Espécie: APELAÇÃO
Número: 1108905-05.2025.8.26.0100
Comarca: CAPITAL

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 1108905-05.2025.8.26.0100

Registro: 2025.0001294406

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1108905-05.2025.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante GUIMARÃES & VIEIRA DE MELLO ADVOGADOS, é apelado 15° OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento, v u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FERNANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA (VICE PRESIDENTE), VICO MAÑAS (DECANO), TORRES  DE CARVALHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), HERALDO DE OLIVEIRA (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E CAMARGO ARANHA FILHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 11 de dezembro de 2025.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

APELAÇÃO CÍVEL nº 1108905-05.2025.8.26.0100

Apelante: Guimarães & Vieira de Mello Advogados

Apelado: 15° Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital

VOTO Nº 44.006

Direito registral – Dúvida registral – Contrato de locação não residencial com cláusula de vigência – Ausência de assinatura eletrônica qualificada – Exigência mantida – Recurso desprovido.

I. Caso em exame. 1. Apelação interposta contra a r. sentença que julgou procedente a dúvida suscitada pelo 15.º RI da Capital, mantendo a recusa do registro de contrato de locação não residencial destinado à atribuição de eficácia real à cláusula de vigência, sob o fundamento de que o título, assinado por meio da plataforma DocuSign, não contém assinatura eletrônica qualificada.

II. Questão em discussão. 2. Definir se o pacto locatício, apresentado como título nato-digital, pode ser admitido com assinaturas eletrônicas avançadas, ou se é obrigatória a assinatura eletrônica qualificada.

III. Razões de decidir. 3. O título apresentado foi assinado por meio da plataforma DocuSign, mediante assinaturas eletrônicas avançadas, sem certificação digital emitida no âmbito da ICP- Brasil. 4. O Conselho Superior da Magistratura, apreciando caso símile, assentou: a assinatura qualificada é exigida na hipótese discutida, que versa sobre contrato de locação com cláusula de vigência; a assinatura avançada não supre o rigor exigido para o ingresso do título no fólio real; a Medida Provisória n.º 2.200-2/2001 não afasta a regra especial da Lei 14.063/2020, que prevalece no âmbito registral. 5. Ausente, assim, assinatura eletrônica qualificada, o título não se apresenta hábil ao registro, impondo-se, logo, a manutenção da recusa.

IV. Dispositivo. 6. Recurso desprovido; dúvida procedente.

Tese de julgamento: 1. O contrato de locação com cláusula de vigência, apresentado a registro como título nato-digital, deve conter assinatura eletrônica qualificada, nos termos do art. 5.º, § 2.º, IV, da Lei 14.063/2020. 2. As assinaturas eletrônicas avançadas – inclusive as emitidas por plataformas como DocuSign – não suprem o requisito legal, por não conferirem o nível de confiabilidade exigido para atos de registro e, particularmente, para atribuir eficácia real à cláusula de vigência da locação.

Legislação relevante: Lei 6.015/1973 (LRP), art. 167, I, 3; Lei n.º 8.245/1991, art. 8.º; CC, art. 576; Lei 14.063/2020, art. 4.º, I–III, e art. 5.º, § 2.º, IV, §§ 4.º e 5.º; MP n.º 2.200-2/2001, art. 10, §§ 1.º e 2.º; Provimento CNJ n.º 180/2024, art. 208; NSCGJ/SP, t. II, Cap. XX, itens 365 e 366.

Jurisprudência relevante: TJSP/CSM, Apelação Cível n.º 1094448-02.2024.8.26.0100, rel. Des. Francisco Loureiro, j. 13.11.2024.

O registro do contrato de locação não residencial ajustado entre o IRB Renda Empreendimentos SPE S/a, na posição de locador, e a suscitada Guimarães & Vieira de Mello Advogados (GVM), locatária, título apresentado fisicamente, então prenotado sob o n.º 1.095.226, foi recusado, porque as assinaturas nele apostas estão em desacordo com o padrão de assinatura eletrônica qualificada e avançada exigida.

O juízo de desqualificação registral foi confirmado pelo MM Juízo Corregedor Permanente, então ao proferir a r. sentença de fls. 140-147.

Irresignada, a suscitada interpôs apelação, sustentando, nas razões de fls. 153-160, que o contrato foi assinado eletronicamente por meio da plataforma DocuSign, ferramenta que garante a integridade, a autenticidade e a identificação inequívoca dos signatários. Ponderou, ainda, que a recusa baseada na ausência de assinatura qualificada, de certificação pelo ICP-Brasil, extrapola os limites da qualificação registral, é descabida, ademais, se considerado que o título apresentado não é translativo de propriedade.

A d. Procuradoria Geral de Justiça, em seu parecer de fls. 184-188, opinou pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

1. O dissenso versa a respeito do registro do instrumento particular de fls. 15-54, do contrato de locação não residencial do bem imóvel matriculado sob o n.º 235.015 do 15.º RI desta Capital, pactuado entre o IRB Renda Empreendimentos SPE S/a, locador, e a suscitada, ora apelante, Guimarães & Vieira de Mello Advogados (GVM), locatária.

A recorrente, com o registro, previsto no art. 167, I, 3, da Lei n.º 6.015/1973, pretende atribuir efeitos reais à cláusula de vigência, exceção ao axioma emptio tollit locatum, à máxima a venda rompe a locação, enfim, ao princípio da relatividade dos efeitos contratuais, uma vez que possibilita a subsistência da locação ao negócio dispositivo.

Na precisa lição de Orlando Gomes, é “uma limitação convencional à propriedade”.[1] Também chamada cláusula de respeito, trata-se de direito pessoal com eficácia real; uma obrigação com eficácia real, caso, convencionada em locação por tempo determinado, inscrito o contrato na matrícula do bem locado.

2. O título, in casu, foi assinado eletronicamente pelas partes e por duas testemunhas, então por meio da plataforma DocuSign, daí a exigência formulada pelo Oficial, condicionando o registro requerido à reapresentação do contrato, com observância do padrão de assinatura qualificada, juízo de desqualificação registral prestigiado pelo MM Juízo Corregedor Permanente, ao proferir a r. sentença de fls. 140-147.

A recorrente não se conforma. Afirma a dispensabilidade da assinatura eletrônica qualificada, exigida sem respaldo na lei. Alega, ressaltando que o registro intencionado não é translativo da propriedade, que a assinatura questionada é suficiente, pois garante a integridade e a autoria do documento. Requer, assim, o provimento do recurso.

3. A r. sentença de fls. 140-147, entretanto, não merece reforma. A questão, a propósito, foi enfrentada recentemente por este C. Conselho Superior Magistratura, em procedimento de dúvida também envolvendo contrato de locação, por ocasião da apreciação da Apelação Cível n.º 1094448-02.2024.8.26.0100, de minha relatoria, j. 13.11.2024, cujos fundamentos são suficientes para o desprovimento deste recurso, e por isso ora os reproduzo:

É incontroverso e a r. sentença bem pontuou que as assinaturas das partes e das testemunhas apostas no contrato de locação e seu aditamento apresentados ao Oficial de Registro não foram produzidas com certificado digital ICP-Brasil, como exige o artigo 5.º, § 2.º, IV, da Lei nº 14.063/2020.

A Lei nº 14.063/2020, que, entre outras coisas, “dispõe sobre o uso de assinaturas eletrônicas em interações com entes públicos”, classifica, no artigo 4.°, a assinatura eletrônica em 03 (três) modalidades: (i) assinatura eletrônica simples; (ii) assinatura eletrônica avançada; e (iii) assinatura eletrônica qualificada. Confira-se:

“Art. 4.º Para efeitos desta Lei, as assinaturas eletrônicas são classificadas em:

I – assinatura eletrônica simples:

a) a que permite identificar o seu signatário;

b) a que anexa ou associa dados a outros dados em formato eletrônico do signatário;

II – assinatura eletrônica avançada: a que utiliza certificados não emitidos pela ICP-Brasil ou outro meio de comprovação da autoria e da integridade de documentos em forma eletrônica, desde que admitido pelas partes como válido ou aceito pela pessoa a quem for oposto o documento, com as seguintes características:

a) está associada ao signatário de maneira unívoca;

b) utiliza dados para a criação de assinatura eletrônica cujo signatário pode, com elevado nível de confiança, operar sob o seu controle exclusivo;

c) está relacionada aos dados a ela associados de tal modo que qualquer modificação posterior é detectável;

III – assinatura eletrônica qualificada: a que utiliza certificado digital, nos termos do § 1º do art. 10 da Medida Provisória nº 2.200-2, de 24 de agosto de 2001.

§ 1.º Os 3 (três) tipos de assinatura referidos nos incisos I, II e III do caput deste artigo caracterizam o nível de confiança sobre a identidade e a manifestação de vontade de seu titular, e a assinatura eletrônica qualificada é a que possui nível mais elevado de confiabilidade a partir de suas normas, de seus padrões e de seus procedimentos específicos.

§ 2.º Devem ser asseguradas formas de revogação ou de cancelamento definitivo do meio utilizado para as assinaturas previstas nesta Lei, sobretudo em casos de comprometimento de sua segurança ou de vazamento de dados.”

Nos termos do decidido no RESP 2159442-PR, julgado em 24/09/2024, “A intenção do legislador foi de criar níveis diferentes de força probatória das assinaturas eletrônicas (em suas modalidades simples, avançada ou qualificada), conforme o método tecnológico de autenticação utilizado pelas partes, e – ao mesmo tempo – conferir validade jurídica a qualquer das modalidades, levando em consideração a autonomia privada e a liberdade das formas de declaração de vontades entre os particulares”.

E a diferença principal entre as três modalidades de assinatura eletrônica está no nível de segurança e na forma de verificação da identidade do signatário.

A assinatura eletrônica simples é a que anexa ou associa os dados de quem subscreve no formato eletrônico e, dessa forma, possibilita a identificação do signatário. Exemplos de assinatura eletrônica nesse formato é a assinatura de um e-mail e a escolha da opção “concordo” ou “assine aqui” numa caixa de seleção. Ela, todavia, não garante que o subscritor do documento seja legítimo.

A assinatura eletrônica avançada é aquela hábil a se associar ao signatário de maneira única, como, por exemplo, por meio de token, biometria ou senhas únicas e temporárias recebidas por e- mail ou mensagem de texto. No RESP supra referido, reconheceu- se que “a assinatura eletrônica avançada seria o equivalente à firma reconhecida por semelhança”.

Por fim, a assinatura eletrônica qualificada é a que utiliza o certificado digital e ostenta o nível mais elevado de confiabilidade, tendo sido equiparada “à firma reconhecida por autenticidade” no julgamento do RESP mencionado. Segundo o artigo 4.º, III, da Lei 14.063/2020, a assinatura eletrônica qualificada é a que utiliza o certificado digital, nos termos do § 1º do art. 10 da Medida Provisória nº 2.200-2, de 24 de agosto de 2001, ou seja, aquele disponibilizado pela ICP-Brasil.

No caso em análise, as assinaturas lançadas no título apresentado não possuem padrão ICP-Brasil, tratando-se de assinaturas eletrônicas avançadas e, à luz do artigo 5.º, § 2.º, IV, da Lei 14.063/2020, não são aceitas nos atos de transferência e de registro de bens imóveis, exigindo-se a assinatura eletrônica qualificada, ressalvado o registro de atos perante as juntas comerciais:

“Art. 5.º. No âmbito de suas competências, ato do titular do Poder ou do órgão constitucionalmente autônomo de cada ente federativo estabelecerá o nível mínimo exigido para a assinatura eletrônica em documentos e em interações com o ente público.

(…)

§ 2.º. É obrigatório o uso de assinatura eletrônica qualificada:

(…)

IV – nos atos de transferência e de registro de bens imóveis, ressalvado o disposto na alínea “c” do inciso II do § 1º deste artigo;

(…)

§ 4.º O ente público informará em seu site os requisitos e os mecanismos estabelecidos internamente para reconhecimento de assinatura eletrônica avançada.

§ 5.º No caso de conflito entre normas vigentes ou de conflito entre normas editadas por entes distintos, prevalecerá o uso de assinaturas eletrônicas qualificadas”.

Relativamente à Medida Provisória n. 2.200-2/2001, que instituiu a Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileiras – ICP-Brasil, muito embora ela não impeça o uso de outro meio de comprovação da autoria e da integridade de documentos em forma eletrônica (artigo 10, § 2.º), é certo que, em se tratando de atos de transferência e de registro de bens imóveis, diante do disposto no artigo 5.º, § 2.º, IV, da Lei 14.063/2020, é necessário que a assinatura eletrônica seja qualificada.

Trata-se de lei especial que permanece em vigor e não foi alterada pela Lei n.º 14.620/23, a qual modificou o artigo 784 do CPC para tratar de assinatura eletrônica nos títulos executivos.

No âmbito da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo, a matéria é tratada nos itens 365 e 366, do Capítulo XX, das Normas de Serviço:

“365. A postagem e o tráfego de traslados e certidões notariais e de outros títulos, públicos ou particulares, elaborados sob a forma de documento eletrônico, para remessa às serventias registrais para prenotação (Livro nº 1 – Protocolo) ou exame e cálculo (Livro de Recepção de Títulos), bem como destas para os usuários, serão efetivados por intermédio da Central Registradores de Imóveis.

366. Os documentos eletrônicos apresentados aos serviços de registro de imóveis deverão atender aos requisitos da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira (ICP-Brasil) e à arquitetura e-PING (Padrões de Interoperabilidade de Governo Eletrônico) e serão gerados, preferencialmente, no padrão XML (Extensible Markup Language), padrão primário de intercâmbio de dados com usuários públicos ou privados e PDF/A (Portable Document Format/Archive), ou outros padrões atuais compatíveis com a Central de Registro de Imóveis e autorizados pela Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo”.

No mesmo sentido, dispunha o artigo 324 do Provimento CNJ nº 149/2023, que disciplinava a matéria ao tempo da apresentação do título no fólio real:

“Art. 324. Todos os oficiais dos Registros de Imóveis deverão recepcionar os títulos nato-digitais e digitalizados com padrões técnicos, que forem encaminhados eletronicamente para a unidade a seu cargo, por meio das centrais de serviços eletrônicos compartilhados ou do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR), e processá-los para os fins do art. 182 e §§ da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973.

§ 1º Considera-se um título nativamente digital:

I – o documento público ou particular gerado eletronicamente em PDF/A e assinado com Certificado Digital ICP-Brasil por todos os signatários e testemunhas…”.

Muito embora a revogação do artigo 324 do Provimento nº 149/2023 do CNJ pelo recente Provimento 180, de 16 de agosto de 2024, não se alterou a exigência de que os documentos nato- digitais apresentados à prática de ato de transferência e de registro no fólio real contenham assinaturas eletrônicas qualificadas.

Confira-se:

“Art. 208. Os oficiais de registro e os tabeliães deverão recepcionar diretamente títulos e documentos nato-digitais ou digitalizados, observado o seguinte:

I- a recepção pelos tabeliães de notas e de protestos ocorrerá por meio que comprove a autoria e integridade do arquivo;

II- a recepção pelos oficiais de registro ocorrerá por meio:

a) preferencialmente, do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos – Serp e dos sistemas que o integra (especialmente os indicados nos incisos I a III do § 1º do art. 211 deste Código); ou

b) de sistema ou plataforma facultativamente mantidos em suas próprias serventias, desde que tenham sido produzidos por meios que permitam certeza quanto à autoria e integridade.

§ 1.º Consideram-se títulos nato-digitais, para todas as atividades, sem prejuízo daqueles previstos em lei específica:

I – o documento público ou particular gerado eletronicamente em PDF/A e assinado, por todos os signatários (inclusive testemunhas), com assinatura eletrônica qualificada ou com assinatura eletrônica avançada admitida perante os serviços notariais e registrais (art. 17, §§ 1.º e 2.º, da Lei n. 6.015/1973; art. 38, § 2.º, da Lei n. 11.977/2009; art. 285, I, deste Código);

(…)”

No caso concreto, porém, não se está diante do acesso ou envio de informações aos registros públicos (art. 17, § 1.º, da Lei 6.015/1973), assim como não se trata de atos expedidos pelos registros públicos (art. 38, da Lei 11.977/2009) nem de assinatura eletrônica notarizada (art. 285 do Provimento nº 149/2023), e, por fim, a Corregedoria Nacional já expediu regras de admissão da assinatura avançada em atos que envolvam imóveis, como facultam o artigo 17, § 2.º, da Lei 6.015/1973 e o artigo 38, § 2.º, da Lei 11.977/2009, mas não para os atos de transferência e registro, que continuam submetidos à exigência do artigo 5.º, § 2.º, IV, da Lei 14.063/2020.

Por oportuno, como o registro da cláusula de vigência da locação impedirá que o contrato seja denunciado pelo adquirente, ex vi do disposto no artigo 8.º da Lei nº 8.245/91 e no artigo 576 do Código Civil, inviável a flexibilização pretendida pelo recorrente quanto à modalidade de assinatura eletrônica exigida para a prática do ato, sob pena de ofensa ao princípio da legalidade.

Em suma, tratando-se de títulos nato-digitais que ensejam ato de registro em matrícula imobiliária, mas que não contam com a assinatura eletrônica qualificada, exigida pelo artigo 5.º, § 2.º, IV, da Lei 14.063/2020, a recusa do Oficial de Registro deve prevalecer. A interessada pode, alternativamente, apresentar o original em meio físico, como observado pelo Oficial. Assim, o óbice deve ser mantido.

Nessa linha, em atenção ao precedente paradigma acima reportado, que resolveu dissenso símile à controvérsia agora sob exame, a exigência impugnada pela apelante deve ser mantida. A dúvida, com efeito, é procedente.

Ante o todo exposto, pelo meu voto, nego provimento à apelação.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Nota:
[1] Orlando Gomes. Contratos. 26.ª ed. Atualizada por Antonio Junqueira de Azevedo e Francisco Paulo de Crescenzo Marino. Rio de Janeiro: Forense, 2007, p. 335. (Acervo INR – DJEN de 17.12.2025 – SP)

Fonte:  Inr Publicações

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Espécie: APELAÇÃO
Número: 1043414-51.2025.8.26.0100
Comarca: CAPITAL

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 1043414-51.2025.8.26.0100

Registro: 2025.0001294387

ACÓRDÃO 

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1043414-51.2025.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante SERGIO LUIZ DA CRUZ BATISTA, é apelado 7º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento, v u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FERNANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA (VICE PRESIDENTE), VICO MAÑAS (DECANO), TORRES  DE CARVALHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), HERALDO DE OLIVEIRA (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E CAMARGO ARANHA FILHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 11 de dezembro de 2025.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

APELAÇÃO CÍVEL nº 1043414-51.2025.8.26.0100

Apelante: Sergio Luiz da Cruz Batista

Apelado: 7º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital

VOTO Nº 44.003

Registros públicos – Dúvida inversa – Promessa de cessão de direitos – Reconhecimento de firma – Ratificação – Impossibilidade material – Inexistência dos cartões de assinatura – Decurso de mais de trinta anos – Mitigação do controle da legalidade – Princípio da proporcionalidade – Título registrável – Dúvida improcedente – Apelação provida.

I. Caso em exame.

1. Dúvida inversa suscitada contra exigência de ratificação de reconhecimentos de firma em instrumento particular de promessa de cessão e transferência de direitos datado de 1989.

2. O MM Juízo Corregedor Permanente considerou a dúvida prejudicada. 3. Irresignado, o interessado recorreu: alega que a exigência não possui amparo legal.

II. Questões em Discussão. 4. Possibilidade de manutenção da exigência referente à ratificação de reconhecimentos de firma quando, em razão do decurso do tempo e da inexistência dos cartões de assinatura, não é mais possível a confirmação da autenticidade. 5. Examina-se ainda se a dúvida estaria prejudicada pela ausência de impugnação de outras exigências.

III. Razões de Decidir. 6. A reapresentação do título gerou nova prenotação, na qual remanescera apenas a exigência de ratificação das firmas, sendo irrelevantes exigências relativas a títulos diversos e outras prenotações. 7. A insurgência circunscreveu- se ao único óbice subsistente. 8. A dúvida não está prejudicada. 9. A exigência deve ser afastada, pois o cumprimento se tornou materialmente impossível, em razão da inutilização dos arquivos notariais e da ausência de meios técnicos para confirmação do sinal público, especialmente diante do longo lapso temporal transcorrido sem impugnação do negócio jurídico. 10. A impossibilidade de cumprimento da exigência legitima a mitigação do rigor da legalidade formal, à luz do princípio da proporcionalidade, e, assim, o ingresso na serventia predial.

IV. Dispositivo. 11. Apelação provida. Dúvida julgada improcedente.

Tese de julgamento: É indevida a exigência de ratificação de reconhecimentos de firma em título particular antigo quando, em razão do decurso do tempo e da inexistência dos cartões de assinatura, regularmente inutilizados, se torna impossível a confirmação da autenticidade do sinal público, sendo admissível a mitigação do rigor da legalidade formal para permitir o registro.

Legislação relevante citada: NSCGJ, Cap. XVI, itens 18, c, e Cap. XX, subitem 39.1.2.

Ao suscitar a dúvida inversa de fls. 1-6, o apelante Sérgio Luiz da Cruz Batista, pretendendo o registro do instrumento particular de promessa de cessão e transferência de direitos sobre o bem imóvel matriculado sob o n.º 34.059 do 7.º RI desta Capital, insurgiu-se contra a exigência de ratificação dos reconhecimentos de firma dos contratantes, assinaturas apostas no título datado de 30 de junho de 1989, prenotado sob o n.º 580.662.

Diante do cancelamento da prenotação, foi determinado ao interessado a reapresentação do título (fls. 48-49, item 3), providência atendida, que ensejou a prenotação n.º 592.172 (fls. 53). Na sequência, o Oficial, em manifestação de fls. 55-57, afirmou a persistência do óbice, tendo tratado ainda de prenotações de outros títulos apresentados pelo interessado, entendendo que deveriam ser reapresentados.

O MM Juízo Corregedor Permanente considerou a dúvida prejudicada, ao concluir que o interessado não se insurgiu contra todas as exigências formuladas pelo Oficial; a título de orientação, enfrentou a exigência contestada, reconhecendo-lhe a pertinência (fls. 63-68). Em seguida, os embargos opostos foram rejeitados (fls. 73-77 e 79).

Irresignado, o interessado interpôs apelação. Nas razões de fls. 82-87, sustentou, em síntese, que a exigência carece de respaldo legal, pois inexistiria necessidade de confirmação dos reconhecimentos de firma, válidos e eficazes, e pediu pelo julgamento improcedente da dúvida, afastando a sua alegada prejudicialidade.

A douta Procuradoria-Geral de Justiça, em parecer de fls. 108-111, opinou pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

1. O dissenso versa a respeito do registro do instrumento particular de promessa de cessão e transferência de direitos sobre o bem imóvel matriculado sob o n.º 34.059 do 7.º RI desta Capital, contrato ajustado, no dia 30 de junho de 1989, entre Manoel Ferreira Barbosa, falecido no dia 6 de junho de 2014 (fls. 39), e Coraly da Cruz Batista, mãe do recorrente (fls. 7-9), falecida no dia 29 de abril de 2005 (fls. 14).

Os direitos cedidos e transferidos decorrem de contrato de venda e compra celebrado, em 20 de maio de 1983, entre o promitente cedente Manoel Ferreira Barbosa e a então proprietária do bem imóvel, Titanus Comercial e Construtora Ltda., título objeto do r. 2 da matrícula n.º 34.059, vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação, ajustado nos termos da Lei n.º 4.380/1964, com pacto adjeto de hipoteca, garantia registrada sob o r. 3), cuja inscrição foi sucedida pelas averbações da cédula hipotecária expedida e de suas transferências (av. 4, 8 e 9).

2. O título – instrumento particular de promessa de cessão e transferência – ao ser apresentado a registro, prenotado sob o n.º 580.562, foi devolvido com exigências, assim formuladas:

I. Trata-se de instrumento particular de compromisso de venda e compra datada de 30 de junho de 1989, com carimbo de reconhecimento de firmas pelo Oficial de Registro Civil e Tabelião de Notas do Distrito de Itaquera, desta Capital, de 30/06/1989. Pela data longeva dos reconhecimentos de firmas e em observância ao princípio da legalidade dos títulos, esta serventia manteve contato com o aludido Tabelião de Notas, para verificar se autênticos os reconhecimentos de firmas das partes, tendo sido informado que, apesar da aparente semelhança da assinatura do escrevente subscritor das firmas, não haveria arquivamento no Cartório de Notas, de cartão para comprovar as firmas reconhecidas. Por isso, indispensável a ratificação do reconhecimento das mesmas firmas, para possibilitar seu ingresso no assentamento imobiliário (Arts. 221, II, da Lei 6.015/73).

II. O interessado deverá apresentar certidão de nascimento atualizada em sua via original ou mediante cópia autenticada do compromitente vendedor: MANOEL FERREIRA BARBOSA, para aferir se mantido seu respectivo estado civil de solteiro na data do presente instrumento, já que, caso tenha ocorrido alguma alteração no estado civil do mesmo, posteriormente à aquisição, tal fato poderá ocasionar repercussões jurídicas e patrimoniais (Provimento CG n.º 18/2020 de 15/07/2020, que altera o subitem 118.1 e acrescenta o subitem 118.2 no Capítulo XVI do Tomo II das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça).

III. Verifica-se que o compromissário comprador ALCIDES BATISTA, está precariamente qualificado, sendo necessário a apresentação em cópias autenticadas do RG e CPF, para possibilitar a inclusão de seus dados identificadores no registro pretendido, em observância ao princípio da especialidade subjetiva e requisitos exigidos pelo art. 176, § 1.º, III, n.º 2, letra “a” da Lei n.º 6.015/73.

Ao suscitar a dúvida inversa, o interessado, ora apelante, apresentou tanto a certidão de nascimento atualizada quanto a de óbito do promitente cedente Manoel Ferreira Barbosa, provando a inexistência de alteração de seu estado civil de solteiro (fls. 38-39), e, além disso, as cópias autenticadas do RG e CPF de seu genitor, Alcides Batista (fls.13), com quem a sua mãe, Coraly da Cruz Batista, promissária cessionária, era casada sob o regime da comunhão universal de bens à época da promessa de cessão e transferência sob exame.

Desse modo, embora tardiamente – quando já cessada a eficácia da prenotação n.º 580.562 –, foram atendidas as exigências constantes dos itens II e III da nota devolutiva de fls. 44 acima reportada.

Seja como for, por ocasião da prenotação n.º 592.172 (fls. 53), resultante da dúvida inversa, da decisão de fls. 48-49, item 3, e, sobretudo, da reapresentação do título aquisitivo, nos termos do subitem 39.1.2. do Capítulo XX das NSCGJ, t. II, remanescia pendente apenas a exigência de ratificação dos reconhecimentos de firma dos contratantes, a única, portanto, questionada, efetivamente controvertida nestes autos.

Sob essa ótica, a dúvida não se encontra prejudicada. Ora, a ausência de impugnação das exigências listadas nas prenotações 574.005 e 580.561 (fls. 40-41), referentes a outros títulos apresentados pelo recorrente – notadamente a escritura de inventário dos espólios de Coraly da Cruz Batista e Alcides Batista e o instrumento particular que tem por objeto autorização para cancelamento da hipoteca (fls. 20-29 e 43) – é irrelevante.

Não se pretende, não foi requerido in concreto, o registro da escritura de inventário, nem o cancelamento da hipoteca e da cédula hipotecária. Ademais, o registro intencionado independe desses atos, ao passo que dele, isto sim, depende o registro da escritura de inventário, em atenção ao princípio da continuidade registral, ressalva aliás feita na nota devolutiva de fls. 40, relativa à da prenotação n.º 574.005.

3. A dúvida, sob outro prisma, é improcedente, razão pela qual a apelação deve ser provida. Embora desatendida a exigência de ratificação dos reconhecimentos de firma, o título aquisitivo comporta registro, em razão da impossibilidade de cumprimento dessa exigência.

A confirmação da autenticidade dos reconhecimentos de firma restou comprometida pela não localização dos correspondentes cartões de assinaturas, os quais, ao que se infere, foram inutilizados – sem microfilmagem ou gravação de imagem por processo eletrônico – pelo Oficial de Registro Civil e Tabelião de Notas do Distrito de Itaquera desta Capital, com amparo nas NSCGJ, diante do decurso do prazo de vinte anos (item 18, c, do Capítulo XVI).

Assim, o lapso temporal transcorrido desde a prática dos atos de autenticação notarial – então superior a trinta anos – impede o atendimento da ratificação exigida, circunstância que legitima o pontual afastamento da exigência, sobretudo se considerado que, durante todo esse período, não há notícia de impugnações ao contrato ou de litígios relativos ao exercício dos direitos cedidos sobre o imóvel matriculado sob o n.º 34.059.

Sob essa perspectiva, o juízo negativo de qualificação registral deve ser afastado, seja pela impossibilidade de confirmação do sinal público do preposto que subscreveu os reconhecimentos de firma – considerando que CENSEC e o módulo da Central Nacional de Sinal Público (CNSIP) somente foram instituídos em 2012, pelo Provimento CNJ n.º 18/2012 – seja pela inutilização dos cartões de assinatura dos contratantes, estes falecidos.

Cumpre ainda observar que o título apresentado, escrito particular assinado pelos contratantes, com firmas reconhecidas, embora não mais passível de confirmação da autenticação notarial, constitui documento formalmente idôneo e apto ao ingresso na serventia predial.

Nessa linha, a garantia de autenticidade remanescente – garantia mínima então preservada – corroborada pelo decurso de longo período sem qualquer contestação do contrato ou dos direitos cedidos, revela-se suficiente, à luz particularidades do caso concreto, para autorizar a mitigação do rigor da legalidade formal no controle registral.

Sob esse enfoque, é sempre atual a lição de Miguel Maria de Serpa Lopes, in verbis:

Um princípio devem todos ter em vista, quer Oficial de Registro, quer o próprio Juiz: em matéria de Registro de Imóveis tôda a interpretação deve tender para facilitar e não para dificultar o acesso dos títulos ao Registro, de modo que tôda a propriedade imobiliária, e todos os direitos sôbre ela recaídos fiquem sob o amparo de regime do Registro Imobiliário e participem dos seus benefícios.[1]

Aliás, sob o ângulo da segurança jurídica – finalidade precípua do registro –, mais se perde com a manutenção da recusa do ingresso do título do que com os riscos, aqui meramente hipotéticos, da qualificação positiva. Definitivamente, o que se perde com a exigência é de maior relevo.

Como acentua Luís Roberto Barroso, em lição aplicável à solução do presente dissenso, o princípio da proporcionalidade “pode operar, também, no sentido de permitir que o juiz gradue o peso da norma, em determinada incidência, de modo a não permitir que ela produza um resultado indesejado pelo sistema, fazendo assim a justiça do caso concreto.”[2]

Trata-se aliás de orientação plenamente compatível com o temperamento da legalidade formal e com a ponderação característica do juízo prudencial, de natureza prática, própria da qualificação registral, sempre pautada pelas circunstâncias concretas do caso. [3]

Em conclusão, o instrumento particular de promessa de cessão e transferência de direitos sobre o bem imóvel matriculado sob o n.º 34.059 do 7.º RI desta Capital, então contrato de fls. 35-37, deve ser registrado, afastando-se a exigência remanescente, impossível de ser cumprida.

Ante o todo exposto, pelo meu voto, DOU PROVIMENTO apelação, julgando improcedente a dúvida.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Notas:

[1] Tratado de Registros Públicos: Registro Civil das Pessoas Jurídicas, Registro de Títulos e Documentos e Registro de Imóveis. 5.ª ed. Rio de Janeiro: Livraria Freitas Bastos, 1962, p. 346, v. II.

[2] Curso de Direito Constitucional contemporâneo: os conceitos fundamentais e a construção do novo modelo. 8.ª ed. São Paulo: Saraiva, 2019, p. 292.

[3] A respeito do tema, cf. Ricardo Dip. Sobre a qualificação no registro de imóveis. In: Revista de Direito Imobiliário, n. 29, p. 33-72, janeiro-junho 1992, p. 40-42. (Acervo INR – DJEN de 17.12.2025 – SP)

Fonte:  Inr Publicações

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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