. 1.245, § 1º, do CC), não há dúvida de que a empresa incorporadora, sucedendo a incorporada, deve figurar como alienante na escritura.
Em sentido idêntico, precedente deste Conselho, sob a relatoria do então Corregedor Geral da Justiça, Desembargador Pinheiro Franco:
“REGISTRO DE IMÓVEIS INCORPORAÇÃO EMPRESARIAL TRANSMISSÃO IMOBILIÁRIA SUJEITA AO SISTEMA DE TÍTULO E MODO ESCRITURA DE COMPRA E VENDA EM QUE FIGURA COMO ALIENANTE QUEM NÃO É TITULAR DE DOMÍNIO JUNTO AO FÓLIO REAL NECESSIDADE DE PRÉVIA AVERBAÇÃO DA INCORPORAÇÃO DE UMA PESSOA JURÍDICA PELA OUTRA E TRANSMISSÃO DA PROPRIEDADE ITBI IMUNIDADE TRIBUTÁRIA QUE NECESSITA DE ANÁLISE PRÉVIA DO TITULAR DA COMPETÊNCIA TRIBUTÁRIA APELAÇÃO NÃO PROVIDA” (CSMSP Apelação nº 1094800-67.2018.8.26.0100, Rel. Des. Pinheiro Franco, j. em 7/6/2019).
E no âmbito da Corregedoria Geral da Justiça, mantendo alinhamento de entendimento administrativo, já se decidiu que é necessária a inscrição da incorporação para o cancelamento de hipoteca autorizado pela empresa incorporadora [2], inclusive com parecer específico fixando a forma de cobrança de emolumentos na hipótese [3].
Ou seja, a inscrição da incorporação foi determinada em hipóteses em que sequer havia disposição patrimonial, tudo como forma de preservar a continuidade dos registros.
A questão relacionada a eventual ITBI devido pela incorporação é aqui irrelevante, uma vez que a qualificação analisada se refere à escritura de compra e venda de fls. 8/11, não a instrumento que noticia a operação societária que, como se viu, deverá ser levado a registro.
Finalmente, eventual erro de qualificação anterior não serve de justificativa para que se autorize nova inscrição irregular. Nesse sentido, sucessivos precedentes deste C. Conselho Superior da Magistratura:
“REGISTRO DE IMÓVEIS – Loteamento irregular – Pretensão de registro de escritura de compra e venda de lote – Necessidade de prévia regularização do parcelamento do solo – Desqualificação acertada – Impossibilidade de aplicação do regramento relativo à regularização fundiária – Abertura de matrículas de lotes no mesmo loteamento – Falhas pretéritas que não justificam o cometimento de novos erros – Recurso não provido” (Apelação nº 1003333-28.2015.8.26.0224 – Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo; Rel. Des. Pereira Calças; Data do Julgamento: 02/06/2016 – grifei).
“REGISTRO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS Ata de assembleia Alteração da convenção condominial Registro desautorizado Artigo 127, parágrafo único, da Lei n.º 6.015/1973 Documento suscetível de registro no livro n.º 3 do Registro de Imóveis Quórum qualificado para modificação da convenção condominial Artigo 1.351 do CC Descumprimento Ofensa ao princípio da legalidade Erros pretéritos não justificam outros  Dúvida procedente Recurso desprovido” (Apelação nº 0000027-18.2011.8.26.0577 – Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo; Rel. Des. José Renato Nalini; Data do Julgamento: 13/12/2012 – grifei).
“REGISTRO DE IMÓVEIS. Escritura de compra e venda. Pretensão de registro de fração ideal de imóvel. Recusa devida, em razão de indícios de parcelamento irregular, com o fim de burlar a lei do parcelamento do solo. Irrelevância da data do negócio e de anteriores registros efetuados. Erros pretéritos não justificam atuais em fraude à lei, e, para fins de registro, o que se considera é a lei vigente ao tempo da apresentação do título. Sentença mantida. Recurso não provido” (Apelação nº 770-6/5 – Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo; Rel. Des. Gilberto Passos de Freitas; Data do Julgamento: 29/11/2007 – grifei).
Deve, portanto, ser integralmente mantida a r. sentença de primeiro grau.
Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento à apelação.
FRANCISCO LOUREIRO
Corregedor Geral da Justiça
Relator
NOTAS:
[1[ Art. 1.118. Aprovados os atos da incorporação, a incorporadora declarará extinta a incorporada, e promoverá a respectiva averbação no registro próprio.
[2] “Registro de Imóveis Averbação de cancelamento de hipoteca Instrumento de autorização emitido por companhia sucessora, por incorporação, daquela em benefício da qual foi instituída a garantia Comprovação da incorporação por documentos idôneos, a evidenciar a sucessão das empresas Viabilidade da averbação, nos termos do art. 251, I, da Lei n. 6.015/1973 Necessidade, ademais, a fim de observar-se a continuidade registral, de prévia averbação da sucessão havida Decisão de primeira instância administrativa acertada Recurso não provido” (CGJ /SP – Proc es s o nº 89.852/2008, Rel . Des . Ruy Perei ra Cami lo, j . em 12/2/2009) .
[3] “REGISTRO DE IMÓVEIS Consulta sobre os critérios para cobrança de emolumentos Averbação de incorporação de um banco por outro Cancelamento de hipoteca Sucessão que deve ser averbada, para preservação do princípio da continuidade Averbação sem valor declarado, já que destinada apenas a dar conhecimento geral da sucessão Ato sem conteúdo econômico Inteligência da nota explicativa 2.1 da Tabela II da Lei 11.331/02” (CGJ /SP Proc es s o nº 9.020/2011, Rel . Des . Maur í c io Vidigal , j . em 20/7/2011) .

Fonte: DJE/SP 28.11.2025-SP

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Número do processo: 1006575-57.2024.8.26.0554

Ano do processo: 2024

Número do parecer: 78

Ano do parecer: 2025

Parecer

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA

Processo CG n° 1006575-57.2024.8.26.0554

(78/2025-E)

Registro de imóveis – Carta de sentença arbitral – Título apto a registro – Desnecessidade de homologação pelo Poder Judiciário antes da prenotação do título – Inteligência do artigo 31 da Lei nº 9.307/96 e artigo 221, IV, da Lei nº 6.015/73 – Título que deve atender a requisitos formais próprios, sujeitando-se à qualificação – Parecer pelo não provimento do recurso.

Nota da redação INR: clique aqui para visualizar a íntegra do ato.

DECISÃO: Vistos. Aprovo o parecer apresentado pelo MM. Juiz Assessor da Corregedoria e por seus fundamentos, ora adotados, recebo a apelação como recurso administrativo e a ele nego provimento. Int. São Paulo, 06 de março de 2025. (a) FRANCISCO LOUREIRO, Corregedor Geral da Justiça. ADV.: GRAZIELE ARRUDA PIMENTEL PAIVA, OAB/SP 371.923.

Diário da Justiça Eletrônico de 11.03.2025

Decisão reproduzida na página 049 do Classificador II – 2025

Fonte:  Inr Publicações

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