Artigo: Comprador de imóvel na planta tem direito à rescisão do contrato com a devolução das parcelas pagas – Por Nathália Monici

Com muita frequência, tem-se observado a situação de consumidores que adquirem imóveis na planta e, por razões pessoais, procuram as construtoras para rescindir seus contratos.

O consumidor que adquire imóvel ainda em construção e se arrepende do negócio tem direito à resolução do contrato com a devolução das parcelas pagas, mesmo que a construtora não concorde com a rescisão do pacto. Este é o entendimento que nossos Tribunais de Justiça têm adotado para os diversos casos em que o comprador tem negado o distrato pelas promitentes-vendedoras, principalmente quando a obra ainda não foi finalizada.

Com muita frequência, tem-se observado a situação de consumidores que adquirem imóveis na planta e, por razões pessoais, procuram as construtoras para rescindir seus contratos. Os motivos de desistência do negócio são variados, indo desde a impossibilidade de financiar o saldo devedor, a desvalorização do imóvel quanto ao metro quadrado pago ou até mesmo pela simples ausência de interesse em continuar com o bem.

Não raro, também, tem sido o posicionamento das construtoras em negar o direito ao distrato a esses consumidores. Afirmam, em regra, que o contrato foi assinado sem qualquer vício de consentimento e, por ter havido livre vontade das partes em sua assinatura, deverá ser cumprido. Algumas construtoras chegam ao absurdo de exigir a retenção do valor total já pago pelo consumidor ou o pagamento de multas altíssimas para a aceitação do distrato. Tal posicionamento é abusivo e viola dispositivos do CDC e do Código Civil vigentes.

É importante registrar que, se o pedido de distrato decorre da simples vontade do consumidor (arrependimento por ter fechado o negócio), e não de culpa da construtora (como é o caso de atraso na entrega do imóvel), é cabível a aplicação de multa pela rescisão, em percentual razoável e que deve ser calculado sobre as parcelas já pagas. É abusiva a cláusula que determina o pagamento de multa penal calculada sobre o valor total do imóvel para o distrato.

Caso o pedido de rescisão decorra da demora na entrega do imóvel ou por descumprimento de outra obrigação das vendedoras, o consumidor poderá pleitear judicialmente o distrato com devolução da totalidade das parcelas pagas, sem qualquer retenção de multa, na medida em que estará caracterizada a culpa da construtora pela resolução do negócio.

Ao consumidor que busca o distrato pela via judicial é permitido pleitear a antecipação dos efeitos da tutela para que o contrato seja suspenso durante a tramitação do processo, evitando-se assim que seja cobrado por parcelas futuras ou que se exija o pagamento do saldo devedor. A suspensão do processo garante, também, que o saldo devedor não sofrerá acréscimo de juros, multas ou correção monetária, bem como que o consumidor não terá o seu nome negativado em cadastros restritivos de crédito pelo não pagamento das parcelas.

O consumidor que se sentir lesado pode buscar o Poder Judiciário para ver garantido o seu direito à rescisão do contrato firmado, com a regular devolução das parcelas pagas. Para tanto, deve procurar a orientação de um advogado que analise o seu contrato e identifique as cláusulas que se mostrem abusivas para, se for o caso, ajuizar a competente ação judicial para defesa de seus interesses.

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* Nathália Monici é advogada do escritório Alino & Roberto e Advogados.

Fonte: Migalhas | 30/11/2015.

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Artigo: Desconhecimento do papel do notário e a importância da publicidade institucional – Por José Flávio Bueno Fischer

Por José Flávio Bueno Fischer*

O artigo 236 da Constituição Federal de 1988 erigiu o microssistema de notas e registro a cargo de delegatários de relevante função pública, que a exercem em caráter privado[1], o que ocasionou uma profunda transformação do regime jurídico do Notariado Brasileiro. “De uma atividade subordinada, caracterizada como simples serventia do Poder Judiciário, o Notariado tornou-se um serviço público privatizado.” [2]
Essa profunda modificação reduziu a centralização do poder, cortando os vínculos tutelares que os Tribunais exerciam sobre o Notariado brasileiro, possibilitando o desenvolvimento da instituição, com a adoção de modernos meios de informática a possibilitar a celeridade e segurança na elaboração e lavratura dos atos.
Ademais, em cumprimento ao mencionado preceito constitucional, foi editada a Lei 8.935, de 18 de novembro de 1994, que exigiu que o tabelião e o registrador fossem bacharéis em direito, limitando o acesso a profissionais em nível universitário. Com isso, o tabelião tornou-se um técnico com conhecimentos científicos especializados, garantidor da segurança dos negócios e da manutenção da paz social, objetivando sempre a prevenção de litígios.
O tabelionato, assim, deixou de ser atividade meramente empírica, de reduzir a escrito a manifestação das partes, para tornar-se função exercida com independência, rigor técnico e qualificação profissional. O notário colhe a vontade das partes, interpreta-as à luz da moral, da justiça e da lei, e propõe a solução de maior conveniência sob o aspecto jurídico. Essa atividade de consultor tem como resultado a escritura pública, “ onde ele coordena, autentica e legitima os interesses dos contratantes, assegurando a eficácia jurídica necessária à correta aplicação dos direitos gerados pelo acordo de vontades”.[3]
Não se pode negar, portanto, que os notários brasileiros, na condição de delegatários de uma função pública, exercem atualmente papel fundamental na sociedade, sendo verdadeiros garantidores da segurança jurídica dos negócios e da manutenção da paz social. Ora, então, porque sua atividade tem sofrido constantes ataques e duras críticas, vindas de todos os lados?
A principal razão, ao nosso ver, parece ser o desconhecimento do papel do notário pela sociedade em geral.
Valendo-nos das palavras de João Figueiredo Ferreira, “a função de agente preventivo de litígios é tão bem exercida pelos notários que os resultados favoráveis dessa ação não são percebidos pelas pessoas. Ao contrário, o cuidado no trato dos atos mais simples, especialmente o reconhecimento de firma e a autenticação de cópia, é visto com um ranço burocrático a entravar os negócios particulares. A garantia jurídica e econômica representada pela intervenção do notário em tais negócios não passaria da atividade de um intermediário ou atravessador, que nada mais faz senão por um carimbo no documento que a ele foi submetido.”[4]
Na verdade, as pessoas consideram os atos notariais, como o reconhecimento de firma, por exemplo, um entrave burocrático, justamente porque só se dão conta da falta que eles fazem nas relações negociais quando o dano ou a fraude já estão instalados. Vejamos, à título de ilustração, o exemplo das Juntas Comerciais. Muitas pessoas, que tiveram seus documentos perdidos ou roubados, só se dão conta da importância do reconhecimento de firma quando são surpreendidas por dívidas ou outros problemas decorrentes da inserção de seu nome como sócio laranja em empresas fantasmas.
Aliás, justamente em razão de tentativas rotineiras de falsificação de assinatura em documentos societários levados a registro, as Juntas Comerciais de alguns Estados brasileiros, como Mato Grosso, Tocantins, Paraná, Pernambuco e Rio de Janeiro, passaram a adotar, por meio de resolução, a obrigatoriedade do reconhecimento de firma nos atos a serem arquivados.[5]
Outro aspecto da atividade notarial que as pessoas comumente consideram excessivo formalismo é a escritura pública. Da mesma forma que no reconhecimento de firma, as partes que contratam por instrumento particular só se dão conta da importância da intervenção do notário para garantir segurança e eficácia ao negócio jurídico após já instaurada a lide. E, basta dar uma olhada no repositório de jurisprudência de nossos Tribunais para verificar a imensa quantidade de litígios que pendem sobre contratações particulares, enquanto raras são as revisões de escrituras públicas.
Desta forma, diante deste desconhecimento generalizado da importância da atividade notarial e dos prejuízos graves patrimoniais e morais que podem advir de sua não existência, como modificar este cenário? Como mostrar à população que o notário, ao contrário de um entrave burocrático, um mero carimbador, é um verdadeiro aliado do povo na busca pela certeza e segurança jurídica dos negócios? Como mostrar às pessoas a verdadeira face do notário, caracterizada por um assessor jurídico qualificado e imparcial, que busca o equilíbrio contratual e a proteção do mais fraco na relação, prevenindo litígios?
A solução passa pela publicidade institucional para a defesa da integridade do papel que o notário exerce na sociedade. Valendo-nos, novamente, das palavras de João Figueiredo Ferreira, “a sociedade tem o direito de saber quais os serviços que os notários estão preparados a prestar. Por isso, os notários deveriam vir a público, através de artigos em jornais, comentários radiofônicos, entrevistas na televisão, oferecer gratuitamente ensinamentos jurídicos em linguagem simples e despojada a respeito de regime de bens, relações de parentesco e outros assuntos que possam despertar a curiosidade das pessoas comuns do povo, que não contam com assistência legal para ensiná-las ou protegê-las.”[6]
Não estamos, aqui, nos referindo ao notário fazer isoladamente propaganda do seu serviço, o que é vedado em razão de compromissos éticos. Estamos, sim, nos referindo à disseminação do conhecimento da atividade notarial à população, através de sites, revistas, jornais, rádio, televisão. Quantos brasileiros ainda acham que os cartórios são transmitidos de pai para filho, desconhecendo a realidade de outorga das Serventias através de concurso público? É preciso modificar esta ideia errônea que se possui dos notários, mostrando às pessoas que o tabelião é profissional técnico qualificado, que passou por rigorosa seleção para ocupar seu ofício. É imprescindível que as pessoas conheçam as atividades desenvolvidas no Tabelionato e tenham consciência de sua relevância para o saudável desenvolvimento das relações jurídicas.
Muito já se tem feito neste sentido, é verdade! No entanto, é preciso mais! O ataque à atividade notarial tem se acirrado nos últimos tempos e a arma que temos nesta luta é a disseminação do conhecimento de nossa atividade. Só o conhecimento é capaz de livrar uma sociedade dos imensos e trágicos prejuízos que a ignorância pode acarretar.
Notários do Brasil, vamos unir nossas forças nesta luta, pois, nas palavras de nosso querido Carlos Poisl, “se o Tabelião não salvar o seu Notariado, ninguém mais o fará”!

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[1] NASCIMENTO, Luiz Lafaiete.  Títulos com estranha força de escritura pública. Disponível em: http://www.notariado.org.br/blog/?link=visualizaArtigo&cod=246. Acesso em: 20 nov. 2015.

[2] BAPTISTA DA SILVA, Ovídio. O notariado brasileiro perante a Constituição Federal. In: Revista de Direito Imobiliário. Ano 23, n. 48. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, jan-jun, 2000. p. 82.

[3] POISL, Carlos Luiz. Em testemunho da verdade: Lições de um notário. Porto Alegre: Sergio Antônio Fabris Editor, 2006. p. 32

[4] FERREIRA, João Figueiredo. Para onde vão os cartórios? In: Revista de Direito Imobiliário. Ano 23, n. 48. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, jan-jun, 2000. p. 128

[5] COLÉGIO NOTARIAL DO BRASIL – CONSELHO FEDERAL. Juntas Comerciais adotam reconhecimento de firma como mecanismo de prevenção contra fraudes com documentos. Notícia publicada em 26.10.2015. Disponível em http://www.notariado.org.br/index.php?pG=X19leGliZV9ub3RpY2lhcw==&in=NjU0Nw. Acesso em 20 nov 2015.

[6] FERREIRA, João Figueiredo. Para onde vão os cartórios? In: Revista de Direito Imobiliário. Ano 23, n. 48. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, jan-jun, 2000. p. 129

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* José Flávio Bueno Fischer é 1º Tabelião de Novo Hamburgo/RS, Ex-presidente do CNB-CF e Membro do Conselho de Direção da UINL.

Fonte: Notariado | 27/11/2015.

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Artigo: Novo CPC não recriou ou restaurou a separação judicial – Por Paulo Lôbo

*Paulo Lôbo

Em 2010, com a Emenda Constitucional 66, foram removidos os últimos obstáculos para realização direta do divórcio judicial ou extrajudicial, no Brasil: as exigências de prévia separação judicial ou prévia separação de fato mínima de dois anos. Essa interpretação, que se tornou dominante, deve orientar a aplicação do CPC de 2015, quando alude à separação.

Após o advento da EC-66, o divórcio (direto) passou a conviver com a separação de fato, sem natureza de pré-requisito para aquele, e a separação de corpos. A separação de fato do cônjuge é contemplada no parágrafo 1º do artigo 1.723 do Código Civil como pressuposto de constituição de união estável, que não depende de prévio divórcio do novo companheiro, além de gerar dois outros efeitos: cessação dos deveres conjugais e interrupção do regime matrimonial de bens. A separação de corpos pode ser utilizada quando há ameaça ou consumação de violência física, psicológica ou social de um dos cônjuges contra o outro, ou contra os filhos, ou por quem deseja legitimar sua própria saída, para que não se caracterize o inadimplemento do dever conjugal de “vida em comum, no domicílio conjugal” (artigo 1.566 do Código Civil), ainda que este não tenha qualquer efeito ou consequência para o divórcio.

Os tribunais de Justiça estaduais consagraram fortemente a interpretação da revogação (e extinção) da separação judicial, em virtude de incompatibilidade com a norma constitucional de 2010, rejeitando a fundamentação do divórcio na culpa ou em qualquer outra causa subjetiva ou objetiva.

No mesmo sentido, decidiu o Superior Tribunal de Justiça em 2014 (REsp 1483841) que: “1. Em razão da modificação do artigo 226, parágrafo 6º, da CF, com a nova redação dada pela EC 66/10, descabe falar em requisitos para a concessão de divórcio. 2. Inexistindo requisitos a serem comprovados, cabe, caso o magistrado entenda ser a hipótese de concessão de plano do divórcio, a sua homologação” (dispensou a audiência de conciliação).

Em outro julgado, mais incisivo, decidiu também em 2014 o STJ (REsp 236619) que “após a EC 66/10 não mais existe no ordenamento jurídico brasileiro o instituto da separação judicial. Não foi delegado ao legislador infraconstitucional poderes para estabelecer qualquer condição que restrinja o direito à ruptura do vínculo conjugal”. O tribunal confirmou a conversão de ofício da separação judicial em ação de divórcio.

Não se pode extrair do CPC de 2015, quando alude à “separação”, um conjunto sistemático de normas que autorize afirmar que remete às normas revogadas do Código Civil relativas à separação judicial.

Destaquemos as referências encontradas no novo CPC à separação:

O primeiro artigo (artigo 23), onde há alusão expressa à “separação judicial”, é norma de Direito Internacional Privado, ou de conflito de leis, cuidando da competência da autoridade judiciária brasileira, para proceder à partilha dos bens situados no Brasil de estrangeiros ou domiciliados fora do Brasil.

Há quatro alusões à “separação”, sem qualificação:

1. No artigo 53, I, que trata de competência do foro;
2. No artigo 189, II, relativo ao segredo de Justiça;
3. No artigo 189, parágrafo 2º, que permite certidão do dispositivo da sentença em processo com segredo de Justiça;
4. No artigo 693, que define as ações de família, incluindo a separação.

Há duas alusões à “separação convencional”:

1. No artigo 731, que regula a homologação do divórcio ou da separação convencionais;
2. No artigo 733, que faculta o divórcio ou a separação consensuais mediante escritura pública, não havendo nascituro ou filho incapaz.

E, finalmente, uma única alusão à “separação de corpos”, no artigo 189, II, incluindo-a no segredo de Justiça.

A norma constitucional, nomeadamente a advinda com a EC 66/2010, revogou, por incompatibilidade, todas as normas do Código Civil que regulamentavam a antiga redação do parágrafo 6º do artigo 226 da Constituição, relativa ao requisito prévio de separação judicial. Houve revogação na modalidade tácita.

Se a norma jurídica desaparece, não pode ressurgir, quando a norma revogadora é revogada, ou quando a norma nova remete à norma antiga revogada. Segundo o artigo 2º, parágrafo 3º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, “salvo disposição em contrário, a lei revogada não se restaura por ter a lei revogadora perdido a vigência”.

Assim, para que a norma anteriormente abolida se restaure, é necessário que a norma nova expressamente regule a matéria. Não foi o que aconteceu com o CPC de 2015. A inclusão do termo “separação”, ao lado da normativa do divórcio, teve o propósito de provocar efeito repristinador. Contudo, se a matéria relativa à separação judicial fora revogada pela EC-66/2010, ela não poderia ser restaurada pela simples menção à separação na lei processual, pois remete ao que já não existia.

Dois caminhos se apresentam ao intérprete, relativamente às alusões feitas no CPC de 2015 à “separação”: 1) entender que são inconstitucionais e, portanto, inválidas tais alusões, por contrariedade à Constituição; 2) promover a interpretação em conformidade com a Constituição, de modo a lhe conferir sentido válido, sem redução do texto legal. Adotamos este caminho.

Sendo assim, qual o sentido que se deve conferir ao termo “separação”, que aparece sem qualificação nos quatro preceitos acima referidos do CPC de 2015? Não pode ser outro senão à separação de fato ou à separação de corpos, as quais, como vimos, permanecem com efeitos próprios após o início de vigência da EC-66/2010. Não é à separação judicial, porque não mais existe no ordenamento jurídico, nem como requisito prévio nem como alternativa ao divórcio.

Vejamos, agora, como interpretar a expressão “separação convencional”, que comparece em dois preceitos, também referidos acima. Por não mais existir a separação prévia, que apenas dissolvia a sociedade conjugal sem dissolver o casamento, a expressão “separação convencional”, na lei processual, deve ser entendida como relativa à separação de fato. A separação de fato não necessita de acordo para que produza seus efeitos jurídicos, mas os cônjuges poderão dele se utilizar relativamente aos itens que, em sua falta, dependerão de decisão judicial: guarda e proteção dos filhos, eventual pensão alimentícia ao outro cônjuge, partilha de bens. Trata-se, portanto, de separação de fato convencional, não se confundindo com o instituto jurídico anterior da separação judicial. Esse acordo poderá ser objeto de homologação judicial ou de escritura pública.

Porém, essa convenção sobre a separação de fato não é necessária para o divórcio nem produz os efeitos da antiga separação judicial. É inevitável o questionamento: para que serve?

Se os cônjuges, separados de fato ou não, podem requerer a homologação judicial do divórcio convencional, sem necessidade de justificação ou causa ou prévio acordo, ou promover a escritura pública do divórcio convencional, permitindo-lhes dissolver o casamento, estando de pleno acordo com os itens previsto em lei, qual a necessidade de realizar tal “separação convencional”?

Perdida sua razão histórica fundada na indissolubilidade matrimonial e de obstáculo à obtenção do divórcio direto, sua permanência vai de encontro e não ao encontro dos valores contemporâneos que se projetaram na Constituição e no ordenamento jurídico brasileiros de autonomia e liberdade de entrar e sair de qualquer relacionamento conjugal.

Os fins sociais do divórcio direto e irrestrito, adotado pela Constituição, são, portanto, incompatíveis com qualquer dificuldade ou obstáculo que a ele se anteponha, ainda que sob o sedutor argumento de autonomia dos sujeitos.

Em conclusão, o CPC de 2015 não recriou ou restaurou a separação judicial, nem prévia nem autônoma. As normas revogadas do Código Civil permanecem revogadas. As alusões que faz a “separação” e “separação convencional” devem ser entendidas, residualmente, como referentes à separação de fato.

Paulo Lôbo é advogado, doutor em Direito Civil pela USP, professor emérito da UFAL e diretor nacional do Instituto Brasileiro de Direito de Família (IBDFAM). Foi conselheiro do CNJ.

Fonte: Consultor Jurídico | 08/11/2015.

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