Processo 1000894-42.2026.8.26.0100 -– Dúvida – Registro de Imóveis – Israel Soares dos Santos – Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida para manter o óbice. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo com as cautelas de praxe. P.I.C. – ADV: ANDRÉ LUIZ DA SILVA PINTO (OAB 539537/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA
Processo Digital nº: 1000894-42.2026.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Suscitante: 18º Oficial de Registro de Imóveis da Capital
Suscitado: Israel Soares dos Santos e outro
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial interino do 18º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Israel Soares dos Santos e Dinair Barros Soares diante da negativa de registro da escritura pública de divórcio lavrada em 07 de fevereiro de 2023 pelo 2º Tabelião de Notas de Osasco (Livro 1569, fls. 075/080), a qual formalizou a partilha do imóvel da matrícula n.24.229 daquela serventia (prenotação atual n. 990.260).
O Oficial informa que o imóvel partilhado foi adquirido por Israel em 1979, quando era solteiro (R.1/24.229); que, em virtude do divórcio, o imóvel foi partilhado na proporção de 70% para o varão e 30% à virago; que a certidão de casamento informa a adoção do regime da comunhão universal de bens, pelo que exigiu a apresentação da certidão de registro da escritura de pacto antenupcial (subitem 63.1, Cap. XX, NSCGJ), recomendando à parte verificar se o pacto foi registrado, com a respectiva certidão para o devido ingresso em caso negativo; que a parte nega a existência de pacto antenupcial e sustenta a impossibilidade do cumprimento da exigência; que a regulamentação das questões de ordem patrimonial é imperiosa na constituição de uma unidade familiar; que, se os cônjuges optarem por um regime de bens diferente da comunhão parcial, o registro do pacto antenupcial é obrigatório; que a ausência desse contrato torna nulo o regime de bens escolhido, com aplicação da comunhão parcial (REsp n. 1.608.590); que, dos documentos que instruíram o título, consta certidão do 1º Tabelião de Notas de Vitória da Conquista/BA negando a lavratura de escritura de pacto antenupcial; que, caso não exista pacto, pode-se concluir que o casamento foi regido pelo regime da comunhão parcial, de modo que o imóvel não deve integrar a partilha.
Em seu requerimento pela suscitação da dúvida, a parte alega que apresentou certidão de casamento com averbação do divórcio e certidão negativa do cartório de Vitória da Conquista/BA, onde foi realizado o casamento, atestando que não encontrou o registro de pacto antenupcial; que não há previsão legal exigindo a apresentação do pacto para o registro da escritura de divórcio; que o pacto não existe e a lavratura de um novo não é possível pois o divórcio do casal já foi averbado; que não há risco de prejuízo, pois a própria escritura já define o percentual que será atribuído a cada cônjuge (fls. 10/14).
Documentos vieram às fls. 09/40.
Intimada, a parte interessada não apresentou impugnação (fl. 41). O Ministério Público opinou pela procedência (fls. 45/47).
É o relatório. Fundamento e decido.
No mérito, o óbice deve ser mantido. Vejamos os motivos.
O título, trata-se de escritura pública de divórcio do casal Israel e Dinair, com partilha de bens, dentre eles o imóvel da matrícula n.24.229 do 18º RI de São Paulo/SP (fls. 17/22).
De acordo com a certidão apresentada, houve casamento religioso com efeito civil celebrado no dia 08 de março de 1995 e registrado no dia 22 de março de 1995 pelo Cartório de Registro Civil de Pessoas Naturais de Vitória da Conquista/BA 1º Ofício, constando que o regime de bens escolhido foi o da comunhão universal (fl. 31).
Assim, o imóvel da matrícula n. 24.229, embora adquirido pelo varão em 1979, quando ainda era solteiro, foi partilhado por ocasião do divórcio.
Entretanto, a parte alega que não foi lavrada escritura de pacto antenupcial, o que prejudica a partilha em relação a esse imóvel.
De acordo com o artigo 1639 do Código Civil, é lícito aos nubentes, antes de celebrado o casamento, estipular o regime de bens que aprouver a eles por escritura pública, o qual começa a vigorar na data do casamento.
Para eficácia erga omnes, registro do pacto perante o Registro de Imóveis do domicílio conjugal é devido (art. 167, I, 12, e 244 da LRP; itens 83 e 83.1, Cap. XX, das NSCGJ/SP).
Porém, se o pacto não observar a forma prescrita em lei, escritura pública, ele é nulo e deve vigorar o regime da comunhão parcial (art. 1640 c.c. o art. 1653, ambos do CC).
De fato, o STJ firmou entendimento de que a elaboração de pacto antenupcial por escritura pública é condição formal indispensável para a escolha de qualquer regime de bens diverso do legal, sendo a mera indicação do regime em assento de casamento insuficiente para afastar a comunhão parcial na falta do pacto. No REsp 1.608.590/ES, a 3ª Turma assentou que, ausente a convenção antenupcial, prevalece a comunhão parcial, consignando, ainda, a exclusão de heranças da comunhão nesse regime.
O C. Conselho Superior da Magistratura, por sua vez, já decidiu ser necessária a apresentação de pacto antenupcial (ou a retificação do assento de casamento) quando invocado regime diverso do legal, sob pena de ofensa ao princípio da legalidade (Apelação n. 0001258-61.2015.8.26.0344).
No caso concreto, diante da informação de que o divórcio extinguiu casamento sob o regime da comunhão universal, o Oficial exigiu corretamente o registro da escritura do pacto a fim de examinar a legalidade da partilha envolvendo o bem adquirido pelo varão anteriormente ao matrimônio, pois a comunhão universal importa comunicação de todos os bens presentes e futuros dos cônjuges, enquanto no regime da comunhão parcial comunicam-se apenas aqueles que forem adquiridos na constância do casamento (artigos 1658 e 1667 do CC).
Sem a comprovação da existência de pacto antenupcial válido, ainda que a certidão de casamento informe regime de bens diverso, a presunção deve ser pela prevalência do regime da comunhão parcial devido à ausência da formalidade exigida em lei (a escritura pública), o que torna nula a convenção havida entre os nubentes.
Conforme a regra do artigo 169 do Código Civil, o negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação nem convalesce pelo decurso do tempo.
E, como devida observância ao regime da comunhão parcial, não se pode admitir que o imóvel, porque particular do varão (adquirido antes do casamento), seja objeto de partilha: a escritura pública de divórcio não pode ingressar no fólio real sob pena de violação dos princípios da continuidade e da especialidade registrais:
“O princípio da continuidade, que se apoia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular.
Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram sempre a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente. Ao exigir que cada inscrição encontre sua procedência em outra anterior, que assegure a legitimidade da transmissão ou da oneração do direito, acaba por transformá-la no elo de uma corrente ininterrupta de assentos, cada um dos quais se liga ao seu antecedente, como o seu subsequente a ele se ligará posteriormente. Graças a isso o Registro de Imóveis inspira confiança ao público” (Afrânio de Carvalho, Registro de Imóveis, 4ª ed., Rio de Janeiro: editora Forense, 1998, p. 253).
Ou seja, o título deve estar em conformidade com o inscrito no registro (artigos 195 e 237 da Lei n. 6.015/73):
“Art. 195 Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.
(…)
Art. 237 Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro”.
No mesmo sentido, o item 47 do Cap. XX das NSCGJ:
“Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro, observando-se as exceções legais no que se refere às regularizações fundiárias”.
No caso concreto, como já explicado e o que se confirma pela certidão de matrícula, a propriedade do imóvel é exclusiva de Israel, já que a aquisição se deu quando ele ainda era solteiro (fls. 36/38).
A averbação do casamento com a adoção do regime da comunhão universal levaria à comunicação do bem com o patrimônio conjugal e à comunhão em favor da esposa Dinair. Nessa circunstância, seria possível o registro, na sequência, da escritura de divórcio por meio do qual se pôs fim à comunhão, com partilha do bem entre o casal.
No entanto, se a estipulação dos nubentes pelo regime da comunhão universal é nula pela ausência de pacto antenupcial formalizado por escritura pública (artigo 1653 do Código Civil), o bem não se comunica com o patrimônio conjugal e não pode ser objeto de partilha que atribua à divorcianda uma propriedade decorrente de comunhão inexistente.
Note-se, por fim, que a alegação dos interessados de inexistência de prejuízo não é suficiente para afastar o óbice registrário.
O ingresso de título no fólio real exige estrita observância à forma e às exigências legais. A inexistência de pacto antenupcial não autoriza que se ingresse no registro com partilha que pressupõe regime inexistente sob pena de afronta direta aos princípios da legalidade e da continuidade, como já consignado. A vontade das partes, embora válida entre elas, não supre a necessidade de título translativo adequado para a transmissão de direitos sobre bens particulares.
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida para manter o óbice.
Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.
Oportunamente, ao arquivo com as cautelas de praxe. P.I.C.
São Paulo, 05 de março de 2026.
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juiz de Direito (DJEN de 06.03.2026 – SP)

Fonte:  Inr Publicações

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Processo 0044336-12.2025.8.26.0100
Pedido de Providências – Reclamação do extrajudicial (formulada por usuários do serviço) – M.S.C.T.  – R.T.D.G. e outros – Juiz(a) de Direito: Marcelo Benacchio VISTOS, Trata-se de pedido de providências formulado pelo Senhor M. S. C. T., em face da Senhora Oficial do Registro Civil das Pessoas Naturais e Tabeliã de Notas (…), referente à alegada irregularidade na lavratura de Escritura Pública de Cessão de Direitos Hereditários, outorgada por seu irmão M. C. T. em favor de C. R. B.. Os autos foram instruídos com os documentos de fls. 05/31. Em especial, cópia do questionado instrumento público resta acostada às fls. 28/31. A Senhora Titular prestou esclarecimentos para noticiar que o ato foi lavrado em período anterior à sua investidura. Contudo, à luz das informações angariadas dos arquivos da unidade, refere não verificar qualquer irregularidade no ato praticado. Apontou, em especial que as partes estavam assistidas por advogado (conforme comprova troca de emails interna), que aprovou a minuta, bem como que a guia de ITBI foi recolhida em consonância com o valor do negócio jurídico declarado (fls. 34/36). O Senhor Representante tornou aos autos para reiterar os termos de seu protesto inicial (fls. 53/71 e 74/104). A Senhora Titular tornou aos autos para noticia que o preposto que lavrou o ato ainda trabalha na serventia, bem como para pontuar as orientações atuais que transmite aos funcionários anteriormente à lavratura de Escrituras Públicas (fls. 49/52 e 59). O preposto que lavrou a debatida Escritura Pública foi ouvido em audiência e declarou que o ato transcorreu de forma normal, não tendo dúvidas sobre a declaração de vontades ou em relação ao estado mental do outorgante (fls. 79 e 87/88). A Senhora Tabeliã se manifestou em alegações finais, defendendo a higidez formal do ato e destacando, novamente, que não estava à frente da unidade à época dos fatos (fls. 76/78). O Senhor Representante, chamado a se manifestar em alegações finais, tornou aos autos para reiterar seus requerimentos de esclarecimentos relativos à prática interna da serventia, sustentando, em suma, que o Cartório não teria exigido prova do efetivo negócio jurídico praticado e requerendo a responsabilização do Tabelionato (fls. 95/98 e 109/110). O Ministério Público pugnou pelo arquivamento dos autos, ante a inexistência de falha na prestação do serviço ou ilícito funcional pela Senhora Notária (fls. 103/105 e 114). É o relatório. Decido. Trata-se de representação formulada pelo Senhor M. S. C. T., em face da Senhora Oficial do Registro Civil das Pessoas Naturais e Tabeliã de Notas do Distrito de (…). Narra a parte representante a existência de suposta irregularidade na lavratura de Escritura Pública de Cessão de Direitos Hereditários, outorgada por seu irmão M. C. T. em favor de C. R. B.. Refere que seu irmão é pessoa vulnerável e que não teria recebido os valores estampados no instrumento pública. Sugere negligência da parte da serventia e faz uma série de questionamentos e exigências relativas a apresentação de documentos internos da serventia. Primeiramente, consigno ao Senhor Representante que a matéria que ora se discute será analisada no limitado campo de atuação desta Corregedoria Permanente, que desempenha suas atividades no âmbito administrativo, na verificação do cumprimento dos deveres e obrigações funcionais dos Titulares de delegações afetas a esta 2ª Vara de Registros Públicos. Nesse sentido, destaco que eventual alegação de nulidade do negócio jurídico praticado deve ser dirimida nas vias adequadas. Feitos tais esclarecimentos, passo à análise da atuação da serventia reclamada. Em suma, consta dos autos que foi lavrada Escritura Pública de Cessão de Direitos Hereditários, junto da referida serventia, aos 23.08.2023, por meio da qual M. C. T. cedeu a C. R. B. a metade ideal que lhe cabia de casa e terreno descritos pela matrícula 181.501 do (…) Registro de Imóveis desta Capital, avaliada em R$233.457,50, pelo valor de R$100.000,00. Insurge-se o Senhor Reclamante ao referir que não foi observado seu direito de preferência na aquisição da metade ideal; que o irmão está em situação de vulnerabilidade social, sugerindo incapacidade para compreender os termos do negócio jurídico praticado, e que o valor acertado não teria sido pago. A seu turno, a Senhora Titular prestou esclarecimentos no sentido de que o ato notarial em questão foi lavrado em período anterior à sua investidura na delegação, não tendo, portanto, participado diretamente de sua prática. Ainda assim, procedeu à análise dos elementos constantes dos arquivos da unidade, a fim de verificar eventual irregularidade formal ou material, não identificando, segundo consignado, qualquer vício que macule o ato praticado. Destacou, em especial, que as partes estavam assistidas por advogado, que conduziu as tratativas e aprovou a minuta, circunstância que reforça a regularidade formal do instrumento. Assinalou, ainda, que a guia de ITBI foi devidamente recolhida, em conformidade com o valor do negócio jurídico declarado pelas partes, não havendo indícios de divergência quanto à base de cálculo apresentada ao Fisco. Acrescentou, por fim, que o outorgante possuía cartão de firma regularmente depositado no Ofício em data anterior à lavratura do ato, o que afasta questionamentos quanto à identificação e qualificação do signatário no momento da formalização do instrumento público. O Ministério Público pugnou pela inexistência de indícios de vício formal sobre o ato, devendo as demais questões jurídicas, apartadas dos interesses correicionais, serem discutidas em sede própria. Pois bem. Verifica-se dos autos, bem como da documentação carreada ao feito, que a Escritura Pública lavrada seguiu o devido rito procedimental e normativo imposto pela legislação pertinente, em especial à vista dos itens 45 e 60, do Cap. XVI, das NSCGJ, sendo apresentados e arquivados todos os documentos obrigatórios. Com efeito, a capacidade da parte – considerando-se a alegação pelo Reclamente de que o irmão poderia, eventualmente, não compreender a profundidade do negócio pactuado, foi aferida pelo escrevente durante a lavratura do ato, quem afirmou, em sede de audiência, que não verificou qualquer incapacidade ou falta de compreensão da situação pelo outorgante – destacando que notou a “plena plena” capacidade da parte (aos 00:02:50 do vídeo). Apontou que o interessado estava acompanhado do advogado durante o procedimento. Afirmou, por fim, que não ficou com dúvida quanto à higidez mental do cedente (fls. 87/88). Relativamente ao pagamento do preço combinado, de fato, carece o interessado de legitimidade para tal questionamento, certo que o irmão não é incapaz civilmente e aquele não é seu curador. Todavia, cumpre destacar que não compete à serventia extrajudicial imiscuir-se nos ditames internos do ajuste celebrado, tampouco investigar as razões de foro íntimo ou as motivações subjetivas que conduziram as partes à celebração do negócio jurídico. A atividade notarial não se presta à sindicância do mérito econômico ou das conveniências pessoais subjacentes ao pacto, mas à verificação de sua regularidade formal e da capacidade das partes, dentro dos limites que a lei estabelece. Com efeito, incumbe aos interessados declarar sua vontade, apresentar a documentação exigida pela legislação aplicável e comprovar o recolhimento dos tributos incidentes. Ao Tabelionato, por sua vez, compete assegurar a observância dos requisitos legais, conferir autenticidade, legalidade e segurança jurídica ao ato e materializar, por meio do instrumento público, a manifestação de vontade regularmente externada, garantindo fé pública e estabilidade às relações jurídicas assim constituídas. Decerto, as declarações efetuadas pelos signatários foram feitas sob condição formal e sob as penas da lei, partindo-se do princípio de que é a boa-fé e a probidade que regulam as interações negociais. Assim, na seara extrajudicial, certo que os instrumentos notariais são a materialização das vontades das partes declarantes, tomadas perante uma pessoa especialmente designada para tal função – o Notário – quem, imbuído de fé pública, confere segurança jurídica a certos feitos de caráter formal, ocorre o mesmo: as partes devem atuar observando os princípios da boa-fé e probidade. Nas situações registradas pelo Notário, as informações que dependem unicamente da declaração das partes e não podem de outra forma serem obtidas pelo Tabelião, repousam exatamente na confiança de que os envolvidos atuam dentro da probidade e boa-fé de todos esperada. Acaso o alegado pelo Senhor Representante seja verdade – quanto à falta de pagamento do preço ajustado, o que não se discute perante esta Corregedoria Permanente, a fraude não pode ser imputada ao Tabelionato, que em sua atuação, operou dentro da normativa aplicável sobre a matéria. Por fim, a questão do direito de preferência e eventual possibilidade de desdobro do imóvel deve ser discutida nas via próprias, não sendo matéria de interesse correicional. Conforme bem apontado pelo Ministério Público, as questões relativas ao preço ajustado e ao direito de preferência refogem do âmbito de atribuições desta Corregedoria Permanente, devendo serem discutidas, se o caso, nas via adequadas. Bem assim, à luz de todo o narrado, não vislumbro indícios de falha na atuação da unidade ou irregularidade formal do ato praticado. Por conseguinte, à míngua de providência censório-disciplinar a ser adotada, determino o arquivamento dos autos. Encaminhe-se cópia desta r. Sentença ao MM. Juízo da 5ª Vara de Cível do Foro de Itaquera (autos de nº 1023682-43.8.26.0007), por e-mail, servindo a presente sentença como ofício, para ciência. Encaminhe-se cópia desta decisão, bem como das principais peças dos autos (conforme relatório), à E. Corregedoria Geral da Justiça, por e-mail, servindo a presente como ofício. Ciência à Senhora Delegatária e ao Ministério Público. P.I.C. – ADV: (…) (DJEN de 06.03.2026 – SP).

Fonte:  Inr Publicações

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