Processo 1001994-32.2026.8.26.0100 -– Dúvida – Registro de Imóveis – Rivaldo Cardia Alves Capucho – Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo. P.I.C. – ADV: HUDSON LUAN DA SILVA COSTA (OAB 458062/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA
Processo Digital nº: 1001994-32.2026.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Suscitante: Rivaldo Cardia Alves Capucho
Suscitado: 6º Oficial de Registro de Imóveis da Capital
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se de dúvida inversa suscitada por Rivaldo Cardia Alves Capucho em face do Oficial do 6º Registro de Imóveis da Capital pela recusa de registro de carta de arrematação extraída do processo de autos n. 0010191-87.2017.8.26.0009, relativa aos imóveis das matrículas n. 116.088, 116.168 e 116.169 daquela serventia.
A parte interessada alega que arrematou os imóveis em hasta pública pelo valor total de R$ 413.277,92, sendo R$ 358.976,62 pelo apartamento n. 131 e R$ 27.150,65 por cada uma das duas vagas de estacionamento (n. 77 e 78); que foram exigidos emolumentos no valor de R$ 10.612,54, enquanto o valor correto seria de R$ 4.811,23, gerando uma diferença indevida sem qualquer fundamento legal; que o título judicial não pode ser alterado em seus elementos essenciais, dentre os quais o valor da arrematação; que o Oficial impõe valores superiores aos fixados judicialmente, o que causa insegurança jurídica e risco real de inviabilização da arrematação; que a jurisprudência é pacífica no sentido de que o valor da arrematação é o valor da transação, sendo indevido o uso do valor venal de referência para qualquer finalidade vinculada ao ato registral (Tema 1113); que o Registrador exigiu, ainda, o registro da hipoteca judicial, que não integra o pedido e decorre de ordem judicial autônoma que não pode ser imputada ao arrematante como ônus ou condição de registro do título principal; que a imposição de valores que não correspondem aos fixados na arrematação cria acréscimo artificial e indevido, desestimulando futuras arrematações e comprometendo a efetividade da execução; que a imposição de custos adicionais estranhos ao título judicial rompe a previsibilidade necessária ao arrematante; que a substituição do valor determinado pelo juízo por critérios externos ao processo viola a legalidade, a segurança jurídica e a vinculação estrita ao comando jurisdicional. Assim, requereu a concessão de tutela de urgência para determinar o registro imediato da carta de arrematação, abstendo-se o Registrador de utilizar os valores venais de referência ou qualquer outro critério externo no cálculo dos emolumentos e reconhecendo-se que a hipoteca judicial, embora existente, é ato autônomo e não gera ônus ao arrematante.
Documentos vieram às fls. 07/17.
O feito, distribuído como mandado de segurança, foi recebido como dúvida inversa, com indeferimento da tutela de urgência e determinação de reapresentação do título para protocolo válido, o que foi atendido (fls. 18/21 e 26/27).
Intimado, o Oficial se manifestou às fls. 29/35, informando que o título foi inicialmente apresentado em 27/10/2025, sob n. 898.576, e, depois, reapresentado em 20/02/2026, sob prenotação n. 910.973; que o título consiste em carta de arrematação de 17/10/2025, extraída do processo de autos n. 0010191-87.2017.8.26.0009, no qual foram arrematados os imóveis das matrículas n. 116.088, 116.168 e 116.169; que o título foi regularmente qualificado de forma positiva, razão pela qual foram exigidos os emolumentos devidos para a prática do ato registral; que o valor apurado observou rigorosamente o fixado na Lei Estadual n. 11.331/02, inexistindo decisão judicial que determine a adoção de base de cálculo diversa da prevista na legislação vigente; que o interessado manifestou inconformismo quanto ao montante indicado, questionando, inclusive, a cobrança do registro da hipoteca judicial; que a serventia prestou os esclarecimentos pertinentes por meio eletrônico; que, como não houve recolhimento, o título foi devolvido, com fundamento no artigo 206-A, §3º, da LRP; que a base de cálculo é determinada pelos parâmetros indicados no artigo 7º da Lei n.11.331/02, prevalecendo o que for maior; que a base de cálculo dos emolumentos não se confunde com a base de cálculo do ITBI; que a tese da parte interessada se apoia em precedentes do STJ (REsp n.1.937.821/SP e Tema 1113), nos quais foram fixadas diretrizes relativas ao ITBI, os quais não se aplicam ao caso; que não cabe ao Registrador afastar critério expressamente previsto em lei com fundamento em precedente que trata de tributo diverso; que a jurisprudência administrativa reafirma a autonomia do regime jurídico dos emolumentos; que o registro da hipoteca judicial é necessário e encontra fundamento na própria carta de arrematação, tendo o arrematante optado pelo pagamento de forma parcelada, de modo que não se trata de determinação estranha ou autônoma em relação à carta, mas de elemento integrante e indissociável do título apresentado a registro.
Documentos vieram às fls. 36/61.
O Ministério Público opinou pela manutenção integral das exigências formuladas (fls. 64/66).
É o relatório. Fundamento e decido.
No mérito, a dúvida é procedente. Vejamos os motivos.
O valor dos emolumentos é regulado pela Lei Estadual n. 11.331/2002 de acordo com o efetivo custo e a adequada e suficiente remuneração dos serviços prestados e com consideração da natureza pública e do caráter social dos serviços notariais e de registro.
Os valores constam de tabelas que relacionam atos comuns de vários tipos e atos específicos relativos a situações jurídicas que podem ou não ter conteúdo financeiro (artigo 5º da lei).
Ao tratar da base de cálculo dos emolumentos, a mesma Lei Estadual estabelece que (destaque nosso):
“Artigo 7º – O valor da base de cálculo a ser considerado para fins de enquadramento nas tabelas de que trata o artigo 4º, relativamente aos atos classificados na alínea “b” do inciso III do artigo 5º, ambos desta lei, será determinado pelos parâmetros a seguir, prevalecendo o que for maior:
I – preço ou valor econômico da transação ou do negócio jurídico declarado pelas partes;
II – valor tributário do imóvel, estabelecido no último lançamento efetuado pela Prefeitura Municipal, para efeito de cobrança de imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana, ou o valor da avaliação do imóvel rural aceito pelo órgão federal competente, considerando o valor da terra nua, as acessões e as benfeitorias;
III – base de cálculo utilizada para o recolhimento do imposto de transmissão “inter vivos” de bens imóveis”.
O dispositivo é claro ao determinar que, para os atos relativos a situações jurídicas com conteúdo financeiro (artigo 5º, III, “b”, da lei), sejam considerados os parâmetros fixados nos seus três incisos, prevalecendo o que for maior, independentemente do valor econômico declarado no negócio jurídico.
Como se vê, a base de cálculo dos emolumentos não se confunde com a base de cálculo do IPTU ou do ITBI. A norma apenas indica o critério estabelecido na legislação municipal como referência para o enquadramento na tabela escalonada que estabelece valores fixos para faixas progressivas, as quais variam de acordo com a base de cálculo, que deve considerar o maior valor entre o atribuído pelas partes à transação e as bases de cálculo do IPTU e do ITBI.
Essa foi a posição adotada no julgamento da ADI 3.887, no qual o Supremo Tribunal Federal, ao analisar referido dispositivo, concluiu que o parâmetro fixado não provoca a identidade vedada pelo artigo 145, §2º, da CF, ou seja, a base de cálculo dos emolumentos, que têm natureza jurídica de taxa, não se confunde com a dos impostos.
Cumpre ressaltar que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade do bem imóvel, enquanto os emolumentos têm por fato gerador a prestação de serviços públicos notariais e de registro previstos no artigo 236 da Constituição Federal, os quais são regulados pela Lei Estadual n. 11.331/02 que, em seu artigo 1º, prevê que “serão cobrados e recolhidos de acordo com a presente lei e tabelas anexas”.
O fato de não se caracterizar hipótese de incidência do ITBI ou do IPTU não afasta a aplicação dos parâmetros estabelecidos nos incisos II e III, do artigo 7º da Lei n.11.331/02 para o cálculo dos emolumentos.
Ademais, para os Registradores, vigora ordem de controle rigoroso do recolhimento do imposto por ocasião do registro do título, sob pena de responsabilidade pessoal (art. 289 da Lei n. 6.015/73; art. 134, VI, do CTN e art. 30, XI, da Lei n. 8.935/1994).
Assim, no caso concreto, o Oficial apurou os valores venais de referência dos imóveis arrematados e constatou que eles eram maiores que os valores da arrematação.
Como esclarecido nas mensagens eletrônicas enviadas à parte interessada (fls. 07/10), os três imóveis compartilham o mesmo código de contribuinte perante a municipalidade (n. 117.217.0019-5), cujo valor venal de referência apurado foi de R$ 681.880,00.
Assim, foi feita a distribuição proporcional à área dos imóveis: o imóvel da matrícula n. 116.088 tem área total de 206,17 m² (correspondente a 84,20%) e os imóveis das matrículas n. 116.168 e 116.169 têm área total de 19,345 m² cada (correspondente a 7,90%).
A distribuição proporcional resultou no valor venal de R$ 574.142,96 para o imóvel da matrícula n. 116.088, arrematado por R$ 358.976,62, e no valor venal de R$ 53.868,52 para as vagas de garagem arrematadas por R$ 27.150,00 cada (matrículas n. 116.168 e 116.169).
Esses valores foram utilizados no cálculo do custo do registro a ser realizado em cada matrícula, conforme apontado no orçamento de fl. 11.
Sob a perspectiva da aplicação da tabela de emolumentos à luz dos três parâmetros para definição da base de cálculo de emolumentos para o ato do registro previstos no artigo 7º da Lei Estadual n. 11.331/02 e diante da propagação de decisões judiciais que reconheciam a ilegalidade do valor venal de referência como base de cálculo, foi respondida, no dia 03 de fevereiro de 2021, consulta formulada pelo 10º Oficial de Registro de Imóveis no processo de autos de autos n. 1118112-04.2020.8.26.0100, com a seguinte orientação (destaques nossos):
“Destarte, em razão dos precedentes desta Corregedoria Permanente e da possível diversidade de conteúdo das decisões sobre a base de cálculo do ITBI neste Município, respondo a consulta no sentido de que, para os fins do inciso III do Art 7º da Lei 11.331/02, deve ser utilizada a base de cálculo do ITBI prevista na legislação municipal vigente, no caso, o valor venal de referência e que a utilização da base de cálculo utilizada pra fins de IPTU ou outra só deve ser adotada pelo Oficial quando decisão judicial for expressa no sentido de que ela se estende aos emolumentos”.
E esse entendimento foi posteriormente ratificado conforme parecer n. 47/2023-E da lavra da MM. Juíza Assessora da Corregedoria Geral da Justiça, Dra. Stefânia Costa Amorim Requena, aprovado pelo então Corregedor Geral da Justiça, Des. Fernando Antonio Torres Garcia, no processo de autos n. 2021/00015888, em 15 de fevereiro de 2023:
“Nesse cenário, claro está que, como indicou a decisão a quo, a consulta se resolve por seus próprios termos, uma vez que, estando-se aqui no campo da legalidade estrita, não cabe a ninguém, na esfera administrativa, ampliar ou estender os efeitos de provimento jurisdicional que, determinando certa base de cálculo para o imposto de transmissão (ITBI), não dispôs nada, no entanto, sobre o cômputo dos emolumentos. Ademais, os provimentos jurisdicionais são de interpretação estrita, e de nihilo nihil fit: à míngua de decisão expressa, continuam os Oficiais adstritos ao valor venal de referência próprio do ITBI, indicado para esse fim por cada um dos entes municipais.
No mais, e para além disso, não há nada que esclarecer nesta consulta: como a base de cálculo do ITBI pode variar e varia conforme a legislação de cada Município, não há razão para ulterior regulação para todo o Estado de São Paulo, competindo aos Oficiais de Registro de Imóveis realizar o cálculo dos emolumentos devidos em cada caso concreto”.
No caso concreto, não há provimento judicial que determine a aplicação de base de cálculo diversa para o cálculo dos emolumentos, de modo que o entendimento adotado pelo Registrador deve prevalecer (utilização na apuração dos emolumentos do parâmetro de maior valor dentre os previstos nos incisos do artigo 7º da Lei Estadual n. 11.331/02, isto é, o valor atribuído pelo Município para fins de recolhimento do ITBI – parâmetro do inciso III).
Nesse mesmo sentido, transcrevo trecho do parecer n. 197/2024-E de minha lavra, aprovado pelo então Corregedor Geral da Justiça, Des. Francisco Eduardo Loureiro, no recurso administrativo de autos n. 1001482-96.2022.8.26.0356, em 01 de abril de 2024:
“Neste contexto e conforme esclarecido anteriormente, como a base de cálculo da taxa não se confunde com a dos impostos, há que serem observados os parâmetros fixados no artigo 7º da Lei Estadual nº 11.331/02 para o enquadramento do ato na tabela própria utilizada na apuração dos emolumentos devidos, prevalecendo o que for maior, que, no caso, deve ser a base de cálculo do inciso III, do art. 7º da referida Lei (valor atribuído pelo município para efeito de cobrança do ITBI).
Neste sentido, os seguintes precedentes: Processo de autos n. 1001328-41.2020.8.26.0100, Parecer n. 488/2020-E, de autoria da Juíza Assessora da Corregedoria Letícia Fraga Benitez, aprovado em 20/11/2020 pelo então Corregedor Geral da Justiça Des Ricardo Anafe, e Processo de autos n. 1002704-96.2019.8.26.0100, Parecer n. 472/2019-E, de autoria da Juíza Assessora da Corregedoria Stefânia Costa Amorim Requena, aprovado em 03/09/2019 pelo então Corregedor Geral da Justiça Des. Geraldo Francisco Pinheiro Franco”.
Quanto à hipoteca judiciária, verifica-se que ela decorre de previsão legal expressa disposta no Código de Processo Civil, na seção que trata da expropriação de bens, especialmente por alienação judicial em leilão, para a qual se admita o pagamento parcelado do valor da arrematação (destaques nossos):
“Art. 895. O interessado em adquirir o bem penhorado em prestações poderá apresentar, por escrito:
I – até o início do primeiro leilão, proposta de aquisição do bem por valor não inferior ao da avaliação;
II – até o início do segundo leilão, proposta de aquisição do bem por valor que não seja considerado vil.
§1º A proposta conterá, em qualquer hipótese, oferta de pagamento de pelo menos vinte e cinco por cento do valor do lance à vista e o restante parcelado em até 30 (trinta) meses, garantido por caução idônea, quando se tratar de móveis, e por hipoteca do próprio bem, quando se tratar de imóveis”.
Foi nesse sentido a decisão proferida pelo juízo da execução às fls. 1053/1054 dos autos nos quais os bens foram arrematados:
“Por todo exposto, dou por arrematado o imóvel, no valor de R$ 413.277,92, considerando que a oferta foi superior a 65% da avaliação atualizada, (vide fls. 862 635.003,38), não configurando preço vil, nos termos do art. 891, Parágrafo único e 895, ambos do Código de Processo Civil.
Acolho a proposta de parcelamento mediante depósito de 48% do lance à vista (R$200.000,00 já depositados); o restante da dívida, no montante de R$213.277,92, serão pagos em até 20 (trinta) meses, em parcelas iguais, fixas, no valor de R$10.663,89, já depositada a primeira parcela no dia 26/08/2025, e as demais todo dia 25 dos meses seguintes, em conta judicial a disposição do Juízo corrigidas pela Tabela Prática do Tribunal, tudo garantido por caução idônea, por hipoteca do próprio bem. Em caso de atraso será observado o disposto no artigo 895, §4º do CPC.
Dê-se ciência da validação do auto de arrematação (fls. 947) nesta data pelo Juízo.
Expeça-se termo de registro de hipoteca judicial”.
Na lição de Ravi Peixoto[1], além dos efeitos principais das decisões judiciais (condenatório, constitutivo, declaratório, mandamental e executivo), também existem os efeitos anexos ou colaterais, como é o caso da hipoteca judiciária:
“Uma terceira classe de efeitos é denominada de efeitos anexos, secundários, colaterais ou mesmo efeitos de fato das decisões jurisdicionais, que atingem as próprias partes e decorrem da sua existência enquanto fato jurídico. Ao contrário dos efeitos principais, eles decorrem diretamente do texto normativo ou mesmo de um negócio jurídico entre as partes anexando efeitos a determinadas decisões. É desnecessário que o magistrado faça a eles menção, não sendo sequer objeto da cognição judicial, produzindo seus efeitos independentemente de pedido da parte por eles afetada. A doutrina indica que, ao contrário das eficácias principais e reflexas, os efeitos anexos não nascem de uma eficácia interna à demanda, mas lhe seria absolutamente externo, por não estarem incluídos nos pedidos das partes. Ou seja, independem da vontade das partes e do magistrado”.
A instituição da hipoteca não caracteriza comando autônomo, mas efeito anexo à própria decisão que autorizou a arrematação acolhendo a proposta de pagamento parcelado apresentada pelo arrematante, como determina o artigo 895, §1º, do CPC.
Portanto, não é possível o registro de arrematação sem o registro concomitante da respectiva garantia legal quando o valor do lance for parcelado ainda não estiver quitado, sob pena de vulneração do juízo da execução, que ficará descoberto na hipótese de inadimplência do arrematante.
Logo, conclui-se que o Oficial cobrou corretamente os valores dos emolumentos para a prática dos atos a serem necessariamente levados a registro, com rigorosa observância dos dispositivos legais vigentes na data da prenotação.
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida.
Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.
Oportunamente, ao arquivo. P.I.C.
São Paulo, 13 de março de 2026.
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juiz de Direito
Nota:
[1] PEIXOTO, Ravi. 24. Aspectos Relevantes da Hipoteca Judicial no CPC/2015. BORGES, Marcus. Doutrinas Essenciais – Direito Imobiliário – Vol. III. São Paulo (SP): editora Revista dos Tribunais, 2024. Disponível em https://www.jusbrasil.com.br/doutrina/doutrinas-essenciais-direito-imobiliario-vol-iii/3466068163. Acesso em 12 de março de 2026. (DJEN de 16.03.2026 – SP)
Fonte: Inr Publicações
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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