Apelação n° 1021825-51.2024.8.26.0451
Número: 1021825-51.2024.8.26.0451
Comarca: PIRACICABA
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação n° 1021825-51.2024.8.26.0451
Registro: 2025.0001276682
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1021825-51.2024.8.26.0451, da Comarca de Piracicaba, em que é apelante LUIZ CARLOS MARTINS, é apelado PRIMEIRO OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE PIRACICABA.
ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento, v u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FERNANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), TORRES DE CARVALHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E CAMARGO ARANHA FILHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 24 de novembro de 2025.
FRANCISCO LOUREIRO
Corregedor Geral da Justiça e Relator
APELAÇÃO CÍVEL nº 1021825-51.2024.8.26.0451
Apelante: Luiz Carlos Martins
Apelado: Primeiro Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Piracicaba
VOTO Nº 43.963
Direito registral – Apelação – Registro de imóveis – Escritura de compra e venda – Facultatividade do registro da escritura de união estável – Regime da separação de bens – Recurso provido.
I. Caso em Exame
1. Apelação interposta contra sentença que manteve a qualificação negativa à escritura pública de venda e compra de imóvel e à escritura pública declaratória de união estável, exigindo a indicação, no título, do número do registro do pacto de regime de bens adotado na escritura de união estável entre os adquirentes do imóvel, no Livro nº 3 (Registro Auxiliar) do Registro Imobiliário do domicílio, ou apresentação da certidão registrada no Livro “E” do Registro Civil das Pessoas Naturais.
II. Questão em Discussão
2. A questão em discussão consiste em determinar se o registro de escritura pública de venda e compra firmada pelos adquirentes, companheiros em união estável, depende do prévio registro da escritura pública de união estável e do pacto de regime de bens no Livro nº 3, do Registro Imobiliário ou no Livro “E” do Registro Civil das Pessoas Naturais, em razão da adoção do regime da separação total.
III. Razões de Decidir
3. A informalidade da união estável não exige registro prévio para a prática de atos jurídicos, conforme precedentes do Conselho Superior da Magistratura.
4. O Provimento CNJ nº 149/2023 prevê a facultatividade do registro da união estável, não devendo s r exigido para a formalização de alienação imobiliária.
IV. Dispositivo e Tese
5. Recurso provido.
Tese de julgamento: “1. A união estável é caracterizada pela informalidade e não requer registro prévio para a prática de atos jurídicos. 2. O registro da união estável é facultativo e não deve ser exigido para a formalização e inscrição de direitos reais”.
Legislação Citada:
Artigos 1.657 e 1.723 a 1.727 do Código Civil e Artigo 537 do Provimento CNJ nº 149/2023.
Jurisprudência Citada:
Apelação nº 1101111-45.2016.8.26.0100;
Apelação nº 1044002-05.2018.8.26.0100.
Trata-se de apelação interposta por LUIS CARLOS MARTINS em face da r. sentença de fls. 161/164, proferida pela MMª Juíza Corregedora Permanente do Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Piracicaba que, em procedimento de dúvida, manteve a qualificação negativa à escritura pública de venda e compra tendo por objeto o imóvel da matrícula nº 92.406 da Serventia e também à escritura pública declaratória de união estável, da qual consta o apelante como convivente em união estável com Patrícia Diniz Lima, sob o regime da separação convencional total de bens, sem a indicação do número do registro do pacto de regime de bens no Livro nº 03 (Registro Auxiliar) do domicílio dos companheiros, a impedir o registro.
A apelação busca a reforma da sentença, sustentando que o título está apto ao registro, pois preenchidos os requisitos formais e materiais quanto à comprovação do estado civil dos conviventes. Pontua que o Provimento CNJ nº 149/2023 autoriza o estabelecimento de efeitos retroativos nas declarações de união estável, o que ocorreu no caso concreto, de forma consensual, gerando plenos efeitos entre as partes. Assim, não compete ao Registrador antecipar discussão sobre os efeitos do arranjo familiar consensualmente formalizado entre os conviventes (fls. 165/170).
A Douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo improvimento do apelo (fls. 190/192).
É o relatório.
A apelação merece provimento.
O apelante apresentou ao Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica de Piracicaba a escritura pública de venda e compra tendo por objeto o Lote 7 da Quadra 42 do loteamento “Villa D´Áquila”, descrito na matrícula nº 92.406 do 1º Oficial de Registro de Imóveis de Piracicaba, datada de 20/08/2024, livro 66, páginas 79/83, acompanhada da escritura pública declaratória de União Estável de 27/01/2022, livro 63, páginas 223/226, ambas lavradas pelo Tabelionato de Notas de Santa Maria da Serra-SP. Protocolados os títulos, foram devolvidos com a seguinte nota devolutiva (nº 465767 – fls. 22/23):
“1. Consta do título que LUIS CARLOS MARTINS é convivente em união estável com PATRICIA DINIZ LIMA, pelo regime da separação convencional total de bens, conforme escritura pública Declaratória de União Estável de 27/01/2022, livro 63, páginas 223/226 do Tabelionato de Notas de Santa Maria da Serra/SP, que acompanha o título.
1.1. Em virtude dos conviventes LUIS CARLOS MARTINS e PATRICIA DINIZ LIMA terem estipulado regime de bens diverso ao da comunhão parcial (regime legal hoje vigente), deve ser indicado no título o número do registro do pacto de regime de bens adotado na escritura declaratória de união estável, no livro 03 (Registro Auxiliar), do Oficial de Registro de Imóveis do domicílio dos companheiros. Regularizar.
1.2. Alternativamente poderão apresentar a prova do registro mediante certidão ou cópia autenticada do mesmo.
1.3. Sendo o caso de estar pendente de registro, e seja constatado que a competência registrária é atribuída a esta serventia, a escritura de declaração de união estável, acompanhada da certidão registrada no Livro E, de Registro Civil das Pessoas Naturais competentes, deverá ser PROTOCOLIZADA SEPARADAMENTE do título ora apresentado, bem como ter o valor das custas e emolumentos previamente depositados”.
Também foi informado que o apelante requereu o reingresso do título, sustentando a viabilidade registral sem o atendimento das exigências feitas, por conta da facultatividade do registro da união estável estabelecida no artigo 537 do Provimento nº 149/2023 do CNJ, com pedido de reconsideração e, em caso negativo, de suscitação de dúvida.
Como se vê, em razão do regime da separação convencional total de bens adotada pelos conviventes, o Oficial exigiu a indicação, no título, do número do registro do pacto de regime de bens adotado na escritura declaratória de união estável, no Livro nº 03 (Registro Auxiliar), ou, alternativamente, a prova do registro mediante certidão ou cópia autenticada do mesmo.
Inicialmente, é preciso destacar a expressão “acompanhada” contida no 1º parágrafo desta fundamentação, a fim de resolver o impasse quanto aos termos do protocolo realizado no âmbito do Registro Imobiliário, haja vista que, a despeito da apresentação de ambas as escrituras públicas pelo interessado (a de compra e venda e a declaratória de união estável), a leitura mais atenta das razões do apelo deixam claro que o interessado sempre defendeu a facultatividade do registro da escritura de união estável, com amparo no artigo 537 do Provimento CNJ nº 149/2023.
Deste modo, a presente dúvida está limitada ao exame do registro da escritura pública de venda e compra independentemente do registro do pacto de regime de bens adotado na escritura pública de união estável, no Livro “E”, a ser resolvida em expediente e momento oportunos.
É verdade que a interpretação adotada pelo Sr. Oficial de Registro de Imóveis encontra respaldo nas Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça que, em seu Capítulo XX, Tomo II, determinam que na hipótese de existência de escritura pública que regule o regime de bens dos companheiros na união estável deverá ser mencionado o número do registro do pacto antenupcial no Cartório de Registro de Imóveis competente, conforme o item 61 e subitem 61.1:
“61. A qualificação do proprietário, quando se tratar de pessoa física, referirá ao seu nome civil completo, sem abreviaturas, nacionalidade, estado civil, profissão, residência e domicílio, número de inscrição no Cadastro das Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda (CPF), número do Registro Geral (RG) de sua cédula de identidade ou, à falta deste, sua filiação e, sendo casado, o nome e qualificação do cônjuge e o regime de bens no casamento, bem como se este se realizou antes ou depois da Lei nº 6.515, de 26 de dezembro de 1977.
61.1. Sendo o proprietário casado sob regime de bens diverso do legal, deverá ser mencionado o número do registro do pacto antenupcial no Cartório de Registro de Imóveis competente, ou o dispositivo legal impositivo do regime, bem como na hipótese de existência de escritura pública que regule o regime de bens dos companheiros na união estável”.
No entanto, essa normativa deve ser compatibilizada com os Provimentos CNJ nº 37/2014 e mais recentemente o nº 149/2023 que alteraram o panorama quanto à facultatividade do registro da união estável.
O tema já foi apreciado por este C. Colendo Conselho Superior da Magistratura, nas apelações cíveis nºs 1044002-05.2018.8.26.0100 e 1101111-45.2016.8.26.0100, sendo ambos favoráveis à facultatividade do registro da escritura pública de união estável.
Na Apelação nº 1101111-45.2016.8.26.0100 ficou destacado o seguinte:
“São requisitos da união estável a convivência pública, contínua e duradoura entre duas pessoas, estabelecida com o objeto de constituição de família, ou como previsto no art. 1723 do Código Civil:
“Art. 1.723. É reconhecida como entidade familiar a união estável entre o homem e a mulher, configurada na convivência pública, contínua e duradoura e estabelecida com o objetivo de constituição de família.
§1°. A união estável não se constituirá se ocorrerem os impedimentos do art. 1.521; não se aplicando a incidência do inciso VI no caso de a pessoa casada se achar separada de fato ou judicialmente.
§2°. As causas suspensivas do art. 1.523 não impedirão a caracterização da união estável“.
Os requisitos enumerados no Código Civil para a constituição de união estável não contemplam a celebração de ato formal, ou a realização de cerimônia revestida de formalidades específicas.
Diante disso, e ao contrário do casamento, a união estável tem como característica própria a informalidade, ou informalismo, para a sua formação.
A ausência de formalismo, ademais, é apontada por Euclides de Oliveira como um dos requisitos da união estável (“União Estável: do concubinato ao casamento: antes e depois do Código Civil”, 6º ed., São Paulo: Editora Método, 2003, p. 122), esclarecendo o autor:
“A união estável é tipicamente livre na sua formação. Independe de qualquer formalidade, bastando o fato em si, de optarem, homem e mulher, por estabelecer vida em comum. Bem o diz ANTONIO CARLOS MATHIAS COLTRO, assinalando que a união de fato se instaura ‘a partir do instante em que resolvem seus integrantes iniciar a convivência como se fossem casados, renovando dia a dia tal conduta, e recheando-a de afinidade e afeição, com vistas à manutenção da intensidade. Na união estável basta o mútuo consentimento dos conviventes, que se presume do seu comportamento convergente e da contínua renovação pela permanência” (Euclides de Oliveira, obra citada, p. 124).
A informalidade para a constituição da união estável, entretanto, convive com a exigência de observação de formas específicas para que certos atos e negócios jurídicos produzam os efeitos que deles se pretende.
Assim ocorre, em especial, quanto aos atos e negócios jurídicos que têm como característica a constituição de direitos reais sobre imóveis que são oponíveis “erga omnes” por força da publicidade decorrente de seu registro.
Desse modo, para o julgamento da dúvida suscitada, devem ser diferenciados os atos e negócios jurídicos relacionados aos direitos da personalidade cuja oponibilidade em relação a terceiros prescindem de cerimônia e forma prescritas em lei, como ocorre com a constituição de família por meio da união estável, e os atos e negócios jurídicos que demandam publicidade específica, por meio de sua inscrição em Registro Público, como ocorre com os direitos reais imobiliários” (grifos no original).
A facultatividade do registro, aliás, está prevista no Provimento nº 149/2023 do E. Conselho Nacional de Justiça, com o seguinte enunciado:
“Art. 537. É facultativo o registro da união estável prevista no art. 1.723 a 1.727 do Código Civil, mantida entre o homem e a mulher, ou entre duas pessoas do mesmo sexo.
§1.º. O registro de que trata o caput confere efeitos jurídicos à união estável perante terceiros”.
E quanto aos parâmetros a orientar os requisitos para o ingresso dos títulos, o mesmo precedente estabeleceu:
“… o Provimento nº 37/2004 da Eg. Corregedoria Nacional de Justiça delimita seu alcance e efeitos e discrimina as diferentes hipóteses para registro da união estável no Livro “E” do Registro Civil das Pessoas Naturais.
Em razão da informalidade para sua constituição e, em regra, para sua dissolução, o art. 1º do Provimento nº 37/2004 da Corregedoria Nacional de Justiça prevê que o registro da união estável no Registro Civil das Pessoas Naturais é faculdade dos companheiros:
“Art. 1º. É facultativo o registro da união estável prevista nos artigos 1.723 a 1.727 do Código Civil, mantida entre o homem e a mulher, ou entre duas pessoas do mesmo sexo“.
Sendo facultativo, não deve esse registro ser exigido para que um dos companheiros, ou ambos, pratiquem atos ou negócios jurídicos compatíveis com a autonomia da vontade.
Também em decorrência da informalidade para sua constituição e dissolução, e por independer de outra publicidade para sua existência, o art. 5º do Provimento nº 37/2004 da Corregedoria Nacional de Justiça determina que o registro da união estável no Livro “E” do Registro Civil das Pessoas Naturais produzirá efeitos patrimoniais entre os companheiros, não prejudicando terceiros que não tiverem participado da escritura pública:
“Art. 5º. O registro de união estável decorrente de escritura pública de reconhecimento ou extinção produzirá efeitos patrimoniais entre os companheiros, não prejudicando terceiros que não tiverem participado da escritura pública“.
Por seu turno, para preservação da segurança jurídica que os registros públicos visam proporcionar nas relações sociais, o art. 8º do Provimento nº 37/2004 da Corregedoria Nacional de Justiça determina que a união estável com pessoa casada não poderá ser inscrita no Livro “E” do Registro Civil das Pessoas Naturais, exceto se separada judicial ou extrajudicialmente, ou se a declaração da união estável decorrer de sentença judicial transitada em julgada:
“Art. 8º. Não poderá ser promovido o registro, no Livro E, de união estável de pessoas casadas, ainda que separadas de fato, exceto se separadas judicialmente ou extrajudicialmente, ou se a declaração da união estável decorrer de sentença judicial transitada em julgado“.
Ao delimitar o alcance e os efeitos, e discriminar as hipóteses em que admitido o registro da união estável no Livro “E” do Registro Civil das Pessoas Naturais, o Provimento nº 37/2014 da Eg. Corregedoria Nacional de Justiça serve de parâmetro para o ingresso união estável nos demais Registros Públicos que, como exposto, não pode ser causa para a concomitante inscrição de direitos reais de igual natureza, entre cônjuge e companheiro, que sejam conflitantes entre si” (grifos no original).
São esses os parâmetros que devem nortear a fixação dos requisitos para o ingresso, no Registro de Imóveis, de título em que o titular do direito inscrito se declare como “companheiro”, ou “em união estável”. Assim, a existência da união estável deve estar amparada em declaração conjunta dos companheiros, ou em sentença judicial transitada em julgado, na medida em que a declaração unilateral de vontade, ou seja, de que há ou foi mantida união estável, somente obriga quem a realizou, sem criar ou prejudicar direito de terceiro que dela não tiver participado.
Também se faz necessário que conste no título o real estado civil do titular do direito, isto é, solteiro, casado, viúvo, separado ou divorciado.
Não sendo casado, não há vedação para que o titular de direito inscrito seja qualificado conforme seu estado civil, com indicação de que mantém união estável desde que também constem no registro o nome do respectivo companheiro e o restante de sua qualificação.
Além disso, em todas as hipóteses em que admitida a inscrição da união estável deverá constar no registro do imóvel o regime de bens adotado, se diverso da comunhão parcial de bens, que é o regime legal (art. 1.725 do Código Civil) e será presumido em caso de silêncio.
Nesse cenário, é possível concluir, observados os requisitos imprescindíveis à inscrição da união estável sem risco de inscrição de direitos de propriedade presumidamente conflitantes, e diante da informalidade para sua constituição e dissolução, que não se mostra necessária a prévia obrigação de registro de escritura pública declaratória de união estável no Registro de Imóveis, como se pacto antenupcial fosse, ou de prévio registro no Livro “E” do Registro Civil das Pessoas Naturais, exceto se esse registro for utilizado como prova de que a união estável foi declarada por meio de sentença judicial transitada em julgado, em sendo um dos companheiros casado.
No presente caso, o comprador se qualificou, no que pertine ao seu estado civil, como divorciado, convivente em união estável com Patrícia Diniz Lima, solteira. Ainda, apresentou cópia da escritura de declaração de união estável, com participação da companheira.
Destarte, não há obstáculo ao registro do título em que os adquirentes do direito a ser inscrito estão identificados como divorciado e solteira, conviventes em união estável, independentemente do prévio registro da união estável no Livro nº 3 (Registro Auxiliar) do Registro de Imóveis do domicílio dos companheiros, ou no Livro “E” do Registro Civil das Pessoas Naturais, desde que observados os requisitos indicados, tal como efetivamente ocorre no caso em análise.
Em sendo a escritura pública de declaração de união estável documento facultativo, não pode ser exigida para a formalização da alienação imobiliária nos moldes da devolutiva ora atacada. Com todo respeito ao posicionamento do Registrador, ainda que prudencial, as questões levantadas, referentes ao registro do pacto quanto ao regime de bens e prazo da constituição da união estável, são colaterais e extrapolam os limites objetivos da qualificação da escritura pública de compra e venda.
A escolha do regime da separação de bens feita por escritura pública, ainda que sem registro do pacto e sem efeitos em face de terceiros, detém validade no âmbito da união estável, para fins de definição do regime de bens no período da convivência, e conflitos surgidos quanto à prova do regime devem ser reservadas à esfera jurisdicional.
Por fim, destaca-se o conteúdo do art. 1.657 do Código Civil, que prevê a possibilidade de os nubentes NÃO efetuarem o registro do pacto antenupcial no Registro de Imóveis de seu domicílio. A consequência, nesse caso, é a ineficácia do pacto perante terceiros.
Por analogia, é o que ocorrerá no presente caso, o pacto antenupcial, sem a publicidade decorrente do registro, vale para o casal, mas não atinge terceiros. Desta consequência legal o apelante deve estar plenamente ciente.
Diante do exposto, pelo meu voto, DOU PROVIMENTO à apelação para julgar improcedente a dúvida e, em consequência, determinar o registro da escritura pública de venda e compra.
FRANCISCO LOUREIRO
Corregedor Geral da Justiça e Relator (Acervo INR – DJEN de 10.12.2025 – SP)
Fonte: Inr Publicações
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