Convenção de Condomínio. Matrícula – unidade autônoma – averbação

Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca da averbação do registro da Convenção de Condomínio nas matrículas das unidades autônomas. Veja nosso posicionamento sobre o assunto:

Pergunta: Sendo averbada a construção e registrada a instituição de condomínio, é obrigatório o ato de averbação do registro da Convenção de Condomínio nas matrículas das unidades autônomas?

Resposta: A Convenção de Condomínio deve ser registrada no Livro 3 – Registro Auxiliar, e disso não resta qualquer dúvida porque existe expressa previsão legal.

Quanto à necessidade de averbação de tal registro nas matrículas das unidades autônomas, o tema pode gerar interpretações divergentes.

Sobre o assunto, a título exemplificativo, há norma expressa emanada da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, constante na Consolidação Normativa Notarial e Registral, verbis:

“Art. 560 – O registro da convenção de condomínio será feito no Livro 3-RA do Registro de Imóveis e será precedido da conferência do quorum e atendimento das regras fixadas em lei.

§ 1º – Após o registro da convenção previsto no art. 178, III, da Lei nº 6.015/73, será procedida sua averbação nas matrículas das unidades autônomas.”

Em São Paulo, temos orientação diversa do RGS, como se nota do item 82, Cap. XX, das Normas de Serviço da egrégia Corregedoria Geral da Justiça deste Estado, que assim se manifesta:

“82. Ao registrar convenção de condomínio edilício, deverá o cartório referir expressamente o número do registro de especificação do condomínio feito na matrícula do imóvel. No registro da especificação, fará remissão ao número do registro da convenção.”

Percebe-se que tal norma reclama apenas remissões recíprocas nas redações dos registros da especificação (livro 2), e da convenção do condomínio (livro 3), dando-nos, assim, condições de, quando da leitura do registro da especificação, ali já temos informação do número do registro da convenção, o que, de forma inversa, vai também acontecer quando do conhecimento do texto do registro da convenção de condomínio, dispensando qualquer ato específico de averbação na matrícula do bem em condomínio, a noticiar o registro da respectiva convenção.

De importância também observar que ainda no Estado de São Paulo, temos regras a determinar que o registro da instituição e especificação do condomínio, devem ser feitos na matrícula do imóvel aonde vai se localizar o empreendimento, e não nas das respectivas unidades, as quais ficam com a obrigação de somente noticiar a existência desses atos no campo que pede “o número do registro anterior”, como proveito do que se vê do item 58, alinea “e”, do Cap. XX, das sobreditas Normas de Serviço, que se assenta ao disposto no item 5, do § 1º., do art. 176, da Lei 6.015/73, cujas bases assim se mostram:

NSCGJ – CAP. XX

58. São requisitos da matrícula:

a)…….

////

e) o número e a data do registro anterior ou, em se tratando de imóvel oriundo de loteamento ou de condomínio edilício, o número do registro ou inscrição do loteamento ou da instituição e especificação do condomínio.

LEI 6.015/73

Art. 176 –         Art. 176 – O Livro nº 2 – Registro Geral – será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro nº 3.

§ 1º A escrituração do Livro nº 2 obedecerá às seguintes normas:

//////////

II – são requisitos da matrícula:

//////////

5) o número do registro anterior;

Com o proveito de qualquer uma das alternativas em uso pelos Estados do Rio Grande do Sul e São Paulo, vamos sempre ter a informação desse registro (da convenção) na matrícula onde foi executado o empreendimento, e também nas de suas respectivas unidades, só que por caminhos diversos, vendo assim, em ambas as situações, como devidamente prestigiado o princípio da concentração que nos entrega tais dados, os quais se apresentam como de efetiva importância na publicidade de nossos atos.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB | 12/04/2016.

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Penhor mercantil de veículos automotores que compõe estoque de revendedora autorizada deve ser registrado no Registro de Imóveis, pois trata-se de dívida resultante da própria atividade empresarial

O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo (CSM/SP) julgou a Apelação Cível nº 0017222-73.2013.8.26.0309, onde se determinou o registro, no Registro Imobiliário, de instrumento particular de constituição de penhor mercantil de veículos automotores que constituem o estoque de revenda autorizada, uma vez que, trata-se de dívida resultante da própria atividade empresarial. O acórdão teve como Relator o Desembargador José Carlos Gonçalves Xavier de Aquino e o recurso foi, por maioria de votos, julgado provido.

O caso trata de recurso interposto contra a r. decisão que manteve a recusa do Oficial Registrador de registrar instrumento particular de constituição de penhor mercantil, sob o fundamento de que a garantia recairia sobre veículos e teria que ser registrada no Registro de Títulos e Documentos, de acordo com o disposto no art. 1.462 do Código Civil. Em suas razões, a apelante argumentou, em síntese, que apesar de recair sobre veículos, o penhor é, na verdade, mercantil, sendo regido pelo art. 1.447 do Código Civil.

Ao julgar o recurso, o Relator entendeu que a dívida contraída pela apelante resulta do exercício da atividade da sociedade empresária revendedora e que os bens móveis compõem o estoque da revenda, configurando-se penhor mercantil, incidindo os arts. 1.447 e seguintes do Código Civil e devendo o título ser registrado no Registro de Imóveis.

Em voto divergente, o Desembargador Artur Marques da Silva Filho entendeu que, com o advento do Novo Código Civil, o penhor civil e o penhor mercantil fundiram-se unicamente na natureza da dívida, considerando que foram revogados os arts. 271 a 286 do antigo Código Comercial, criando-se um regime único para o penhor, atualmente vigente pelos arts. 1.431 a 1.472 do Código Civil. Ademais, afirmou que “o penhor mercantil, definido simplesmente como penhor que garante dívida mercantil, é categoria que não existe mais em nosso direito. O que existe são as diversas espécies de penhor regulados pelo Cód. Civil, dentre as quais a que leva o nome de ‘penhor industrial e mercantil’, mas que pode recair somente certas coisas taxativamente previstas na lei. Desse modo, não é suficiente, para que um penhor se caracterize como mercantil, que a dívida também o seja.” O Desembargador ainda destacou que os veículos automotores não estão arrolados como passíveis de penhor industrial e mercantil, sendo completamente disciplinado por regras próprias previstas nos arts. 1.461 a 1.466, não obstante a redação do art. 1.447, todos do Código Civil e que o registro deve ser feito no Cartório de Títulos e Documentos.

Por fim, em declaração de voto convergente, o Desembargador José Renato Nalini entendeu que o caso trata de penhor industrial ou mercantil, com previsão no art. 1.448 do Código Civil e passível de registro no Registro de Imóveis. Além disso, afirmou que a natureza da coisa penhorada (coisa móvel) não impede a anotação pretendida pela apelante e negada pelo Oficial Registrador. Posto isto, concluiu que o registro do título, na Serventia Imobiliária, é imprescindível para a constituição do direito real de penhor.

Diante do exposto, o Relator julgou o recurso provido por maioria de votos.

Fonte: IRIB | 12/04/2016.

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Confira quantas questões você acertou!

O gabarito foi divulgado no link:

https://www.imprensaoficial.com.br/DO/BuscaDO2001Documento_11_4.aspx?link=%2F2013%2Fdje%2520-%2520caderno%25201%2520-%2520administrativo%2Fabril%2F14%2Fpag_0001.pdf&pagina=01&data=13%2F04%2F2016&caderno=DJE+-+Caderno+1+-+Administrativo

Porém está apresentando falha por isso deixamos também no arquivo anexo. Clique aqui e veja o gabarito.

Fonte: Concurso de Cartório | 13/04/2016.

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