Processo 1001376-87.2026.8.26.0100
Dúvida – Registro de Imóveis – Núcleo Canindé Empreendimentos Ltda – Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido de providências para manter os óbices. Providenciem-se as devidas anotações e comunicações (pedido de providências). Sem custas, despesas ou honorários. Oportunamente, ao arquivo. P. I. C. – ADV: MARCELO DE ANDRADE BATISTA (OAB 195076/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA
Processo Digital nº: 1001376-87.2026.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Suscitante: 5º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo
Suscitado: Núcleo Canindé Empreendimentos Ltda
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se dúvida suscitada pelo 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital a pedido de Núcleo Canindé Empreendimentos Ltda m virtude de recusa de ingresso de título visando ao desmembramento do imóvel matriculado sob n. 103.793, situado na rua Rio Bonito, 1.320, e rua Sacramento, s/n, 25º Subdistrito Pari, Município de São Paulo, com área total de 7.818,58 m² (fls. 01 e 66/72). A pretensão é a abertura de 35 lotes, com destinação de “galpões comerciais”, em Zona Mista ZM (fls. 02, 07/08, 34/38 e 40).
O título veio instruído com alvará de desmembramento, n. 42793-24-SP- ALV (Proc. SEI 1020.2024/0014180-0), expedido pela Prefeitura do Município de São Paulo, com deferimento em 12.03.2025 e publicação em 13.03.2025, contemplando 35 lotes, em ZM, sem abertura, prolongamento, modificação ou ampliação de vias públicas; fora de zona de mananciais e com dispensa de melhoramentos públicos (fls. 34/42). Consta, ainda, memorial descritivo pormenorizado dos lotes e Certificado de Conclusão de Demolição (fls. 44/46, 48/64).
O Oficial esclarece que exigiu a submissão do ato ao art. 18 da Lei 6.766/1979 e à apresentação de Licença Prévia Ambiental da CETESB ou documento de dispensa e Certificado de Aprovação do GRAPROHAB ou declaração de dispensa com fundamento nos itens 165.5 e 181 do Cap. XX das Normas de Serviço da CGJ/SP e em normativas estaduais (Decretos n.º 47.397/2002 e 66.960/2022), além de precedentes administrativos, notadamente porque o número de lotes, 35, extrapola o patamar de cautela, 20, a tornar necessário o registro especial e a necessidade de controle urbanístico-ambiental estadual.
A parte interessada impugna as exigências, afirmando que se trata de mero desmembramento e não loteamento , situado em área urbana consolidada, sem abertura de vias, já aprovado pela Municipalidade; que não se justificam as exigências relativas à CETESB e ao GRAPROHAB para o caso; que o alvará municipal é suficiente para o registro (fls. 14/16, 18/24, 28/32).
O Ministério Público opinou pela procedência.
É o relatório. Fundamento e DECIDO.
De início, vale ressaltar que o Oficial, titular ou interino, dispõe de autonomia e independência no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (art. 28 da Lei n. 8.935/1994), o que não se traduz como falha funcional.
Esta conclusão se reforça pelo fato de que vigora, para os registradores, ordem de controle rigoroso do recolhimento do imposto por ocasião do registro do título, sob pena de responsabilidade pessoal (art. 289 da Lei n. 6.015/73; art.134, VI, do CTN, e art.30, XI, da Lei n. 8.935/1994).
No mérito, a dúvida é procedente. Vejamos os motivos.
O debate, no caso concreto, gira em torno das exigências formuladas pelo Oficial para a prática do ato registral solicitado (desmembramento do imóvel):
(a) requisitos do artigo 18 da Lei n. 6.766/79;
(b) Licença/Dispensa CETESB;
(c) Certificado/Dispensa GRAPROHAB.
Como se sabe, a Lei n. 6.766/79 define “lote” como terreno servido de infraestrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe (artigo 2º, §4º).
Nos moldes da referida lei, o parcelamento do solo urbano pode ocorrer por loteamento ou desmembramento (artigo 2º, caput).
No loteamento, verifica-se a subdivisão da gleba (área apta a ser dividida) em lotes destinados à edificação, com abertura de vias públicas ou ampliação das existentes (artigo 2º, §1º).
Já no desmembramento, observa-se a subdivisão da gleba em lotes destinados à edificação, mas aproveitando o sistema viário existente. Ou seja, o desmembramento não pode envolver a abertura de novas vias públicas ou prolongamento, modificação ou ampliação de vias existentes (artigo 2º, §2º).
Em outros termos, no loteamento, há divisão da gleba em lotes edificáveis com abertura de vias públicas e transferência gratuita de áreas ao Município para a criação de tais vias, sendo meio de urbanização. Já no desmembramento ocorre simples divisão de área já loteada, com aproveitamento das vias e sem qualquer transferência de área ao domínio público.
Outra modalidade de parcelamento do solo urbano, ainda que não prevista na Lei n. 6.766/79, consiste no chamado “desdobro”:
“Conquanto não disciplinada pela Lei n. 6.766/79, outra figura se nos apresenta importante no gênero parcelamento o desdobro, que resulta da subdivisão de lote, cabendo ao Município a fixação das normas e critérios para sua aprovação. O desdobro, em face de seu regime jurídico diverso, após aprovação urbanística, é levado a tábua predial apenas por ato averbatório, de acordo com a Lei n. 6.015/73 (art. 167, II, 4, e parágrafo único do art. 246), não se estendendo a este a exigência da documentação ordinária em parcelamento de solo urbano” (ARAÚJO DOS SANTOS, Flauzilino. Os problemas mais comuns encontrados nos contratos-padrão de parcelamentos urbano: aplicação da Lei n. 6.766/79 e do Código de Defesa do Consumidor, Revista de Direito Imobiliário: RDI, São Paulo, v.22, n.47, 1999, p.159/182).
Tal modalidade de parcelamento do solo urbano, que, como visto, não está prevista na Lei n. 6.766/79, foi criada pela doutrina e pela jurisprudência ao longo dos anos.
Atualmente, é tranquilamente aceita no âmbito registral:
“Não há distinguir, como fez a recorrente, entre as figuras do desdobro e do desmembramento, uma vez que todas as formas de parcelamento do solo urbano – desmembramento e loteamento – estão reguladas pela Lei 6.766/79. O art. 18 da citada lei, por seu turno, não prevê qualquer exceção aos requisitos que elenca, no que toca a desmembramentos. O certo, porém, é que a doutrina, de modo unânime, entende não estar todo e qualquer parcelamento do solo sujeito ao registro especial do art. 18 da Lei 6.766/79, especialmente aqueles de pequeno porte (Arnaldo Rizzardo, Promessa de compra e venda e parcelamento do solo urbano, 2ª ed., RT, 1983, p. 24; Elvino Silva Filho, O desmembramento de imóvel, perante o registro imobiliário, in RDT 7, p. 57; Rui Geraldo Camargo Viana, O parcelamento do solo urbano, Forense, 1985, p. 52-57)” (CGJSP, Processo n. 1.487/96, Parecer do então Juiz Assessor Francisco Eduardo Loureiro, aprovado pelo Corregedor Geral da Justiça Des. Márcio Martins Bonilha em 25.08.1996).
Fácil concluir, portanto, que, em regra geral, nos exatos termos dos artigos 18 e 19 da Lei n. 6.766/79, deve-se exigir o registro especial em qualquer hipótese de parcelamento do solo urbano.
Este registro tem a finalidade de resguardar o interesse público (ordem urbanística) e tutelar os futuros adquirentes dos lotes (Processo CG 256/2004, Parecer exarado pelo Juiz Auxiliar José Marcelo Tossi, com aprovação, em 10.05.2004, pelo então Corregedor Geral da Justiça, Des. José Mario Antonio Cardinale).
Por outro lado, em casos excepcionais, admite-se a dispensa do cumprimento de algumas das formalidades previstas, notadamente quando as finalidades da lei de parcelamento do solo urbano são respeitadas, hipóteses estas que vieram disciplinadas no Cap. XX das NSCGJ:
“165. O registro especial, previsto no art. 18, da Lei nº 6.766/79, será dispensado nos seguintes casos:
a) as divisões “inter vivos” celebradas anteriormente a 20 de dezembro de 1979;
b) as divisões “inter vivos” extintivas de condomínios formados antes da vigência da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979;
c) as divisões consequentes de partilhas judiciais, qualquer que seja a época de sua homologação ou celebração;
d) os desmembramentos necessários para o registro de cartas de arrematação, de adjudicação ou cumprimento de mandados;
e) quando os terrenos tiverem sido objeto de compromissos formalizados até 20 de dezembro de 1979, mesmo com antecessores;
f) Quando os terrenos tiverem sido individualmente lançados para o pagamento de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) para o exercício de 1979, ou antes.
NOTA Consideram-se formalizados os instrumentos que tenham sido registrados em Registro de Títulos e Documentos; ou em que a firma de, pelo menos, um dos contratantes tenha sido reconhecida; ou em que tenha havido o recolhimento antecipado do imposto de transmissão
165.1. Nas divisões, em geral, o registro especial somente será dispensado se o número de imóveis originados não ultrapassar o número de condôminos aos quais forem atribuídos.
165.2. Os desmembramentos de terrenos situados em vias e logradouros públicos oficiais, integralmente urbanizados, ainda que aprovados pela Prefeitura Municipal, com expressa dispensa de o parcelador realizar quaisquer melhoramentos públicos, ficam, também, sujeitos ao registro especial do art. 18, da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979.
165.3. Igualmente sujeitos ao mesmo registro especial estarão os desmembramentos de terrenos em que houver construção, ainda que comprovada por documento público adequado.
165.4. Nos desmembramentos, o oficial, sempre com o propósito de obstar expedientes ou artifícios que visem a afastar a aplicação da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, cuidará de examinar, baseado em elementos de ordem objetiva, especialmente na quantidade de lotes parcelados, se se trata ou não de hipótese de incidência do registro especial. Na dúvida, recusará a averbação.
165.5. Para a dispensa do registro especial, o oficial registrador deverá ter especial atenção à verificação das seguintes circunstâncias:
(1) não implicar transferência de área para o domínio público;
(2) não tenha havido prévia e recente transferência de área ao Poder Público, destinada a arruamento, que tenha segregado o imóvel, permitido ou facilitado o acesso a ela, visando tangenciar as exigências da Lei nº 6.766/79;
(3) resulte até 10 lotes;
(4) resulte entre 11 e 20 lotes, mas seja servido por rede de água, esgoto, guias, sarjetas, energia e iluminação pública, o que deve ser comprovado mediante a apresentação de certidão da Prefeitura Municipal;
(5) não ocorram desmembramentos sucessivos, exceto se o novo desmembramento não caracterizar intenção de afastar o cumprimento das normas que regem o parcelamento do solo urbano em razão do tempo decorrido entre eles, da alteração dos proprietários dos imóveis a serem desmembrados, sem que os novos titulares do domínio tenham participado do fracionamento anterior;
(6) Na hipótese do desmembramento não preencher os itens acima, ou em caso de dúvida, o deferimento dependerá de apreciação da Corregedoria Permanente.
165.6. Em qualquer hipótese de desmembramento não subordinado ao registro especial do art. 18, da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, sempre se exigirá a prévia aprovação da Prefeitura Municipal”.
Note-se que a aferição dos requisitos necessários à dispensa do registro especial deve ser pautada em elementos objetivos:
“O número e o tamanho dos lotes formados com o desmembramento pode indicar se a finalidade da lei será atendida mesmo com a dispensa do cumprimento de todas as formalidades nela previstas, mas não são os únicos elementos a serem considerados. Importa, antes de tudo, verificar se com o parcelamento do solo urbano, além do atendimento dos requisitos de ordem urbanística, ficarão preservados os interesses de eventuais futuros adquirentes dos lotes” (CGJSP, Processo n. 2009/75599, Parecer n. 390/2009-E do Juiz Assessor José Marcelo Tossi Silva, aprovado pelo então Corregedor Geral da Justiça, Des. Reis Kuntz, em 04.12.2009).
E, ainda:
“Elementos da natureza objetiva subordinam, porém, o reconhecimento desta excepcional situação, com o fito de evitar a consecução da fraude à Lei. Assim, o número e a magnitude da área dos lotes, a anterioridade de outros desmembramentos e a forma de eventual criação de vias públicas limítrofes, por exemplo, são elementos a serem considerados, pois só a eventual aprovação municipal não basta para evitar a necessidade de registro especial (Decisões Administrativas da CGJ. Biênio 1981/1982, RT, São Paulo, 1982, págs. 96/99)” (CGJSP, Processo n. 244/1996, parecer do Juiz Assessor Marcelo Fortes Barbosa Filho, aprovado pelo então Corregedor Geral da Justiça, Des. Márcio Martins Bonilha, em 15.03.1996).
No caso concreto, a parte interessada apresentou seu requerimento para desdobro do imóvel em 35 lotes (fls. 07/09), o que extrapola o patamar de cautela fixado na norma e torna necessário o registro especial, com cumprimento de todos os requisitos formais (artigo 18 da Lei n. 6.766/79).
Vale consignar que, como não houve pedido por ato de registro em sentido estrito (desdobro simplificado mediante abertura de matrículas e sem os documentos do registro especial), o feito deve prosseguir como pedido de providências, com as anotações e comunicações cabíveis.
Vale consignar, ainda, a título de esclarecimento e como já feito pelo Oficial, que o registro em questão protege futuros adquirentes, impondo o depósito do contrato- padrão (inc. VI) e a apuração da higidez do parcelador (Ap. n. 6.417-0/7, Sorocaba, j. 29.02.1988). O controle registral das cláusulas de contrato-padrão visa rechaçar abusividades em atenção a preceitos de ordem pública, notadamente porque a Lei n. 6.766/79 contém garantias específicas ao adquirente, inclusive mais protetivas do que o CDC em certas hipóteses (art. 32-A, art. 35), sendo que o art. 27 atribui ao contrato-padrão papel regulatório supletivo das relações entre parcelador e adquirente.
No que diz respeito à oitiva da CETESB, o Oficial fundou a exigência nos artigos 57, X, 62, IV, e 67 do Decreto Estadual n. 47.397/2002 por compreender que empreendimentos com criação de múltiplos lotes em ZM e vocação não residencial podem implicar impactos que justificam o enquadramento.
A parte interessada sustenta a inexigibilidade por se tratar de mero desmembramento em área consolidada, sem abertura de vias e com aprovação pelo Município.
À luz do item 181 do Cap. XX das NSCGJ/SP, o Oficial exigirá, para o registro de loteamentos e desmembramentos sujeitos ao art. 18 da Lei n. 6.766/79, a manifestação de órgãos estaduais quando aplicável.
As Normas distinguem: “loteamentos e desmembramentos habitacionais”, para o que se exige Certificado do GRAPROHAB, admitida prova de dispensa nos desmembramentos não enquadrados (art. 5º do Dec. Est. 52.053/2007; item 181, “a”), e “loteamentos industriais”, para o que se exige prova de licença prévia por parte da CETESB – Companhia Estadual de Tecnologia de Saneamento Básico e de Defesa do Meio Ambiente ou prova de dispensa de análise por esta (item 181, “b”).
No caso, o número e a destinação dos lotes (“galpões comerciais”) em zona mista recomendam, ao menos, a apresentação de declaração formal de não enquadramento ou dispensa pela CETESB nos moldes do item 181, “b”.
O Oficial, portanto, não extrapola sua competência: a prova formal de dispensa (ou de não incidência) é documental e compatível com o controle de legalidade registral, tendo por finalidade evitar que se inaugurem 35 novas matrículas sem a segurança mínima de viabilidade ambiental do parcelamento.
A conclusão deve ser a mesma no que diz respeito ao Certificado de Aprovação do GRAPROHAB ou declaração de dispensa, com apoio no item 181, “a”, das NSCGJ/SP, e no artigo 8º, II, do Decreto Estadual n. 66.960/2022.
A parte sustenta que o GRAPROHAB se volta a empreendimentos com impactos metropolitanos ou que demandem manifestação conjunta de múltiplos órgãos estaduais, típicos de projetos habitacionais ou situados em áreas sob tutela específica, o que não é o caso, de desmembramento comercial em área urbana comum já aprovado pelo Município.
De fato, a normativa paulista, no item citado, exige a aprovação do GRAPROHAB a “loteamentos e desmembramentos habitacionais”, admitindo dispensa quando não houver enquadramento.
Embora não haja notícia de que o parcelamento se situe em área de mananciais, faixa de domínio estadual ou outra hipótese típica de competência do órgão público e já tenha havido aprovação da Prefeitura Municipal, recomendável que o próprio órgão competente afira a ausência de tais circunstâncias (artigo 5º do Decreto Estadual n. 66.960/2022).
Em outros termos, a avaliação deve ser feita pelos órgãos competentes, notadamente diante da natureza do empreendimento (35 galpões comerciais em zona mista), que poderá trazer impactos ambientais e infraestruturais.
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido de providências para manter os óbices. Providenciem-se as devidas anotações e comunicações (pedido de providências).
Sem custas, despesas ou honorários. Oportunamente, ao arquivo.
P. I. C.
São Paulo, 06 de março de 2026.
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juiz de Direito (DJEN de 09.03.2026 – SP)

Fonte: DJEN/SP 09.03.2026-SP

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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