Processo 1001504-10.2026.8.26.0100
Pedido de Providências – Registro de Imóveis – José Manuel Cabral de Medeiros – Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido de providências para manter o óbice. Sem custas, despesas ou honorários. Oportunamente, ao arquivo. P. I. C. – ADV: PEDRO ROBERTO DE CARVALHO (OAB 167688/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA
Processo Digital nº: 1001504-10.2026.8.26.0100
Classe – Assunto Pedido de Providências – Registro de Imóveis
Requerente: 16º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo
Requerido: José Manuel Cabral de Medeiros e outro
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se pedido de providências iniciado pela Oficial do 16º Registro de Imóveis da Capital a pedido de José Manuel Cabral e Eduardo Cabral de Medeiros em virtude de recusa da averbação de desdobro do imóvel objeto da matrícula n. 31.765, com exigência de prévia e expressa aprovação da municipalidade, a ser comprovada mediante apresentação do competente alvará (prenotação n. 702.517).
Documentos vieram às fls. 04/57.
Ao requerer a remessa do caso a juízo, a parte interessada alega que os terrenos em questão já foram reconhecidos pela municipalidade como sendo dois imóveis distintos, com cadastros fiscais individualizados, o que caracteriza desmembramento implícito; que as descrições individualizadas já constam nas Averbações n. 5 e n. 6 da matrícula n. 31.765, cujos prédios receberam numeração distinta (fls. 05/07).
O prazo para impugnação nestes autos, porém, transcorreu in albis (fl. 58).
O Ministério Público opinou pela procedência.
É o relatório. Fundamento e DECIDO.
De início, vale ressaltar que o Oficial, titular ou interino, dispõe de autonomia e independência no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (art. 28 da Lei n. 8.935/1994), o que não se traduz como falha funcional.
No mérito, o pedido é procedente. Vejamos os motivos.
Como se sabe, a Lei n. 6.766/79 define “lote” como terreno servido de infraestrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe (artigo 2º, §4º).
Nos moldes da referida lei, o parcelamento do solo urbano pode ocorrer por loteamento ou desmembramento (artigo 2º, caput).
No loteamento, verifica-se a subdivisão da gleba (área apta a ser dividida) em lotes destinados à edificação, com abertura de vias públicas ou ampliação das existentes (artigo 2º, §1º).
Já no desmembramento, observa-se a subdivisão da gleba em lotes destinados à edificação, mas aproveitando o sistema viário existente. Ou seja, o desmembramento não pode envolver a abertura de novas vias públicas ou prolongamento, modificação ou ampliação de vias existentes (artigo 2º, §2º).
Em outros termos, no loteamento, há divisão da gleba em lotes edificáveis com abertura de vias públicas e transferência gratuita de áreas ao Município para a criação de tais vias, sendo meio de urbanização. Já no desmembramento ocorre simples divisão de área já loteada, com aproveitamento das vias e sem qualquer transferência de área ao domínio público.
Outra modalidade de parcelamento do solo urbano, ainda que não prevista na Lei n. 6.766/79, consiste no chamado “desdobro”:
“Conquanto não disciplinada pela Lei n. 6.766/79, outra figura se nos apresenta importante no gênero parcelamento o desdobro, que resulta da subdivisão de lote, cabendo ao Município a fixação das normas e critérios para sua aprovação. O desdobro, em face de seu regime jurídico diverso, após aprovação urbanística, é levado a tábua predial apenas por ato averbatório, de acordo com a Lei n. 6.015/73 (art. 167, II, 4, e parágrafo único do art. 246), não se estendendo a este a exigência da documentação ordinária em parcelamento de solo urbano” (ARAÚJO DOS SANTOS, Flauzilino. Os problemas mais comuns encontrados nos contratos-padrão de parcelamentos urbano: aplicação da Lei n. 6.766/79 e do Código de Defesa do Consumidor, Revista de Direito Imobiliário: RDI, São Paulo, v.22, n.47, 1999, p.159/182).
Tal modalidade de parcelamento do solo urbano, que, como visto, não está prevista na Lei n. 6.766/79, foi criada pela doutrina e pela jurisprudência ao longo dos anos.
Atualmente, é tranquilamente aceita no âmbito registral:
“Não há distinguir, como fez a recorrente, entre as figuras do desdobro e do desmembramento, uma vez que todas as formas de parcelamento do solo urbano – desmembramento e loteamento – estão reguladas pela Lei 6.766/79. O art. 18 da citada lei, por seu turno, não prevê qualquer exceção aos requisitos que elenca, no que toca a desmembramentos. O certo, porém, é que a doutrina, de modo unânime, entende não estar todo e qualquer parcelamento do solo sujeito ao registro especial do art. 18 da Lei 6.766/79, especialmente aqueles de pequeno porte (Arnaldo Rizzardo, Promessa de compra e venda e parcelamento do solo urbano, 2ª ed., RT, 1983, p. 24; Elvino Silva Filho, O desmembramento de imóvel, perante o registro imobiliário, in RDT 7, p. 57; Rui Geraldo Camargo Viana, O parcelamento do solo urbano, Forense, 1985, p. 52-57)” (CGJSP, Processo n. 1.487/96, Parecer do então Juiz Assessor Francisco Eduardo Loureiro, aprovado pelo Corregedor Geral da Justiça Des. Márcio Martins Bonilha em 25.08.1996).
Fácil concluir, portanto, que, em regra geral, nos exatos termos dos artigos 18 e 19 da Lei n. 6.766/79, deve-se exigir o registro especial em qualquer hipótese de parcelamento do solo urbano.
Este registro tem a finalidade de resguardar o interesse público (ordem urbanística) e tutelar os futuros adquirentes dos lotes (Processo CG 256/2004, Parecer exarado pelo Juiz Auxiliar José Marcelo Tossi, com aprovação, em 10.05.2004, pelo então Corregedor Geral da Justiça, Des. José Mario Antonio Cardinale).
Por outro lado, em casos excepcionais, admite-se a dispensa do cumprimento de algumas das formalidades previstas, notadamente quando as finalidades da lei de parcelamento do solo urbano são respeitadas, hipóteses estas que vieram disciplinadas no Cap. XX das NSCGJ (destaques nossos):
“165. O registro especial, previsto no art. 18, da Lei nº 6.766/79, será dispensado nos seguintes casos:
a) as divisões “inter vivos” celebradas anteriormente a 20 de dezembro de 1979;
b) as divisões “inter vivos” extintivas de condomínios formados antes da vigência da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979;
c) as divisões consequentes de partilhas judiciais, qualquer que seja a época de sua homologação ou celebração;
d) os desmembramentos necessários para o registro de cartas de arrematação, de adjudicação ou cumprimento de mandados;
e) quando os terrenos tiverem sido objeto de compromissos formalizados até 20 de dezembro de 1979, mesmo com antecessores;
f) Quando os terrenos tiverem sido individualmente lançados para o pagamento de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) para o exercício de 1979, ou antes.
NOTA Consideram-se formalizados os instrumentos que tenham sido registrados em Registro de Títulos e Documentos; ou em que a firma de, pelo menos, um dos contratantes tenha sido reconhecida; ou em que tenha havido o recolhimento antecipado do imposto de transmissão
165.1. Nas divisões, em geral, o registro especial somente será dispensado se o número de imóveis originados não ultrapassar o número de condôminos aos quais forem atribuídos.
165.2. Os desmembramentos de terrenos situados em vias e logradouros públicos oficiais, integralmente urbanizados, ainda que aprovados pela Prefeitura Municipal, com expressa dispensa de o parcelador realizar quaisquer melhoramentos públicos, ficam, também, sujeitos ao registro especial do art. 18, da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979.
165.3. Igualmente sujeitos ao mesmo registro especial estarão os desmembramentos de terrenos em que houver construção, ainda que comprovada por documento público adequado.
165.4. Nos desmembramentos, o oficial, sempre com o propósito de obstar expedientes ou artifícios que visem a afastar a aplicação da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, cuidará de examinar, baseado em elementos de ordem objetiva, especialmente na quantidade de lotes parcelados, se se trata ou não de hipótese de incidência do registro especial. Na dúvida, recusará a averbação.
165.5. Para a dispensa do registro especial, o oficial registrador deverá ter especial atenção à verificação das seguintes circunstâncias:
(1) não implicar transferência de área para o domínio público;
(2) não tenha havido prévia e recente transferência de área ao Poder Público, destinada a arruamento, que tenha segregado o imóvel, permitido ou facilitado o acesso a ela, visando tangenciar as exigências da Lei nº 6.766/79;
(3) resulte até 10 lotes;
(4) resulte entre 11 e 20 lotes, mas seja servido por rede de água, esgoto, guias, sarjetas, energia e iluminação pública, o que deve ser comprovado mediante a apresentação de certidão da Prefeitura Municipal;
(5) não ocorram desmembramentos sucessivos, exceto se o novo desmembramento não caracterizar intenção de afastar o cumprimento das normas que regem o parcelamento do solo urbano em razão do tempo decorrido entre eles, da alteração dos proprietários dos imóveis a serem desmembrados, sem que os novos titulares do domínio tenham participado do fracionamento anterior;
(6) Na hipótese do desmembramento não preencher os itens acima, ou em caso de dúvida, o deferimento dependerá de apreciação da Corregedoria Permanente.
165.6. Em qualquer hipótese de desmembramento não subordinado ao registro especial do art. 18, da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, sempre se exigirá a prévia aprovação da Prefeitura Municipal”.
Note-se que a aferição dos requisitos necessários à dispensa do registro especial deve ser pautada em elementos objetivos:
“O número e o tamanho dos lotes formados com o desmembramento pode indicar se a finalidade da lei será atendida mesmo com a dispensa do cumprimento de todas as formalidades nela previstas, mas não são os únicos elementos a serem considerados. Importa, antes de tudo, verificar se com o parcelamento do solo urbano, além do atendimento dos requisitos de ordem urbanística, ficarão preservados os interesses de eventuais futuros adquirentes dos lotes” (CGJSP, Processo n. 2009/75599, Parecer n. 390/2009-E do Juiz Assessor José Marcelo Tossi Silva, aprovado pelo então Corregedor Geral da Justiça, Des. Reis Kuntz, em 04.12.2009).
E, ainda:
“Elementos da natureza objetiva subordinam, porém, o reconhecimento desta excepcional situação, com o fito de evitar a consecução da fraude à Lei. Assim, o número e a magnitude da área dos lotes, a anterioridade de outros desmembramentos e a forma de eventual criação de vias públicas limítrofes, por exemplo, são elementos a serem considerados, pois só a eventual aprovação municipal não basta para evitar a necessidade de registro especial (Decisões Administrativas da CGJ. Biênio 1981/1982, RT, São Paulo, 1982, págs. 96/99)” (CGJSP, Processo n. 244/1996, parecer do Juiz Assessor Marcelo Fortes Barbosa Filho, aprovado pelo então Corregedor Geral da Justiça, Des. Márcio Martins Bonilha, em 15.03.1996).
No caso concreto, a parte interessada pretende desdobrar o imóvel em dois lotes, onde dois sobrados geminados já foram edificados, com aprovação municipal da construção, cadastramento individualizado para efeitos tributários e averbação na matrícula (fls. 29/35, 43/53 e 55/57).
Tal desmembramento, portanto, pode ser feito por desdobro, via simples averbação na matrícula (item 165, Cap. XX, NSCGJSP).
Todavia, a aprovação municipal do projeto construtivo e o cadastramento individualizado possuem finalidade puramente fiscal e não substituem a análise urbanística do parcelamento.
A viabilidade da averbação do desdobro depende de aprovação específica do projeto de segregação do lote pela Municipalidade, a quem compete atestar o atendimento das exigências mínimas de dimensionamento e índices urbanísticos previstos na legislação municipal.
Neste sentido, o subitem 120.2, Cap. XX, das NSCGJSP:
“120.2. Os desmembramentos de imóveis urbanos não subordinados ao registro especial da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, dependerão de prévia autorização da Prefeitura Municipal. Nos rurais, atender-se-á a legislação especial do INCRA”.
O alvará de desdobro e a planta aprovada orientarão a descrição de cada porção desmembrada do imóvel original, indicando características e confrontações, localização, área, logradouro, número e designação cadastral (artigo 176, §1º, II, 3, “b”, da Lei de Registros Pùblicos).
Nesse sentido o parecer da lavra da Juíza Assessora da Corregedoria, Letícia Fraga Benitez, proferido no Recurso Administrativo n. 1102408-77.2022.8.26.0100, com aprovação, em 17/08/2023, pelo então Corregedor Geral da Justiça, Des. Fernando Antônio Torres Garcia:
“Recurso Administrativo – Pedido de Providências – Desdobro de lotes – Lançamento fiscal e regularização de construção que não dispensam a autorização municipal para o desdobro – Parecer pelo não provimento do recurso”.
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido de providências para manter o óbice.
Sem custas, despesas ou honorários. Oportunamente, ao arquivo.
P. I. C.
São Paulo, 10 de março de 2026.
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juiz de Direito (DJEN de 11.03.2026 – SP)
Fonte: Inr Publicações
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook e/ou assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito.