Processo 1018169-14.2020.8.26.0100

Dúvida – Registro de Imóveis – Vera Lucia Fernandes Galante – Vistos. Trata-se de dúvida inversa suscitada por Vera Lúcia Fernandes Galante face ao Oficial do 4º Registro de Imóveis da Capital, após negativa de registro de escritura de compra e venda cujo objeto era o imóvel matriculado sob o nº 72.817 da mencionada serventia. Exigiu-se, para o registro, alvará judicial determinando a averbação de cláusula de incomunicabilidade por sub-rogação. A suscitante alega que a participação de seu falecido marido na escritura, anuindo com a inexistência de comunicação do bem, seria suficiente para o registro. Juntou documentos às fls. 05/32. O Oficial manifestou-se às fls. 37/40, alegando que a assistência do marido na escritura não é suficiente, já que a inclusão de cláusulas restritivas em negócios onerosos depende necessariamente de manifestação judicial. O Ministério Público opinou às fls. 53/56 pela procedência da dúvida. É o relatório. Decido. Recentemente, no Proc. 1015219-32.2020.8.26.0100, apontei a diferenciação necessária entre a cláusula de incomunicabilidade e a incomunicabilidade decorrente do regime de bens. Cito parte da decisão: “A cláusula de incomunicabilidade é ato restritivo ao direito de propriedade instituído por doador ou testador que, no ato de liberalidade e de forma justificada, grava o bem com tal limitação visando proteger sua eficácia ao mantê-lo no patrimônio próprio do donatário ou legatário independentemente de seu estado civil. Trata-se, portanto, de restrição que se impõe evitando que atos do beneficiário prejudiquem sem patrimônio. O mesmo ocorre com as cláusulas de inalienabilidade e impenhorabilidade, impedindo que o beneficiário perca o bem por ato volitivo de alienação ou por outras dívidas, respectivamente. Já a incomunicabilidade decorrente do regime de bens ocorre independentemente da vontade de qualquer parte, mas diretamente da lei, analisando-se a origem do bem e a época em que passou a pertencer ao patrimônio de um dos cônjuges, e constituindo a ideia de que, mesmo com o casamento, o bem continua a pertencer exclusivamente ao patrimônio particular de um dos cônjuges, sem entrar no patrimônio comum. É o que ocorre nas hipóteses previstas no Art. 1.659 do Código Civil, relativa ao regime de comunhão parcial, como por exemplo com os bens anteriores a união civil, aqueles obtidos posteriormente por sucessão ou os proventos do trabalho. Há também, no Art. 1.668, situações nas quais a cláusula de incomunicabilidade é citada como hipótese de exceção a comunicação dos bens no regime de comunhão universal, hipóteses estas em que os conceitos são aplicados simultaneamente. Contudo, tal aplicação simultânea não permite sua confusão como institutos idênticos. Para melhor esclarecer a diferença, cito um exemplo. Se a pessoa A recebeu por doação um imóvel gravado com cláusula de incomunicabilidade e depois venha a se casar com B pelo regime de comunhão parcial, se divorcia, e casa-se com C pelo regime de comunhão universal, o bem continua a pertencer ao patrimônio exclusivo de A, pois a cláusula de incomunicabilidade tem natureza permanente e independe do número de casamentos ou regime legal adotado. Agora, se considerarmos que A recebeu por doação, antes dos casamentos, outro imóvel sem a cláusula de incomunicabilidade, tal bem também não entraria no patrimônio comum com B, pois adquirido antes da união, nos termos do Art. 1.659 do CC, sendo, portanto, incomunicável. Todavia, após o divórcio e casamento com C pelo regime de comunhão universal, o bem passaria à mancomunhão de A e C, pois era bem de um dos cônjuges quando do casamento e não continha cláusula restritiva que permitia sua exclusão nos termos do Art. 1.668 do CC. Portanto, a cláusula de incomunicabilidade tem alcance maior que a mera incomunicabilidade advinda das hipóteses de exclusão da comunhão prevista em lei, sendo a diferença entre os conceitos importante para determinar os efeitos advindos de sua aplicabilidade a determinado bem. Estabelecidas tais premissas, vê-se da escritura de fls. 22/23 que não se pretende a sub-rogação da cláusula do imóvel anterior ao novo, mas apenas declaração de que o bem foi comprado com patrimônio particular e não se comunicará ao cônjuge, ou seja, a subrogação dos valores. É dizer que, ao menos do que consta do título, a suscitada não pretende que na matrícula de nº 72.817 do 4º RI da Capital seja inserida cláusula de incomunicabilidade, substituindo aquela existente na matrícula 27.138 do 3º RI de Santos. Quer, na verdade, o reconhecimento de que o imóvel de Santos foi vendido e que, com o numerário obtido (que era bem particular da suscitante), foi comprado o novo imóvel, que não entraria na comunhão, sem que fosse instituída nele qualquer cláusula restritiva. Conforme o exemplo mencionado acima, a diferença prática pode ser assim esclarecida: se sub-rogada a cláusula de incomunicabilidade, caso Vera Lúcia venha a se casar novamente em regime de comunhão universal, o bem continuará em seu patrimônio particular. Todavia, caso apenas registrado que o bem foi adquirido com patrimônio particular, não se comunicando ao patrimônio comum em seu matrimônio com Adail, eventual novo casamento em regime de comunhão universal levaria a comunicabilidade do bem, já que não haveria qualquer impedimento de comunicação com terceiro, já que não haveria cláusula restritiva no novo imóvel. A princípio, portanto, não haveria impedimento para que a escritura fosse registrada sem qualquer manifestação judicial prévia, já que, após seu registro, seria averbada a informação de que o bem não se comunicou com o patrimônio comum resultante do casamento com Adail por sub-rogação de valores, não sendo averbada na matrícula qualquer cláusula restritiva, já que a instituição de tal cláusula não foi determinada na escritura. Todavia, no caso concreto, a retificação da escritura ou alvará/mandado judicial se faz necessário para o registro em razão de peculiaridade existente no título. Ao contrário da situação existente no regime de comunhão parcial, onde a incomunicabilidade se dá com a sub-rogação de qualquer bem particular (Art. 1.659, II, do Código Civil), na comunhão universal a regra é que os bens particulares entrem no patrimônio comum, excluindo-se tão somente aqueles sub-rogados de valores adquiridos com a alienação de bens anteriores gravados com a cláusula de incomunicabilidade (Art. 1.668, I). Por esta razão, entendo que não basta, na escritura, constar declaração da parte de que adquiriu o bem em sub-rogação de valores nestas circunstâncias, devendo demonstrar documentalmente tal fato, para só então o Tabelião inserir tal informação na escritura, permitindo ao Registro de Imóveis a averbação de que não houve comunicação do bem. Como constou no já citado precedente: “E tal sub-rogação de patrimônio particular (e não de “cláusula de incomunicabilidade) independe de manifestação judicial, cabendo ao adquirente demonstrar ao Tabelião que (i) vendeu bem particular e que, com o valor obtido, (ii) adquiriu novo imóvel. Com tais fatos, caberá ao Tabelião inserir na escritura a informação de que o bem foi adquirido com patrimônio particular e, com tal informação, poderá o Registrador de Imóveis averbar na matrícula a informação de que o bem não se comunicou ao patrimônio do cônjuge do adquirente.” E tal requisito não encontra-se preenchido na escritura de fls. 22/23, já que ali consta somente que houve declaração da compradora de que o imóvel fica excluído da comunhão. Isso não demonstra que houve efetiva sub-rogação de valores. Ao contrário, a escritura inclusive menciona que não houve sub-rogação direta, já que o imóvel anterior “veio a ser substituído por outros com o decorrer do tempo, também incomunicáveis”. Ora, a regra na comunhão universal é a comunicabilidade total dos bens, e se houve outros bens adquiridos durante a constância do casamento, presume-se terem se comunicado, não podendo-se entender que, nessa cadeia de alienações, foram usados tão somente os valores advindos da venda do imóvel com cláusula de incomunicabilidade, já que qualquer outro patrimônio utilizado na compra levaria a comunicação do bem e impossibilidade de sub-rogação de valores para se declarar a incomunicabilidade do bem. Corrobora tal entendimento de que não houve efetiva sub-rogação, afastando o valor da auto-declaração, o próprio fato do imóvel anterior (fl. 18/19) continuar em nome da suscitante, não tendo sido demonstrado nem mesmo a efetiva regularidade da sua venda para que os valores fossem utilizados em novas aquisições imobiliárias. Veja-se que a anuência do marido não altera tal cenário, pois a comunhão universal é regime ex lege, que não pode ser alterado pela vontade das partes. Assim, a mera manifestação do marido de que o bem não integra seu patrimônio não é capaz de elidir a presunção de comunicabilidade, em especial porque a cláusula de incomunicabilidade (e os valores advindos de sua alienação) envolvem também o interesse do terceiro instituidor da restrição. Portanto, para o ingresso do título, cabe a parte demonstrar tal sub-rogação de valores, não para que seja inserida cláusula de incomunicabilidade, mas para que seja averbado que o bem não entrou na comunhão de bens, o que poderá ser feito com a retificação da escritura, declarando o tabelião de que a parte comprovou a sub-rogação de valores, ou manifestação judicial neste sentido. Do exposto, julgo procedente a dúvida inversa suscitada por Vera Lúcia Fernandes Galante face ao Oficial do 4º Registro de Imóveis da Capital, mantendo a recusa ao registro, pelas razões acima expostas. Não há custas, despesas processuais nem honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. – ADV: ARTHUR DE OLIVEIRA FERREIRA (OAB 341746/SP), MOACIR FERREIRA (OAB 121191/SP) (DJe de 13.05.2020 – SP)

Fonte: DJE/SP

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Processo 1095017-76.2019.8.26.0100

Dúvida – Notas – 4º Oficial de Registro de Imóveis da Capital – Marcos Gondim Gananian – Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 4º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Marcos Gondim Gananian, diante da negativa em proceder ao registro da escritura pública de doação de dinheiro, com as cláusulas de incomunicabilidade e impenhorabilidade e venda e compra de imóvel urbano, pela qual Guarará Empreendimentos Imobiliários SPE LTDA transmite por venda o imóvel objeto da matrícula nº 196.874 a Marcos Gondim Gananian, pelo valor de R$ 4.000.000,00 (quatro milhões de reais), recebido por doação de Gabriel Gananian, na qualidade de genitor do requerente, razão pela qual ficou convencionada a imposição das cláusulas de incomunicabilidade e de impenhorabilidade sobre o imóvel, extensiva aos frutos e rendimentos. O óbice registrário refere-se a existência de indisponibilidade em nome do doador do numerário, Gabriel Gananian, conforme determinação do processo nº 0022227812016036182, da 6ª Vara das Execuções Fiscais Federais – TRF 3ª Região. Juntou documentos às fls.06/40 e 55. O suscitado não apresentou impugnação, conforme certidão de fl.47, todavia, manifestou-se perante a Serventia Extrajudicial (fls.07/13). Argumenta que a indisponibilidade foi decretada não em relação ao adquirente ou ao titular dos direitos reais do imóvel, na forma da lei, mas daquele que doou montante em dinheiro para custear a aquisição do bem. Entende que a aplicação da restrição decorrente da decretação de indisponibilidade ultrapassa os limites da razoabilidade e da própria norma reguladora, bem como o título apresentado atende integralmente a todos os requisitos legais. O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls.59/60). Às fls.69/166 foi juntada cópia da decisão proferida pelo MMº Juízo da 6ª Vara das Execuções Fiscais, que deferiu a indisponibilidade dos bens de Gabriel Gananian. É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Com razão o Registrador, bem como o D. Promotor de Justiça. De acordo com o documento que se pretende registrar, as partes entabularam dois negócios jurídicos, quais sejam, a doação do numerário correspondente a R$ 4.000.000,00 (quatro milhões de reais) por Gabriel Gananian a seu filho Marcos Gondim Gananian e a compra e venda do imóvel matriculado sob nº 196.874 do 4º RI, com imposição das cláusulas de incomunicabilidade e impenhorabilidade (fls.24/34). O Conselho Superior da Magistratura tem admitido a cindibilidade do título, permitindo que dele seja extraídos elementos que poderão ingressar de imediato no fólio real, desconsiderando outros que demandem providencias diversas. Ocorre que na presente hipótese tal desmembramento do título não é possível, vez que a compra e venda do imóvel dependeu exclusivamente da doação do numerário, sendo certo que um dos elementos do contrato de compra e venda é o preço e o pagamento efetuado entre as partes. Logo, não há como haver a cisão. Em consulta realizada junto à Central de Indisponibilidade, a ordem de indisponibilidade adveio da ação cautelar fiscal em tramite perante o MMº Juízo da 6ª Vara das Execuções Fiscais, oriunda de dívida tributária no montante de quase R$ 300.000.000,00. Logo, a doação de valor de Gabriel, que teve a indisponibilidade decretada, ao seu filho Marcos, com a finalidade de comprar um imóvel no valor de R$ 4.0000.0000,00 pode caracterizar fraude contra credores, vez que o objeto principal da indisponibilidade de bens é resguardar o patrimônio do devedor, evitando sua dilapidação. O Superior Tribunal de Justiça entende que, para a Fazenda Pública obter a decretação de indisponibilidade de bens em execuções fiscais, terá de provar o esgotamento de diligências em busca de bens penhoráveis. Tal medida é prevista no artigo 185 do CTN que dispõe que: “Na hipótese de o devedor tributário, devidamente citado, não pagar nem apresentar bens à penhora no prazo legal e não forem encontrados bens penhoráveis, o juiz determinará a indisponibilidade de seus bens e direitos, comunicando a decisão, preferencialmente por meio eletrônico, aos órgãos e entidades que promovem registros de transferência de bens, especialmente ao registro público de imóveis e às autoridades supervisoras do mercado bancário e do mercado de capitais, a fim de que, no âmbito de suas atribuições, façam cumprir a ordem judicial”. Ao analisar a norma o STJ em recurso repetitivo firmou jurisprudência no sentido de que o art. 185-A do CTN atinge todo e qualquer bem ou direito do devedor, observado como limite o valor do crédito tributário. Contudo, a indisponibilidade de todos os bens depende do preenchimento dos seguintes requisitos: a) citação do executado; b) inexistência de pagamento ou de oferecimento de bens à penhora no prazo legal; c) não localização de bens penhoráveis após esgotamento das diligências (REsp 1377507). Ademais, o registro da referida escritura poderá trazer prejuízo a terceiros de boa fé em caso de posterior alienação do imóvel, devendo primeiramente o interessado requerer o levantamento do gravame junto ao Juízo das Execuções Fiscais, para posteriormente haver a doação. Assim, mister a manutenção do óbice registrário. Diante do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 4º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Marcos Gondim Gananian, e consequentemente mantenho o óbice registrário. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. Sem prejuízo, expeça-se oficio ao MMº Juízo da 6ª Vara das Execuções Fiscais Federais – TRF 3ª Região, comunicando acerca deste processo, inclusive para adoção das providências que entender cabíveis. Junte ao oficio cópia integral dos autos. P.R.I.C. – ADV: ARTHUR LISKE (OAB 220999/SP), RAQUEL GUERREIRO BRAGA (OAB 297660/SP) (DJe de 13.05.2020 – SP)

Fonte: DJE/SP

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias

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