Espécie: APELAÇÃO
Número: 1002251-89.2023.8.26.0576
Comarca: SÃO JOSÉ DO RIO PRETO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação Cível nº 1002251-89.2023.8.26.0576

Registro: 2023.0001057960

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1002251-89.2023.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é apelante RNI INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 449 LTDA, é apelado 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE SÃO JOSÉ DO RIO PRETO.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 30 de novembro de 2023.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça e Relator

APELAÇÃO CÍVEL nº 1002251-89.2023.8.26.0576

APELANTE: Rni Incorporadora Imobiliária 449 Ltda

APELADO: 1º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São José do Rio Preto

VOTO Nº 39.232

Apelação – Registro de imóveis – Registro de memorial de incorporação – Averbação da demolição de construção preexistente – Exigência afastada – Inteligência do art. 32, a, da Lei Federal N.º 4.591/64 – Apresentação de alvará de demolição e obrigação do incorporador de efetuar a demolição – Apresentação de procuração com poderes especiais para assinatura dos quadros de NBR – Dúvida improcedente – Recurso a que se dá provimento.

Trata-se de recurso de apelação interposto por RNI Incorporadora Imobiliária 449 Ltda., em procedimento de dúvida, suscitada pelo 1º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São José do Rio Preto, visando a reforma da r. sentença de fls. 1042/1045, que manteve a recusa de registro de memorial de incorporação imobiliária.

A nota de devolução contém a seguinte motivação para a recusa ao procedimento (fls. 17):

“(…) averbe a demolição do prédio n.º 5.020 da Avenida Vicente Filizola, em sujeição ao princípio da identidade predial ou especialidade objetiva.

(…) suprima do subitem 1.2 do memorial de incorporação imobiliária alusão a perpetuação da construção existente até o findar do prazo de carência.

A procuração lavrada no 3º Registro Civil desta Comarca, às folhas 359 do livro 121, não dá poderes expressos e especiais a JULIANA DA NEIVA OLIVEIRA subscrever os quadros informativos da NBR 12. 721.”

A apelante aduz, em suma, que inexiste na Lei n.º 4.591/1964 dispositivo expresso sobre a obrigatoriedade de averbação de demolição em terreno objeto de incorporação imobiliária e que não parece razoável impor esta condição para o registro do memorial de incorporação imobiliária, existente o prazo legal de carência de 180 dias.

A douta Procuradoria Geral de Justiça opina pelo não provimento do recurso (fls. 2466/2470).

É o relatório.

Trata-se de registro de memorial de incorporação imobiliária que instrumenta a construção pelo regime de empreitada reajustável de um edifício residencial multifamiliar, com a denominação especial de “RNI PRIME REDENTORA”, a ser edificado no terreno objeto da matrícula n.º 193.647, do 1º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São José do Rio Preto.

O pedido foi indeferido nos moldes da nota devolutiva de fls. 17. A dúvida suscitada foi julgada procedente, mantendo-se os óbices ao registro do memorial de incorporação imobiliária (fls. 1042/1045).

Pois bem.

A apelação comporta provimento.

Como se sabe, a incorporação imobiliária é atividade empresarial que tem por escopo a venda de unidades imobiliárias autônomas a serem construídas ou em construção, caracterizando-se pela união de recursos de terceiros para a realização da obra:

“Trata-se de esforço produtivo que visa a edificação de condomínios, horizontais ou verticais, a partir da dedicação material, econômica, técnica e intelectual de vários envolvidos, arregimentados por uma pessoa (física ou jurídica) específica, que é, como se verá, a despeito de eventual pluralidade de comprometidos na realização conjunta do projeto, a responsável legal por ele, inclusive pela terceirização dos trabalhos que aderem à iniciativa. O intento final dessa aglutinação de fatores é a venda de unidades autônomas imobiliárias ainda não existente, que serão geradas a partir do empreendimento, que integra uma obra a ser levantada sobre terreno-base ao qual essas unidades se agregarão, ou a venda de lotes específicos em que o terreno-base será desmembrado” (Pedroso, Alberto Gentil de Almeida, coordenação. Condomínio e Incorporação Imobiliária VII, 2ª edição, Revista dos Tribunais, página 214).

Mencionada atividade é regulada pela Lei Federal n.º 4.591/64, que, em seu artigo 28, a define como “atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”.

O artigo 29 da Lei n. 4.591/64, por sua vez, define o incorporador como “pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a têrmo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas”.

O artigo 32 do mencionado diploma legal, por seu turno, dispõe que:

“O incorporador somente poderá alienar ou onerar as frações ideais de terrenos e acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas após o registro, no registro de imóveis competente, do memorial de incorporação composto pelos seguintes documentos:

a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado;”

Da leitura do dispositivo legal percebe-se que o título de propriedade seja público (escritura de permuta ou afins) ou particular (promessa), devendo constar na sua redação, dentre outros, o consentimento para demolição e construção, o que, a despeito das ponderações do Oficial Registrador, verifica-se no caso telado.

Além de ter sido acostado aos autos o alvará de demolição (fls. 13), do subitem 1.2 do memorial de incorporação levado a registro consta a obrigação do incorporador de efetuar a demolição, nos seguintes termos “a incorporadora declara sob as penas da Lei que dentro do prazo de carência efetivará a demolição das construções existentes sobre o imóvel objeto desta incorporação, e em ato contínuo procederá com a averbação da demolição junto à matrícula respectiva”.

O regramento não exige, pois, a prévia averbação da demolição, que constitui, ademais, decorrência lógica do desenvolvimento do empreendimento imobiliário.

Nesta ordem de ideias, não há como subsistirem os óbices indicados nos itens “1” e “2” da nota devolutiva de fls. 17.

No mais, a engenheira Juliana da Neiva Oliveira consta da procuração de fls. 247/259 tanto na categoria “B” de procuradores, quanto na “D”, cujos poderes são especiais, inclusive “para assinar memoriais descritivos, projetos, croquis ou plantas, NBR (…)”, de modo que também sob este prisma não merece guarida a nota devolutiva de fls. 17.

Ante o exposto, pelo meu voto, dou provimento à apelação para julgar improcedente a dúvida.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 28.02.2024 – SP)

Fonte: DJE/SP

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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