Apelação Cível nº 1002856-02.2023.8.26.0587
Número: 1002856-02.2023.8.26.0587
Comarca: SÃO SEBASTIÃO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação Cível nº 1002856-02.2023.8.26.0587
Registro: 2024.0000118343
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1002856-02.2023.8.26.0587, da Comarca de São Sebastião, em que é apelante CRISTINA FIGUEIRA DE MELLO, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE SÃO SEBASTIÃO.
ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento, v u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FERNANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), TORRES DE CARVALHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), HERALDO DE OLIVEIRA (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E CAMARGO ARANHA FILHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 16 de fevereiro de 2024.
FRANCISCO LOUREIRO
Corregedor Geral da Justiça e Relator
APELAÇÃO CÍVEL nº 1002856-02.2023.8.26.0587
APELANTE: Cristina Figueira de Mello
APELADO: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de São Sebastião
VOTO Nº 43.003
Registro de imóveis – Escritura Pública de venda e compra de fração ideal – Imóvel adquirido por usucapião – Condomínio voluntário estabelecido de forma originária – Alterações de titularidades de frações ideais que não revelam fracionamento irregular do imóvel – Titularidade modificada por sucessão hereditária e alienação a pessoas com vínculo de parentesco – Dúvida julgada improcedente – Apelo provido.
Trata-se de recurso de apelação interposto por CRISTINA FIGUEIRA DE MELLO em face da r. sentença de fls. 127/128, que julgou procedente a dúvida suscitada pelo Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil das Pessoas Jurídicas de São Sebastião, mantendo a negativa de registro de escritura pública de venda e compra lavrada em 25 de maio de 2023 junto ao 7º Tabelião de Notas de São Paulo SP, tendo por objeto a fração ideal de imóvel matriculado sob o nº 30.264 daquela Serventia (fls. 47/50).
Sustenta a apelante que a suspeita de fracionamento irregular do solo levantada pelo Oficial não deve prevalecer; não se trata de parcelamento irregular do imóvel, que a situação fática do imóvel não se alterou desde a abertura da matrícula, remanescendo um condomínio voluntário entre os titulares das frações ideais, com transmissão das mesmas frações por sucessão hereditária ou por alienação a outros sucessores e legatários da família Figueira de Mello, como é o caso em exame (fls. 131/141).
A Douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo improvimento da apelação (fls. 157/158).
É o Relatório.
Presentes os requisitos legais e administrativos, conheço do recurso.
No mérito, respeitado o entendimento do diligente Oficial de Registro de Imóveis de São Sebastião e da Douta Procuradoria de Justiça, o recurso de apelação merece provimento.
A apelante, por meio de escritura pública de venda e compra (fl.47/50), juntamente com João Figueira de Mello, vendeu a fração ideal de 1/60 do imóvel matriculado sob o nº 30.264 a Danielle Waldhoff e Philippe Waldhoff (prenotação 132.995).
O registrador negou o registro do título, fundado na suspeita de parcelamento irregular do solo. A nota de devolução foi lançada com o seguinte teor (fls. 02/04):
“Trata-se de escritura pública de venda e compra lavrada em 25 de maio de 2023, às folhas 67/72 do livro nº 6470 do 7º Tabelião de Notas da Comarca de São Paulo SP, objetivando a parte ideal de 1/60 do imóvel da matrícula nº 30.264.
A escritura pública em exame tem como objeto a parte ideal de 1/60 do imóvel da matrícula nº 30.264, com diversas inscrições municipais e vários proprietários, sendo que cada um possui uma parte ideal do respectivo imóvel que se caracteriza como uma área total de 119.783,00 M².
No entanto, observamos que consta da escritura, que ‘fazem a presente aquisição em condomínio não importando em parcela certa ou determinada’.
Verificamos, ainda, nas certidões de valor venal do ano de 2023, a indicação de construções com as seguintes áreas: 4.675,92 M², 1.781,56 M². 554,00M², 303,80 M², 511,02M², 337,88M², 582,33 M², 372,65 M², situadas neste Município, na Praia do Say, na Avenida Adelino Tavares, números 729, 1195, 1.765, 1.893, 2.221 e 2.319. Assim, com base nos endereços e nas inscrições municipais do imóvel foi consultado o site do Google Maps, cujas imagens obtidas corroboram com os indícios de constituição de loteamento ou de condomínio edilício pendente de regularização, o qual se denomina CONDOMÍNIO CHÁCARA SANTA CECÍLIA. Como se vê, as informações contidas nos documentos, bem como as imagens por satélite, configuram indícios de formação de condomínio voluntário com constituição irregular de loteamento ou de condomínio edilício, situação que constitui óbice ao registro da pretendida venda e compra da parte ideal de 1/60 do imóvel objeto da MATRÍCULA nº 30.264, até que seja regularizado o referido loteamento ou condomínio, tendo em vista que ainda não consta nesta Serventia o registro do loteamento ou da incorporação imobiliária do condomínio.
Cumpre-nos esclarecer que, além dos fatos acima apontados, a observação feita na escritura pública de que as partes declaram que fazem a presente aquisição em condomínio não importando em parcela certa ou determinada, por si só, implica em indício de ocorrência do fato previsto no item 166 do Capítulo XX, das Normas de Serviço dos Cartórios Extrajudiciais (provimento n.º 37/2013, da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça Paulista), conforme decisão em caráter normativo, exarada no processo CG nº 2.588/2000, pelo então corregedor Geral da Justiça, Desembargador Luís de Macedo.
Cumpre-nos também esclarecer que, cabe às partes comprovar que não se trata de parcelamento irregular do solo urbano ou constituição irregular de condomínio edilício ao arrepio da legislação em vigor, conforme disposto nos itens 166 e 166.1, do Capítulo XX, das NSCGJ/SP, os quais transcrevemos abaixo:
‘166. É vedado o registro de alienação voluntária de frações ideais com localização, numeração e metragem certas, ou a formação de condomínio voluntário, que implique fraude ou qualquer outra hipótese de descumprimento da legislação de parcelamento do solo urbano, de condomínios edilícios e do Estatuto da Terra.
A vedação não se aplica à hipótese de sucessão causa mortis.
‘166.1 Para comprovação de efetivação de parcelamento irregular, poderá o oficial valer-se de imagens obtidas por satélite ou aerofotogrametria.’
Assim, os interessados devem, preliminarmente, regularizar eventual parcelamento de solo ou constituição de condomínio edilício, de forma a possibilitar o registro do presente título, que deve ser apresentado concomitantemente, caso lhe seja preliminar; ou subsequentemente e devidamente retificado, com a inclusão dos respectivos lotes ou das respectivas unidades, caso lhe seja posterior”.
Pois bem.
O Sr. Oficial recusou o ingresso do título com fundamento no item 166, Capítulo XX, Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral de Justiça do Estado de São Paulo (Provimento nº 56/2019), com o seguinte teor:
‘166. É vedado o registro de alienação voluntária de frações ideais com localização, numeração e metragem certas, ou a formação de condomínio voluntário, que implique fraude ou qualquer outra hipótese de descumprimento da legislação de parcelamento do solo urbano, de condomínios edilícios e do Estatuto da Terra. A vedação não se aplica à hipótese de sucessão causa mortis.’
Muito embora absolutamente corretos os fundamentos invocados pelo Oficial Registrador, a norma genérica deve ser submetida a um “teste de realidade”. E a realidade se revela pelo exame mais detido do caso concreto, ao apontar para a viabilidade de ingresso do título ao fólio real, acolhendo-se as razões invocadas pela apelante no sentido de que se está diante de um condomínio voluntário simples; que a situação fática do imóvel permanece inalterada, sem intenção de fraudar a legislação vigente quanto à lei do parcelamento do solo; que inocorreu novo fracionamento das partes ideais, e que as sucessivas alterações da titularidade das frações ideais decorreram exclusivamente do direito hereditário e/ou de negócios jurídicos firmados com pessoas com grau de parentesco.
Em consequência desta análise individual do caso concreto, a aplicação da disciplina do item 166, do Capítulo XX, do Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral de Justiça estaria prejudicada.
Para se chegar a tal ordem de conclusão, necessária a análise da matrícula do imóvel e das circunstâncias do negócio.
A matrícula 30.264 do Registro de Imóveis de São Sebastião é constituída por um terreno situado na praia do Sahy, correspondente a uma área de 119.783,00M², designada Gleba 01.
De acordo com o R.1 contido na referida matrícula, o domínio do imóvel foi conferido por usucapião às seguintes pessoas: 1) Espólio de PAULO EUGENIO FIGUEIRA DE MELLO, 2) CECILIA WHATELY SACK, 3) FRANCISCO PEREZ E SUA MULHER CORA NARA PEREZ, 4) HUGO GEORG EINAR EGON FALKENBERG, 5) PETER MANGELS E SUA MULHER GESINE ADOLFINE ELISABETH MANGELS, 6) GEORGES SCHNYDER, 7) ANNA SCHNYDER GERMANOS E SEU MARIDO MARIO JORGE GERMANOS, 8) ARMANDO FIDELIS CHARLES PAPINI, 9) KLAUS MULLER CARIOBA, 10) PIERRE EDOUARD BRAUEN e SUA MULHER MARIA RUTH CYRILLO BRAUEN, 11) DONALD JOSEPH ARCHER DE CAMARGO E SUA MULHER THEREZA RAMOS ARCHER DE CAMARGO.
A ação de usucapião tramitou perante o Juízo da 4ª Vara da Justiça Federal – Seção Judiciária da Comarca de São Paulo e, com a Av.4 na matrícula do imóvel, foi inserida a identificação das “proporções da aquisição” a cada coproprietário: com exceção de Georges Schnyder e Ana Schnyder Germanos, a quem seria atribuída a fração de 1/20 avos a cada, todos os demais seriam proprietários da fração de 2/20 avos.
Deste modo, como se observa do próprio título judicial extraído da ação de usucapião proposta, o imóvel passou a ser titularizado por 11 coproprietários e seus respectivos cônjuges, propriedade essa fundada na aquisição originária derivada da posse mansa, pacífica e longeva sobre a área e reconhecida por usucapião.
Portanto, parece claro que a constituição do condomínio voluntário em relação ao imóvel decorreu do próprio título de usucapião conquistado pelos autores daquela demanda, modo originário de aquisição de propriedade em que se conferiu a cada autor a fração ideal sobre a totalidade do imóvel.
Tal retrospecto justifica, aliás, a identificação de 12 inscrições municipais descritas na referida matrícula e melhor visualizadas no anexo da SEURB de fl. 12, tratando-se da própria condição de sucesso da demanda de usucapião a demonstração da posse mansa e pacífica sobre determinada área de terra.
A partir deste quadro de proporções das frações ideais, novos títulos ingressaram ao fólio real, ora decorrentes do falecimento dos proprietários, ora decorrente de negócio jurídico voluntário, sempre com a manutenção das frações ideais primitivamente reconhecidas e decorrentes do título de usucapião.
No caso em exame, a fração ideal objeto da escritura pública, cujo ingresso ao fólio real foi negado pelo Registrador, tem origem na fração ideal de titularidade do Espólio de Paulo Eugenio Figueira de Mello, ou seja, 2/20 sobre o imóvel.
De acordo com o R.44 da matrícula, com o falecimento de Paulo Eugênio Figueira de Mello ocorrido em 15 de dezembro de 1973, o imóvel foi levado à partilha e, conforme formal de partilha registrado, a fração ideal de 1/20 do imóvel foi atribuída à viúva Joanna Cavalcanti de Albuquerque Figueira de Mello e a fração de 1/80 a cada um dos herdeiros filhos: Anna Maria Figueira de Mello, João Henrique Figueira de Mello, Maria Luiza Figueira de Mello, Paulo Figueira de Mello casado com Maria Julia Araujo Pinto Figueira de Mello.
Com o falecimento da viúva Joanna Cavalcanti de Albuquerque Figueira de Mello, a fração ideal de 1/20 do imóvel foi partilhada, atribuindo-se 1/80 do imóvel para cada um dos filhos: Anna Maria Figueira de Mello, João Henrique Figueira de Mello, Maria Luiza Figueira de Mello e Espólio de Paulo Figueira de Mello, o que, somado às frações já titularizadas, fez com que cada filho se tornasse titular da fração ideal de 1/40 do imóvel (R.46 da matrícula 30.264).
Com o óbito de João Henrique Figueira de Mello, 1/40 do imóvel foi partilhado a cada um dos herdeiros filhos, Cristina Figueira de Mello, casada com Anderson Ferreira Luiz Cabral, João Figueira de Mello e para a legatária Eveline Suzanne Jeanette Waldhoff, ficando cada qual com a fração de 1/120 do imóvel (R.50 da matrícula 30.264).
Este é o ponto de interesse do caso em exame.
A escritura pública objeto da presente dúvida tem por alienantes João Figueira de Mello e Cristina Figueira de Mello, cada qual titular da fração ideal de 1/120 do imóvel, e como adquirentes compradores Danielle Waldhoff e Philippe Waldhoff, filhos de Eveline Suzanne Jeanette Waldhoff, proprietária da fração de 1/120 do imóvel.
Não há a menor dúvida de que o negócio jurídico foi firmado entre pessoas integrantes da mesma família ou que, no mínimo, já mantinham relação de afeto ou parentesco, ainda que longínquo. Não se tratou de negócio jurídico realizado entre desconhecidos.
Muito pelo contrário.
Os adquirentes são filhos da coproprietária Eveline Suzanne Jeanette Waldhoff, titular da fração ideal de 1/120 do imóvel, indicativos de um vínculo entre os compradores.
A presença do vínculo entre os compradores é circunstância que tem sido considerada nos precedentes do E. Conselho Superior da Magistratura como indicativo de burla à lei do parcelamento do solo. Neste sentido as apelações cíveis nº 1007822-05.2019.8.26.0019; 0009405-61.2012.8.26.0189 e 0000682-07.2014.8.26.0408.
Ocorre que no caso em exame a análise da cadeia dominial revela um cenário que está longe de ser qualificado como fraude ou tentativa de burla à lei de parcelamento do solo, ainda que se trate de fração ideal. As circunstâncias não se identificam com a formação de condomínio ordinário voltado à formação de parcelamento irregular.
Outro motivo para que se conclua pela ausência de burla à lei de parcelamento do solo diz respeito ao fato de que não houve novo fracionamento de partes ideais por ato voluntário, mas apenas e tão somente em razão da sucessão hereditária.
Consequentemente, a conclusão que se extrai da referida análise é que a escritura pública de venda e compra não importa fracionamento do imóvel descrito na matrícula, não mascara segregação ou qualquer alteração substancial no imóvel. Os vendedores herdaram a exata fração de 1/60 do imóvel, exatamente aquela que alienaram.
Também não se extrai da descrição do negócio a identificação de área certa e delimitada, tampouco medidas específicas ou outros elementos que permitam identificar parcelamento do solo.
O título, de fato, contempla apenas o deslocamento patrimonial subjetivo da parte ideal do bem pertencente aos alienantes, mas não há que se cogitar, in concreto, de parcelamento do solo obstativo do ingresso da escritura pública de venda e compra ao álbum imobiliário.
Nesta linha de orientação há precedentes deste Conselho Superior da Magistratura que ilustram o entendimento aqui adotado:
“REGISTRO DE IMÓVEIS – ESCRITURA PÚBLICA DE VENDA E COMPRA DE FRAÇÃO IDEAL DE LOTE – FORMAÇÃO DE CONDOMÍNIO VOLUNTÁRIO SIMPLES – FRAÇÕES IDEAIS A QUE NÃO ESTÃO VINCULADAS MEDIDAS ESPECÍFICAS OU OUTROS ELEMENTOS QUE PERMITAM IDENTIFICAR PARCELA CERTA E DETERMINADA NO SOLO – ANÁLISE DOS ELEMENTOS REGISTRÁRIOS QUE, NO CASO CONCRETO, NÃO PERMITEM CONCLUIR PELO USO DO INSTITUTO DO CONDOMÍNIO VOLUNTÁRIO COM O INTUITO DE FRAUDAR AS NORMAS QUE REGEM O PARCELAMENTO DO SOLO, DE NATUREZA COGENTE – EVENTUAL SITUAÇÃO FÁTICA CARACTERIZADORA DO DESDOBRO QUE DEMANDA PROVIDÊNCIAS DOS PREJUDICADOS – APELAÇÃO PROVIDA PARA JULGAR A DÚVIDA IMPROCEDENTE.(TJSP; Apelação Cível 1026073-09.2021.8.26.0114; Relator (a): Fernando Torres Garcia (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Campinas – 6ª Vara Cível; Data do Julgamento: 27/01/2023; Data de Registro: 02/02/2023)
REGISTRO DE IMÓVEIS – ESCRITURA PÚBLICA DE DOAÇÃO DE FRAÇÃO IDEAL – SITUAÇÃO QUE NÃO RETRATA BURLA À LEGISLAÇÃO – AUSÊNCIA DE DESCRIÇÃO DE LIMITES FÍSICOS DA ÁREA ALIENADA – DOADORES QUE PRETENDEM ANTECIPAR A LEGÍTIMA DOS FILHOS – EXCEÇÃO À VEDAÇÃO DO ITEM 166, DO CAPÍTULO XX, DO TOMO II, DAS NSCGJ QUE TRATA DA SUCESSÃO MORTIS CAUSA, APLICÁVEL NA ESPÉCIE SEGUNDO O BROCARDO UBI EADEM RATIO, IBI EADEM LEGIS DISPOSITIO (ONDE HÁ A MESMA RAZÃO FUNDAMENTAL, DEVE SER APLICADA A MESMA REGRA JURÍDICA) – ÓBICE AFASTADO – RECURSO PROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 1015062-43.2021.8.26.0482; Relator (a): Fernando Torres Garcia (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Presidente Prudente – 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 25/11/2022; Data de Registro: 02/12/2022)
Recurso provido – REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida – Apelação – Escritura de compra e venda de lote – Condomínio voluntário simples – Inexistência de elemento registrário a indicar descumprimento de normas urbanísticas e do projeto de loteamento – Inexistência de venda de fração ideal ou formação sucessiva de condomínio voluntário – Aquisição direta ao loteador da integralidade do imóvel por dois compradores – Descumprimento futuro de restrição convencional ou legal deve ser impugnada pelos demais proprietários do loteamento, pelo loteador ou pelo Poder Público – Desdobro não autorizado – Incidência da vedação do item 166 do Capítulo XX das NSCGJ aos casos em que haja elemento registrário indicando burla às normas urbanísticas – Ato futuro ilegal deve ter seu ingresso no registro impedido – Impossibilidade de presunção da má-fé dos adquirentes – Dúvida improcedente – Recurso provido. (TJSP; Apelação Cível 1021487-53.2019.8.26.0451; Relator (a): Ricardo Anafe (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Piracicaba – 5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 01/09/2020; Data de Registro: 08/09/2020)”
Por fim, as fotografias apresentadas pelo registrador por si só não são capazes de apontar que tenha havido alienação e formação de condomínio decorrente de um parcelamento irregular ou fraudulento, haja vista que a suspeita de parcelamento irregular há de ser extraída dos elementos registrários.
Consequentemente, o óbice apresentado pelo registrador não merece subsistir e a distinção fática do caso afasta a vedação administrativa trazida pelos precedentes citados por ocasião da suscitação da dúvida.
Ante o exposto, pelo meu voto, dou provimento ao recurso para julgar improcedente a dúvida.
FRANCISCO LOUREIRO
Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 22.02.2024 – SP)
Fonte: DJE/SP
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