*Marla Camilo

A regularização fundiária é um conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que visam a regularização de assentamentos irregulares e a titulação de seus ocupantes, de modo a garantir-lhes o direito social à moradia, o pleno desenvolvimento das funções sociais da propriedade urbana e o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado.

A Lei 11.977/2009 prevê três formas de regularização fundiária: a regularização fundiária de interesse social; a regularização fundiária de interesse específico e a regularização fundiária inominada. Existe ainda, a regularização fundiária de interesse social em imóveis públicos, autorizada pela Lei n. 11.481/2007, destinada à regularização de imóveis do patrimônio da União, dos Estados, do Distrito Federal ou dos Municípios quanto à sua ocupação por população de baixa renda para garantia do exercício do direito à moradia, por meio de concessões de uso especial para fins de moradia.

A regularização fundiária de interesse social abrange a população de baixa renda em áreas que não teriam como obter sua regularização sem intervenção do Poder Público por falta de condições financeiras da população que nelas reside.

A regularização fundiária de interesse específico é destinada a populações com maior poder aquisitivo que, embora se encontrem em áreas irregulares, têm possibilidades de promover, por si, a regularização destas áreas com ou sem o auxílio do Poder Público.

A regularização fundiária inominada ocorre nos casos em que as glebas parceladas para fins urbanos, anteriormente a 19 de dezembro de 1979, que não possuírem registro poderão ter sua situação jurídica regularizada, com o registro do parcelamento, desde que este esteja implantado e integrado à cidade.

Segundo o artigo 50 da Lei 11.977/2009, a regularização fundiária poderá ser promovida pela União, pelos Estados, pelo Distrito Federal e pelos Municípios. Contudo, os municípios poderão dispor sobre procedimentos de regularização fundiária dentro de seu território, respeitadas as regras estabelecidas pelo Estatuto da Cidade.

Podem também propor pedido de regularização fundiária seus beneficiários, individual ou coletivamente; cooperativas habitacionais; associações de moradores; fundações; organizações sociais; organizações ou associações que tenham por finalidade atividades de desenvolvimento urbano ou regularização fundiária.

A regularização fundiária de uma determinada área, nos termos da Lei n. 11.977/2009, sempre se iniciará com um projeto o qual deve ter no mínimo os seguintes requisitos:

I – as áreas ou lotes a serem regularizados e, se houver necessidade, as edificações que serão realocadas;

II – as vias de circulação existentes ou projetadas e, se possível, as outras áreas destinadas a uso público;

III – as medidas necessárias para a promoção da sustentabilidade urbanística, social e ambiental da área ocupada;

IV – as condições para promover a segurança da população em situações de risco; e

V – as medidas previstas para adequação da infraestrutura básica;

O parágrafo único do artigo 3º da Lei 6.766/79 apregoa algumas restrições ao parcelamento do solo, estabelecendo que não será permitido o parcelamento do solo:

I – em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as providências para assegurar o escoamento das águas;

II – em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, sem que sejam previamente saneados;

III – em terrenos com declividade igual ou superior a 30%, salvo se atendidas as exigências específicas das autoridades competentes;

IV – em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação;

V – em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção.

Ademais, o artigo 4º da Lei 6.766/79 estabelece quais os requisitos mínimos que devem ser atendidos por um loteamento:

I – a especificação das áreas destinadas a sistemas de circulação, a implantação de equipamento urbano (equipamentos públicos de abastecimento de água, serviços de esgoto, energia elétrica, coletas de águas pluviais, rede telefônica e gás canalizado) e comunitário (equipamentos públicos de educação, saúde, lazer e similares), bem como a espaços livres de uso público, serão proporcionais à densidade de ocupação prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal para a zona em que se situem;

II – os lotes terão área mínima de 125 m2 e frente mínima de 5 metros, salvo quando a legislação estadual ou municipal determinar maiores exigências, ou quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes.

III – ao longo das águas correntes e dormentes e das faixas de domínio público das rodovias e ferrovias, será obrigatória a reserva de uma faixa não-edificável de 15 (quinze) metros de cada lado, salvo maiores exigências da legislação específica;

IV – as vias de loteamento deverão articular-se com as vias adjacentes oficiais, existentes ou projetadas, e harmonizar-se com a topografia local.

Dentre os documentos exigidos para o registro dos loteamentos urbanos, descritos no art. 18 da Lei n. 6.766/79, encontramos o inciso v do referido artigo que requer cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação pela Prefeitura Municipal da execução das obras exigidas por legislação municipal, que incluirão, no mínimo, a execução das vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais, ou da aprovação de um cronograma, com a duração máxima de 4 anos, acompanhado de competente instrumento de garantia para a execução das obras.

Assim, temos três tipos diferentes de loteamentos irregulares: a) loteamento sem aprovação da prefeitura, também chamados loteamentos clandestinos; b) loteamentos que foram aprovados pela prefeitura, mas que não foram levados a registro; e, por fim, c) os loteamentos que foram aprovados e registrados, mas que não cumpriram o cronograma de obras aprovado pela prefeitura, nem obtiveram a sua prorrogação (caso em que se dá caducidade da aprovação).

Sendo o loteamento aprovado sem implementação da infraestrutura (com prazo para implementação), geralmente a Prefeitura exige garantias para esta aprovação, que em regra são dadas por meio de hipotecas ou alienações fiduciárias de imóveis. Caso os loteadores deixem de cumprir as obrigações perante a prefeitura, fica facultado a esta requerer a venda judicial dos bens dados em garantia e aplicar o seu produto no cumprimento das obrigações.

Além da execução destas garantias, a prefeitura, o DF ou o Ministério Público poderá notificar o loteador para que promova as regularizações, sendo que os adquirentes dos lotes de loteamento que não se ache registrado, executado ou no qual o loteador tenha sido notificado e que tenham adquirido seus lotes a prazo podem deixar de pagar o loteador e começar a depositar os referidos valores diretamente no registro de imóveis competente, que as depositará em estabelecimento de crédito, em conta com incidência de juros e correção monetária, cuja movimentação dependerá de prévia autorização judicial. Neste caso, se o loteador não promover as regularizações necessárias, poderá a própria prefeitura se utilizar destes valores para promovê-las.

Regularizado o loteamento pelo loteador, este solicitará judicialmente a autorização para levantar as prestações depositadas, com os acréscimos de correção monetária e juros, sendo necessária a citação da Prefeitura, ou do Distrito Federal, quando for o caso, para integrar o processo judicial aqui previsto, bem como audiência do Ministério Público, visto que devem concordar com os levantamentos, atestando o cumprimento da regularização.

Após o reconhecimento judicial de regularidade do loteamento, o loteador notificará os adquirentes dos lotes, por intermédio, do Registro de Imóveis competente, para que passem a pagar diretamente as prestações restantes, a contar da data da notificação.

Noutro norte, as Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) são importantes instrumentos dentro da regularização fundiária. Nelas geralmente são concentradas populações de baixa renda carente de infraestrutura, tais como:

– Áreas particulares nas quais a comunidade de baixa renda adquiriu a propriedade pela Usucapião Urbana, por meio da posse para fins de moradia, bem como áreas públicas objeto da Concessão.

– Loteamentos irregulares nos quais há interesse público em promover a regularização fundiária e a complementação da infraestrutura urbana, bem como a recuperação ambiental;

– Terrenos não edificados, necessários à implantação de programas habitacionais de interesse social;

– Áreas com concentração de habitação coletiva precária, onde haja interesse público e se promoverem programas habitacionais destinados a atender a população de baixa renda moradora da região;

Existem também dispensa de alguns requisitos de infraestrutura básica necessários para a implementação de um loteamento em ZEIS sendo exigido apenas os equipamentos urbanos mínimos exigidos para qualquer loteamento como: 1) escoamento das águas pluviais; 2) abastecimento de água potável; 3) soluções para escoamento sanitário e energia elétrica domiciliar; e 4) vias de circulação.

E, os equipamentos urbanos mínimos exigidos para qualquer outro loteamento são: 1) escoamento das águas pluviais; 2) iluminação pública; 3) esgotamento sanitário; 4) abastecimento de água potável; 5) energia elétrica pública e domiciliar e 6) vias de circulação.

Por conseguinte, o artigo 213, II, §11, da Lei n. 6.015/73 determina que independe de retificação a regularização fundiária de interesse social realizada em Zonas Especiais de interesse Social (ZEIS) promovida por Município ou pelo DF, quando os lotes já estiverem cadastrados individualmente ou com lançamento fiscal há mais de 20 anos.

Essa dispensa possibilita que o Poder Público quando atendidos os requisitos elencados pelo dispositivo, não necessite se valer do procedimento retificatório para corrigir erros, omissões ou imprecisões no registro dos imóveis que estão sofrendo a regularização.

Esta medida busca facilitar e dar agilidade às regularizações destas áreas. Assim, bastará a Prefeitura, ou ao Distrito Federal, apresentar planta e memorial descritivo da área, contendo já as correções necessárias, para que a nova descrição seja averbada na matrícula, independentemente de qualquer outro procedimento, a não ser a qualificação registral do título.

Muitos argumentam que haverá sobreposição dos imóveis lindeiros, todavia, estas sobreposições seriam justificadas pelos interesses públicos em relação aos particulares. Além disso, para que ocorra a referida dispensa, é necessário que os lotes possuam lançamento no cadastro municipal há mais de 20 anos, motivo pelo qual, mesmo que em algum momento tenha havido invasão de divisas, muito provavelmente tal situação já estará consolidada pela usucapião.

________

Referências Bibliográficas

SERRA, Márcio Guerra. SERRA, Monete Hipólito. Registro de Imóveis III. Procedimentos Especiais. São Paulo: Saraiva, 2013.

Fonte: Notariado | 13/04/2016.

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*Letícia Franco Maculan Assumpção e Isabela Franco Maculan Assumpção

INTRODUÇÃO

A Lei do Divórcio, Lei nº 6.515, de 26 de dezembro de 1977, entrou em vigor em 27 de dezembro de 1977 e alterou o regime legal de bens para comunhão parcial. Entretanto, não houve vacatio legis, ou seja, não houve qualquer período de conscientização da população antes de sua entrada em vigor. Desse modo, ao entrar em vigor na data de sua publicação, gerou diversos problemas, que hoje devem ser corrigidos.

Até a publicação da Lei do Divórcio, o regime da comunhão universal era o regime legal e, a partir do referido dia 27, passou a ser o da comunhão parcial de bens. Assim, a população e os registradores civis foram surpreendidos com a mudança, de modo que diversos casamentos foram celebrados e o regime constante no livro de registros não obedeceu ao que havia sido determinado pela nova lei.

Entende-se que tal erro deve ser caracterizado como erro material, uma vez que é de fácil constatação e dispensa qualquer prova além da própria verificação da data e do regime e a verificação de ausência de pacto antenupcial mencionado no registro. Logo, pode ser corrigido diretamente no cartório de registro civil onde o casamento foi celebrado.

A ENTRADA EM VIGOR DA LEI DO DIVÓRCIO, ALTERANDO O REGIME LEGAL DE BENS NO CASAMENTO

Em 27 de dezembro de 1977, data da sua publicação, entrou em vigor a Lei do Divórcio, alterando o regime legal de bens, que era o da comunhão universal, para o regime da comunhão parcial de bens.

Deve-se atentar para a falta de cautela do legislador, pois uma mudança dessa importância jamais deveria ter entrado em vigor na data da publicação. Deveria ter sido proporcionada uma vacatio legis de pelo menos 1 (um) ano. No entanto, assim foi. Na época, não muito distante, sabia-se das notícias pelos jornais e das alterações legislativas pelo Diário Oficial, em papel. O acesso à informação não era tão fácil como ocorre atualmente, na era das mensagens instantâneas e das notícias quase imediatas pela internet.

Assim, a Lei do Divórcio foi publicada e entrou em vigor sem que a maioria da população tivesse conhecimento.

Portanto, celebraram-se os casamentos do dia 27 de dezembro de 1977 e só mais tarde, ou mesmo depois da mudança de ano, pois muitos aproveitam esse período entre Natal e Ano Novo para um merecido descanso, tomou-se conhecimento de que o regime de celebração havia constado de forma incorreta no livro.

Trata-se de erro e de erro material evidente no entender das autoras deste artigo. E qual o porquê desse entendimento?

O REGIME VIGENTE A PARTIR DE 27 DE DEZEMBRO DE 1977

Anteriormente à Lei do Divórcio, Lei nº 6.515/77, o regime legal supletivo ou dispositivo , ou seja, aquele regime de bens fixado pela lei se não houver pacto antenupcial ou se o pacto for inválido, era o da “comunhão universal de bens”, porém a referida lei determinou sua alteração para o regime da “comunhão parcial de bens”. Importante explicar a diferença entre os dois regimes, para que se entenda a repercussão do erro do regime legal que constou no livro de registros de casamento.

No regime da comunhão universal de bens, regime legal até 26 de dezembro de 1977, comunicam-se, com exceções taxativas, todos os bens adquiridos antes ou durante a constância do casamento, inclusive heranças e doações recebidas.

No regime da comunhão universal, em princípio, comunicam-se todos os bens presentes e futuros dos cônjuges, constituindo uma só massa patrimonial, de acordo com o artigo 1.667 do Código Civil. (ALMEIDA; RODRIGUES JÚNIOR, 2010, p, 221)

Por sua vez, o regime da comunhão parcial de bens prevê que os bens anteriores ao casamento não se comunicam, sendo que apenas aqueles adquiridos onerosamente na constância do casamento integram o patrimônio do casal.

Resta claro, portanto, que a confusão entre os regimes de bens leva a grandes conseqüências patrimoniais, de forma que o erro cometido em virtude da falta de informação sobre a alteração de regime pela Lei do Divórcio pode afetar de forma grave o patrimônio dos casais que celebraram casamento em 27 de dezembro de 1977 ou em data posterior.

Observe-se que o regime legal considera a DATA DA CELEBRAÇÃO DO CASAMENTO , conforme expressamente dispunha o art. 230 do Código Civil de 1916: “Art. 230. O regimen dos bens entre os cônjuges começa a vigorar desde a data do casamento, e é irrevogável. “

Logo, tendo em vista este ser o regime legal vigente no momento da celebração do casamento, conforme lei n.º 6.515/1977, que entrou em vigor no dia 27 de dezembro de 1977, deve ser este a reger o casamento realizado.

De fato, para afastar o regime legal, teria sido necessário que pacto antenupcial tivesse sido lavrado por escritura pública e juntado aos autos do processo de habilitação para casamento, sendo mencionado no registro do casamento respectivo .

Sobre o tema ensinam Renata Barbosa de Almeida e Walsir Edson Rodrigues Júnior:

Portanto, o regime de bens de um casamento será convencional, se escolhido pelos nubentes por meio de pacto antenupcial, ou legal, se determinado pela lei.
(…)

Até a Lei do Divórcio (Lei n.º 6.515/1977 de 26 de dezembro de 1977), o regime legal supletivo ou dispositivo, ou seja, aquele estabelecido pela lei na ausência de pacto antenupcial ou diante de pacto inválido, era o da comunhão universal. Com o advento da Lei do Divórcio, o regime legal supletivo ou dispositivo passou a ser o da comunhão parcial. Portanto, desde o dia 26 de dezembro de 1977, no Brasil, na ausência de pacto antenupcial ou diante de pacto invalido, prevalece o regime legal supletivo de comunhão parcial de bens. (ALMEIDA; RODRIGUES JÚNIOR, 2010, p, 179)

Determinava o art. 258 do Código Civil de 1916, com a redação dada pela Lei nº 6.515/77:

Art. 258 – Não havendo convenção, ou sendo nula, vigorará, quanto aos bens entre os cônjuges, o regime de comunhão parcial. (Redação dada pela Lei nº 6.515, de 1977).

É exatamente o caso, pois, como não havia convenção, deveria vigorar entre os cônjuges o regime legal da comunhão parcial de bens.

A CORREÇÃO DO ERRO MATERIAL

Esclarecido isso, pergunta-se: é possível a correção administrativa desse erro evidente, por meio do procedimento previsto no art. 110, da Lei de Registros Públicos, com a redação dada pela Lei nº 12.100/2009?

A Lei nº 12.100/2009 veio ampliar o rol de erros passíveis de correção pela via administrativa: qualquer erro que não exija qualquer indagação para a constatação imediata da necessidade de sua correção passou a ser objeto da retificação administrativa. Antes da publicação da Lei nº 12.100/2009, o art. 110 da Lei de Registros Públicos somente admitia o processamento no próprio cartório da correção de erros de grafia.

Para facilitar a análise, segue abaixo quadro comparativo:

RETIFICAÇÃO DE REGISTRO – alteração na Lei de Registros Públicos pela Lei 12.100/2009

REDAÇÃO ANTERIOR

REDAÇÃO PELA LEI 12.100/2009

Art. 110. A correção de erros de grafia poderá ser processada no próprio cartório onde se encontrar o assentamento, mediante petição assinada pelo interessado, ou procurador, independentemente de pagamento de selos e taxas. (Renumerado do art. 111 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975). § 1° Se qualquer interessado ou o órgão do Ministério Público impugnar o pedido, o Juiz determinará a produção da prova, dentro do prazo de dez (10) dias e ouvidos, sucessivamente, em três (3) dias, os interessados e o órgão do Ministério Público, decidirá em cinco (5) dias. § 1º Recebida a ptição, protocolada e autuada, o oficial a submeterá, com os documentos que a instruírem, ao órgão do Ministério Público, e fará os autos conclusos ao Juiz togado da circunscrição, que os despachará em quarenta e oito horas. (Redação dada pela Lei nº 6.216, de 1975). § 2º Quando a prova depender de dados existentes no próprio cartório, poderá o oficial certificá-lo nos autos. § 3º Deferido o pedido, o oficial averbará a retificação à margem do registro, mencionando o número do protocolo, a data da sentença e seu trânsito em julgado. § 4º Entendendo o Juiz que o pedido exige maior indagação, ou sendo impugnado pelo órgão do Ministério Público, mandará distribuir os autos a um dos cartórios da circunscrição, caso em que se processará a retificação, com assistência de advogado, observado o rito sumaríssimo.

Art. 110.  Os erros que não exijam qualquer indagação para a constatação imediata de necessidade de sua correção poderão ser corrigidos de ofício pelo oficial de registro no próprio cartório onde se encontrar o assentamento, mediante petição assinada pelo interessado, representante legal ou procurador, independentemente de pagamento de selos e taxas, após manifestação conclusiva do Ministério Público.(Redação dada pela Lei nº 12.100, de 2009). § 1o  Recebido o requerimento instruído com os documentos que comprovem o erro, o oficial submetê-lo-á ao órgão do Ministério Público que o despachará em 5 (cinco) dias. (Redação dada pela Lei nº 12.100, de 2009). § 2o  Quando a prova depender de dados existentes no próprio cartório, poderá o oficial certificá-lo nos autos. (Redação dada pela Lei nº 12.100, de 2009). § 3o  Entendendo o órgão do Ministério Público que o pedido exige maior indagação, requererá ao juiz a distribuição dos autos a um dos cartórios da circunscrição, caso em que se processará a retificação, com assistência de advogado, observado o rito sumaríssimo. (Redação dada pela Lei nº 12.100, de 2009). § 4o  Deferido o pedido, o oficial averbará a retificação à margem do registro, mencionando o número do protocolo e a data da sentença e seu trânsito em julgado, quando for o caso. (Redação dada pela Lei nº 12.100, de 2009).

CONCLUSÃO

Nesse sentido, entende-se que o erro no regime legal de casamento se enquadra nos termos do art. 110 da Lei de Registros Públicos, pois está claro que não exige qualquer indagação para a constatação imediata de necessidade de sua correção.

É um erro evidente, bastando tão somente a mera observação da data de realização da cerimônia para se verificar que, na ausência de pacto antenupcial, o regime não poderia ser outro que não o da comunhão parcial de bens.

Assim, entende-se e defende-se que, nos casamentos cujas celebrações ocorreram em 27 de dezembro de 1977 ou em data posterior e em cujo registro constou como regime legal a comunhão universal de bens, deve haver a correção na via administrativa, tendo em vista haver flagrante erro material. O erro pode ser corrigido, pois, mediante requerimento apresentado diretamente no Serviço de Registro Civil das Pessoas Naturais onde foi registrado o casamento, sem a necessidade de processo judicial para tanto, bastando que o Oficial remeta os autos administrativos ao Ministério Público e que este dê parecer favorável à retificação. Para evitar discussões, no entanto, sugere-se que ambos os cônjuges requeiram a correção do erro em petição conjunta.

Não há que se falar em prejuízo de terceiros no que se refere ao erro material quanto ao regime de bens, posto que, em qualquer negócio no qual importasse o regime de bens, para que fosse admitida a comunhão universal depois de 27 de dezembro de 1977, deveria ter sido apresentado o pacto antenupcial. Assim, o erro teria sido identificado no caso concreto.

Caso os cônjuges prefiram efetivamente o regime da comunhão universal de bens, aí sim será necessária decisão judicial para que seja determinada a manutenção do regime legal que constou incorretamente no registro, tendo em vista o decurso do tempo e a vontade de ambos os cônjuges.

REFERÊNCIAS

[1] Ensinam Renata Barbosa de Almeida e Walsir Edson Rodrigues Júnior que o regime legal é o que decorre exclusivamente da lei, podendo ser supletivo (dispositivo) ou cogente (obrigatório). (ALMEIDA; RODRIGUES JÚNIOR, 2010, p, 179)

[2] Walter Ceneviva esclarece que: “O caput do art. 1.536  confirma a integral produção dos efeitos do casamento, logo depois de celebrado.” (CENEVIVA, 2010, P. 235)

[3] Aliás, a mesma norma foi reproduzida no Código Civil atual, no § 1º do art. 1.639 do Código Civil de 2002: ”O regime de bens entre os cônjuges começa a vigorar desde a data do casamento”.

[4] Neste sentido o Código Civil de 2002: “Art. 1.640. Não havendo convenção, ou sendo ela nula ou ineficaz, vigorará, quanto aos bens entre os cônjuges, o regime da comunhão parcial. Parágrafo único. Poderão os nubentes,no processo de habilitação, optar por qualquer dos regimes que este código regula. Quanto à forma, reduzir-se-á a termo a opção pela comunhão parcial, fazendo-se o pacto antenupcial por escritura pública, nas demais escolhas.” (sem grifos no original)

[5] Atualmente a mesma norma consta do art. 1.640 do Código Civil de 2002: ”Não havendo convenção, ou sendo ela nula ou ineficaz, vigorará, quanto aos bens entre os cônjuges, o regime da comunhão parcial”

ALMEIDA, Renata Barbosa de; JÚNIOR, Walsir Edson Rodrigues. Direito Civil: Famílias. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2010, 634p.

CENEVIVA, Walter. Lei de registros públicos comentada. 20. ed. São Paulo: Saraiva, 2008, 795p.

*Letícia Franco Maculan Assumpção é graduada em Direito pela Universidade Federal de Minas Gerais (1991), pós-graduada e mestre em Direito Público. Foi Procuradora do Município de Belo Horizonte e Procuradora da Fazenda Nacional. Aprovada em concurso, desde 1º de agosto de 2007 é Oficial do Cartório do Registro Civil e Notas do Distrito de Barreiro, em Belo Horizonte, MG. É autora de diversos artigos na área de Direito Tributário, Direito Administrativo, Direito Civil, bem como Direito Registral e Notarial, publicados em revistas jurídicas, e do livro Função Notarial e de Registro. É Diretora do CNB/MG, Presidente do Colégio Registral de Minas Gerais, Coordenadora da Pós-Graduação em Direito Notarial e Registral no CEDIN e representante do Brasil na União Internacional do Notariado Latino.

*Isabela Franco Maculan Assumpção é estudante de Direito na Universidade Federal de Minas Gerais e Oficial Substituta no Cartório do Registro Civil e Notas do Distrito do Barreiro, em Belo Horizonte, MG.

Fonte: Recivil – MG | 13/04/2016.

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