Processo 0004396-06.2026.8.26.0100
Pedido de Providências – Reclamação do extrajudicial (formulada por usuários do serviço) – Valdek Meneghin Silva – Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE a reclamação. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Comunique-se o resultado à E. CGJ. Oportunamente, ao arquivo. P.I.C. – ADV: VALDEK MENEGHIN SILVA (OAB 78530/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA
Processo Digital nº: 0004396-06.2026.8.26.0100
Classe – Assunto Pedido de Providências – Reclamação do extrajudicial (formulada por usuários do serviço)
Requerente: Valdek Meneghin Silva
Requerido: 7º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE SÃO PAULO – SP
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se de reclamação encaminhada pela E. Corregedoria Geral da Justiça, a qual foi feita por Valdek Meneghin Silva contra o Oficial do 7º Registro de Imóveis da Capital na forma prevista pelo item 73, Cap. XIII, das NSCGJ, com pedido de revisão de emolumentos e repetição de indébito.
A parte reclamante relata que promoveu a integralização do capital social da empresa Meneghin Holding Administradora de Bens Ltda mediante conferência dos imóveis das matrículas n. 3.466, 3.467, 143.031 e 57.341 do 7º RI; que realizou a operação declarando o valor histórico de aquisição; que o Oficial desconsiderou o valor real da transação no cálculo dos emolumentos (R$11.343,64); que tentou solucionar a questão junto à serventia, mas o Oficial quedou-se inerte, não restando alternativa senão a provocação da Corregedoria.
Documentos vieram às fls. 03/29.
Intimado, o Oficial informou que, além da reclamação veiculada pelo telegrama, o reclamante também formulou questionamento por mecanismo próprio do ONR, sendo que a resposta foi oferecida em 17/12 por meio da plataforma; que utilizou o valor venal de referência como base de cálculo dos emolumentos, seguindo o que prevê o artigo 7º da Lei n. 11.331/02 e a orientação da jurisprudência administrativa da Corregedoria Permanente e da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo (fls. 37/38). Documentos vieram às fls. 38/67.
A parte reclamante se manifestou às fls. 71/81, alegando que houve cobrança superior ao devido; que não houve prestação de contas clara, detalhada e discriminada; que os emolumentos têm natureza jurídica de taxa; que o delegatário não tem discricionariedade para definir a base de cálculo por analogia ou conveniência arrecadatória; que a base de cálculo deve decorrer estritamente do ato jurídico praticado, de integralização de bens imóveis ao capital social; que o valor jurídico da operação é o constante do título (R$230.000,00), enquanto a soma dos valores venais de referência totalizou R$ 1.329.874,00, que é parâmetro fiscal voltado ao ITBI e não reflete o valor econômico declarado no negócio jurídico; que a interpretação do art. 7º, III, da Lei n. 11.331/02, não pode ser mecânica e descontextualizada, devendo ser aplicado o inciso I; que não foi observado o art. 5º, III, “b”, da Lei n. 11.331/02, que prevê o enquadramento conforme o valor constante no documento apresentado; que houve decisão judicial afastando a incidência do ITBI, de modo que não há base tributária de ITBI exigível; que a utilização de uma base de cálculo tributária cuja exigibilidade foi afastada judicialmente afronta a ordem constitucional; que essa prática compromete a coerência sistêmica do ordenamento e infringe princípios; que a taxa deve guardar relação com o custo do serviço e com a natureza do ato, devendo ser aplicado o valor econômico real do negócio; que a ausência de planilha discriminada impede o controle do quantum debeatur; que a utilização do valor venal de referência supera o valor real da operação e gera distorção incompatível com a proporcionalidade e a razoabilidade; que os precedentes administrativos citados não são vinculantes e se referem a hipóteses distintas; que não há circulação econômica que justifique a adoção automática de valor fiscal majorado.
O Ministério Público não identificou ilegalidade, excesso ou irregularidade na conduta do Oficial, pelo que opinou pelo arquivamento (fls. 93/95).
É o relatório. Fundamento e decido.
Primeiramente, há que observar que este procedimento abreviado se restringe à apuração de eventual cobrança indevida de emolumentos e despesas nos termos do item 73, Cap. XIII, das NSCGJ.
Identificado eventual indício de infração funcional, torna-se necessária a instauração do procedimento censório-disciplinar regido pelas disposições da Seção V, Cap. XIV, das NSCGJ.
No mérito, porém, não se verifica cobrança excessiva nem falta disciplinar. Vejamos os motivos.
O artigo 30 da Lei Estadual n. 11.331/2002 dispõe que qualquer interessado poderá reclamar, por petição, ao Juiz Corregedor Permanente contra a cobrança, a maior ou menor, de emolumentos e despesas devidos.
Ao tratar da base de cálculo dos emolumentos, a mesma Lei Estadual estabelece que:
“Artigo 7º – O valor da base de cálculo a ser considerado para fins de enquadramento nas tabelas de que trata o artigo 4º, relativamente aos atos classificados na alínea “b” do inciso III do artigo 5º, ambos desta lei, será determinado pelos parâmetros a seguir, prevalecendo o que for maior:
I – preço ou valor econômico da transação ou do negócio jurídico declarado pelas partes;
II – valor tributário do imóvel, estabelecido no último lançamento efetuado pela Prefeitura Municipal, para efeito de cobrança de imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana, ou o valor da avaliação do imóvel rural aceito pelo órgão federal competente, considerando o valor da terra nua, as acessões e as benfeitorias;
III – – base de cálculo utilizada para o recolhimento do imposto de transmissão “inter vivos” de bens imóveis”.
Note-se que, embora o artigo 5º, III, “b” preveja o enquadramento do “valor constante do documento apresentado” nas faixas da respectiva tabela, o caput do artigo 7º determina que, em relação aos atos classificados nesse mesmo dispositivo, sejam considerados os parâmetros fixados nos seus três incisos, prevalecendo o que for maior, independentemente do valor econômico declarado no negócio jurídico.
Como se vê, a base de cálculo dos emolumentos não se confunde com a base de cálculo do IPTU ou do ITBI. A norma apenas indica o critério estabelecido na legislação municipal como referência para o enquadramento na tabela escalonada que estabelece valores fixos para faixas progressivas, as quais variam de acordo com a base de cálculo, que deve considerar o maior valor entre o atribuído pelas partes à transação e as bases de cálculo do IPTU e do ITBI.
Esse foi o entendimento manifestado pelo Supremo Tribunal Federal no julgamento da ADI 3.887, no qual a corte superior, ao analisar referido dispositivo, concluiu que o parâmetro fixado não provoca a identidade vedada pelo artigo 145, §2º, da CF, ou seja, a base de cálculo dos emolumentos, que têm natureza jurídica de taxa, não se confunde com a dos impostos.
Cumpre ressaltar que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade do bem imóvel, enquanto os emolumentos têm por fato gerador a prestação de serviços públicos notariais e de registro previstos no artigo 236 da Constituição Federal, os quais são regulados pela Lei Estadual n. 11.331/02 que, em seu artigo 1º, prevê que “serão cobrados e recolhidos de acordo com a presente lei e tabelas anexas”.
O fato de não se caracterizar hipótese de incidência do ITBI ou do IPTU não afasta a aplicação dos parâmetros estabelecidos nos incisos II e III, do artigo 7º, da Lei n. 11.331/02 para o cálculo dos emolumentos.
Ademais, para os Registradores, vigora ordem de controle rigoroso do recolhimento do imposto por ocasião do registro do título, sob pena de responsabilidade pessoal (art. 289 da Lei n. 6.015/73; art. 134, VI, do CTN e art. 30, XI, da Lei n. 8.935/1994).
Assim, no caso concreto, o Oficial apurou os valores venais de referência dos imóveis conferidos à pessoa jurídica e constatou que eles eram maiores que os valores atribuídos a título de integralização do capital social: o imóvel da matrícula n. 3.466, ao qual foi atribuído o valor de R$ 70.000,00, tem valor venal de referência de R$ 270.243,00, enquadrando- se na faixa ‘1-J’ da tabela de emolumentos vigente em 2025; o imóvel da matrícula n. 3.467, ao qual foi atribuído o valor de R$ 50.000,00, tem valor venal de referência de R$ 252.169,00, enquadrando-se na faixa ‘1-I’ da tabela de emolumentos vigente em 2025; o imóvel da matrícula n. 143.031, ao qual foi atribuído o valor de R$ 85.000,00, tem valor venal de referência de R$ 530.258,00, enquadrando-se na faixa ‘1-M’ da tabela de emolumentos vigente em 2025; o imóvel da matrícula n. 57.341, ao qual foi atribuído o valor de R$ 25.000,00, tem valor venal de referência de R$ 277.204,00, enquadrando-se na faixa ‘1-J’ da tabela de emolumentos vigente em 2025.
Sob a perspectiva da aplicação da tabela de emolumentos, à luz dos três parâmetros para definição da base de cálculo de custas e emolumentos para o ato do registro previstos no artigo 7º da Lei Estadual n. 11.331/02, e considerando a propagação de decisões judiciais que reconheciam a ilegalidade do valor venal de referência como base de cálculo, foi respondida, no dia 03 de fevereiro de 2021, consulta formulada pelo 10º Oficial de Registro de Imóveis no processo de autos de autos n. 1118112-04.2020.8.26.0100, com a seguinte orientação (destaques nossos):
“Destarte, em razão dos precedentes desta Corregedoria Permanente e da possível diversidade de conteúdo das decisões sobre a base de cálculo do ITBI neste Município, respondo a consulta no sentido de que, para os fins do inciso III do Art 7º da Lei 11.331/02, deve ser utilizada a base de cálculo do ITBI prevista na legislação municipal vigente, no caso, o valor venal de referência e que a utilização da base de cálculo utilizada pra fins de IPTU ou outra só deve ser adotada pelo Oficial quando decisão judicial for expressa no sentido de que ela se estende aos emolumentos”.
E esse entendimento foi posteriormente ratificado conforme parecer n. 47/2023-E da lavra da MM. Juíza Assessora da Corregedoria Geral da Justiça, Dra. Stefânia Costa Amorim Requena, aprovado pelo então Corregedor Geral da Justiça, Des. Fernando Antonio Torres Garcia, no processo de autos n. 2021/00015888, em 15 de fevereiro de 2023:
“Nesse cenário, claro está que, como indicou a decisão a quo, a consulta se resolve por seus próprios termos, uma vez que, estando-se aqui no campo da legalidade estrita, não cabe a ninguém, na esfera administrativa, ampliar ou estender os efeitos de provimento jurisdicional que, determinando certa base de cálculo para o imposto de transmissão (ITBI), não dispôs nada, no entanto, sobre o cômputo dos emolumentos. Ademais, os provimentos jurisdicionais são de interpretação estrita, e de nihilo nihil fit: à míngua de decisão expressa, continuam os Oficiais adstritos ao valor venal de referência próprio do ITBI, indicado para esse fim por cada um dos entes municipais.
No mais, e para além disso, não há nada que esclarecer nesta consulta: como a base de cálculo do ITBI pode variar e varia conforme a legislação de cada Município, não há razão para ulterior regulação para todo o Estado de São Paulo, competindo aos Oficiais de Registro de Imóveis realizar o cálculo dos emolumentos devidos em cada caso concreto”.
No caso concreto, verifica-se que o provimento judicial que a parte obteve não determinou a aplicação de base de cálculo diversa para o cálculo dos emolumentos (fls. 82/88), de modo que o entendimento adotado na consulta deve prevalecer.
Na hipótese, o Oficial informou ter utilizado na apuração dos emolumentos o parâmetro de maior valor dentre os previstos nos incisos do artigo 7º da Lei Estadual n. 11.331/02, isto é, o valor atribuído pelo Município para fins de recolhimento do ITBI (parâmetro do inciso III).
E agiu corretamente.
Nesse mesmo sentido, transcrevo trecho do parecer n. 197/2024-E de minha lavra, aprovado pelo então Corregedor Geral da Justiça, Des. Francisco Eduardo Loureiro, no recurso administrativo de autos n. 1001482-96.2022.8.26.0356, em 01 de abril de 2024:
“Neste contexto e conforme esclarecido anteriormente, como a base de cálculo da taxa não se confunde com a dos impostos, há que serem observados os parâmetros fixados no artigo 7º da Lei Estadual nº 11.331/02 para o enquadramento do ato na tabela própria utilizada na apuração dos emolumentos devidos, prevalecendo o que for maior, que, no caso, deve ser a base de cálculo do inciso III, do art. 7º da referida Lei (valor atribuído pelo município para efeito de cobrança do ITBI).
Neste sentido, os seguintes precedentes: Processo de autos n. 1001328-41.2020.8.26.0100, Parecer n. 488/2020-E, de autoria da Juíza Assessora da Corregedoria Letícia Fraga Benitez, aprovado em 20/11/2020 pelo então Corregedor Geral da Justiça Des Ricardo Anafe, e Processo de autos n. 1002704-96.2019.8.26.0100, Parecer n. 472/2019-E, de autoria da Juíza Assessora da Corregedoria Stefânia Costa Amorim Requena, aprovado em 03/09/2019 pelo então Corregedor Geral da Justiça Des. Geraldo Francisco Pinheiro Franco”.
Logo, conclui-se que o Oficial cobrou corretamente os valores dos emolumentos para a prática dos atos a serem levados a registro, com rigorosa observância dos dispositivos legais vigentes na data da prenotação.
Quanto à alegação de que não houve prestação de contas clara, detalhada e discriminada, verifica-se que ela não procede, pois o recibo copiado às fls. 66/67 e 89/90 especifica cada um dos atos de registro e averbação realizados e, quanto ao cálculo dos emolumentos, o valor venal de referência como base do cálculo de cada um dos registros.
Questionado sobre os cálculos, o Oficial apresentou o devido esclarecimento por meio da plataforma ONR (fls. 38/41).
Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE a reclamação.
Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.
Comunique-se o resultado à E. CGJ.
Oportunamente, ao arquivo. P.I.C.
São Paulo, 09 de março de 2026.
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juíza de Direito (DJEN de 11.03.2026 – SP

Fonte:  Inr Publicações

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Processo 1001504-10.2026.8.26.0100
Pedido de Providências – Registro de Imóveis – José Manuel Cabral de Medeiros – Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido de providências para manter o óbice. Sem custas, despesas ou honorários. Oportunamente, ao arquivo. P. I. C. – ADV: PEDRO ROBERTO DE CARVALHO (OAB 167688/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA
Processo Digital nº: 1001504-10.2026.8.26.0100
Classe – Assunto Pedido de Providências – Registro de Imóveis
Requerente: 16º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo
Requerido: José Manuel Cabral de Medeiros e outro
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se pedido de providências iniciado pela Oficial do 16º Registro de Imóveis da Capital a pedido de José Manuel Cabral e Eduardo Cabral de Medeiros em virtude de recusa da averbação de desdobro do imóvel objeto da matrícula n. 31.765, com exigência de prévia e expressa aprovação da municipalidade, a ser comprovada mediante apresentação do competente alvará (prenotação n. 702.517).
Documentos vieram às fls. 04/57.
Ao requerer a remessa do caso a juízo, a parte interessada alega que os terrenos em questão já foram reconhecidos pela municipalidade como sendo dois imóveis distintos, com cadastros fiscais individualizados, o que caracteriza desmembramento implícito; que as descrições individualizadas já constam nas Averbações n. 5 e n. 6 da matrícula n. 31.765, cujos prédios receberam numeração distinta (fls. 05/07).
O prazo para impugnação nestes autos, porém, transcorreu in albis (fl. 58).
O Ministério Público opinou pela procedência.
É o relatório. Fundamento e DECIDO.
De início, vale ressaltar que o Oficial, titular ou interino, dispõe de autonomia e independência no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (art. 28 da Lei n. 8.935/1994), o que não se traduz como falha funcional.
No mérito, o pedido é procedente. Vejamos os motivos.
Como se sabe, a Lei n. 6.766/79 define “lote” como terreno servido de infraestrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe (artigo 2º, §4º).
Nos moldes da referida lei, o parcelamento do solo urbano pode ocorrer por loteamento ou desmembramento (artigo 2º, caput).
No loteamento, verifica-se a subdivisão da gleba (área apta a ser dividida) em lotes destinados à edificação, com abertura de vias públicas ou ampliação das existentes (artigo 2º, §1º).
Já no desmembramento, observa-se a subdivisão da gleba em lotes destinados à edificação, mas aproveitando o sistema viário existente. Ou seja, o desmembramento não pode envolver a abertura de novas vias públicas ou prolongamento, modificação ou ampliação de vias existentes (artigo 2º, §2º).
Em outros termos, no loteamento, há divisão da gleba em lotes edificáveis com abertura de vias públicas e transferência gratuita de áreas ao Município para a criação de tais vias, sendo meio de urbanização. Já no desmembramento ocorre simples divisão de área já loteada, com aproveitamento das vias e sem qualquer transferência de área ao domínio público.
Outra modalidade de parcelamento do solo urbano, ainda que não prevista na Lei n. 6.766/79, consiste no chamado “desdobro”:
“Conquanto não disciplinada pela Lei n. 6.766/79, outra figura se nos apresenta importante no gênero parcelamento o desdobro, que resulta da subdivisão de lote, cabendo ao Município a fixação das normas e critérios para sua aprovação. O desdobro, em face de seu regime jurídico diverso, após aprovação urbanística, é levado a tábua predial apenas por ato averbatório, de acordo com a Lei n. 6.015/73 (art. 167, II, 4, e parágrafo único do art. 246), não se estendendo a este a exigência da documentação ordinária em parcelamento de solo urbano” (ARAÚJO DOS SANTOS, Flauzilino. Os problemas mais comuns encontrados nos contratos-padrão de parcelamentos urbano: aplicação da Lei n. 6.766/79 e do Código de Defesa do Consumidor, Revista de Direito Imobiliário: RDI, São Paulo, v.22, n.47, 1999, p.159/182).
Tal modalidade de parcelamento do solo urbano, que, como visto, não está prevista na Lei n. 6.766/79, foi criada pela doutrina e pela jurisprudência ao longo dos anos.
Atualmente, é tranquilamente aceita no âmbito registral:
“Não há distinguir, como fez a recorrente, entre as figuras do desdobro e do desmembramento, uma vez que todas as formas de parcelamento do solo urbano – desmembramento e loteamento – estão reguladas pela Lei 6.766/79. O art. 18 da citada lei, por seu turno, não prevê qualquer exceção aos requisitos que elenca, no que toca a desmembramentos. O certo, porém, é que a doutrina, de modo unânime, entende não estar todo e qualquer parcelamento do solo sujeito ao registro especial do art. 18 da Lei 6.766/79, especialmente aqueles de pequeno porte (Arnaldo Rizzardo, Promessa de compra e venda e parcelamento do solo urbano, 2ª ed., RT, 1983, p. 24; Elvino Silva Filho, O desmembramento de imóvel, perante o registro imobiliário, in RDT 7, p. 57; Rui Geraldo Camargo Viana, O parcelamento do solo urbano, Forense, 1985, p. 52-57)” (CGJSP, Processo n. 1.487/96, Parecer do então Juiz Assessor Francisco Eduardo Loureiro, aprovado pelo Corregedor Geral da Justiça Des. Márcio Martins Bonilha em 25.08.1996).
Fácil concluir, portanto, que, em regra geral, nos exatos termos dos artigos 18 e 19 da Lei n. 6.766/79, deve-se exigir o registro especial em qualquer hipótese de parcelamento do solo urbano.
Este registro tem a finalidade de resguardar o interesse público (ordem urbanística) e tutelar os futuros adquirentes dos lotes (Processo CG 256/2004, Parecer exarado pelo Juiz Auxiliar José Marcelo Tossi, com aprovação, em 10.05.2004, pelo então Corregedor Geral da Justiça, Des. José Mario Antonio Cardinale).
Por outro lado, em casos excepcionais, admite-se a dispensa do cumprimento de algumas das formalidades previstas, notadamente quando as finalidades da lei de parcelamento do solo urbano são respeitadas, hipóteses estas que vieram disciplinadas no Cap. XX das NSCGJ (destaques nossos):
“165. O registro especial, previsto no art. 18, da Lei nº 6.766/79, será dispensado nos seguintes casos:
a) as divisões “inter vivos” celebradas anteriormente a 20 de dezembro de 1979;
b) as divisões “inter vivos” extintivas de condomínios formados antes da vigência da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979;
c) as divisões consequentes de partilhas judiciais, qualquer que seja a época de sua homologação ou celebração;
d) os desmembramentos necessários para o registro de cartas de arrematação, de adjudicação ou cumprimento de mandados;
e) quando os terrenos tiverem sido objeto de compromissos formalizados até 20 de dezembro de 1979, mesmo com antecessores;
f) Quando os terrenos tiverem sido individualmente lançados para o pagamento de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) para o exercício de 1979, ou antes.
NOTA Consideram-se formalizados os instrumentos que tenham sido registrados em Registro de Títulos e Documentos; ou em que a firma de, pelo menos, um dos contratantes tenha sido reconhecida; ou em que tenha havido o recolhimento antecipado do imposto de transmissão
165.1. Nas divisões, em geral, o registro especial somente será dispensado se o número de imóveis originados não ultrapassar o número de condôminos aos quais forem atribuídos.
165.2. Os desmembramentos de terrenos situados em vias e logradouros públicos oficiais, integralmente urbanizados, ainda que aprovados pela Prefeitura Municipal, com expressa dispensa de o parcelador realizar quaisquer melhoramentos públicos, ficam, também, sujeitos ao registro especial do art. 18, da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979.
165.3. Igualmente sujeitos ao mesmo registro especial estarão os desmembramentos de terrenos em que houver construção, ainda que comprovada por documento público adequado.
165.4. Nos desmembramentos, o oficial, sempre com o propósito de obstar expedientes ou artifícios que visem a afastar a aplicação da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, cuidará de examinar, baseado em elementos de ordem objetiva, especialmente na quantidade de lotes parcelados, se se trata ou não de hipótese de incidência do registro especial. Na dúvida, recusará a averbação.
165.5. Para a dispensa do registro especial, o oficial registrador deverá ter especial atenção à verificação das seguintes circunstâncias:
(1) não implicar transferência de área para o domínio público;
(2) não tenha havido prévia e recente transferência de área ao Poder Público, destinada a arruamento, que tenha segregado o imóvel, permitido ou facilitado o acesso a ela, visando tangenciar as exigências da Lei nº 6.766/79;
(3) resulte até 10 lotes;
(4) resulte entre 11 e 20 lotes, mas seja servido por rede de água, esgoto, guias, sarjetas, energia e iluminação pública, o que deve ser comprovado mediante a apresentação de certidão da Prefeitura Municipal;
(5) não ocorram desmembramentos sucessivos, exceto se o novo desmembramento não caracterizar intenção de afastar o cumprimento das normas que regem o parcelamento do solo urbano em razão do tempo decorrido entre eles, da alteração dos proprietários dos imóveis a serem desmembrados, sem que os novos titulares do domínio tenham participado do fracionamento anterior;
(6) Na hipótese do desmembramento não preencher os itens acima, ou em caso de dúvida, o deferimento dependerá de apreciação da Corregedoria Permanente.
165.6. Em qualquer hipótese de desmembramento não subordinado ao registro especial do art. 18, da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, sempre se exigirá a prévia aprovação da Prefeitura Municipal”.
Note-se que a aferição dos requisitos necessários à dispensa do registro especial deve ser pautada em elementos objetivos:
“O número e o tamanho dos lotes formados com o desmembramento pode indicar se a finalidade da lei será atendida mesmo com a dispensa do cumprimento de todas as formalidades nela previstas, mas não são os únicos elementos a serem considerados. Importa, antes de tudo, verificar se com o parcelamento do solo urbano, além do atendimento dos requisitos de ordem urbanística, ficarão preservados os interesses de eventuais futuros adquirentes dos lotes” (CGJSP, Processo n. 2009/75599, Parecer n. 390/2009-E do Juiz Assessor José Marcelo Tossi Silva, aprovado pelo então Corregedor Geral da Justiça, Des. Reis Kuntz, em 04.12.2009).
E, ainda:
“Elementos da natureza objetiva subordinam, porém, o reconhecimento desta excepcional situação, com o fito de evitar a consecução da fraude à Lei. Assim, o número e a magnitude da área dos lotes, a anterioridade de outros desmembramentos e a forma de eventual criação de vias públicas limítrofes, por exemplo, são elementos a serem considerados, pois só a eventual aprovação municipal não basta para evitar a necessidade de registro especial (Decisões Administrativas da CGJ. Biênio 1981/1982, RT, São Paulo, 1982, págs. 96/99)” (CGJSP, Processo n. 244/1996, parecer do Juiz Assessor Marcelo Fortes Barbosa Filho, aprovado pelo então Corregedor Geral da Justiça, Des. Márcio Martins Bonilha, em 15.03.1996).
No caso concreto, a parte interessada pretende desdobrar o imóvel em dois lotes, onde dois sobrados geminados já foram edificados, com aprovação municipal da construção, cadastramento individualizado para efeitos tributários e averbação na matrícula (fls. 29/35, 43/53 e 55/57).
Tal desmembramento, portanto, pode ser feito por desdobro, via simples averbação na matrícula (item 165, Cap. XX, NSCGJSP).
Todavia, a aprovação municipal do projeto construtivo e o cadastramento individualizado possuem finalidade puramente fiscal e não substituem a análise urbanística do parcelamento.
A viabilidade da averbação do desdobro depende de aprovação específica do projeto de segregação do lote pela Municipalidade, a quem compete atestar o atendimento das exigências mínimas de dimensionamento e índices urbanísticos previstos na legislação municipal.
Neste sentido, o subitem 120.2, Cap. XX, das NSCGJSP:
“120.2. Os desmembramentos de imóveis urbanos não subordinados ao registro especial da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, dependerão de prévia autorização da Prefeitura Municipal. Nos rurais, atender-se-á a legislação especial do INCRA”.
O alvará de desdobro e a planta aprovada orientarão a descrição de cada porção desmembrada do imóvel original, indicando características e confrontações, localização, área, logradouro, número e designação cadastral (artigo 176, §1º, II, 3, “b”, da Lei de Registros Pùblicos).
Nesse sentido o parecer da lavra da Juíza Assessora da Corregedoria, Letícia Fraga Benitez, proferido no Recurso Administrativo n. 1102408-77.2022.8.26.0100, com aprovação, em 17/08/2023, pelo então Corregedor Geral da Justiça, Des. Fernando Antônio Torres Garcia:
“Recurso Administrativo – Pedido de Providências – Desdobro de lotes – Lançamento fiscal e regularização de construção que não dispensam a autorização municipal para o desdobro – Parecer pelo não provimento do recurso”.
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido de providências para manter o óbice.
Sem custas, despesas ou honorários. Oportunamente, ao arquivo.
P. I. C.
São Paulo, 10 de março de 2026.
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juiz de Direito (DJEN de 11.03.2026 – SP)

Fonte:  Inr Publicações

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