Apelação n° 1000762-36.2025.8.26.0450
Número: 1000762-36.2025.8.26.0450
Comarca: PIRACAIA
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação n° 1000762-36.2025.8.26.0450
Registro: 2025.0001294408
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1000762-36.2025.8.26.0450, da Comarca de Piracaia, em que é apelante S13 EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, é apelado OFICIALA DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE PIRACAIA.
ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento, v u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FERNANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA (VICE PRESIDENTE), VICO MAÑAS (DECANO), TORRES DE CARVALHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), HERALDO DE OLIVEIRA (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E CAMARGO ARANHA FILHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 11 de dezembro de 2025.
FRANCISCO LOUREIRO
Corregedor Geral da Justiça e Relator
APELAÇÃO CÍVEL nº 1000762-36.2025.8.26.0450
Apelante: S13 Empreendimentos e Participações LTDA
Apelado: Oficiala de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Piracaia
VOTO Nº 44.009
Direito registral – Processo de dúvida – Escritura de Venda e Compra de fração ideal de imóvel rural – Desmembramento irregular – Georreferenciamento – Princípio da especialidade objetiva – Reserva legal não especializada no CAR – Recurso desprovido.
I. Caso em exame. 1. Pedido de registro de escritura de venda e compra, por meio da qual a recorrente adquiriu fração ideal de imóvel rural. 2. Título devolvido com exigências relativas ao georreferenciamento e à regularização do CAR. 3. Irresignado com julgamento procedente da dúvida, a interessada interpôs apelação.
II. Questões em Discussão. 4. Resolver se é possível o registro da alienação de fração ideal de bem imóvel rural, sem georreferenciamento, quando a cadeia dominial revela a ocorrência de desmembramento irregular e não cumpridas as exigências relativas ao CAR e à reserva legal.
III. Razões de Decidir. 5. O histórico registral evidencia fracionamentos sucessivos da gleba, com inúmeras alienações de frações ideais que, na substância, e nas circunstâncias em que realizadas, revelam desmembramento irregular do solo rural, em afronta ao Estatuto da Terra e às normas técnicas da Corregedoria. 6. À época da prenotação, o georreferenciamento, uma vez considerado o princípio tempus regit actum, era requisito obrigatório, impondo-se, portanto, sua prévia averbação. 7. A descrição constante da matrícula é precária e, portanto, em razão da alienação de fração ideal realizada, demanda aperfeiçoamento. 8. Também não demonstrado o atendimento ao subitem 123.6 do Cap. XX das NSCGJ, t. II, relacionado à especialização da reserva legal no CAR, exigida ao tempo da prenotação, nem exibida declaração substitutiva, assumindo o compromisso de regularização do CAR. 9. Prevalece, assim, o juízo negativo de qualificação registral.
IV. Dispositivo. 10. Recurso desprovido; dúvida julgada procedente.
Teses de julgamento: É inviável o registro de transmissão voluntária de fração ideal de imóvel rural quando demonstrado o desmembramento irregular, não atendido o georreferenciamento, obrigatório à época da prenotação, e, ainda, não comprovado o cumprimento de exigências então vigentes relativas ao CAR e à especialização da reserva legal.
Legislação citada: Lei n.º 4.504/1964, arts. 61, § 2.º, e 65; Lei n.º 6.015/1973, art. 176, § 4.º; Decreto n.º 4.449/2002, art. 10; NSCGJ, t. II, Cap. XX, subitem 10.1.1., 123.3., 123.6. e 166.
Jurisprudência relevante: CSM/TJSP, Apelação Cível n.º 990.10.512.895-5, rel. Des. Maurício Vidigal, j. 5.5.2011, Apelação Cível n.º 0009405-61.2012.8.26.0189, rel. Des. Renato Nalini, j. 6.11.2013, e Apelação Cível n.º 1004264-05.2015.8.26.0362, rel. Des. Pereira Calças, j. 20.5.2016; CGJ/TJSP, processo CG 21/2003.
A interessada, ora recorrente, S13 EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA., pretende registrar, na matrícula n.º 933 do RI de Piracaia, a escritura pública de venda e compra de fls. 11-13, título por meio do qual adquiriu a fração ideal de 8% de duas áreas de terras que formam atualmente um só todo com 606.877,83 m², equivalentes a 60,6877 ha, localizada no Bairro dos Pires, Município de Joanópolis. In casu, a fração ideal adquirida corresponde a 48.550,22 m², ou a 4,85 ha.
O registro do título, então prenotado sob o n.º 85.196, foi condicionado ao georreferenciamento da área na qual localizada a fração ideal adquirida. O Oficial ainda ponderou que a área onde situada a fração ideal não é indivisível. Acrescentou, por fim, que a interessada não deu atendimento aos itens 123.3 e 123.6 do Cap. XX das NSCGJ, t. II, pois deixou de apresentar recibo e demonstrativo do CAR com o status de analisado/aprovado.
A r. sentença de fls. 52-55 confirmou o juízo negativo de qualificação registral, de modo a prestigiar, em especial, a exigência do geo. O MM Juízo Corregedor Permanente ainda rejeitou os embargos de declaração opostos pela interessada (fls. 62-65 e 78-79).
Irresignada, a interessada interpôs recurso de apelação. Em suas razões de fls. 82-86, argumenta que é possível o registro de transmissão de fração ideal de imóvel rural independentemente do geo da totalidade da área, desde que preservada a descrição constante da matrícula, razão pela qual requer a reforma do decisum.
A certidão da matrícula n.º 933 do RI de Piracaia, cuja exibição foi requerida pela Procuradoria-Geral da Justiça, foi juntada aos autos (fls. 125-134).
A douta Procuradoria-Geral de Justiça, no parecer de fls. 139-141, opinou, ao final, pelo desprovimento da apelação.
É o relatório.
1. O dissenso versa sobre o registro da escritura pública de venda e compra de fls. 11-14, que documenta negócio jurídico por meio do qual a interessada, ora recorrente, S13 EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA., adquiriu, de JOSÉ NILSON CARDOSO DOS SANTOS e MARIA INÊS MOREIRA, a fração ideal correspondente a 8% do bem imóvel matriculado sob o n.º 933 do RI de Piracaia.
A recorrente, ao requerer a suscitação de dúvida registral, opondo-se aos termos da nota devolutiva relacionada à prenotação n.º 85.196 (fls. 7-10), questionou a necessidade do georreferenciamento, afirmando a prescindibilidade do aperfeiçoamento da descrição do bem imóvel, e impugnou as exigências relativas ao Cadastro Ambiental Rural e à reserva legal, que não estariam a condicionar o registro requerido (fls. 32-35 e 39).
Entretanto, a recusa do registro foi confirmada pelo MM Juízo Corregedor Permanente, ao proferir a r. sentença de fls. 52-55, daí a interposição da apelação em exame, que, a despeito do articulado pela recorrente, não comporta provimento.
2. A certidão da matrícula n.º 933 do RI de Piracaia, então registrando sucessivas alienações de frações ideais, realizadas para diversos condôminos sem vínculos de parentesco, é indicativa de desmembramento irregular de bem imóvel rural (fls. 125-134), fato que está a impedir a inscrição requerida.
Há, com efeito, elementos conclusivos, suficientes, sobre o ilegal parcelamento do solo, a partir do r. 9 da matrícula n.º 933, com a inscrição de escritura de venda e compra lavrada no dia 21 de março de 2018, quando o proprietário Oswaldo da Costa Gomes alienou 40% do bem imóvel a João Carlos do Nascimento, a Valter Roger Alamino, a José Nilson Cardoso dos Santos, a Kalim Henrique Zappa Nassif e a Fabio Bruneli Pinheiro (fls. 125-134).
Desses 40%, 30% (12% do todo) couberam a João Carlos do Nascimento, 10% a Fabio Bruneli Pinheiro (4% do todo) e 20% a cada um dos demais adquirentes (8% para cada um deles).
Depois, Oswaldo da Costa Gomes vendeu 13,34% sobre 60% do todo (8,004% do imóvel) a José Gomes Pinheiro Neto e a Dilson de Oliveira, na proporção de 50% para cada um deles (r. 11); 10,55% do todo a Pamela Gachido Weigand Bastos e Laura Vicente Santos (r. 12); 3,98% de 41,446% (1,6495508% do todo) a André Unti (r. 13) e, por fim, 39,7964% do todo a Carlos Alexandre Pacheco de Lacerda e Tomas Bertoni Jardim, a Heloisa da Costa Lima, a Michele Almeida Abu-Chacra Câmera, Kalassa Lemos de Brito e a Livia Maria Sales Soares, a Márcio de Oliveira e a sua esposa Juliana Aparecida Morais de Oliveira e a Darcy Lopes de Miranda (r. 16).
Desses 39,7964%, 25,6423% couberam então aos dois primeiros, 11,7955% a Heloisa, 24,8218% a Michele, a Kalassa e a Livia, 12,4109% a Márcio e Juliana e 25,3293% a Darcy.
Mais recentemente, Tomas Bertoni Jardim vendeu a sua fração ideal de 5,1023% a Ludmila Rascaglia Kaminskas (r. 22).
A situação apresentada revela, sem espaço para dúvidas, que a instituição de condomínio mascara, in concreto, desmembramento irregular, alteração substancial do bem imóvel, em suma, segregações e destaques irregulares de gleba maior, da área descrita na matrícula n.º 933 do RI de Piracaia.
E conforme resolvido por este C. Conselho Superior da Magistratura, na Apelação Cível n.º 990.10.512.895-5, rel. Des. Maurício Vidigal, j. 5.5.2011, “a ausência de atrelamento da fração ideal ao solo, por si só, não legitima o registro, porquanto a simples expansão de condomínio supostamente pro indiviso no tempo, sem nenhuma relação de parentesco entre os sujeitos de direito, é indicativa, segundo o que normalmente acontece, de divisão informal, sem controle registrário.”
Nesse sentido, em outro precedente, assim deliberou este C. Órgão, na Apelação Cível n.º 1004264-05.2015.8.26.0362, rel. Des. Pereira Calças, j. 20.5.2016:
… o mero fato de não se haver alienado fração ideal com localização, numeração e metragem certas não permite, automaticamente, afirmar a inexistência de burla à lei de parcelamento do solo urbano.
A formação de condomínio voluntário também pode implicar burla. É a verificação do histórico do imóvel que dará norte para eventual conclusão nesse sentido.
Em prestígio desse entendimento, afirmando, em caso símile, o parcelamento ilegal do solo, seguiu este C. Conselho Superior da Magistratura, na Apelação Cível n.º 0009405-61.2012.8.26.0189, rel. Des. Renato Nalini, j. 6.11.2013.
O objeto social da recorrente, adquirente da fração ideal, expresso no art. 2.º de seu contrato social – “a sociedade tem por objeto social a compra e venda de bens imóveis, o desenvolvimento de loteamentos residenciais, comerciais, industriais e empreendimentos imobiliários …” (fls. 40-46) – corrobora, in casu, o reconhecimento do desmembramento irregular.
Trata-se de realidade suficiente à desqualificação registral da escritura de venda e compra. A propósito, conforme o item 166 do Cap. XX das NSCGJ, t. II, “é vedado o registro de alienação voluntária de frações ideais com localização, numeração e metragem certas, ou a formação de condomínio voluntário, que implique fraude ou qualquer outra hipótese de descumprimento … do Estatuto da Terra. …” (sublinhei)
A esse respeito, o art. 65 do Estatuto da Terra, da Lei n.º 4.504/64, veda expressamente a sua divisão em áreas de dimensão inferior ao módulo de propriedade rural, enquanto o artigo 61, § 2.º, exige aprovação e fiscalização do INCRA nos casos de loteamento para fins de urbanização ou formação de sítios de recreio.
Sobre o tema, a E. Corregedoria Geral da Justiça, no processo CG n.º 21/2003, em parecer da lavra do à época Juiz Assessor, atualmente Desembargador desta Corte, Cláudio Luiz Bueno de Godoy, destacou, ao enfrentar a questão da aquisição e do registro de frações ideais com indícios de parcelamento ilegal do solo – e vedar o registro do título aquisitivo –, ser “irrelevante o fato de se tratar de imóvel rural”, e isso porque:
… se não aplicável a Lei 6.766/1979, o Dec. Lei 58/37 (art. 1.º), e também o Estatuto da Terra (art. 61), complementado pelo art. 10 da Lei 4.947, ao regrar o parcelamento do imóvel rural, igualmente exigem uma série de providências acautelatórias dos adquirentes e do meio-ambiente, no caso contornados pelo expediente de aparente instauração de condomínio civil, com vendas de partes ideais, todavia em burla à lei.
Sob esse prisma, portanto, o título aquisitivo apresentado não comporta registro.
No que se refere ao registro anterior de escritura de venda e compra tendo por objeto a parte ideal agora alienada à recorrente, é oportuno lembrar, em conformidade com precedentes deste C. Conselho Superior da Magistratura, que erros passados não justificam, tampouco legitimam outros, ou seja, não se prestam a respaldar o ato registral pretendido.[1]
3. Seja como for, as exigências do Oficial, em especial, a referente à especialidade objetiva, são pertinentes.
Convém, aliás, assentar a indispensabilidade – ao tempo da prenotação n.º 85.196, ocorrida no dia 1.º de abril de 2025 – do georreferenciamento da descrição do bem imóvel rural, cuja área total soma 60,6877 hectares, e a fração ideal alienada, 4,85 hectares.
A averbação do georreferenciamento, ajuste da descrição do bem imóvel rural, com certificação pelo INCRA, condicionava, de fato, na situação em apreço, e de acordo com o § 4.º do art. 176 da Lei n.º 6.015/1973, o registro da escritura pública de venda e compra, negócio dispositivo, translativo da propriedade.
Condicionava, porque, à época da prenotação, ainda não tinha entrado em vigor o Decreto n.º 12.689, de 21 de outubro de 2025, que deu nova redação ao art. 10 do Decreto n.º 4.449/2002, adiando a observância da exigência em exame, relacionada ao geo, nos seguintes termos:
Art. 10. A identificação da área do imóvel rural, a que se refere o art. 176, § 3.º e 4.º, da Lei n.º 6.015, de 31 de dezembro de 1973, será exigida nas hipóteses de desmembramento, parcelamento, remembramento e em qualquer situação de transferência de imóvel rural, na forma estabelecida no art. 9.º, a partir de 21 de outubro de 2029.
É dizer, quando da apresentação do título, ainda vigorava os incisos VI e VII do art. 10 do Decreto n.º 4.449/2002, os prazos neles estabelecidos, com a redação que lhes foi atribuída pelo Decreto n.º 9.311/2018, vencidos, respectivamente, no dia 30 de outubro de 2022 e no dia 30 de outubro de 2024. Por conseguinte, a averbação do geo era, in casu, obrigatória, para efetivação do registro.
Por sua vez, os precedentes deste C. Conselho Superior da Magistratura reportados no recurso – Apelação Cível n.º 1002000- 92.2021.8.26.0602, rel. Des. Ricardo Anafe, j. 2.12.2021, e Apelação Cível n.º 1001285-94.2019.8.26.0438, rel. Des. Fernando Antonio Torres Garcia, j. 25.8.2022 – não servem de paradigma, porque a dispensa do geo em ambas as situações se fundou no caráter coativo da transmissão da propriedade.
Ainda hoje, de todo modo, embora adiada a exigência do geo, a descrição do bem imóvel, apresentando-se precária, desprovida de amarração geográfica adequada – a descrição perimetral “tem início num canto de cerca denominado ponto 1 … Deste ponto, segue em direção ao norte acompanhando a cerca de arame existente … onde encontra o ponto 3. Deste ponto deflete à direita …” (cf. fls. 125-134) – está a exigir ajustes, aperfeiçoamento.
Nessa linha, dispõe o subitem 10.1.1. do Cap. XX das NSCGJ, t. II:
10.1.1. A descrição precária do imóvel rural, desde que identificável como corpo certo e localizável, não impede o registro de sua alienação ou oneração, salvo quando sujeito ao georreferenciamento ou, ainda, quando a transmissão implique atos de parcelamento ou unificação, hipóteses em que será exigida sua prévia retificação.
Enfim, o princípio da especialidade objetiva persiste como óbice ao registro intencionado.
4. Com relação ao Cadastro Ambiental Rural (CAR), a recorrente não demonstrou o cumprimento do subitem 123.6. do Cap. XX das NSCGJ, t. II, que, embora posteriormente suprimido pelo Provimento CG n.º 33, de 5 de agosto de 2025, ainda – à época da prenotação – condicionava o registro intencionado à especialização – no CAR – da reserva legal florestal aprovada em conformidade com o Demonstrativo da Situação das Informações Declaradas.
Além disso, a despeito de instado, e da oportunidade que lhe foi aberta pela Oficial, também não exibiu declaração assumindo a responsabilidade pela regularização do CAR.
Também por isso, consequentemente, a dúvida deve ser julgada procedente.
Ante o todo exposto, pelo meu voto, NEGO provimento à apelação.
FRANCISCO LOUREIRO
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Nota:
[1] Apelação Cível n.º 20.603-0/9, rel. Des. Antônio Carlos Alves Braga, j. 9.12.1994; Apelação Cível n.º 19.492-0/8, rel. Des. Antônio Carlos Alves Braga, j. 17.02.95; e Apelação Cível n.º 024606-0/1, rel. Des. Antônio Carlos Alves Braga, j. 30.10.1995. (Acervo INR – DJEN de 17.12.2025 – SP)
Fonte: Inr Publicações
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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