Apelação n° 1000912-93.2025.8.26.0554
Número: 1000912-93.2025.8.26.0554
Comarca: SANTO ANDRÉ
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação n° 1000912-93.2025.8.26.0554
Registro: 2025.0001294398
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1000912-93.2025.8.26.0554, da Comarca de Santo André, em que é apelante DARC EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, é apelado 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE SANTO ANDRÉ.
ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento à apelação, v u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FERNANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA (VICE PRESIDENTE), VICO MAÑAS (DECANO), TORRES DE CARVALHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), HERALDO DE OLIVEIRA (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E CAMARGO ARANHA FILHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 11 de dezembro de 2025.
FRANCISCO LOUREIRO
Corregedor Geral da Justiça e Relator
APELAÇÃO CÍVEL nº 1000912-93.2025.8.26.0554
Apelante: Darc Empreendimentos Imobiliários Ltda
Apelado: 1º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Santo André
VOTO Nº 43.988
Registro de imóveis – Usucapião extrajudicial – Indeferimento do pedido que merece revisão: encerramento precoce do procedimento administrativo – Apelação provida.
I. Caso em exame
1. Trata-se de apelação interposta contra sentença que manteve recusa do pedido de usucapião extrajudicial sob o fundamento de ausência de documentos aptos a comprovar o tempo de posse.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em averiguar se houve encerramento precoce do procedimento de usucapião extrajudicial, ou seja, anteriormente às etapas de diligências e notificação dos titulares de direitos reais sobre o imóvel usucapiendo e imóveis confrontantes.
III. Razões de decidir
3. O procedimento extrajudicial de usucapião foi encerrado prematuramente, já que, apresentados início documental da posse alegada e ata notarial, sequer foram promovidas as devidas notificações e eventuais diligências complementares na forma dos itens 418 a 421.1 do Capítulo XX, Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça. 5. O procedimento encerrado precocemente deve ser retomado para que se promova nova qualificação registral definitiva a partir das diligências, dos documentos pertinentes e do resultado das notificações, momento em que será analisado o mérito do pedido.
IV. Dispositivo e Tese
6. Recurso provido para se determinar a retomada do andamento do procedimento extrajudicial de usucapião.
Tese de julgamento: “1. A qualificação registral definitiva deve ocorrer após o esgotamento do procedimento extrajudicial de usucapião, notadamente quando apresentados ata notarial e início de prova documental sobre a posse alegada. 2. O envio das notificações e a realização das diligências complementares são essenciais para a análise do pedido de usucapião extrajudicial”.
Legislação e jurisprudência citadas:
– Código Civil, art. 1.238 e 1.243; LRP, art. 216- A; Provimento n. 149/2023 do CNJ; itens 421 e 421.1 do Capítulo XX, Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça.
– CSM, Apelação n. 1004044-52.2020.8.26.0161; Apelação n. 1021364-65.2024.8.26.0100; Apelação n. 1006567-12.2019.8.26.0019.
Trata-se de apelação interposta por Darc Empreendimentos Imobiliários Ltda. – EPP contra a r. sentença de fls.342/349, proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do 1º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Santo André, que julgou procedente a dúvida suscitada para manter a recusa ao procedimento de usucapião extrajudicial (prenotação n.534.424 – fl.12).
A parte apelante alega, em síntese, que é proprietária do empreendimento denominado “Shoppinho”, edificado sobre a área de seus próprios terrenos e de um outro de terceiro, este último objeto da demanda de usucapião extrajudicial; que o terreno usucapiendo destina- se à área de manutenção do empreendimento, abrigando sistemas de segurança (hidrantes), de conforto (tubulação de ar-condicionado) e de esgotamento sanitário, além de funcionar como recuo do edifício principal, essencial para aeração e iluminação; que parte da área usucapienda foi adquirida de antigos comerciantes por instrumento de cessão de posse; que o Registrador exigiu provas documentais específicas, exemplificadas no Provimento CNJ n. 149/2023, para a comprovação do lapso temporal da posse, desconsiderando a possibilidade de outros meios probatórios; que apresentou outros documentos para atestar a posse mansa e pacífica, os quais foram julgados insuficientes; que, mesmo após a realização de audiência de justificação, a documentação foi novamente considerada inadequada, o que resultou no indeferimento do pleito; que a decisão do Registrador carece de fundamentação adequada, tendo caráter genérico; que, a despeito das informações obtidas na audiência de justificação, o Oficial manifestou incerteza quanto à identidade entre a requerente e o empreendimento “Shoppinho”, dúvida que poderia ter sido dirimida mediante a emissão de uma nova nota devolutiva com indicação específica desta questão; que há imagens do empreendimento registradas por Tabelião de Notas que lavrou a ata notarial apresentada ao Registrador; que a área usucapienda foi, em determinado período, desmembrada e instituída como servidão de passagem para viabilizar o desdobro dos lotes situados aos fundos, os quais são de sua propriedade; que a licença expedida pelo Corpo de Bombeiros há quase 30 anos atesta que a área é utilizada por instalação de equipamentos de segurança; que o animus domini é evidenciado pela instalação de equipamentos e pela restrição de acesso à área apenas a seus funcionários; que o proprietário tabular, que não foi notificado durante o procedimento, nunca se opôs ao uso da área por quase trinta anos; que indicou como diligência essencial a sanar quaisquer dúvidas a vistoria no local; que o conceito de animus domini não se restringe ao pagamento de contas de consumo e tributos, sendo suficiente, para sua caracterização, cercamento e limpeza do lote vago conforme entendimento jurisprudencial deste Tribunal de Justiça; que o procedimento foi encerrado prematuramente; que há necessidade de que o expediente retorne ao Oficial para que sejam promovidas as devidas notificações e diligências complementares na forma dos itens 418 a 421.1 do Capítulo XX das NSCGJ (fls.355/374).
A Procuradoria de Justiça manifestou-se pelo não provimento do recurso (fls.392/394).
É o relatório.
Por primeiro, é importante consignar que a existência de outras vias de tutela não exclui a da usucapião administrativa, a qual segue rito próprio, com regulação pelo artigo 216-A da Lei n. 6.015/73, pelo Provimento n. 149/2023 do CNJ e pela Seção XII do Cap. XX das NSCGJ.
Assim, como a parte interessada optou por esta última para alcançar a propriedade do imóvel, a análise deve ser feita dentro de seus requisitos normativos.
Neste sentido, decidiu este Conselho Superior da Magistratura (destaque nosso):
“Usucapião Extrajudicial – direito que deve ser declarado por ação judicial ou expediente administrativo nas hipóteses em que os pressupostos legais estejam rigorosamente cumpridos – possibilidade de regularização do imóvel de maneira diversa à usucapião que não impede esta última, inclusive por procedimento administrativo – recusa indevida quanto ao processamento do pedido – dúvida improcedente – Recurso provido com determinação para prosseguimento do procedimento de usucapião extrajudicial” (CSM; Apelação n. 1004044-52.2020.8.26.0161; Rel. Ricardo Anafe; j. em 06.04.2021).
No mérito, o recurso comporta provimento. Vejamos os motivos.
Trata-se de requerimento visando ao reconhecimento extrajudicial de usucapião extraordinária de terreno localizado na Rua Coronel de Oliveira Lima, Centro, Santo André/SP, com área correspondente a 158,866m² e descrição na matrícula n.34.279 do 1º Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Santo André.
De acordo com a nota devolutiva de fls.299, a rejeição do pedido se deu pelo seguinte motivo:
“Apesar das declarações testemunhais colhidas por este Oficial e dos demais documentos apresentados quando da realização da audiência de justificação administrativa da posse prevista no Art. 414, §1º do Provimento nº. 149/2023 do CNJ, a documentação apresentada e as circunstâncias narradas são insuficientes para comprovação da posse da requerente e de seus antecessores pelo prazo prescricional de 15 anos necessário a modalidade extraordinária, nos termos do Art. 1.238 do Código Cível, razão pela qual fica INDEFERIDO o pedido de usucapião extrajudicial”.
Em outras palavras, o Oficial entendeu que não restou comprovada, de forma satisfatória, a posse ad usucapionem pelo período mínimo exigido de 15 (quinze) anos para usucapião extraordinária, conforme previsto no artigo 1.238 do Código Civil.
Esse entendimento foi corroborado pelo MM. Juiz Corregedor Permanente, que julgou procedente a dúvida (fls. 342/349):
“Assim, diante do conjunto probatório colacionado, os elementos apresentados pela interessada são insuficientes para usucapião, ainda que houvesse anuência de confrontantes ou titulares, conforme alegado.
E a usucapião extraordinária do artigo 1.238 do Código Civil, exige a comprovação da posse, com animus domini, pelo prazo de 15 anos ininterruptos, independente de título e boa-fé”.
Ao suscitar a dúvida, o Oficial também acrescentou que “Shoppinho e Darc não são ou não demonstraram ser a mesma pessoa jurídica, mas o inverso” (fl.09).
Quanto ao pedido, há que se ter em vista que, em toda forma de usucapião, dois elementos são fundamentais: a posse e o tempo.
A posse deve ser ad usucapionem, isto é, dotada de continuidade, pacificidade e animus domini.
Além do caráter ad usucapionem, a posse deve se estender por determinado período, após o qual o domínio do imóvel é considerado imediatamente adquirido pelo possuidor, de forma originária.
No caso da usucapião extraordinária, o artigo 1.238 do Código Civil exige posse prolongada por 15 (quinze) anos.
O possuidor pode acrescentar à sua posse a dos seus antecessores, desde que contínuas e pacíficas (art. 1.243 do Código Civil).
Nesse sentido, lição de Benedito Silvério Ribeiro:
“A soma, adição (adictio), ou a denominada junção de posses significa que ao possuidor é permitido, para perfazer-se o tempo necessário à usucapião, juntar à sua posse o tempo de posse do seu antecessor. Se a coisa, para completar o tempo necessário à prescrição aquisitiva, tiver sido possuída por duas ou mais pessoas, bem como se o atual possuidor quiser valer- se do tempo de permanência na posse do que lhe antecedeu, ocorrerá aquilo que chama acessão da posse (accessio possessionis)”[1].
Cabe à parte usucapiente, portanto, comprovar a posse, por si e/ou por seus antecessores, pelo prazo de 15 (quinze) anos, de forma contínua e sem oposição.
Foi com esse intuito que a apelante trouxe os instrumentos particulares de cessão de posse firmados com Aldagiza Maria dos Santos Tiago (fls.75/76) e Irene Balint Salles (fls.79/80), as quais exerceram atividade comercial por cerca de 30 (trinta) anos na área objeto do requerimento de usucapião sem qualquer oposição.
Verifica-se, ainda, que, em declaração feita perante o 3º Tabelião de Notas (escritura de declaração – fls. 77-78), Aldagiza afirmou que “erigiu paredes e telhados, além de uma porta frontal”, bem como locou parte da construção a terceiro, o que sinaliza atos característicos de animus domini pela antiga possuidora.
A despeito da pertinência da averiguação preliminar dos elementos necessários para configuração da usucapião extraordinária, não há que se falar, desde logo, em indeferimento ou deferimento do pedido.
O Oficial deve atuar com cautela e razoabilidade.
Há diversos benefícios em se optar pela qualificação registral definitiva ao final do procedimento de usucapião extrajudicial.
Isso porque essa opção evita a acumulação de suscitações de dúvidas reiteradas e repetidas interrupções do processo extrajudicial para cada nova exigência formulada. A via extrajudicial da justiça profilática, de natureza célere, tornar-se-ia morosa em razão dessas diversas interrupções.
A ultrapassagem de todas as etapas intercorrentes do processo extrajudicial, além do julgamento uno e conjunto de todos os documentos apresentados e eventuais impugnações, possibilita, ainda, eventual aproveitamento judicial das notificações emitidas, caso seja necessária a conversão do procedimento para a via judicial (artigo 216-A, § 9º, da LRP).
Pode-se concluir, assim, que, no caso concreto, houve encerramento prematuro do procedimento extrajudicial já que sequer foram enviadas as notificações aos titulares de direitos reais sobre o imóvel usucapiendo e imóveis confrontantes, notadamente porque apresentada ata notarial, ao lado de início razoável de prova documental sobre a posse alegada.
A jurisprudência deste Conselho Superior da Magistratura é uníssona no sentido de que o encerramento do procedimento de usucapião extrajudicial deve ocorrer após percorrido todo o rito procedimental, principalmente quando houver a possibilidade de solução das exigências ao final do procedimento:
“REGISTRO DE IMÓVEIS – USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL DÚVIDA JULGADA PROCEDENTE – INDEFERIMENTO DO PEDIDO DE USUCAPIÃO – ENCERRAMENTO PRECOCE DO PROCEDIMENTO – RECURSO PROVIDO PARA ANULAR A R. SENTENÇA APELADA, DECLARAR PREJUDICADA A DÚVIDA E DETERMINAR A RESTITUIÇÃO DO PROCEDIMENTO DE USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL AO REGISTRO DE IMÓVEIS A FIM DE QUE, REALIZADAS AS DEVIDAS NOTIFICAÇÕES E EVENTUAIS DILIGÊNCIAS COMPLEMENTARES, SEJA PROMOVIDA NOVA QUALIFICAÇÃO DO TÍTULO. (…) Com efeito, apenas depois de notificados os titulares de domínio e, se falecidos, seus espólios ou respectivos herdeiros é que, ofertadas eventuais impugnações ou, então, manifestada por todos a expressa anuência ao pedido ou, ainda, se decorrido o prazo legal sem que haja impugnação, é que, então, o pedido deverá ser apreciado à luz da alegada alteração da natureza da posse exercida pelos antecessores dos apelantes, decorrente de ato negocial, e consequente possibilidade da pretendida ‘accessio possessionis’ caso corroborada a alegada homogeneidade das posses” (Apelação n. 1021364-65.2024.8.26.0100; de minha relatoria; j. em 23.5.2024).
“REGISTRO DE IMÓVEIS – USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL – DÚVIDA JULGADA PREJUDICADA COM FUNDAMENTO NA EXISTÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO PARCIAL – PECULIARIDADE DO PROCEDIMENTO DE REGISTRO DE USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL QUE, NESTE CASO CONCRETO, AFASTA O RECONHECIMENTO DA ANUÊNCIA PARCIAL COM AS EXIGÊNCIAS FORMULADAS – ENCERRAMENTO PRECOCE DO PROCEDIMENTO – RECURSO PROVIDO PARA DETERMINAR A RESTITUIÇÃO DO PROCEDIMENTO DE USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL AO OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS A FIM DE QUE TENHA PROSSEGUIMENTO EM SUAS FASES SUBSEQUENTES, VISANDO A POSTERIOR E OPORTUNA NOVA QUALIFICAÇÃO DO TÍTULO. (…) Em que pese a aceitação quanto a uma das exigências formuladas, houve encerramento precoce do procedimento extrajudicial porque essa exigência pode ser atendida na fase de notificação dos titulares do domínio e dos confrontantes tabulares, prevista no art. 216-A, § 2º, do Código de Processo Civil, no art. 10 do Provimento nº 65/2017 da Corregedoria Nacional de Justiça e no item 427 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral de Justiça” (Apelação n.1006567-12.2019.8.26.0019; Relator Pinheiro Franco; j.em 10.12.2019).
Note-se que o fato de o procedimento extrajudicial ter se encerrado precocemente coibiu a parte requerente de apresentar explicação ou contraprova ao final, inclusive em relação a ser a mesma pessoa jurídica que “Shoppinho Santo André”, concomitantemente ao resultado das notificações expedidas e eventuais diligências. Ainda não se tem como saber se haverá impugnação ao tempo de posse alegado.
A qualificação registral definitiva, portanto, somente deve ocorrer após o esgotamento do procedimento administrativo, momento em que será analisado o mérito do pedido com todos os documentos aptos a produzirem prova.
Em complementação à necessidade de retomada do procedimento na via extrajudicial, o item 421 do Capítulo XX, Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, determina que em:
“Caso de ausência ou insuficiência dos documentos de que trata o inciso III do item 416.2, a posse e os demais dados necessários poderão ser comprovados em procedimento de justificação administrativa perante o oficial de registro de imóveis, que obedecerá, no que couber, ao disposto no § 5º do art. 381 e ao rito previsto nos arts. 382 e 383, todos do Código de Processo Civil”.
Adicionalmente, o subitem 421.1 do Capítulo XX, Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, prevê que incumbe ao Oficial de Registro, de ofício ou a requerimento, durante o procedimento administrativo de usucapião, providenciar diligências para o suprimento de lacunas em torno do requerimento:
“Para a elucidação de dúvidas, imprecisões ou incertezas, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis ou por escrevente habilitado“.
Em que pese tenha sido realizada audiência de justificação administrativa (fls.276/278 e 289/298), nota-se que a parte apelante apresentou justificativa para a impossibilidade de apresentação de quitação de contas de consumo e recolhimento de impostos já em suas primeiras manifestações e sugeriu a vistoria do local para sanar quaisquer dúvidas a respeito da posse do imóvel usucapiendo (fls.155/157 e 168/173).
Além disso, solicitou que fosse informada a respeito de possível visita para que pudesse providenciar acesso ao local (fl.256):
“3.- Quanto a justificação administrativa da posse, marcada data para visita ao local e constatação do exercício dessa, solicita seja comunicado o requerente, pelo e-mail (…), para que seja possível abrir o acesso, posto que esse se dá, na atualidade, apenas por um dos portões de manutenção do empreendimento denominado Shopinho, que com a área divisa”.
Nessa linha de argumentos, a r. sentença recorrida deve ser reformada para que o procedimento de usucapião extrajudicial seja retomado para que o Oficial de Registro promova as devidas notificações e eventuais diligências complementares na forma dos itens 418 a 421.1 do Capítulo XX, Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, com futura requalificação do pedido ao final.
Ante o exposto, pelo meu voto, dou provimento ao recurso de apelação.
FRANCISCO LOUREIRO
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Nota:
[1] Tratado de usucapião, v.1, São Paulo: editora Saraiva, 1988, 2ª edição, p. 706. (Acervo INR – DJEN de 17.12.2025 – SP)
Fonte: Inr Publicações
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook e/ou assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito.