PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 0000344-60.2015.8.26.0614

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n° 0000344-60.2015.8.26.0614, da Comarca de Tambaú, em que é apelante BANCO DO BRASIL S.A, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE TAMBAÚ.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:”NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO, V.U.”, de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ RENATO NALINI (Presidente), JOSÉ DAMIÃO PINHEIRO MACHADO COGAN (DECANO), ARTUR MARQUES, RICARDO TUCUNDUVA (PRES SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL), RICARDO ANAFE E EROS PICELI.

São Paulo, 9 de novembro de 2015.

JOSE CARLOS GONÇALVES XAVIER DE AQUINO

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Apelação Cível n° 0000344-60.2015.8.26.0614

Apelante: Banco do Brasil S/A

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Tambaú

VOTO N° 29.068

Registro de imóveis – Cédula rural pignoratícia – Prazo de garantia dissociado do prazo de vencimento da obrigação – Impossibilidade – Precedentes deste Conselho – Apelação desprovida.

Vistos.

Trata-se de recurso de apelação interposto em face de sentença que manteve a recusa do registro de cédula rural pignoratícia sob o fundamento da impossibilidade de dissociação entre o prazo da garantia e o prazo do vencimento da obrigação garantida.

O recorrente alega, em resumo, que a interpretação do Oficial deixa de levar em conta razões de ordem sistemática, o princípio da boa-fé e da função social do contrato e que o Conselho Monetário Nacional permite a renovação simplificada, prevista no título levado a registro. Para afastar o risco de extinção da relação jurídica – relacionada à colheita de lavoura de soja –, as cédulas emitidas contém prazo de vencimento compatível com o previsto para as renovações simplificadas. Por intermédio delas, renova-se o financiamento, periodicamente, até o prazo final de vencimento do título. Em suas palavras, “a necessidade de se pactuar desde logo a renovação simplificada do crédito ocorre porque o prazo inicial é inferior ao prazo em que normalmente são ajustados os financiamentos rurais e é de interesse do tomador de recursos que o pagamento seja efetuado em novo prazo, se houver nova liberação de recursos a critério das partes.”

A douta Procuradoria de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

O recurso não merece provimento.

A questão já foi enfrentada por esse Conselho, quando do julgamento da apelação n. 9000002-51.2011.8.26.0252, de relatoria do Des. Hamilton Elliot Akel. Na ocasião, ficou assentado:

“De início, cumpre apontar que o prazo da garantia não pode ser tratado de forma autônoma ao prazo da cédula em si. Nessa espécie de título, a garantia e a obrigação estão vinculadas de tal forma que não cabe a separação pretendida quanto aos prazos. Assim, o prazo do penhor é o da cédula.

A jurisprudência deste Colendo Conselho Superior é firme nesse sentido. Vale trazer à colação trecho de voto do Desembargador Gilberto Passos de Freitas, na apelação cível 598-6/0, da Comarca de Pacaembu:

“(…) não se diga que o prazo do penhor seja distinto do prazo da obrigação (ou de vencimento da cédula), por ser aquele legal (cinco anos) e este contratual (oito anos): a) a uma, porque o título em foco não autoriza essa leitura dicotômica de prazos, mas, ao contrário, indica a unidade do prazo de oito anos também referido no campo clausulado denominado ‘obrigação especial – garantia’, com subsequente previsão de prorrogação para a hipótese de ‘vencimento do penhor’ (fls. 69); b) a duas, porque vinculada a cédula de crédito rural à garantia pignoratícia, o prazo de referência expresso na cédula é também o do penhor”.

Em que pese a alteração da redação do art. 1.493 do Código Civil e do art. 61, do Decreto-Lei 167/67 pela Lei n. 12.873/13, com a supressão dos prazos antes previstos, subsiste o raciocínio quanto à impossibilidade da dicotomia entre prazo de garantia e vencimento.

Nenhuma das razões expostas no apelo tem o condão de alterar o que esse Conselho já decidiu. Trata-se, aqui, de um título de crédito. Uma vez expirado o prazo final para pagamento e adimplida a dívida, não pode estender-se a garantia. A chamada “renovação simplificada” nada mais representa se não uma nova contratação, o que não pode ser feito com a utilização de título de crédito cuja exigibilidade já não subsiste. Por outro lado, na hipótese de inadimplência, a renovação significaria novação, ou seja, criação de nova obrigação em substituição à primeira, não podendo, da mesma maneira, subsistir a garantia.

O art. 1439 do Código Civil é claro ao apontar que o penhor agrícola e o penhor pecuário não podem ser convencionados por prazos superiores ao das obrigações garantidas.

O art. 61 do Decreto-Lei 167/67 também dispõe que o prazo do penhor rural, agrícola ou pecuário, não excederá o prazo da obrigação garantida. A segunda parte do artigo e seu parágrafo único não permitem a interpretação desejada pelo recorrente. Lá se diz que, embora vencido o prazo, permanece a garantia, enquanto subsistirem os bens que a constituem. O parágrafo único trata da prorrogação do penhor e da garantia. Ora, parece claro que em ambos os casos se trata de hipóteses de prorrogação da mesma obrigação. Porém, o que pretende o recorrente é a renovação da obrigação, que, aliás, conforme o título, tem como pressuposto a sua quitação.

Agiu corretamente, o Registrador, portanto, ao negar ingresso ao título, não obstante norma administrativa, do Conselho Monetário Nacional, permita a operação.

A atividade registral é pautada pelo princípio da legalidade, o qual se sobressai em importância no momento da qualificação do título, impondo ao Registrador o controle dos requisitos do documento que dará entrada no fólio real. Assim, cabe a ele fazer o exame da legalidade do título e não se pode na qualificação desconsiderar critério expresso em lei.

Oportuno colacionar trecho de voto do Des. Ruy Camilo, na Apelação Cível n° 1.126-6/4 do Conselho Superior da Magistratura:

“Considerando, então, que o juízo de qualificação registrária não se pode apartar da lei– o que impõe o exame da legalidade, pelo registrador, dos aspectos formais do título –, forçoso negar registro ao título cuja apresentação extrínseca esteja em desajuste com os seus requisitos legais.”

Ante o exporto, nego provimento ao recurso.

JOSE CARLOS GONÇALVES XAVIER DE AQUINO

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR 

Fonte: INR Publicações  – DJE/SP | 26/01/2016.

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 0001127-78.2014.8.26.0067

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n° 0001127-78.2014.8.26.0067, da Comarca de Borborema, em que é apelante CARLOS ALBERTO PIRES CORRÊA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE BORBOREMA.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:”DERAM PROVIMENTO AO RECURSO PARA AFASTAR A EXIGÊNCIA DO RECOLHIMENTO DO ITBI E DETERMINAR O REGISTRO DO TÍTULO, V.U.”, de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ RENATO NALINI (Presidente), JOSÉ DAMIÃO PINHEIRO MACHADO COGAN (DECANO), ARTUR MARQUES, RICARDO TUCUNDUVA (PRES SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL), RICARDO ANAFE E EROS PICELI.

São Paulo, 9 de novembro de 2015.

JOSÉ CARLOS GONÇALVES XAVIER DE AQUINO

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Apelação Cível n.° 0001127-78.2014.8.26.0067

Apelante: Carlos Alberto Pires Corrêa

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Borborema

VOTO N.° 29.035

Registro de imóvel – Dúvida – Compromisso de compra e venda – Recolhimento do ITBI – Incidência somente na hipótese de efetiva transferência da propriedade, por escritura pública ou instrumento particular nos casos que a lei assim prevê – Precedentes do Conselho Superior da Magistratura, amparados em julgados do STJ e do STF – exigência indevida – Recurso provido.

Trata-se de recurso de apelação interposto contra a sentença do MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Borborema, que julgou procedente a dúvida suscitada e manteve a recusa de registro do compromisso de compra e venda apresentado, sob o fundamento de que por se tratar de negócio pelo qual o pagamento do preço ocorreu no ato da celebração do contrato com a quitação do preço, mediante renúncia expressa ao direito de arrependimento, é devida a exigência do recolhimento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) a qual seria afastada somente na hipótese de contrato preliminar.

Foram opostos embargos de declaração, recebidos e rejeitados.

O apelante afirma que o compromisso de compra e venda tem natureza de pré-contrato, nos termos do artigo 1.417 do Código Civil, pelo qual não se efetiva a transmissão do bem imóvel, e que a Constituição Federal, no inciso II do artigo 156, estabelece que compete ao Município instituir impostos sobre transmissão inter vivos de bens móveis, o que não se enquadra na hipótese de compromisso de compra e venda. Menciona precedentes do Supremo Tribunal de Justiça, do Superior Tribunal de Justiça e do Conselho Superior da Magistratura. A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso.

É o relatório.

A r. sentença manteve a exigência do oficial sob o fundamento de que o ITBI não incide apenas quando se tratar de contrato preliminar não registrado ou, se registrado, houver a possibilidade de não se tornar definitivo, o que não é o caso do título sob exame, razão pela qual deve ser considerado válido o dispositivo legal municipal que exige o recolhimento do tributo.

O Oficial, por sua vez, baseia-se nos dispositivos da Lei Municipal n.° 1.342/89 e fundamenta a exigência do recolhimento do imposto no fato de não ser possível verificar a ilegalidade e a inconstitucionalidade da norma no âmbito administrativo.

Inobstante tenha razão o Oficial quanto a tal fundamento, o que fez amparado em precedente desta Corregedoria Geral da Justiça no mesmo sentido, no qual são citados precedentes deste Conselho Superior da Magistratura, é preciso considerar que tais precedentes ressalvam que se a inconstitucionalidade for manifesta é possível reconhecê-la nesta esfera administrativa, e que há precedentes mais recentes deste Conselho Superior da Magistratura, baseados em julgados do Tribunal de Justiça de São Paulo, do Superior Tribunal de Justiça e do Supremo Tribunal Federal, no sentido de que a despeito das legislações municipais que determinam o recolhimento do ITBI nos casos de compromisso de compra e venda, este, de acordo com a Constituição Federal e o Código Civil, tem incidência e é devido apenas quando a escritura pública de compra e venda (ou por instrumento particular nos casos previstos em lei) é apresentada para registro, pois, somente neste momento ocorre a efetiva transferência da titularidade do domínio ao comprador, do contrário, o alienante continua proprietário do imóvel.

Com efeito, é pertinente transcrever a ementa e o trecho de interesse que bem se enquadra ao caso em tela, da Apelação Cível n.° 0015683-73.2011.8.26.0590, relatada pelo Desembargador José Renato Nalini, então Corregedor Geral da Justiça, julgada no dia 12/09/2012:

“APELAÇÃO – REGISTRO DE IMÓVEL – RECUSA – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – NÃO INCIDÊNCIA DE ITBI – PAGAMENTO ANTECIPADO DO TRIBUTO – INEXISTÊNCIA DO FATO GERADOR – LAPSO TEMPORAL DE MAIS DE 40 ANOS ENTRE O PAGAMENTO DO ITBI ANTECIPADO E A LAVRATURA DE ESCRITURA DE VENDA E COMPRA. RECURSO CONHECIDO, MAS NÃO PROVIDO.”

“Todavia, o imposto é devido somente por ocasião do registro de transmissão da propriedade de bens ou direitos, a teor do disposto no art. 1245 do Código Civil – ‘transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. §1°. Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel’”(Agr. Reg. Em Agr. Inst. n.º 448.245/DF, Rel. Min. Luiz Fux).

A respeito da exigência de pagamento antes do registro do título translativo da propriedade vale colacionar parte do voto proferido pelo Des. Roberto Martins de Souza na Apelação n.° 0039993-95.2009.8.26.0564, da Comarca de São Bernardo, com plena aplicação ao caso em tela:

(…) cabe aqui o ensinamento de Kiyoshi Harada: “(…) Convém ressaltar, que a transmissão da propriedade imobiliária só se opera com o registro do título de transferência no registo de imóveis competente, segundo o art. 1.245 do Código Civil, que assim prescreve:

‘Transfere-se entre vivos a propriedade mediante registro do título translativo do Registro de Imóveis.’ O §1° desse artigo dispõe enfaticamente que “enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”. Portanto, a exigência do imposto antes da lavratura da escritura da escritura de compra e venda ou do contrato particular, quando for o caso, como consta da maioria das legislações municipais, é manifestamente inconstitucional. Esse pagamento antecipado do imposto não teria amparo no §7° do art. 150 da CF, que se refere à atribuição ao ‘sujeito passivo de obrigação tributária a condição de responsável pelo pagamento de imposto ou contribuição, cujo fato gerador deva ocorrer posteriormente, assegurada a imediata e preferencial restituição da quantia paga, caso não se realizar o fato gerador presumido’.

“Por isso, O STJ já pacificou sua jurisprudência no sentido de que o ITBI deve incidir apenas sob transações registradas em cartório, que impliquem efetiva transmissão da propriedade imobiliária (Resp 1.066, 253364, 12.546, 264064, 57.641; AGA 448.245; ROMS 10.650). Curvamo-nos à jurisprudência remansosa do STJ, reformulando nosso ponto de vista anterior, quer porque inaplicável o §7º do art. 150 da CF em relação ao ITBI, quer porque o fato gerador desse imposto, eleito pelo art. 35, II, do CTN em obediência ao disposto no art. 156, II, da CF, é uma situação jurídica, qual seja, a transmissão da propriedade imobiliária.” (“Direito Tributário Municipal”, segunda edição, São Paulo: Atlas, página 100)”.

Neste mesmo sentido são os julgados mencionados pelo apelante, cujas ementas aqui transcrevo:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – Instrumento particular de contrato de promessa de venda e compra de unidade condominial a ser construída e outras avenças – Resignação não configurada – Dúvida conhecida – Comprovação do Recolhimento do ITBI e anuência da credora hipotecária – Exigências descabidas – Tributo não incidente – Precedentes do STF e do STJ – Inaplicabilidade do parágrafo único do art. 1º da Lei 8.004/1990 ao caso dos autos. Súmula n.° 308 do STJ – Dúvida improcedente – Recurso provido.” (Apelação Cível n.° 900016-61.2011.8.26.0577 – Rel. Des. José Renato Nalini – j. 07/02/2013).

“EMENTA: AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. MATÉRIA INFRACONSTITUCIONAL. OFENSA INDIRETA À CONSTITUIÇÃO DO BRASIL. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. NÃO INCIDÊNCIA DO ITBI. 1. Controvérsia decidida à luz de normas infraconstitucionais. Ofensa indireta à constituição do Brasil. 2. A celebração de contrato de compromisso de compra e venda não gera obrigação ao pagamento do ITBI. Agravo regimental a que se nega provimento.” (AI – AGR 603.309/MG, Rel. Min. Eros Grau, Julgamento: 18/12/2006).

Isto posto, dou provimento ao recurso, para afastar a exigência do recolhimento do ITBI e determino o registro do título.

JOSÉ CARLOS GONÇALVES XAVIER DE AQUINO

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR 

Fonte:  INR Publicações – DJE/SP | 26/01/2016.

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Fonte: TJ/RO | 27/01/2016.

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