CSM/SP: Registro de Imóveis – Dúvida – Negativa de registro de Escritura de Compra e Venda – Transmissão de bem imóvel – ITBI – Base de cálculo – Imposto recolhido ao tempo da lavratura da escritura conforme as informações fiscais e guia de arrecadação obtidas junto ao próprio ente tributante – Modificação do valor venal constatada pelo Oficial de Registro de Imóveis dias após a lavratura da escritura que não autoriza a exigência de pagamento da diferença – Ainda que justificável a diligência do Oficial de Registro pela razoável diferença de valores e para ver afastada sua responsabilidade pessoal pelo pagamento do tributo (art. 289 da Lei n.º 6.015/73, do art. 30, XI, da Lei n.º 8.935/94, do art. 134, VI, do Código Tributário Nacional e dos arts. 163 e 176 do Decreto Municipal 59.579/2020), na espécie, a exigência não tem cabimento – Ao ente tributante é que cabe a revisão do lançamento, nos termos do art. 149, parágrafo único do Código Tributário Nacional – Precedente vinculante (Recurso Extraordinário com Agravo n. 1.294.969/SP – Tema n. 1124) que definiu a ocorrência do fato gerador do ITBI como sendo o registro não implica exigir complementação de valores para o caso de recolhimento antecipado do tributo e realizado com base nos dados e montantes a recolher fornecidos oficialmente pela entidade tributante – Óbice ao prosseguimento do requerimento afastado – Dúvida improcedente – Apelo provido.

Escrito por

Apelação Cível nº 1093315-27.2021.8.26.0100

Espécie: APELAÇÃO

Número: 1093315-27.2021.8.26.0100

Comarca: CAPITAL

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação Cível nº 1093315-27.2021.8.26.0100

Registro: 2022.0000147705

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1093315-27.2021.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante JOSÉ AIRTON DOS SANTOS, é apelado 5º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL) E WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO).

São Paulo, 11 de fevereiro de 2022.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação Cível nº 1093315-27.2021.8.26.0100

Apelante: José Airton dos Santos

Apelado: 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital

VOTO Nº 38.565

Registro de Imóveis – Dúvida – Negativa de registro de Escritura de Compra e Venda – Transmissão de bem imóvel – ITBI – Base de cálculo – Imposto recolhido ao tempo da lavratura da escritura conforme as informações fiscais e guia de arrecadação obtidas junto ao próprio ente tributante – Modificação do valor venal constatada pelo Oficial de Registro de Imóveis dias após a lavratura da escritura que não autoriza a exigência de pagamento da diferença – Ainda que justificável a diligência do Oficial de Registro pela razoável diferença de valores e para ver afastada sua responsabilidade pessoal pelo pagamento do tributo (art. 289 da Lei n.º 6.015/73, do art. 30, XI, da Lei n.º 8.935/94, do art. 134, VI, do Código Tributário Nacional e dos arts. 163 e 176 do Decreto Municipal 59.579/2020), na espécie, a exigência não tem cabimento – Ao ente tributante é que cabe a revisão do lançamento, nos termos do art. 149, parágrafo único do Código Tributário Nacional – Precedente vinculante (Recurso Extraordinário com Agravo n. 1.294.969/SP – Tema n. 1124) que definiu a ocorrência do fato gerador do ITBI como sendo o registro não implica exigir complementação de valores para o caso de recolhimento antecipado do tributo e realizado com base nos dados e montantes a recolher fornecidos oficialmente pela entidade tributante – Óbice ao prosseguimento do requerimento afastado – Dúvida improcedente – Apelo provido.

Trata-se de apelação interposta por José Airton dos Santos contra a r. sentença (fls. 103/106) proferida pela MMª. Juíza Corregedora Permanente do 5º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital, que manteve as exigências formuladas pelo Registrador (fls. 37/38), o qual recusou o registro de escritura de compra e venda (livro nº 3.947, fls. 247/250, lavrada em 27/05/2021, pelo 21º Tabelião de Notas desta Capital, fls. 05/08), com referência ao imóvel descrito na matrícula 33.521 daquele Registro (fls. 39/44).

A Nota de Exigência de fls. 33 indicou como motivos de recusa do ingresso do título:

“Pela escritura de compra e venda apresentada verifica-se que ao imóvel objeto da matrícula n. 33.521 foi atribuído o preço de R$ 465.000,00. Bem como, em consulta ao site da Prefeitura verifica-se que valor venal de referência no ano de 2021 é de R$ 1.502.725,00.

Ocorre que, o ITBI foi recolhido sobre o valor de R$ 465.000,00. O que resultou em um recolhimento a menor. Desse modo, se faz necessário à correção, devendo apresentar no original ou cópia autenticada a guia complementar do DAMSP – Documento de Arrecadação do Município de São Paulo, com o recolhimento da diferença, ou apresentar certidão emitida pela PMSP homologando o recolhimento do tributo (artigo 289 da Lei n. 6.015/73, c/c artigos 1.º, 2.º, inciso III, 28.º e 29.º, inciso I, do Decreto Municipal n. 55.196 de 11/06/2014).”

Posteriormente, nova nota de exigência foi exarada (fls. 37/38), reiterando a nota de devolução anterior.

Em suas razões, o recorrente alega, em suma, (i) que adquiriu imóvel situado na Rua João Boemer, nº 1.148, objeto da matrícula de nº 33.521, do 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, e cadastrado na municipalidade sob nº 017.072.0015-7, mediante a lavratura da escritura de compra e venda em 27/05/2021, junto ao 21º Tabelião de Notas da Capital, recolhendo o ITBI com base no valor de transação, R$ 465.000,00, superior ao valor venal de referência que era de R$ 463.135,00, como constatado pelo preposto escrevente do 21º Tabelião de Notas, mediante informações extraída do próprio “site” da Prefeitura Municipal; (ii) que o Município indicou valor venal diverso, qual seja R$ 1.502.725,00, posteriormente ao negócio jurídico celebrado, em 20/08/2021, o que ofende o princípio da segurança jurídica; (iii) que não é atribuição do Oficial de Registro verificar a exatidão do tributo recolhido. Por isso, buscou a via recursal para a reforma da r. decisão (fls. 110/122).

A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 162/164).

É o relatório.

O recorrente pretende afastar a recusa do Oficial de Registro de Imóveis quanto ao registro da escritura de compra e venda do imóvel matriculado sob nº 33.521, junto ao 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital.

Analisados o requerimento e os documentos apresentados, tem-se que a controvérsia diz respeito ao recolhimento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, sustentando, o apelante, que realizou o recolhimento do tributo corretamente e mediante dados extraídos do próprio “site” da Prefeitura Municipal pelo preposto escrevente do Tabelião que lavrou a escritura de compra e venda; e, o Oficial de Registro, que o valor recolhido foi muito inferior ao valor venal de referência para a data da lavratura da escritura, conforme pesquisa que realizou por ocasião da apresentação do título a registro.

Da escritura de compra e venda a fls. 05/08, consta no item II, fls. 06, que o imóvel está “lançado pela Prefeitura do Município de São Paulo, sob Contribuinte nº 017.072.0015-7, ao qual foi atribuído para esta data (a referência é à data da escritura), o valor venal de referência de R$ 463.135,00, conforme consulta efetuada junto ao endereço eletrônico da referida Prefeitura”.

Mais adiante, no item VIII, fls. 07, consta que “o imposto sobre transmissão de bens imóveis e de direitos a eles relativos (ITBI), devido pela presente, à Prefeitura do Município de São Paulo, no valor de R$ 13.950,00, foi recolhido em 27/05/2021, junto ao Banco Bradesco S/A (237), agência 2385, conforme guia de recolhimento n° 54488545-7, apresentada pelos outorgados compradores, sendo que uma via da mesma acompanhará o primeiro traslado desta escritura e outra via ficará arquivada nestas notas, na pasta própria nº 300, sob o nº de ordem 132.”

A consulta extraída do “site” da Prefeitura de São Paulo está a fls. 23 e ostenta, para o imóvel cadastrado sob nº 017.072.0015-7, situado na Rua João Boemer, 01148, o valor venal de R$ 463.135,00, que é, portanto, inferior ao valor da compra e venda, equivalente a R$ 465.000,00.

A guia de recolhimento 54488545-7, por sua vez, está a fls. 13/15 e confirma o valor venal de R$ 463.135,00 para o referido imóvel, apurando o valor do ITBI de R$ 13.950,00, com base no valor da venda (R$ 465.000,00). A guia em apreço foi emitida pela própria Prefeitura do Município de São Paulo, como se vê de sua mera observação. E, por fim, o comprovante de pagamento está a fls. 19, no exato valor apurado.

Diante disso, a conclusão a ser extraída, até o presente momento, é a de que, na ocasião da lavratura da escritura de compra e venda, o comprador e ora recorrente comprovou o recolhimento do tributo devido ao Município, mais especificamente do imposto de transmissão sobre bens imóveis, conforme os dados obtidos pelo próprio credor, a Prefeitura Municipal de São Paulo, e conforme verificação realizada pelo Tabelião de Notas.

O título foi apresentado a registro e prenotado no registro imobiliário em 23 de junho de 2021 (fls. 09), menos, portanto, de trinta dias da lavratura da escritura de compra e venda (27/05/2021).

O Oficial de Registro de Imóveis fez, então, a exigência (fls. 33), aduzindo que havia diferença a recolher do ITBI porque o valor venal de referência para 2021 era R$ 1.502.725,00, e não R$ 465.000,00, conforme consulta ao “site” da Prefeitura Municipal. A informação do Oficial de Registro de Imóveis é datada de 05 de julho de 2021. Em 15/07/2021, o Oficial reitera a exigência.

Diante disso, conclui-se que, por ocasião da aferição realizada pelo Oficial de Registro de Imóveis para o fim de registro da escritura de compra e venda do imóvel, a informação extraída do “site” da Prefeitura Municipal quanto ao valor venal de referência era divergente da obtida pelo Tabelião de Notas no momento da lavratura da referida escritura.

Em suma, em 27/05/2021, o comprador, ora apelante, recolheu o valor do ITBI em conformidade com a informação e valor fornecidos pela Prefeitura Municipal, mas esses dados sofreram alteração em julho de 2021, quando se deu a pesquisa do Oficial de Registro no ensejo do requerimento do comprador para registro do imóvel no “site” da Prefeitura Municipal.

Sem dúvida que, diante desse quadro e da razoável discrepância de valores, já que o valor venal de referência passou de R$ 463.135,00 para R$ 1.502.725,00, era justificável que o Oficial de Registro realizasse a exigência, até porque temia por ser responsabilizado pessoalmente quanto ao recolhimento do tributo, nos termos do art. 289 da Lei n.º 6.015/73, do art. 30, XI, da Lei n.º 8.935/94, do art. 134, VI, do Código Tributário Nacional e dos arts. 163 e 176 do Decreto Municipal 59.579/2020.

E ainda que a orientação do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo seja no sentido de que a fiscalização do recolhimento deve se limitar a aferir se há recolhimento do tributo e não se o pagamento está correto, haja vista que essa atribuição é da entidade tributante, é certo que há ressalva para hipóteses de flagrante irregularidade ou irrazoabilidade do cálculo, como a sentença bem esclareceu, ao destacar a jurisprudência aplicável (fls. 104/105).

Apesar disso, a dúvida suscitada pelo Oficial de Registro deve ser julgada improcedente, eis que, bem analisada a hipótese vertente, conclui-se que a razão está com o apelante.

O comprador recolheu o ITBI com base nas informações dadas pela Prefeitura Municipal, e em guia de arrecadação por ela mesmo gerada, na data em que lavrada a escritura de compra e venda, de modo que apenas a entidade tributante é que poderá, se entender cabível, rever o lançamento, como estipula o art. 149, parágrafo único do Código Tributário Nacional.

Quer dizer, o comprador realizou o negócio de compra e venda, providenciou a lavratura da escritura, foi informado do valor venal como sendo de R$ 463.135,00, mas como o negócio foi realizado por R$ 465.000,00, efetuou o recolhimento do tributo com base nesse valor mais elevado, como de rigor. E tudo o que fez foi com base nas informações colhidas do próprio endereço eletrônico da Prefeitura Municipal, destacando-se que a guia de arrecadação para recolhimento do tributo foi pela Prefeitura gerada, de modo que o comprador apenas confiou nas informações prestadas e realizou o pagamento do ITBI que lhe competia.

Não bastasse, isso consta expressamente da escritura de compra e venda lavrada pelo 21º Tabelião de Notas, dando conta de que a informação sobre o valor venal foi obtida junto ao “site” da Prefeitura, seguindo-se o recolhimento do quanto apurado.

Em suma, sem qualquer ingerência da vontade do comprador seja no tocante à fixação do valor venal de referência, seja no preenchimento da guia de recolhimento do tributo, foi apurado o valor do ITBI, restando, ao comprador, simplesmente recolher o valor devido, como fez.

De outra parte, não se desconhece que o Supremo Tribunal Federal fixou a tese no sentido de que “o fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro” (Recurso Extraordinário com Agravo n. 1.294.969/SP – Tema n. 1124), mas isso não implica exigir complementação de valores para o caso de recolhimento antecipado do tributo e realizado com base nos dados e montantes a recolher fornecidos oficialmente pela entidade tributante.

Então, na espécie, constata-se que o recolhimento do ITBI pelo comprador do imóvel estava de acordo com os dados oficiais fornecidos pela Prefeitura Municipal, conforme atestado pelo Tabelião de Notas que lavrou a escritura, de sorte que eventual erro quanto ao recolhimento depende da diligência do ente tributante, no caso o Município de São Paulo.

Assim, é o caso de julgar procedente a apelação, e improcedente a dúvida, reformando-se a r. sentença (fls. 103/106).

Ante o exposto, pelo meu voto, dou provimento ao apelo, a fim de julgar improcedente a dúvida, liberando, em consequência, o título para registro.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça e Relator ( DJe de 12.05.2022 – SP)

Fonte: INR -Publicações

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CSM/SP: Registro de Imóveis – Apelação – Dúvida – Negativa de registro de formal de partilha – Necessidade de apresentação de certidão de homologação pela fazenda estadual – Óbice mantido – Recurso não provido.

Escrito por

pelação Cível nº 1003996-75.2021.8.26.0576

Espécie: APELAÇÃO

Número: 1003996-75.2021.8.26.0576

Comarca: SÃO JOSÉ DO RIO PRETO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação Cível nº 1003996-75.2021.8.26.0576

Registro: 2022.0000147703

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1003996-75.2021.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é apelante JOSE CARLOS DE SOUZA, é apelado 1° OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE SÃO JOSÉ DO RIO PRETO.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL) E WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO).

São Paulo, 11 de fevereiro de 2022.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação Cível nº 1003996-75.2021.8.26.0576

Apelante: Jose Carlos de Souza

Apelado: 1° Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de São José do Rio Preto

VOTO Nº 38.540

Registro de Imóveis – Apelação – Dúvida – Negativa de registro de formal de partilha – Necessidade de apresentação de certidão de homologação pela fazenda estadual – Óbice mantido – Recurso não provido.

Cuida-se de recurso de apelação interposto por JOSÉ CARLOS DE SOUZA em face da r. sentença de fls. 177/179, que julgou procedente a dúvida inversa suscitada em face do 1º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São José do Rio Preto, mantendo-se o óbice registrário ofertado para registro do formal de partilha extraído do arrolamento de bens deixados por Isabel Neyde de Souza (matrícula nº 102.485).

A Nota de Exigência de fls. 38 indicou como motivo de recusa do ingresso do título:

“ Trata-se formal de partilha, expedido pelo Juízo da Segunda Vara da Família e Sucessões desta Comarca, nos autos de arrolamento proc. 1013783-36.2018.8.26.0576 dos bens deixados pelo falecimento de Isabel Neyde de Souza. (Matrícula n.º 102.485.)

É necessário a apresentação do comprovante do recolhimento do ITCMD, bem como sua homologação pela Secretaria da Fazenda do Estado de São Paulo”.

Sustenta o recorrente, em suma, que o ITCMD foi devidamente recolhido, não sendo legal a exigência da certidão de regularidade do Fisco Estadual.

A D. Procuradoria de Justiça ofertou parecer às fls. 216/218 opinando, preliminarmente, pelo não conhecimento da dúvida porquanto prejudicada e, no mérito, pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Presentes seus pressupostos legais e administrativos, conheço do recurso.

A apelação, a despeito de seus jurídicos fundamentos, não comporta provimento.

De proêmio, a despeito da preliminar aventada pela D. Procuradoria de Justiça, a presente dúvida não está prejudicada.

Apresentado inauguralmente, o título foi prenotado em 17/12/2019 (fls. 38), com vencimento em 08/01/2020.

A dúvida inversa foi suscitada em 27/01/2021.

Ocorre que, em observância ao que dispõe o subitem 39.1., do Capítulo XX, das NSCGJ, o título foi novamente prenotado em 11/02/2021 (fls. 37) e, por ocasião das informações (fls. 33/36), o Oficial manifestou-se pela manutenção do óbice inicialmente imposto.

“39.1. Ocorrendo suscitação diretamente pelo interessado (Dúvida Inversa), assim que o Oficial a receber do Juízo para informações, deverá prenotar o título e observar o disposto nas letras “b” e “c” do item. 39”.

Daí porque, há prenotação válida.

Ultrapassado este ponto, no mérito o recurso não comporta acolhimento.

Não se ignora que a origem judicial do título não o torna imune à qualificação registral, ainda que limitada aos requisitos formais do título e sua adequação aos princípios registrais, conforme disposto no item 117 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça.

Está pacificado, inclusive, que a qualificação negativa não caracteriza desobediência ou descumprimento de decisão judicial (Apelação Cível n. 413-6/7; Apelação Cível n. 0003968-52.2014.8.26.0453; Apelação Cível n. 0005176-34.2019.8.26.0344; e Apelação Cível n. 1001015-36.2019.8.26.0223).

A redação do item 117, do Capítulo XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, por seu turno, é expressa acerca do dever do Oficial do Registro de Imóveis de qualificar negativamente o título que não preencha os requisitos legais, in verbis:

“117. Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais.

Fixadas, pois, estas premissas, a exigência apresentada pelo Oficial Registrador quanto à necessidade de apresentação de certidão de regularidade emitida pela Fazenda Estadual quanto ao ITCMD mostra-se correta, porquanto devidamente amparada na legislação vigente – Lei nº 10.705/2000, art. 2º, inciso I e art. 8º, inciso I, com regulamentação disposta nos artigos 21 e seguintes do Decreto nº 46.655/2002.

Nos casos de transmissões causa mortis ocorridas no âmbito judicial, deverá ser apresentada ao Fisco a declaração do ITCMD, e demais documentos, sendo que a concordância com os valores declarados será manifestada por despacho fundamentado do Agente Fiscal de Rendas incumbido de analisar a Declaração de ITCMD e demais documentos (art. 8º, 9º e 10, da Portaria CAT-15/2013).

A propósito, já ficou decidido que:

“Registro de Imóveis – Formal de partilha – Comprovação de pagamento do ITCMD – Necessidade de apresentação de certidão de homologação pela Fazenda – Óbice mantido – Recurso não provido.” (Apelação Cível nº 0000534-79.2020.8.26.0474, Conselho Superior da Magistratura, Des. Rel. e Corregedor Geral da Justiça RICARDO ANAFE).

“REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida julgada procedente – Escritura pública de inventário e partilha de bens – Autor da herança casado pelo regime da separação obrigatória de bens Imóvel adquirido em condomínio entre o autor da herança e sua esposa – Partilha somente aos filhos, em decorrência de doação formulada pela viúva – Possibilidade – Divergência na escritura pública entre os valores dos bens doados e os indicados para justificar a isenção da obrigação de declarar o ITCMD – Necessidade de comprovação da declaração e recolhimento do imposto, ou de demonstração de sua isenção – Recurso não provido, mas por fundamento distinto do adotado na r. sentença.” (Apelação Cível nº 1005906-21.2018.8.26.0099 Conselho Superior da Magistratura, Des. Rel. Pinheiro Franco)

Não se olvida que nos termos do art. 289 da Lei nº 6.015/73, incumbe ao oficial de registro a rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados em razão do ofício, o que vem corroborado pelos itens 117 e 117.1, do Capítulo XX, Tomo II, das NSCGJ:

“117. Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais.

117.1. Com exceção do recolhimento do imposto de transmissão e de recolhimento do laudêmio, quando devidos, nenhuma exigência relativa à quitação de débitos para com a Fazenda Pública, inclusive quitação de débitos previdenciários, fará o oficial, para o registro de títulos particulares, notariais ou judiciais”.

A omissão do Delegatário pode levar à sua responsabilidade solidária no pagamento do tributo, nos exatos termos do art. 134, inciso VI, do Código Tributário Nacional -CTN:

“Art. 134. Nos casos de impossibilidade de exigência do cumprimento da obrigação principal pelo contribuinte, respondem solidariamente com este nos atos em que intervierem ou pelas omissões de que forem responsáveis:

(…) VI – os tabeliães, escrivães e demais serventuários de ofício, pelos tributos devidos sobre os atos praticados por eles, ou perante eles, em razão do seu oficio”.

Neste cenário, não há como se concluir pela superação do óbice apontado pelo registrador.

Por essas razões, pelo meu voto, nego provimento ao recurso.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça e Relator ( DJe de 12.05.2022 – SP)

Fonte: INR -Publicações

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CSM/SP: Registro de Imóveis – Dúvida – Instrumento particular de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia – Indisponibilidade judicialmente decretada sobre o patrimônio da compradora e fiduciante – Óbice existente ao tempo da prenotação – Irrelevância, neste caso, da data da celebração dos negócios jurídicos – Prior in tempore, potior in iure – Impossibilidade de ambos os registros – Inviabilidade da cisão do título – Inexistência de direito adquirido à transmissão do domínio e à alienação fiduciária em garantia, antes do registro, que tem natureza constitutiva – Inaplicabilidade, ao caso, das regras que permitem a inscrição de atos coativos (e. g., penhoras) – Irrelevância de questões extrarregistrárias – Óbice mantido – Apelação a que se nega provimento.

Escrito por

Apelação Cível nº 1015670-19.2021.8.26.0554

Espécie: APELAÇÃO
Número: 1015670-19.2021.8.26.0554
Comarca: SANTO ANDRÉ

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação Cível nº 1015670-19.2021.8.26.0554

Registro: 2022.0000147709

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1015670-19.2021.8.26.0554, da Comarca de Santo André, em que é apelante LUCIANA PASQUALI, é apelado PRIMEIRO OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA DA COMARCA DE SANTO ANDRÉ.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 24 de fevereiro de 2022.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação Cível nº 1015670-19.2021.8.26.0554

Apelante: Luciana Pasquali

Apelado: Primeiro Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Santo André

VOTO Nº 38.595

Registro de Imóveis – Dúvida – Instrumento particular de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia – Indisponibilidade judicialmente decretada sobre o patrimônio da compradora e fiduciante – Óbice existente ao tempo da prenotação – Irrelevância, neste caso, da data da celebração dos negócios jurídicos – Prior in tempore, potior in iure – Impossibilidade de ambos os registros – Inviabilidade da cisão do título – Inexistência de direito adquirido à transmissão do domínio e à alienação fiduciária em garantia, antes do registro, que tem natureza constitutiva – Inaplicabilidade, ao caso, das regras que permitem a inscrição de atos coativos (e. g., penhoras) – Irrelevância de questões extrarregistrárias – Óbice mantido – Apelação a que se nega provimento.

Trata-se de apelação (fls. 71/79) interposta por Luciana Pasquali contra a r. sentença (fls. 62/64) proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do 1º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Santo André, que julgou procedente a dúvida (fls. 01/03) e manteve a recusa de registros stricto sensu de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia (fls. 13/27) na matrícula nº 158.173 daquele cartório.

Segundo a r. sentença, consta decreto de indisponibilidade sobre os bens da compradora e fiduciante Luciana Pasquali. Portanto, a recusa foi correta e os registros pretendidos não podem ser efetuados, como se tira do item 413 do Capítulo XX das Normas de Serviço dos Cartórios Extrajudiciais NSCGJ, do artigo 16, do Provimento nº 39, de 25 de julho de 2014, da Corregedoria Nacional de Justiça e de precedente do Conselho Superior da Magistratura (Apel. Cív. 0019371-42.2013.8.26.0309, j. 17.03.2017). Acrescenta o decisum, ainda, que os registros da compra e venda e da alienação fiduciária não podem ser efetivados porque o comprador fiduciante não estava livre para dispor do bem comprado e, portanto, não o poderia alienar fiduciariamente, além do que não há como cindir o título, haja vista implicar alteração da vontade dos figurantes.

Em seu recurso, a apelante afirma que o Provimento 39 do CNJ, em seu artigo 14, §4º, não veda a compra de bens, mas, tão somente, sua alienação, e que a ordem advinda da CNIB não é de inalienabilidade, mas de indisponibilidade. Acrescenta que a alienação fiduciária confere ao Banco Credor a propriedade resolúvel do imóvel, não se atribuindo, portanto, a propriedade à parte que possui a indisponibilidade, o que apenas ocorrerá com a quitação do contrato de financiamento com alienação fiduciária. Dessa forma, conclui que a vedação do registro atinge direito do Banco proprietário fiduciário, e não da requerente. Por fim, invoca o direito fundamental à moradia, aduzindo que se trata de aquisição de primeiro e único imóvel, a salvo da penhora por conta da lei que trata do bem de família (Lei nº 8.009/90), destacando, ainda, que é pessoa com deficiência reconhecida e atestada.

Por tudo isso, pede a apelante a reforma da sentença, para que se lhe defira o registro, como rogara.

A douta Procuradoria Geral de Justiça ofertou parecer pelo não provimento do recurso (fls. 94/96).

É o relatório.

Em que pese às razões da apelante, a r. sentença deve ser mantida, como, aliás, opinou o Ministério Público.

A pretensão da apelante de ver registrado o contrato de compra e venda com alienação fiduciária em garantia na matrícula do imóvel sob nº 158.173, junto ao 1º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Santo André, não era mesmo procedente, em face da ordem de indisponibilidade de bens advinda do Tribunal Regional do Trabalho da 2ª Região (fl. 05).

O Provimento nº 39 não veda, de fato, a compra e bens imóveis, como se vê do artigo 14, §4º:

“Em caso de aquisição de imóvel por pessoa cujos bens foram atingidos por ordem de indisponibilidade deverá o Oficial de Registro de Imóveis, imediatamente após o lançamento do registro do título aquisitivo na matrícula do imóvel, promover a averbação da indisponibilidade, independentemente de prévia consulta ao adquirente”.

Todavia, o artigo 16, do mesmo provimento, impede o registro da alienação judicial do imóvel, a menos que ela seja oriunda do mesmo “juízo que determinou a indisponibilidade, ou a que distribuído inquérito civil público e a posterior ação desse decorrente, ou que consignado no título judicial a prevalência da alienação judicial em relação à restrição oriunda de outro juízo ou autoridade administrativa a que foi dada ciência da execução”.

No mesmo sentido é o item 413, do Capítulo XX, das Normas de Serviço dos Cartórios Extrajudiciais:

“413. As indisponibilidades averbadas nos termos do Provimento CG. 13/2012 e CNJ nº 39/2014 e na forma do § 1º, do artigo 53, da Lei nº 8.212, de 24 de julho de 1991, não impedem a inscrição de constrições judiciais, assim como não impedem o registro da alienação judicial do imóvel desde que a alienação seja oriunda do juízo que determinou a indisponibilidade, ou a que distribuído o inquérito civil público e a posterior ação desse decorrente, ou que consignado no título judicial a prevalência da alienação judicial em relação à restrição oriunda de outro juízo ou autoridade administrativa a que foi dada ciência da execução”.

Então, caso fosse registrada a compra e venda, imediatamente deveria o Oficial realizar o registro da indisponibilidade, em atendimento ao artigo 14, §4º, do Provimento 39, do CNJ, o que faria incidir, em seguida, o disposto no artigo 16 do mesmo ato normativo, impedindo que fosse o imóvel alienado fiduciariamente ao Banco contratante.

Isso porque o bem se torna indisponível assim que passar a compor o patrimônio da apelante, obstando que seja dado em garantia mediante a alienação fiduciária.

Trata-se de observar o princípio da prioridade registral (Cód. Civil, artigo 1.246; Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973, arts. 182, 183 e 186), evitando “conflitos de títulos contraditórios, que são aqueles incompatíveis entre si ou reciprocamente excludentes, referentes ao mesmo imóvel” (Apelação Cível nº 1037783-85.2019.8.26.0602, Conselho Superior da Magistratura do TJSP, Relator Corregedor Geral de Justiça, DES. RICARDO ANAFE, data do julgamento: 05/07/2020).

Nas palavras de Afrânio de Carvalho:

“O princípio da prioridade significa que, num concurso de direitos reais sobre um imóvel, estes não ocupam todos o mesmo posto, mas se graduam ou classificam por uma relação de precedência fundada na ordem cronológica do seu aparecimento: prior tempore polior jure. Conforme o tempo em que surgirem, os direitos tomam posição no registro, prevalecendo os anteriormente estabelecidos sobre os que vierem depois”. (Registro de Imóveis, 4a ed., Editora Forense, 1998, p. 181).

Os títulos apresentados a registro serão, então, qualificados conforme a data de apresentação, e sofrerão os efeitos de quaisquer outros fatos impeditivos que houverem, antes, acedido conhecimento do Oficial de Registro de Imóveis e dados ao Protocolo: prior in tempore, potior in iure, isto é, prevalece o fato jurídico com precedência, no tempo.

Na espécie, os negócios jurídicos de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia foram celebrados em 31 de maio de 2021 (fls. 27), e o instrumento particular correspondente foi apresentado ao registro e prenotado em 16 de junho de 2021 (fls. 01). Portanto, os requisitos de inscrição de ambos os negócios tinham de ser avaliados segundo a situação jurídica dessa última data, quando já havia o obstáculo: com efeito, sobre o patrimônio da compradora e fiduciante pendia, desde 19 de novembro de 2020, ordem jurisdicional de indisponibilidade de bens (fls. 05).

Portanto, andou bem o Oficial quando indeferiu os registros da compra e venda (Lei n. 6.015/73, artigo 167, I, 29) e da alienação fiduciária (eadem, artigo 167, I, 35), tendo em conta essa ordem de indisponibilidade: é que a lavratura dessas inscrições dependia de que o comprador fiduciante estivesse livre para dispor do bem comprado para que, assim, o pudesse alienar fiduciariamente (Cód. Civil, artigo 1.420, caput, c. c. artigo 1.367).

Porém, essa liberdade não havia, e, tratando-se de dois negócios jurídicos coligados (a alienação e a prestação da garantia), o Oficial simplesmente não podia cindir o título, permitindo o registro da compra e venda sem, contudo, admitir o da alienação fiduciária. Em outros termos: o título formal (= o instrumento particular de compra e venda copiada a fls. 13/27 destes autos; Lei n. 6.015/1973, artigo 221, I) contém dois negócios jurídicos, e foi rogado o registro de ambos, de maneira que, sendo inviável a cisão (já por implicar alteração da vontade dos figurantes, já por violar o princípio da instância: CSMSP, Apel. Cív. 1.918-0, Rel. Bruno Affonso de André, j. 7.7.1983; CSMSP, Apel. Cív. 59.966-0/4, Rel. Sérgio Augusto Nigro Conceição, j. 10.9.1999; CSMSP, Apel. Cív. 12.941-0/7, Rel. Onei Raphael, j. 23.9.1991), a impossibilidade de ingresso de um necessariamente implicava o malogro registral de ambos como bem ficou visto na nota devolutiva e na r. sentença apelada.

Dados esses pressupostos, nenhum dos demais pontos discutidos na apelação traz algum argumento que possa justificar a reforma do decisum, o afastamento das exigências e a lavratura dos registros rogados.

As regras prior in tempore, potior in iure e a sua correlata tempus regit actum não ferem a boa-fé, nem prejudicam a igualdade jurídica, pelo contrário: num sistema formal, como é o registro de imóveis, trata-se de exigência fundamental da segurança jurídica, para que se conheça, desde o início do processo de inscrição, quais sejam o direito aplicável e os requisitos normativos para o registro, a averbação ou a matriculação que o interessado rogou.

A apelante não tem direito adquirido à transmissão do domínio e à alienação fiduciária, e, portanto, não se pode dizer que se esteja a vedar o direito à moradia (Constituição da República, artigo 6º). Como é cediço, direito adquirido é aquele cujo titular possa exercer (Decreto-Lei n. 4.657, de 4 de setembro de 1942, artigo 6º, § 2º), e na hipótese em questão esse exercício só se podia dar com a inscrição no registro de imóveis, a qual é constitutiva. Ou seja: a transmissão do domínio fundada na compra e venda e a alienação fiduciária não se constituíram pelo mero contrato entre os figurantes, os quais, portanto, ainda não podiam (como ainda não podem) beneficiar-se da cláusula posta no inciso XXXV do artigo 5º da Constituição da República. Nesse contexto, convém notar que é aqui de todo descabida a analogia com o que se passa no compromisso de compra e venda: de um lado, o direito real previsto no artigo 1.418 do Cód. Civil efetivamente só existe se e quando houver registro (cf. artigo 1.417); e, de outro lado, as súmulas 84 e 239 do Superior Tribunal de Justiça protegem situações de fato, em respeito à boa-fé e à intenção das partes, sem, entretanto, afastar a regra fundamental de que no direito brasileiro o negócio jurídico não é, de per si, bastante para a constituição, modificação e extinção de direitos reais imobiliários (Cód. Civil, artigo 1.227; Lei n. 6.015/1973, artigo 172).

É fato que as NSCGJ (item 413 do Capítulo XX), o Provimento n. 39, de 25 de julho de 2014, da Corregedoria Nacional de Justiça (artigo 16) e a jurisprudência deste Conselho Superior da Magistratura (e. g., Apel. Cív. n. 0019371-42.2013.8.26.0309, j. 17.3.2017) não impedem, como regra geral, a penhora de bens indisponíveis. Isso, porém, não basta para que se autorize, também, a alienação fiduciária desses mesmos bens, pois não há razão de analogia entre uma constrição de natureza jurisdicional (como é a penhora) e um negócio jurídico de disposição (como é um direito real de garantia) para que se aplique, a este último, regra jurídica que concerne apenas àquela primeira, por dizer respeito somente à inscrição de atos coercitivos.

Por fim, a invocação do direito à moradia, a eventual proteção ulterior do bem de família, ou sobre a autora ser pessoa com deficiência, são, com a devida vênia, questões extra registrais que, justamente por isso (= porque não contribuem em nada para afastar o óbice aos registros pretendidos), não podem ser levadas em linha de conta.

Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento ao apelo.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 12.05.2022 – SP)

Fonte: Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.

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