Processo 1000372-15.2026.8.26.0100
Dúvida – Registro de Imóveis – Katia Mansur Murad – Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo. P.I.C. – ADV: RODRIGO FIRMO DA SILVA PONTES (OAB 249253/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA
Processo Digital nº: 1000372-15.2026.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Suscitante: 7º Oficial de Registro de Imóveis da Capital
Suscitado: Katia Mansur Murad
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se de dúvida suscitada pelo 7º Oficial de Registro de Imóveis desta Capital a pedido de Katia Mansur Murad em virtude de exigência formulada em procedimento de usucapião extrajudicial do imóvel descrito na matrícula n. 246.649 daquela serventia (prenotação n. 608.735 fl. 08).
O Oficial esclarece que a requerente pretende usucapir o imóvel localizado na rua Campo Largo, s/n., alto da Mooca, de propriedade de Marie Nader Murad (1/2) e de Massoud Murad Netto e dela própria (1/2), alegando exercer posse exclusiva sobre ele desde 1989; que dispensou as notificações de titulares de direitos sobre os imóveis confrontantes e de seus ocupantes já que o imóvel usucapiendo possui perfeita identidade com o objeto da matrícula n. 246.649; que, como os coproprietários tabulares são falecidos, exigiu a identificação e a notificação de seus herdeiros na forma do artigo 409 do Provimento CNJ n. 149/2023, contra o que a requerente se insurgiu, defendendo que seria suficiente a notificação do inventariante na forma dos artigos 75, VII, e 618 do Código de Processo Civil; que o inventariante exerce apenas a representação processual e administrativa do espólio. A titularidade dominial dos bens da herança, pelo princípio da saisine é dos herdeiros, que precisam, por isso mesmo, ser notificados pessoalmente; que devida, também, a exigência de certidões dos distribuidores cíveis da Justiça Estadual e da Justiça Federal de tais herdeiros, legatários e de eventuais cônjuges (sistema e-saj e e- proc), a qual foi formulada na nota de exigência expedida em 18 de novembro de 2025 (fls. 01/04 e 599/602).
Documentos vieram às fls. 05/602.
A parte interessada sustenta que a representação judicial e extrajudicial de espólios cabe ao inventariante na forma dos artigos 75, VII, e 618 do CPC; que, não obstante a transmissão imediata da posse e da propriedade aos herdeiros, até que haja partilha, a administração do patrimônio ainda indiviso incumbe ao inventariante; que incabível distinção entre a via judicial e a via extrajudicial; que, no processo de dúvida de autos n. 1105619-19.2025.8.26.0100, se autorizou que a notificação se fizesse na pessoa do inventariante; que os precedentes citados pelo Oficial não se aplicam ao caso concreto, assim como o artigo 409 do Provimento CNJ n. 149/2023; que a exigência de certidões em nome dos herdeiros ou legatários e seus cônjuges, por consequência lógica, também é descabida (fls. 603/615).
O Ministério Público opinou pela manutenção do óbice (fls. 619/621). A parte reiterou suas teses às fls. 622/626.
É o relatório. Fundamento e decido.
De início, é importante observar que a existência de outras vias de tutela não exclui a da usucapião administrativa, a qual segue rito próprio, com regulação pelo artigo 216- A da Lei n. 6.015/73, pelo Provimento n. 65/17 do CNJ e pela Seção XII do Cap. XX das NSCGJ.
Assim, como a parte interessada optou por esta última para alcançar a propriedade do imóvel, a análise deve ser feita dentro de seus requisitos normativos.
Há que se observar, ainda, que, na dúvida registrária, o juízo aprecia a legalidade de exigências formuladas pelo Oficial em procedimento administrativo que tem por escopo registro com eficácia erga omnes.
O juízo verifica, assim, se as exigências são compatíveis com a lei e as normas de regência.
Há que se observar, por fim, que, no caso concreto, a dúvida não está prejudicada: ainda que a parte requerente tenha impugnado apenas uma das duas exigências formuladas na nota devolutiva (fls. 599/602), a segunda está intimamente relacionada com a primeira.
De fato, a parte questiona a necessidade de notificação de todos os herdeiros dos coproprietários falecidos, do que se conclui que a exigência de apresentação de certidões do distribuidor cível em nome daqueles também foi impugnada de forma correlata.
Ora, se não é necessária a intimação dos herdeiros, não há que se falar em apresentação de certidões em nome deles.
No mérito, a dúvida é procedente. Vejamos os motivos.
O cerne do debate, como já anunciado acima, é o seguinte: em procedimento de usucapião extrajudicial, existindo titulares tabulares falecidos, é suficiente a notificação do espólio na pessoa do inventariante ou é necessária a notificação individual de todos os sucessores (e, conforme o caso, de seus cônjuges/companheiros) para preservação do contraditório e da segurança jurídica?
Não se desconhece que, pelo princípio da saisine, positivado no artigo 1.784 do Código Civil, uma vez aberta a sucessão, a herança transmite-se desde logo aos herdeiros legítimos e testamentários.
Em consequência, antes da partilha, o acervo hereditário forma uma universalidade (herança), que se rege pelas regras do condomínio (CC, art. 1.791), de modo que os herdeiros passam a ser titulares de posições jurídicas sobre os bens.
Do ponto de vista registral, isso significa que, embora o assento imobiliário permaneça em nome do falecido até que se leve a registro a partilha, a realidade jurídico-material sucessória projeta titulares potenciais (herdeiros), cujos direitos podem ser afetados pelo reconhecimento de aquisição originária incidente sobre bem integrante da herança (usucapião).
Portanto, o princípio da saisine favorece a tese da necessidade de ciência ampla: se o patrimônio do falecido se transfere imediatamente aos herdeiros, há que se garantir a todos ciência inequívoca sobre procedimento que possa culminar na perda de bem, assim como oportunidade para manifestação.
Por outro lado, o Código de Processo Civil atribui ao inventariante a representação do espólio e deveres de administração (CPC, art. 75, VII, e 618).
Por isso mesmo, na via judicial, a citação do espólio na pessoa do inventariante é o quanto basta para que se garanta respeito ao contraditório e à ampla defesa.
A análise aqui deve, portanto, considerar a peculiaridade do tipo de procedimento envolvido, de natureza administrativa, extrajudicial, ainda que também com resultado relevante (aquisição originária registrável com efeitos erga omnes).
De fato, a usucapião extrajudicial é admitida pelo artigo 216-A da Lei de Registros Públicos e processa-se diretamente perante o Registro de Imóveis, com documentação e diligências próprias.
Por se tratar de procedimento administrativo registral, sem a mesma estrutura de garantias do processo judicial (p. ex., citação judicial, intervenção jurisdicional contínua, solução de impugnações por sentença no mesmo rito), a lógica do sistema é exigir formalidades de notificação aptas a assegurar que nenhum potencial interessado seja surpreendido por um registro com aptidão de estabilização e oponibilidade a terceiros.
Em outras palavras, o Registrador de Imóveis atua em qualificação e instrução administrativa, sendo que qualquer impugnação relevante pode deslocar a controvérsia para a via judicial. Por isso mesmo, a prática normativa tende a exigir um contraditório formalmente mais robusto, com notificações que minimizem risco de invalidação futura.
Na via judicial, a regularidade do contraditório é controlada pelo juízo, com instrumentos típicos do processo (citação, prazos, curadoria, intervenção de terceiros, produção probatória, decisão jurisdicional). Assim, a citação do espólio pelo inventariante costuma ser reputada como suficiente para formação da relação processual e eventuais conflitos são resolvidos no mesmo processo.
A diferença, portanto, não é de “maior ou menor direito” dos interessados, mas de arquitetura de garantias: a via extrajudicial busca antecipar cautelas (notificações e publicidades) que, na via judicial, são supridas ou compensadas pelo próprio desenvolvimento do processo perante um juiz de Direito.
Trata-se, portanto, de mais um argumento favorável à manutenção da exigência questionada.
Esta magistrada, por sinal, já havia desenvolvido raciocínio neste sentido em julgados anteriores, como naquele feito no processo de autos n. 1069023-07.2023.8.26.0100:
“No processo extrajudicial de usucapião, como regra geral, não se pode dispensar a notificação de titulares de direitos que não tenham dado prévia anuência à pretensão do interessado usucapiente.
Nesse sentido a redação do parágrafo 2º, artigo 216-A, da Lei n. 6015/73:
“§ 2°. Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, o titular será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar consentimento expresso em quinze dias, interpretado o silêncio como concordância”.
Assim, independentemente do tempo alegado de posse, em nenhuma modalidade de usucapião há previsão legal para dispensa das notificações exigidas, ressalvada a demonstração de consentimento expresso pelos titulares dos direitos, conforme hipóteses previstas nos artigos 10 e 13 do Provimento CNJ n. 65/2017.
Eventual dificuldade ou morosidade não justifica que se dispensem notificações de quem vier a ser afetado pela usucapião, pois a regra fundamental em qualquer procedimento realizado em contraditório é de que seja dada ciência a quem quer que possa ser atingido pela decisão final.
O artigo 10 do Provimento CNJ n. 65/2017 impõe a notificação pessoal dos titulares de direitos que não assinarem a planta que instrui o pedido de usucapião nem fornecerem anuência expressa.
Caso o titular registral tenha falecido, seus direitos relativos ao imóvel e, consequentemente, seu interesse processual na defesa de tais direitos são imediatamente transmitidos aos herdeiros independentemente de qualquer ato ou de registro da partilha na matrícula.
Como se sabe, diante do princípio da saisine, os herdeiros recebem o acervo hereditário desde a abertura da sucessão, o qual será indivisível até a finalização da partilha, seguindo as normas relativas ao condomínio (artigos 1.784 e 1.791 do Código Civil).
Identificada a existência de herdeiros, indispensável sua notificação para participação no procedimento extrajudicial”.
No mesmo sentido (processo de autos n. 1031890-28.2023.8.26.0100):
“No processo extrajudicial de usucapião, como regra geral, não se pode dispensar a notificação de titulares de direitos que não tenham dado prévia anuência à pretensão do interessado usucapiente.
Nesse sentido a redação do parágrafo 2º, artigo 216-A, da Lei n.6015/73:
“§ 2°. Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, o titular será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar consentimento expresso em quinze dias, interpretado o silêncio como concordância”.
Assim, independentemente do tempo alegado de posse, em nenhuma modalidade de usucapião há previsão legal para dispensa das notificações exigidas, ressalvada a demonstração de consentimento expresso pelos titulares dos direitos, conforme hipóteses previstas nos artigos 10 e 13 do Provimento CNJ n. 65/2017.
Eventual dificuldade ou morosidade não justifica que se dispensem notificações de quem vier a ser afetado pela usucapião, pois a regra fundamental em qualquer procedimento realizado em contraditório é de que seja dada ciência a quem quer que possa ser atingido pela decisão final.
O artigo 10 do Provimento CNJ n. 65/2017 impõe a notificação pessoal dos titulares de direitos que não assinarem a planta que instrui o pedido de usucapião nem fornecerem anuência expressa.
Já o seu artigo 13 faz presumir a outorga do consentimento quando apresentado justo título ou instrumento que demonstre a existência de relação jurídica com o titular registral, acompanhado de prova de quitação das obrigações e de certidão do distribuidor cível demonstrando a inexistência de ação judicial contra o requerente ou cessionários. Neste mesmo sentido, o item 419, Cap. XX, das NSCGJ.
A parte suscitada, entretanto, não dispõe de título ou documento que demonstre relação jurídica com os titulares do domínio.
Como falecida a coproprietária tabular sem manifestação de concordância, deve ser observado tratamento jurídico próprio que se aplica aos herdeiros de titulares de direitos reais e de outros direitos registrados.
A anuência deles somente será eficaz se apresentada por escritura pública declaratória de herdeiros únicos, com nomeação de inventariante, não bastando notificação ou eventual consentimento, ainda que expresso. É o que se extrai do artigo 12 do Provimento CNJ n. 65/17, cuja redação identifica-se integralmente com o contido no item 418.14, Cap. XX, das NSCGJ (destaque nosso):
“418.14. Na hipótese de algum titular de direitos reais e de outros direitos registrados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula do imóvel confinante ter falecido, poderão assinar a planta e memorial descritivo os herdeiros legais, desde que apresentem escritura pública declaratória de únicos herdeiros com nomeação do inventariante”.
A exigência normativa pela nomeação de inventariante se justifica pela necessidade de se conhecer a exata situação sucessória e para que se possa confirmar que o consentimento foi legitimamente prestado.
Caso os herdeiros não manifestem sua anuência, deverão ser notificados pelo Oficial registrador.
Vale observar, ainda, que a notificação por edital é autorizada em apenas duas hipóteses no procedimento administrativo: para ciência de terceiros eventualmente interessados e para ciência de notificandos que não tenham sido encontrados pessoalmente ou que estejam em lugar incerto ou não sabido (§§ 4º e 13, do artigo 216-A, da Lei n. 6.015/73; artigos 11 e 16 do Prov. CNJ n. 65/17; e itens 418.16 e 418.21, Cap. XX, das NSCGJ):
“418.16. Caso não seja encontrado o notificando ou caso ele esteja em lugar incerto ou não sabido, ou inacessível, tal fato será certificado pelo registrador, que deverá promover a sua notificação por edital mediante publicação, por duas vezes, em jornal local de grande circulação, pelo prazo de quinze dias cada um, interpretado o silêncio do notificando como concordância.
(…)
418.21. Após as notificações dos titulares do domínio do imóvel usucapiendo e dos confrontantes, o oficial de registro de imóveis expedirá edital, que será publicado pelo requerente e às expensas dele, na forma do art. 257, III, do CPC, para ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão manifestar-se nos quinze dias subsequentes ao da publicação…”.
No caso em apreço, a parte interessada, de forma genérica, alega desconhecer os dados dos herdeiros da proprietária tabular, sem juntar nenhuma comprovação de que diligenciou nos órgãos competentes para aferição dos referidos dados.
Note-se, ainda, que o endereço do genitor dos herdeiros é conhecido pela parte.
Conforme já esclarecido alhures, se os herdeiros não manifestarem sua anuência, então deverão ser notificados.
Para isso, deverão ser perfeitamente identificados e sua localização deve ser informada para notificação.
Desconhecido seu paradeiro, devem ser esgotadas as providências possíveis para localização.
Somente se não forem encontrados nos endereços alcançados para notificação pessoal ou se estiverem em lugar incerto ou não sabido será possível notificação por edital (item 418.16, Cap.XX, das NSCGJ).
É neste ponto que se exige a certeza da cadeia sucessória, o que, no caso concreto, ainda não foi objeto de análise fundamentada pelo Oficial.
Solução seria a instauração do procedimento judicial, onde a localização dos herdeiros pode ser feita com auxílio judicial.
Nesse contexto, as exigências formuladas devem ser atendidas, prosseguindo-se no procedimento administrativo tal como indicado pela parte suscitada”.
Não se pode negar, porém, que o questionamento feito nestes autos ainda não foi abordado de forma expressa por este juízo ou pela jurisprudência pesquisada.
No que diz respeito à legislação, não há previsão específica para a hipótese na Lei de Registros Públicos, no Provimento CNJ n. 159/2023 ou nas Normas de Serviço da CGJSP.
Por outro lado, há regramento bastante importante, aquele do artigo 12 do Provimento CNJ n. 65/17, incorporado ao Provimento CNJ n. 149/2023 (artigo 409), cuja redação identifica-se integralmente com o contido no subitem 418.14, Cap. XX, das NSCGJ (destaque nosso), o qual pode ser apontado sim como mais um argumento favorável à notificação de todos os sucessores legais:
“418.14. Na hipótese de algum titular de direitos reais e de outros direitos registrados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula do imóvel confinante ter falecido, poderão assinar a planta e memorial descritivo os herdeiros legais, desde que apresentem escritura pública declaratória de únicos herdeiros com nomeação do inventariante”.
Vê-se que, para concordância, há necessidade de participação de todos em escritura pública declaratória de únicos herdeiros com nomeação do inventariante.
Ou seja, não basta apenas a concordância do inventariante nomeado em processo de inventário, ainda que representante e administrador do espólio.
Por todo o exposto, e principalmente pelas peculiaridades do procedimento administrativo, concluo pela necessidade de notificação de todos os herdeiros legais dos titulares falecidos (herdeiros, legatários e cônjuges), com apresentação de certidões cíveis, tal qual como exigido pelo Registrador.
Observo, por fim, que, ainda que haja norma regulamentando a execução extrajudicial em alienação fiduciária com previsão de possibilidade de notificação apenas do inventariante do espólio do devedor no caso de abertura de inventário (subitens 246.1 e 246.1.1, Cap. XX), a hipótese fática é bem diferente.
Com efeito, trata-se de expediente extrajudicial de cobrança de dívida regularmente inscrita perante os registros públicos.
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida.
Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.
Oportunamente, ao arquivo.
P.I.C.
São Paulo, 29 de janeiro de 2026. (DJEN de 30.01.2026 – SP)
Fonte: Inr Publicações
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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