CGJ/SP: REGISTRO DE IMÓVEL – Dúvida – Carta de sentença extraída dos autos de ação de extinção de condomínio – Exame do título que desbordou dos limites da qualificação registraria – Inexistência de ofensa aos princípios da continuidade e da disponibilidade – Recurso provido – Dúvida improcedente – Registro do título determinado.

Escrito por

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 0015448-29.2014.8.26.0032, da Comarca de Araçatuba, em que são apelantes MOACIR MARCOS GON e CÉLIA CRISTINA DA SILVA GON, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE ARAÇATUBA.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “DERAM PROVIMENTO AO RECURSO E JULGARAM IMPROCEDENTE A DÚVIDA SUSCITADA, PARA QUE O TÍTULO APRESENTADO (CARTA DE SENTENÇA) SEJA REGISTRADO, V.U.”, de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA), ADEMIR BENEDITO (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), LUIZ ANTONIO DE GODOY(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), RICARDO DIP (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E SALLES ABREU (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

 São Paulo, 4 de março de 2016.

PEREIRA CALÇAS

RELATOR

Apelação n° 0015448-29.2014.8.26.0032

Apelantes: Moacir Marcos Gon e Célia Cristina da Silva Gon

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Araçatuba

Voto nº 29.186

REGISTRO DE IMÓVEL – Dúvida – Carta de sentença extraída dos autos de ação de extinção de condomínio – Exame do título que desbordou dos limites da qualificação registraria – Inexistência de ofensa aos princípios da continuidade e da disponibilidade – Recurso provido – Dúvida improcedente – Registro do título determinado.

Trata-se de recurso de apelação interposto contra a sentença do MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Araçatuba, que julgou procedente a dúvida suscitada e manteve a recusa de registro da carta de sentença extraída dos autos da ação de extinção de condomínio, referente ao imóvel matriculado sob número 28.743, em razão da não citação de todos os titulares do domínio do imóvel, o que ofende os princípios da continuidade e da disponibilidade.

Os apelantes afirmam que estão impedidos de atender as exigências apresentadas, e que as irregularidades se fazem presentes nos registros números 3 e 5 da matrícula do imóvel, cuja solução reclama ação judicial própria. Descrevem a titularidade do domínio de acordo com os referidos registros, baseados em sentenças transitadas em julgado, que convalidaram juridicamente todos os atos praticados pelas herdeiras legítimas. Dizem que não têm qualquer responsabilidade quanto ao desrespeito aos princípios da disponibilidade e da continuidade.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso.

É o relatório.

De acordo com a matrícula do imóvel e que é de número 28.743, e com o último registro realizado, que é o de número 5 (fls. 6 e 7), a titularidade do domínio pertence à Emília De Oliveira Silva, casada sob o regime da comunhão universal de bens com Manoel José Da Silva; Iolanda De Oliveira Degrossi, separada judicialmente; Eronilde De Oliveira Gon, casada sob o regime da comunhão universal de bens com Moacir Gon; Maria De Lourdes De Oliveira Dall’Oca, viúva; Maria Evanir De Oliveira Roledo, casada sob o regime da comunhão universal de bens com Anastásio Florêncio Roledo; Nadir De Oliveira Gavilha, casada sob o regime da comunhão universal de bens com Egidio Gavilha; Eva Oliveira Da Cruz, viúva; Adão Silvio De Oliveira, casado sob o regime da comunhão universal de bens com Nececia Morais De Oliveira, e Odair Antonio De Oliveira, separado judicialmente.

O Oficial negou o registro da carta de sentença sob o fundamento de que Valdomiro Francisco Da Cruz e Elcio Dall’Oca, ambos falecidos, e Luiz Degrossi, ex-cônjuge da titular do domínio Iolanda De Oliveira Degrossi, na condição de titulares do domínio, deveriam ter integrado a ação de extinção de condomínio, o que não ocorreu, motivo pelo qual o registro pretendido ofende os princípios da disponibilidade e da continuidade.

Ocorre que, de acordo com o referido registro número 5, as pessoas mencionadas não são titulares do domínio do imóvel, e, a seguir o raciocínio do Oficial, corroborado na r. sentença de procedência da dúvida suscitada, a ex-cônjuge do titular do domínio Odair Antonio De Oliveira, ou seja, Zulma Faria Rosa De Oliveira, também deveria ter participado da ação de extinção de condomínio, mas nada foi mencionado a respeito.

De qualquer modo, o que importa é que os referidos ex-cônjuges dos titulares do domínio e que constavam como coproprietários no registro número 3 da matrícula, perderam tal condição em razão do registro do formal de partilha objeto do registro número 5, e, ao contrário do que se sustenta, não houve erro no registro deste formal de partilha, porque não é da atribuição do registrador analisar os aspectos intrínsecos e questionar se o bem foi ou não e se deveria ou não ter sido partilhado com os herdeiros dos ex-cônjuges falecidos ou com os separados judicialmente, pois, se constou daquele formal de partilha que as viúvas e os separados judicialmente passaram a ser exclusivamente os titulares do domínio dos respectivos quinhões, o mínimo que se deve presumir é que, se o juiz assim decidiu, não cabia ao registrador ingressar no mérito e no acerto da sentença proferida no âmbito jurisdicional, o que se situa fora do alcance da qualificação registral. Assim não fosse, estar-se-ia permitindo que a via administrativa reformasse o mérito da jurisdicional.

Afrânio de Carvalho ensina:

Assim como a inscrição pode ter por base atos negociais e atos judiciais, o exame da legalidade aplica-se a uns e a outros. Está visto, porém, que, quando tiver por objeto atos judiciais, será muito mais limitado, cingindo-se à conexão dos respectivos dados com o registro e àformalização instrumental. Não compete ao registrador averiguar senão esses aspectos externos dos atos judiciais, sem entrar no mérito do assunto neles envolvido, pois, do contrário, sobreporia a sua autoridade à do Juiz” (Registro de Imóveis, Forense, 3ª ed., pág. 300).

No mesmo sentido, decisão da 1ª Vara de Registros Públicos, de lavra do MM. Juiz Narciso Orlandi Neto, quando se anotou:

Não compete ao Oficial discutir as questões decididas no processo de inventário, incluindo a obediência ou não às disposições do Código Civil, relativas à ordem da vocação hereditária (art. 1.603). No processo de dúvida, de natureza administrativa, tais questões também não podem ser discutidas. Apresentado o título, incumbe ao Oficial verificar a satisfação dos requisitos do registro, examinando os aspectos extrínsecos do título e a observância das regras existentes na Lei de Registros Públicos. Para usar as palavras do eminente Desembargador Adriano Marrey, ao relatar a Apelação Cível 87-0, de São Bernardo do Campo, “Não cabe ao Serventuário questionar ponto decidido pelo Juiz, mas lhe compete o exame do título à luz dos princípios normativos do Registro de Imóveis, um dos quais o da continuidade mencionado no art. 195 da Lei de Registros Públicos. Assim, não cabe ao Oficial exigir que este ou aquele seja excluído da partilha, assim como não pode exigir que outro seja nela incluído. Tais questões, presume-se, foram já examinadas no processo judicial de inventário.” (Processo nº 973/81)

Precedente antigo deste Conselho Superior da Magistratura já apontava neste sentido:

O estado de indivisão aberto com a morte de um dos cônjuges somente será solucionado com a decisão do juízo competente relativa à partilha, na qual se possa verificar quais os bens que a integraram e quais aqueles dela excluídos, questões de ordem fática e jurídica que somente podem ser resolvidas na via judicial, vedada qualquer análise probatória no campo administrativo. Essa decisão deverá, por fim, ingressar regularmente no fólio real, para que então sejam disponibilizados os imóveis, cabendo ao registrador apenas a regular qualificação do título para verificação do atendimento aos princípios registrários, sob o estrito ângulo da regularidade formal. Isso significa, em face da inviabilidade de que se venha a questionar, na via administrativa, matéria que envolve questão de mérito da decisão judicial precedente, que nos casos em que o bem objeto do ato de registro tenha sido excluído da partilha ou partilhado como próprio do autor da herança, deverá o registrador, quanto a este aspecto, apenas verificar se houve expressa referência ao imóvel e se no processo judicial houve a ciência ou participação do outro cônjuge ou de seus herdeiros, eventuais interessados no reconhecimento da comunhão de aqüestos. (Ap. Civ. nº 51.124.0/4-00, rel. Des. Nigro Conceição, j. 29.11.99).

Mais recentemente o Conselho Superior da Magistratura, ratificou a impossibilidade de o registrador examinar o mérito da decisão judicial:

No caso em exame, o Oficial recusou o ingresso do formal de partilha, pois da análise do formal de partilha percebe-se que quando do óbito de Basílio Ferreira o interessado Basílio Ferreira Filho era casado pelo regime da comunhão universal de bens com Eliane Fernandes Ferreira. Por outro lado, quando do óbito de Antonia Madureira Ferreira, Basilio Ferreira Filho já era separado judicialmente. Portanto, o auto de partilha deve refletir as consequências patrimoniais decorrentes da Saisini relativamente ao estado civil do herdeiro (fls. 09).

A qualificação do Oficial de Registro de Imóveis, ao questionar o título judicial, ingressou no mérito e no acerto da r. sentença proferida no âmbito jurisdicional, o que se situa fora do alcance da qualificação registral por se tratar de elemento intrínseco do título. Assim não fosse, estar-se-ia permitindo que a via administrativa reformasse o mérito da jurisdicional. (Ap. Cível nº 0001717-77.2013.8.26.0071, Rel. José Renato Nalini).

Portanto, foi correto o ingresso do formal de partilha registrado sob número 5 na matrícula do imóvel, e, ainda que assim não fosse, o registro atribuiu a titularidade do domínio às pessoas nele mencionadas, de maneira que não era caso de incluir na ação de extinção de condomínio as pessoas mencionadas, porque estas não são titulares do domínio, e, consequentemente, não há que se falar em comprometimento do exato encadeamento subjetivo das sucessivas transmissões e aquisições de direitos reais imobiliários em ofensa aos princípios da continuidade e da disponibilidade.

À vista do exposto, dou provimento ao recurso e julgo improcedente a dúvida suscitada, para que o título apresentado (carta de sentença) seja registrado.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Fonte: TJ – SP | 19/04/2016.

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Artigo: Regularização fundiária – Por Marla Camilo

Escrito por

*Marla Camilo

A regularização fundiária é um conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que visam a regularização de assentamentos irregulares e a titulação de seus ocupantes, de modo a garantir-lhes o direito social à moradia, o pleno desenvolvimento das funções sociais da propriedade urbana e o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado.

A Lei 11.977/2009 prevê três formas de regularização fundiária: a regularização fundiária de interesse social; a regularização fundiária de interesse específico e a regularização fundiária inominada. Existe ainda, a regularização fundiária de interesse social em imóveis públicos, autorizada pela Lei n. 11.481/2007, destinada à regularização de imóveis do patrimônio da União, dos Estados, do Distrito Federal ou dos Municípios quanto à sua ocupação por população de baixa renda para garantia do exercício do direito à moradia, por meio de concessões de uso especial para fins de moradia.

A regularização fundiária de interesse social abrange a população de baixa renda em áreas que não teriam como obter sua regularização sem intervenção do Poder Público por falta de condições financeiras da população que nelas reside.

A regularização fundiária de interesse específico é destinada a populações com maior poder aquisitivo que, embora se encontrem em áreas irregulares, têm possibilidades de promover, por si, a regularização destas áreas com ou sem o auxílio do Poder Público.

A regularização fundiária inominada ocorre nos casos em que as glebas parceladas para fins urbanos, anteriormente a 19 de dezembro de 1979, que não possuírem registro poderão ter sua situação jurídica regularizada, com o registro do parcelamento, desde que este esteja implantado e integrado à cidade.

Segundo o artigo 50 da Lei 11.977/2009, a regularização fundiária poderá ser promovida pela União, pelos Estados, pelo Distrito Federal e pelos Municípios. Contudo, os municípios poderão dispor sobre procedimentos de regularização fundiária dentro de seu território, respeitadas as regras estabelecidas pelo Estatuto da Cidade.

Podem também propor pedido de regularização fundiária seus beneficiários, individual ou coletivamente; cooperativas habitacionais; associações de moradores; fundações; organizações sociais; organizações ou associações que tenham por finalidade atividades de desenvolvimento urbano ou regularização fundiária.

A regularização fundiária de uma determinada área, nos termos da Lei n. 11.977/2009, sempre se iniciará com um projeto o qual deve ter no mínimo os seguintes requisitos:

I – as áreas ou lotes a serem regularizados e, se houver necessidade, as edificações que serão realocadas;

II – as vias de circulação existentes ou projetadas e, se possível, as outras áreas destinadas a uso público;

III – as medidas necessárias para a promoção da sustentabilidade urbanística, social e ambiental da área ocupada;

IV – as condições para promover a segurança da população em situações de risco; e

V – as medidas previstas para adequação da infraestrutura básica;

O parágrafo único do artigo 3º da Lei 6.766/79 apregoa algumas restrições ao parcelamento do solo, estabelecendo que não será permitido o parcelamento do solo:

I – em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as providências para assegurar o escoamento das águas;

II – em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, sem que sejam previamente saneados;

III – em terrenos com declividade igual ou superior a 30%, salvo se atendidas as exigências específicas das autoridades competentes;

IV – em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação;

V – em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção.

Ademais, o artigo 4º da Lei 6.766/79 estabelece quais os requisitos mínimos que devem ser atendidos por um loteamento:

I – a especificação das áreas destinadas a sistemas de circulação, a implantação de equipamento urbano (equipamentos públicos de abastecimento de água, serviços de esgoto, energia elétrica, coletas de águas pluviais, rede telefônica e gás canalizado) e comunitário (equipamentos públicos de educação, saúde, lazer e similares), bem como a espaços livres de uso público, serão proporcionais à densidade de ocupação prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal para a zona em que se situem;

II – os lotes terão área mínima de 125 m2 e frente mínima de 5 metros, salvo quando a legislação estadual ou municipal determinar maiores exigências, ou quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes.

III – ao longo das águas correntes e dormentes e das faixas de domínio público das rodovias e ferrovias, será obrigatória a reserva de uma faixa não-edificável de 15 (quinze) metros de cada lado, salvo maiores exigências da legislação específica;

IV – as vias de loteamento deverão articular-se com as vias adjacentes oficiais, existentes ou projetadas, e harmonizar-se com a topografia local.

Dentre os documentos exigidos para o registro dos loteamentos urbanos, descritos no art. 18 da Lei n. 6.766/79, encontramos o inciso v do referido artigo que requer cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação pela Prefeitura Municipal da execução das obras exigidas por legislação municipal, que incluirão, no mínimo, a execução das vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais, ou da aprovação de um cronograma, com a duração máxima de 4 anos, acompanhado de competente instrumento de garantia para a execução das obras.

Assim, temos três tipos diferentes de loteamentos irregulares: a) loteamento sem aprovação da prefeitura, também chamados loteamentos clandestinos; b) loteamentos que foram aprovados pela prefeitura, mas que não foram levados a registro; e, por fim, c) os loteamentos que foram aprovados e registrados, mas que não cumpriram o cronograma de obras aprovado pela prefeitura, nem obtiveram a sua prorrogação (caso em que se dá caducidade da aprovação).

Sendo o loteamento aprovado sem implementação da infraestrutura (com prazo para implementação), geralmente a Prefeitura exige garantias para esta aprovação, que em regra são dadas por meio de hipotecas ou alienações fiduciárias de imóveis. Caso os loteadores deixem de cumprir as obrigações perante a prefeitura, fica facultado a esta requerer a venda judicial dos bens dados em garantia e aplicar o seu produto no cumprimento das obrigações.

Além da execução destas garantias, a prefeitura, o DF ou o Ministério Público poderá notificar o loteador para que promova as regularizações, sendo que os adquirentes dos lotes de loteamento que não se ache registrado, executado ou no qual o loteador tenha sido notificado e que tenham adquirido seus lotes a prazo podem deixar de pagar o loteador e começar a depositar os referidos valores diretamente no registro de imóveis competente, que as depositará em estabelecimento de crédito, em conta com incidência de juros e correção monetária, cuja movimentação dependerá de prévia autorização judicial. Neste caso, se o loteador não promover as regularizações necessárias, poderá a própria prefeitura se utilizar destes valores para promovê-las.

Regularizado o loteamento pelo loteador, este solicitará judicialmente a autorização para levantar as prestações depositadas, com os acréscimos de correção monetária e juros, sendo necessária a citação da Prefeitura, ou do Distrito Federal, quando for o caso, para integrar o processo judicial aqui previsto, bem como audiência do Ministério Público, visto que devem concordar com os levantamentos, atestando o cumprimento da regularização.

Após o reconhecimento judicial de regularidade do loteamento, o loteador notificará os adquirentes dos lotes, por intermédio, do Registro de Imóveis competente, para que passem a pagar diretamente as prestações restantes, a contar da data da notificação.

Noutro norte, as Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) são importantes instrumentos dentro da regularização fundiária. Nelas geralmente são concentradas populações de baixa renda carente de infraestrutura, tais como:

– Áreas particulares nas quais a comunidade de baixa renda adquiriu a propriedade pela Usucapião Urbana, por meio da posse para fins de moradia, bem como áreas públicas objeto da Concessão.

– Loteamentos irregulares nos quais há interesse público em promover a regularização fundiária e a complementação da infraestrutura urbana, bem como a recuperação ambiental;

– Terrenos não edificados, necessários à implantação de programas habitacionais de interesse social;

– Áreas com concentração de habitação coletiva precária, onde haja interesse público e se promoverem programas habitacionais destinados a atender a população de baixa renda moradora da região;

Existem também dispensa de alguns requisitos de infraestrutura básica necessários para a implementação de um loteamento em ZEIS sendo exigido apenas os equipamentos urbanos mínimos exigidos para qualquer loteamento como: 1) escoamento das águas pluviais; 2) abastecimento de água potável; 3) soluções para escoamento sanitário e energia elétrica domiciliar; e 4) vias de circulação.

E, os equipamentos urbanos mínimos exigidos para qualquer outro loteamento são: 1) escoamento das águas pluviais; 2) iluminação pública; 3) esgotamento sanitário; 4) abastecimento de água potável; 5) energia elétrica pública e domiciliar e 6) vias de circulação.

Por conseguinte, o artigo 213, II, §11, da Lei n. 6.015/73 determina que independe de retificação a regularização fundiária de interesse social realizada em Zonas Especiais de interesse Social (ZEIS) promovida por Município ou pelo DF, quando os lotes já estiverem cadastrados individualmente ou com lançamento fiscal há mais de 20 anos.

Essa dispensa possibilita que o Poder Público quando atendidos os requisitos elencados pelo dispositivo, não necessite se valer do procedimento retificatório para corrigir erros, omissões ou imprecisões no registro dos imóveis que estão sofrendo a regularização.

Esta medida busca facilitar e dar agilidade às regularizações destas áreas. Assim, bastará a Prefeitura, ou ao Distrito Federal, apresentar planta e memorial descritivo da área, contendo já as correções necessárias, para que a nova descrição seja averbada na matrícula, independentemente de qualquer outro procedimento, a não ser a qualificação registral do título.

Muitos argumentam que haverá sobreposição dos imóveis lindeiros, todavia, estas sobreposições seriam justificadas pelos interesses públicos em relação aos particulares. Além disso, para que ocorra a referida dispensa, é necessário que os lotes possuam lançamento no cadastro municipal há mais de 20 anos, motivo pelo qual, mesmo que em algum momento tenha havido invasão de divisas, muito provavelmente tal situação já estará consolidada pela usucapião.

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Referências Bibliográficas

SERRA, Márcio Guerra. SERRA, Monete Hipólito. Registro de Imóveis III. Procedimentos Especiais. São Paulo: Saraiva, 2013.

Fonte: Notariado | 13/04/2016.

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CNB/SP DISPONIBILIZA FOLDER SOBRE ESCRITURA PÚBLICA

Escrito por

O Colégio Notarial do Brasil – Seção São Paulo (CNB/SP) disponibiliza o segundo folder da série “Você Sabia?”, que trata da escritura pública. O material explica porque se deve assinar a escritura pública pelo valor real do negócio.

Os tabeliães interessados na distribuição do material já podem adquiri-los nas gráficas Landgraf (Tel: 11 3349-0111) ou JS (Tel: 11 4044-4495) ou clicar aqui  para realizar o download.

Fonte: CNB/SP | 18/04/2016.

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