Processo 1000782-73.2026.8.26.0100
Dúvida – Registro de Imóveis – SH Consultoria Ltda. – Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE a dúvida suscitada para afastar o óbice relativo à exigência de complementação do ITBI e determinar o prosseguimento do registro do título prenotado. Sem custas, despesas e honorários. Oportunamente, ao arquivo. P.I.C. – ADV: LEIDIANE SANTANA DE LIMA (OAB 479429/SP), JULIANA RONCHI RODRIGUES FASSI (OAB 360724/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA
Processo Digital nº: 1000782-73.2026.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Suscitante: 1º Oficial de Registro de Imóveis da Capital
Suscitado: SH Consultoria Ltda.
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 1º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de SH Consultoria Ltda diante da negativa de registro de contrato de constituição da sociedade “SH Consultoria Ltda”, registrado na JUCESP em 18 de janeiro de 2023, envolvendo vários imóveis, dentre eles o de objeto da matrícula n. 87.696 daquela serventia (prenotação n. 479.338).
O registro foi adiado pela exigência de comprovação de recolhimento do ITBI sobre a parcela que superou o valor do capital integralizado, uma vez que a declaração de isenção foi lançada na data do fato gerador pelo valor de R$ 95.000,00 (18/01/2023), enquanto o valor venal de referência do imóvel, lançado pela Prefeitura Municipal naquela mesma data, era de R$ 676.453,00.
O Oficial informa que não ignora a jurisprudência a respeito do tema; que não houve análise da legislação municipal atinente em controle concentrado de constitucionalidade; que a própria declaração de isenção traz advertência que condiciona sua aceitação à comprovação de recolhimento do ITBI sobre a parcela do valor do imóvel que superar o capital integralizado (PN SF nº01/2021); que a legislação municipal indica que a base de cálculo será o maior entre o valor declarado e o valor venal de referência; que o Parecer Normativo n.1, da Secretaria Municipal da Fazenda, prevê que a imunidade em relação ao ITBI não alcança o valor dos bens que excederem o limite do capital social a ser integralizado; que é dever do Oficial fiscalizar o recolhimento dos impostos incidentes sobre os atos que deve praticar, podendo ser responsabilizado.
Documentos vieram às fls. 06/95 e 97.
A parte interessada apresentou impugnação alegando que a sociedade deliberou pelo pagamento do capital social mediante integralização do imóvel do sócio proprietário; que o título foi instruído com a declaração de ITBI emitida pela municipalidade e com o contrato social atualizado; que foi surpreendida com a exigência pela comprovação do recolhimento do ITBI sobre a diferença de valores; que o STJ firmou entendimento no sentido de que o valor venal de referência não pode ser utilizado como base de cálculo do ITBI por não refletir, de forma automática, o valor real da transação imobiliária (REsp n.1.937.821 Tema n.1.113/STJ); que deve prevalecer o valor declarado pelo contribuinte, ressalvada a possibilidade de arbitramento; que a legislação não confere ao Oficial competência para exigir recolhimento complementar do tributo, que é atribuição reservada exclusivamente à autoridade fiscal; que o imóvel está sendo vertido para a sociedade pelo exato valor do capital social integralizado, não havendo excedente, operação plenamente amparada pela imunidade prevista no artigo 156, §2º, I, da CF (fls. 98/114). Documentos às fls. 115/143.
O Ministério Público opinou pelo afastamento do óbice (fls. 147/150).
É o relatório. Fundamento e decido.
No mérito, a dúvida é improcede. Vejamos os motivos.
Sabe-se que vigora, para os Registradores, ordem de controle rigoroso do recolhimento do imposto por ocasião do registro do título, sob pena de responsabilidade pessoal (art. 289 da Lei n. 6.015/73; art. 134, VI, do CTN, e art. 30, XI, da Lei n. 8.935/1994).
Por outro lado, o C. Conselho Superior da Magistratura já fixou entendimento no sentido de que a fiscalização devida não vai além da aferição sobre a existência ou não do recolhimento do tributo (e não se houve correto recolhimento do valor, sendo tal atribuição exclusiva do ente fiscal, a não ser na hipótese de flagrante irregularidade ou irrazoabilidade do cálculo):
“Ao oficial de registro incumbe a verificação de recolhimento de tributos relativos aos atos praticados, não a sua exatidão” (Apelação Cível 20522-0/9- CSMSP – J.19.04.1995 – Rel. Antônio Carlos Alves Braga).
“Todavia, este Egrégio Conselho Superior da Magistratura já fixou entendimento no sentido de que a qualificação feita pelo Oficial Registrador não vai além da aferição sobre a existência ou não de recolhimento do tributo, e não sobre a integralidade de seu valor” (Apelação Cível 996-6/6 CSMSP, j. 09.12.2008 – Rel. Ruy Camilo).
“Este Egrégio Conselho Superior da Magistratura já fixou entendimento no sentido de que a qualificação feita pelo Oficial Registrador não vai além da aferição sobre a existência ou não de recolhimento do tributo, e não sobre a integralidade de seu valor” (Apelação Cível 0009480- 97.2013.8.26.0114 Campinas – j. 02.09.2014 – Rel. des. Elliot Akel).
A par da declaração de imunidade expedida pela Municipalidade (fl. 48), vê-se que o valor atribuído pela parte interessada corresponde ao valor do capital social integralizado (fl. 26), com registro perante a JUCESP (fls. 19/22), não se mostrando flagrantemente incorreto, notadamente diante das teses fixadas pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Recurso Especial n. 1.937.821/SP (processo paradigma do Tema n. 1.113), sob a sistemática da Repercussão Geral:
“a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);
c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente”.
Em outros termos, no caso em análise, vê-se que o valor declarado pelo contribuinte foi devidamente informado ao Município, que emitiu a declaração de imunidade.
Indiscutível que o valor atribuído pode ser afastado pelo fisco, com cobrança de ITBI sobre eventual diferença que verificar, mas essa discussão deve ser objeto de processo administrativo próprio.
Não está entre as atribuições do Registrador, portanto, exigir recolhimento complementar do ITBI. Tal avaliação incumbe ao fisco.
O C. Conselho Superior da Magistratura já alcançou conclusão idêntica no passado recente:
“Registro de Imóveis – Escritura pública de conferência de bens – Desqualificação – Suposta incorreção da base de cálculo utilizada para o recolhimento do ITBI – Atuação que extrapola as atribuições do Oficial – Dever de fiscalização que se limita ao recolhimento do tributo – Lançamento, ademais, feito pelo próprio sujeito ativo da obrigação tributária, na forma da legislação municipal – Recurso a que se dá provimento” (CSM/SP Apelação n. 1009023-43.2016.8.26.0405, Rel. Des. Manoel de Queiroz Pereira Calças, j. em 20.07.2017).
Embora tenha havido sinalização posterior em sentido contrário (Apelação n.1142902-13.2024.8.26.0100, j. em 23/01/2025), o entendimento de que a fiscalização sobre o valor recolhido é indevida foi reformado quando do julgamento da Apelação n. 1159374-89.2024.8.26.0100, em 13 de março de 2025, notadamente à vista da jurisprudência do STJ (Recurso Especial n.1.937.821/SP Tema 1.113).
E, mais recentemente: Apelação n. 1010746-27.2025.8.26.0100, j. 11.12.2025, e Apelação n. 1066838-25.2025.8.26.0100, j. 11.12.2025.
Note-se que o valor do imóvel foi direcionado apenas para integralização do capital da sociedade, de modo que ausente qualquer montante destinado a reserva de capital, o que diferencia o caso ora em análise daquele objeto do RE 796.376/SC (Tema 796).
Afastada a exigência, é imperioso o registro do título, podendo o Registrador, por cautela, comunicar a Prefeitura Municipal a respeito da divergência de valores observada, o que possibilitará eventual providência pelo fisco.
Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE a dúvida suscitada para afastar o óbice relativo à exigência de complementação do ITBI e determinar o prosseguimento do registro do título prenotado.
Sem custas, despesas e honorários. Oportunamente, ao arquivo.
P.I.C.
São Paulo, data registrada no sistema.
Luciana C cci Eugênio Mahuad
Juíza de Direito (DJEN de 26.02.2026 – SP)
Fonte: Inr Publicações
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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