Processo 1001925-97.2026.8.26.0100 -– Dúvida – Petição intermediária – Music Mart Comercial Ltda – Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida nos moldes da fundamentação. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo. P.I.C. – ADV: ARMANDO VIANA DE LIMA (OAB 514408/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA
Processo Digital nº: 1001925-97.2026.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida – Petição intermediária
Requerente: Music Mart Comercial Ltda
Requerido: 18º Oficial de Registro de Imóveis da Capital
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se de dúvida inversa suscitada por Music Mart Comercial Ltda em face do 18º Oficial de Registro de Imóveis desta Capital em razão da negativa à abertura de matrícula para unidade autônoma de condomínio edilício e ao registro de escritura de venda e compra de parte do imóvel objeto da transcrição n. 77.288 do 10º Oficial de Registro de Imóveis desta Capital (prenotação n. 997.365 – fl. 49).
A parte requerente alega que o imóvel objeto do pedido de registro é o apartamento n. 31, 3º andar, Edifício Santa Bárbara, situado na rua Dom Armando Lombardi, n. 594, Vila Progredior, São Paulo/SP; que o edifício foi erguido há mais de 50 anos, mas sem instituição formal do condomínio edilício, tampouco individualização de matrículas das unidades autônomas; que o imóvel foi objeto de diversas transmissões, todas instrumentalizadas por escrituras públicas nunca levadas a registro; que a serventia imobiliária não efetua o registro das escrituras sob o argumento de que não instituído o condomínio, o que impede a abertura de matrícula individual; que é materialmente inviável instituir condomínio no local, em razão da ocupação histórica e desordenada, da ausência de plantas originais, da modificação das unidades, da multiplicidade de posses consolidadas e do encerramento das atividades das empresas responsáveis pela incorporação (fls. 01/10).
Documentos vieram às fls. 11/42.
O Oficial esclareceu que, em 18 de agosto de 2025, escritura pública lavrada em 15 de setembro de 1969 foi apresentada, documentando a transmissão da propriedade do imóvel; que o título foi qualificado negativamente e devolvido com exigência no sentido de que seria necessário, primeiramente, o registro da instituição de condomínio; que, à época, a escritura não foi instruída com quaisquer outros documentos; que, em 12 de fevereiro de 2026, foi apresentado novo requerimento, objetivando o descerramento de matrícula autônoma para o apartamento n. 31, situado no 3º andar do Edifício Santa Bárbara, localizado na rua Dom Armando Lombardi, n. 540, Vila Progedior, descrito na transcrição n. 77.288 do 10º Registro de Imóveis; que realizou nova qualificação, identificando novos óbices registrários; que a análise da questão encontra-se prejudicada em razão do inconformismo voltado com exclusividade a uma das exigências; que o incorporador alienou parte certa e determinada sem observância dos requisitos legais; que apenas a instituição condominial registrada tem o efeito de identificar a unidade autônoma; que as NSCGJ vedam a formação de condomínio voluntário com a intenção de promover o parcelamento do solo urbano (fls. 51/57).
O Ministério Público opinou pela manutenção dos óbices (fls. 93/95).
É o relatório. Fundamento e decido.
De proêmio, é importante ressaltar que o Registrador, titular ou interino, dispõe de autonomia e independência no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (art. 28 da Lei n. 8.935/1994), o que não se traduz como falha funcional.
De fato, no sistema registral, vigora o princípio da legalidade estrita, pelo qual somente se admite o ingresso de título que atenda aos ditames legais.
Em outras palavras, o Oficial, quando da qualificação registral, perfaz exame dos elementos extrínsecos do título à luz dos princípios e normas do sistema jurídico (aspectos formais), devendo obstar o ingresso daqueles que não se atenham aos limites da lei.
É o que se extrai do item 117 do Cap. XX das Normas de Serviço:
“Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais”.
Em segundo lugar, constata-se que a dúvida não está prejudicada já que foi suscitada inversamente. A parte não teve oportunidade, portanto, de impugnar as exigências formuladas por ocasião da nova apresentação do título por determinação deste juízo (fls. 43/44).
No mérito, a dúvida é procedente, ainda que nem todos os óbices subsistam. Vejamos os motivos.
Como já visto, a parte apresentou, em 18 de agosto de 2025, escritura pública de venda e compra lavrada em 15 de setembro de 1969 para registro perante o 18º Oficial de Registro de Imóveis (fls. 25/27), a qual foi qualificada negativamente, tendo o Oficial exigido o prévio registro da instituição do condomínio (fl. 35).
Ao suscitar a dúvida em juízo em 12 de fevereiro deste ano, a parte reapresentou a mesma escritura, acompanhada de novos documentos.
O título foi novamente qualificado negativamente, com formulação de novas exigências, nos seguintes termos:
“1. Necessário apresentar certidão atualizada (30 dias) da transcrição 77.288, a ser expedida pelo 10º Registro de Imóveis da Capital (item 54, Cap. XX, das NSCGJ). A certidão apresentada encontra-se vencida desde 24 de agosto de 2025.
1.1. Outrossim, necessário apresentar certidão da integralidade do terreno, visto que a certidão da transcrição 77.288 do 10º Registro de Imóveis representa uma fração ideal de 66,664% do terreno situado na Rua Dom Armando Lombardi, com área total de 720,00m².
* Consta do requerimento apresentado que o imóvel que se pretende o descerramento de matrícula, ou seja, o apartamento 31, situado no 3º andar do Edifício Santa Barbara, encontra-se descrito na transcrição 77.288 do 10º Registro de Imóveis. Todavia, verifica-se da mesma que o imóvel trata-se de terreno sem existência de incorporação imobiliária e/ou especificação de condomínio, o que inviabiliza a prática do ato pretendido (itens 54 e 223, Cap. XX, das NSCGJ; art. 229, da Lei 6.015/73).
* Necessário apresentar o comprovante de inscrição no CNPJ da proprietária Predial Caxinguí Limitada, para aperfeiçoamento dos elementos de especialidade subjetiva (item 62, Cap. XX, das NSCGJ, c/c art. 176, II, 4b, da Lei 6.015/73).
* Foram anexados ao presente requerimento os seguintes instrumentos:
a) Cópia reprográfica colorida da Escritura de Venda e Compra lavrada em 30 de janeiro de 1991 (Livro 2003, fls. 046), do 8º Tabelião de Notas desta Capital;
b) Cópia reprográfica colorida da Escritura de Doação lavrada em 04 de novembro de 1980 (Livro 1011, fls. 198), do 8º Tabelião de Notas desta Capital;
c) Escritura Pública digital de Doação lavrada em 17 de junho de 2025 (Livro 3955, fls. 301/304), no 8º Tabelião de Notas;
d) Certidão digital da Escritura de Venda e Compra lavrada em 16 de setembro de 1969 (Livro 198, fls. 21), do 21º Tabelião de Notas desta Capital;
4.1 Sendo assim, caso o interesse do usuário seja o registro dos títulos suprarreferidos, necessário que sejam prenotados separadamente para que sejam submetidos à análise (art. 183 e 186, da Lei 6.015/73)”.
No caso concreto, a controvérsia central cinge-se à possibilidade de abertura de matrícula individual para unidade autônoma, com o consequente ingresso de títulos translativos no fólio real, sem que exista, previamente, o registro da incorporação imobiliária ou da instituição e da especificação do condomínio edilício (exigência 2, principal).
Como se sabe, o condomínio edilício é instituto de criação formal, cuja existência jurídica depende, necessariamente, de ato constitutivo devidamente registrado perante o Registro de Imóveis, não bastando a existência física da edificação ou a ocupação fática das unidades para que estas ingressem no mundo jurídico como unidades autônomas suscetíveis de individualização registrária.
Em outras palavras, é o registro da instituição do condomínio que confere existência jurídica às unidades autônomas, delimitando suas áreas privativas, frações ideais e partes comuns (artigo 7º da Lei n. 4.591/64).
As Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, por sua vez, vedam de forma clara o ingresso no fólio real de títulos que impliquem a formação de condomínio irregular ou o parcelamento do solo urbano à margem da legislação específica, ainda que sob a aparência de regularização de situações consolidadas de fato.
Nesse sentido, o item 223, Capítulo XX, das NSCGJ:
“223. As matrículas para as futuras unidades autônomas poderão ser abertas depois do registro da incorporação imobiliária, ou apenas depois da averbação da construção e do registro da instituição e especificação de condomínio”.
A transcrição em análise, de n. 77.288, descreve imóvel consistente em uma fração ideal de terreno, sem menção a registro de incorporação imobiliária, a averbação da construção predial ou a registro da instituição e da especificação de condomínio, o que impede a abertura de matrícula para unidade autônoma (fls. 37/38).
O óbice principal, portanto, subsiste.
No que diz respeito à exigência de certidão atualizada, também subsiste.
Isto porque, quando o registro anterior tiver sido efetuado em circunscrição imobiliária diversa da do título apresentado, como no caso, certidão deve ser apresentada com prazo máximo de trinta dias, conforme item 54, Capítulo XX, das NSCGJ:
“54. A matrícula será aberta com os elementos constantes do título apresentado e do registro anterior. Se este tiver sido efetuado em outra circunscrição, deverá ser apresentada certidão expedida há no máximo 30 (trinta) dias pelo respectivo cartório, a qual ficará arquivada, de forma a permitir fácil localização”.
A certidão de fls. 37/38 estava fora do prazo ao tempo do pedido.
Quanto à exigência 1.1, concluo que pode ser afastada, já que a escritura pública de venda e compra de fls. 25/27 faz menção expressa à transcrição n. 77.288 e indica como área relativa à edificação o equivalente a 360,00m², área menor do que a indicada na referida transcrição (720m²).
A mesma conclusão se aplica à exigência 3, já que as partes dos negócios foram devidamente qualificadas por Tabelião e a alienante corresponde à proprietária que consta do registro (fls. 25/27 e 37/38).
Ademais, o CNPJ somente foi criado em 1998.
Não se pode exigir, portanto, cumprimento de providência insuperável. Neste sentido, por sinal, a regra do § 17 do artigo 176 da Lei n. 6.015/73:
“§ 17. Os elementos de especialidade objetiva ou subjetiva que não alterarem elementos essenciais do ato ou negócio jurídico praticado, quando não constantes do título ou do acervo registral, poderão ser complementados por outros documentos ou, quando se tratar de manifestação de vontade, por declarações dos proprietários ou dos interessados, sob sua responsabilidade”.
Por fim, quanto ao subitem 4.1, a exigência pode ser dispensada já que os títulos apresentados demonstram a cadeia contratual que possibilitaria o registro em favor da parte interessada, enquanto adquirente final.
Não há necessidade, em consequência, de protocolo individual para cada título. O pedido é para registro final em nome da parte interessada.
Evidentemente que todas as transmissões devem ser qualificadas, com a realização dos atos registrais pertinentes, se o caso, após superação do óbice principal e apresentação de certidão atualizada da transcrição originária (prazo de trinta dias ao tempo do novo protocolo).
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida nos moldes da fundamentação.
Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.
Oportunamente, ao arquivo. P.I.C.
São Paulo, 24 de março de 2026.
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juiz de Direito (DJEN de 25.03.2026 – SP)
Fonte: Inr Publicações
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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