1ªVRP/SP: PP. Mandado de Penhora expedido pela Justiça do Trabalho. Ofensa ao princípio da continuidade (foi determinada a penhora de parte ideal não pertencente ao devedor). Considerando que o STJ entende ser o juízo do Trabalho o único competente para rever suas decisões, incumbindo-lhe zelar pelo fiel cumprimento da Lei dos Registros Públicos, o registro deve ser mantido. Ementa não oficial.

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0029270-46.2012 Pedido de Providências 12º Registro de Imóveis da Capital – Vistos. Cuida-se de representação formulada pelo 12º Oficial Registro de Imóveis, que informa ter registrado, por determinação do MM. Juízo da 67ª Vara do Trabalho 2ª Região, a penhora de 2/3 do imóvel matriculado sob nº 115.423. Relata que foi determinada a penhora de 1/3 do imóvel pertencente a Walter José Saldanha Pinto e 1/3 pertencente a Miguel Ângelo Saldanha Silva. Todavia, pelo falecimento da ex cônjuge de Miguel (Maria de Fátima Rodrigues Silva), a terça parte do imóvel foi atribuída aos filhos Thiago Saldanha Silva e Juliana Saldanha Silva (R.5 matrícula 115.423), logo, verifica ser incabível a penhora sobre essa terça parte, que fere o princípio da continuidade registrária. Juntou documentos às fls. 03/06. O Ministério Público manifestou-se no sentido de que somente o E Supremo Tribunal de Justiça poderá invalidar a determinação proferida pelo Juízo do Trabalho, pois cabe também ao juiz trabalhista arcar com as incumbências de zelar pelo fiel cumprimento da Lei de Registros Públicos (fls.08 e 56). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Preliminarmente, cumpre destacar que os títulos judiciais não estão isentos de qualificação (positiva ou negativa), para ingresso no fólio real. O Egrégio Conselho Superior da Magistratura já decidiu que a qualificação negativa do título judicial não caracteriza desobediência ou descumprimento de decisão judicial (Apelação Cível n. 413-6/7). Nessa linha, também o E. Supremo Tribunal Federal já decidiu que: “REGISTRO PÚBLICO – ATUAÇÃO DO TITULAR – CARTA DE ADJUDICAÇÃO – DÚVIDA LEVANTADA – CRIME DE DESOBEDIÊNCIA – IMPROPRIEDADE MANIFESTA. O cumprimento do dever imposto pela Lei de Registros Públicos, cogitando-se de deficiência de carta de adjudicação e levantando-se dúvida perante o juízo de direito da vara competente, longe fica de configurar ato passível de enquadramento no artigo 330 do Código Penal – crime de desobediência – pouco importando o acolhimento, sob o ângulo judicial, do que suscitado” (HC 85911 / MG – MINAS GERAIS, Relator: Min. MARCO AURÉLIO, j. 25/10/2005, Primeira Turma). Assim, não basta a existência de título proveniente de órgão judicial para autorizar automaticamente o ingresso no registro tabular. Quanto ao mais, a exigência do Oficial está correta. Conforme verifica-se do documento juntado às fls. 03/06, foi averbada a penhora de 2/3 do imóvel (AV. 09/115.423), conforme determinação do MM. Juízo da 67ª Vara do Trabalho de São Paulo. Todavia, conforme bem observou o Oficial Registrador, tal fato feriu o princípio da continuidade, segundo o qual uma inscrição (lato sensu) subsequente só transfere um direito se o direito por transferir efetivamente estiver compreendido, objetiva e subjetivamente, na inscrição (lato sensu) antecedente que lhe dá fundamento, ou seja, para que se faça a inscrição subsequente, é necessário que o disponente possa, objetiva e subjetivamente, dispor do direito, o que só se pode concluir pela própria inscrição antecedente. Afrânio de Carvalho, a propósito, explica que: O princípio da continuidade, que se apóia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir um cadeia de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente (Registro de Imóveis, Editora Forense, 4ª Ed., p. 254). Na presente hipótese verifica-se que a penhora foi efetivada sobre 1/3 do imóvel pertencente à Miguel Ângelo Saldanha Silva, casado sob o regime da comunhão universal de bens com Maria de Fátima Rodrigues Silva, a qual faleceu em 13.04.1999. Todavia, pelo Registro nº05/15.423 (fl.04vº e 05), tem-se que pela partilha dos bens deixados por Maria de Fátima, homologada por sentença em 31.06.226, a terça parte foi atribuída a seus dois filhos Thiago Saldanha Silva e Juliana Saldanha Silva, cabendo a cada um a proporção de 1/6 da parte ideal, logo, seria incabível a penhora efetuada pois além de violar o princípio da continuidade, prejudicou o direito dos legítimos herdeiros. Porém, a despeito do acerto do Oficial e de sua louvável cautela, que deve ser mantida em casos análogos para que sobre si não recaia qualquer tipo de responsabilidade, recentemente o E. Superior Tribunal de Justiça, no conflito de competência nº 106.446, que teve por relator o Min. Sidnei Beneti, entendeu ser o juízo do Trabalho o único competente para rever suas decisões, incumbindo-lhe zelar pelo fiel cumprimento da Lei dos Registros Públicos. Diante desta nova orientação, malgrado o posicionamento deste juízo, que vinha sistematicamente cancelando os registros eivados de nulidade de pleno direito como o presente, o registro não pode ser cancelado. Por fim, entendo que por ter sido ofendido o direito dos herdeiros Thiago e Juliana faz-se necessária a cientificação deles, para, querendo, ingressar com as medidas cabíveis. Posto isso, indefiro a representação formulada pelo 12º Oficial de Registro de Imóveis. Com cópia desta e do parecer do Ministério Público, oficie-se ao MMº. Juízo da 67ª Vara do Trabalho da Capital, bem como cientifiquemse os herdeiros Thiago Saldanha Silva e Juliano Saldanha Silva, no endereço indicado às fls.04vº e 05, acerca desta decisão, para as providências que entenderem necessárias. Sem custas, despesas ou honorários decorrentes deste procedimento. Oportunamente, ao arquivo. P.R.I.C. São Paulo, 19 de setembro de 2014. Tania Mara Ahualli Juíza de Direito (CP 229) 

Fonte: DJE/SP | 10/10/2014.

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CSM/SP: Carta de Adjudicação – aquisição derivada. Herança vacante. Continuidade.

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Por se tratar de modo derivado de aquisição da propriedade, não é possível o registro de Carta de Adjudicação decorrente de herança vacante, sob pena de ofensa ao Princípio da Continuidade.

O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo (CSM/SP) julgou a Apelação Cível nº 3005724-43.2013.8.26.0562, onde se decidiu ser impossível o registro de Carta de Adjudicação sob pena de ofensa ao Princípio da Continuidade, tendo em vista que a adjudicação deve ser considerada como modo derivado de aquisição da propriedade. O acórdão teve como Relator o Desembargador Hamilton Elliot Akel e o recurso foi, por unanimidade, julgado improvido.

O caso trata de apelação interposta em face de sentença proferida pelo juízo a quo, que negou o acesso da Carta de Adjudicação expedida em favor da apelante, sob pena de violação do Princípio da Continuidade. Em suas razões, a apelante sustenta que a adjudicação é forma originária de aquisição da propriedade, de forma que seriam desnecessários os registros dos documentos que instrumentalizaram as sucessivas cessões de direito, até o último cessionário, que o legou em testamento para M.D., cuja herança foi declarada vacante, tendo sido o imóvel adjudicado à apelante.

Ao analisar o recurso, o Relator observou que o imóvel adjudicado à apelante não está registrado em nome do testador, que o legou para M.D. Por este motivo, entendeu que precisariam ser registrados os títulos pelos quais o imóvel chegou ao domínio do testador, sob pena de violação ao Princípio da Continuidade. Ademais, destacando o entendimento do Procurador de Justiça, não há como se considerar a adjudicação como modo originário de aquisição da propriedade, de modo a se dispensar a observação da continuidade registrária.

Por fim, o Relator afirmou que, embora haja precedente do CSM/SP onde se considerou como originária a aquisição mediante arrematação, tal entendimento não pode prosperar in casu, haja vista tratarem-se de situações distintas, já que o presente caso não trata de arrematação ou adjudicação ocorrida em processo de execução por dívida, mas por força da vacância da herança deixada por M.D.

Diante do exposto, o Relator votou pelo improvimento do recurso.

Clique aqui e leia a íntegra da decisão.

Fonte: IRIB.

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EPM inicia o curso “Os Princípios do Registro de Imóveis”

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O debate sobre o tema “Princípio da Continuidade” deu início, na quinta-feira (7), ao curso Os Princípios do Registro de Imóveis, promovido pela EPM e pela Corregedoria Geral da Justiça. A aula inaugural teve como expositor o registrador João Baptista Galhardo e como debatedor o desembargador Narciso Orlandi Neto. A mediação dos trabalhos ficou a cargo do juiz assessor da Corregedoria Swarai Cervone de Oliveira, que coordena o curso juntamente com o juiz Gustavo Henrique Bretas Marzagão.

Conforme esclareceu o juiz Swarai de Oliveira, “o curso, pautado por aspectos práticos, inspira-se na constatação de dificuldades enfrentadas por juízes corregedores e outros profissionais no trato da matéria, que não integra o curso regular de Direito.” Nesta perspectiva, seu objetivo é  demonstrar os princípios atinentes ao registro de imóveis: continuidade, especialidade (objetiva e subjetiva), legalidade, inscrição/prioridade e abordar a forma como deve ser feita uma correição nas serventias extrajudiciais.

A seguir, Baptista Galhardo discorreu sobre a origem dos princípios no Direito Romano, sobre questões de ordem prática ligadas ao princípio da continuidade, tais como a forma da abertura das matrículas, da averbação da venda, da doação, da locação, da arrematação e da adjudicação imobiliárias e dos cancelamentos ou averbação de nulidade desses atos. “Nossa vida é feita de histórias. Se não houvesse histórias, não teríamos a vida”. Fiel a essa máxima, narrou aspectos biográficos do imperador romano Justiniano (482–565 d.C.), codificador do Direito Romano, de cujos compêndios extraíram-se trezentos brocardos ou princípios jurídicos.

O palestrante ensinou que o princípio da continuidade, pilar do registro imobiliário, está previsto no artigo 195 da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973). De acordo com ele, os tribunais têm adotado, há mais de trinta anos, o conceito dado por Afrânio de Carvalho, de que o princípio da continuidade, que se apoia no da especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidades, à vista da qual só se fará uma nova transcrição se o outorgante aparecer no registro anterior.

Entre os casos comentados, mencionou a existência de uma grande quantidade de imóveis registrados em nome de santos da Igreja Católica, e algumas decisões tomadas pela Justiça para adequação do registro de domínio pala via da retificação do nome do proprietário, tendo em vista que os santos não possuem personalidade jurídica. Na opinião do palestrante, esses registros poderiam ser harmonizados pela via administrativa, substituindo-se o nome dos santos pelo nome da diocese da comarca em que os imóveis estão matriculados.

No que tange às averbações da arrematação e da adjudicação judicial, o registrador comentou que, embora o CSM tenha mudado seu posicionamento em data recente para considerá-las aquisições originárias, estas exigem a adequação da qualificação civil do titular do domínio constante do título judicial ao que consta do registro imobiliário.

Entretanto, o palestrante apontou a existência de “artimanhas que se utilizam do Judiciário para limpar imóvel maculado perante o registro imobiliário, ferindo os princípios registrários”. Com isso, em seu entendimento, a jurisprudência que entende arrematação e a adjudicação judicial como aquisições originárias merece reflexão. E invocou em favor da tese, a obra do juiz Josué Modesto Passos, que prestigia com doutrina nacional e internacional o princípio da continuidade, dizendo que “arrefecido o princípio da continuidade, machuca-se a segurança social e jurídica das relações patrimoniais”.

Adiante, Baptista Galhardo ponderou que “o princípio da continuidade deve ser fiscalizado tanto nos títulos notariais como nos judiciais. O registrador vai recusar a averbação das penhoras e arrestos que não estiverem adequadamente harmonizados com a disponibilidade quantitativa e qualitativa do registro imobiliário. Ao relatar as soluções encontradas, comentou que os profissionais do Direito em geral, inclusive os registradores, devem ser criativos, pois “a Justiça existe para resolver conflitos e não para ampliá-los”.

Narciso Orlandi, por sua vez, em reforço à importância do princípio da continuidade, discorreu sobre a transição do princípio da inscrição para o princípio registrário, sobre as exceções em que o direito real circula fora do registro de imóveis, bem como sobre aspectos da aquisição de direito imobiliário e disponibilidade, de que é paradigmático o usucapião, que precisa de uma sentença judicial de natureza declaratória e averbação para tornar-se disponível.

“Antes do Código Civil de 1916, não tínhamos a aplicação do princípio da inscrição, quer dizer, o registro da transmissão da propriedade por ato entre vivos não era constitutivo, era meramente declaratório. Com isso, a propriedade se transmitia pelo título. Com a introdução do princípio da inscrição, o registro de imóveis passou a atrair a transmissão da propriedade imobiliária entre vivos e os direitos reais de garantia, primeiramente a hipoteca”, ensinou.

Narciso Orlandi lecionou, ainda, que até 1928 só entravam no registro de imóveis os títulos da transmissão entre vivos da propriedade imobiliária. “Estavam fora do registro de imóveis as sucessões causa mortis. Com isso, o princípio da inscrição sobrepunha-se ao princípio da continuidade”, salientou.

No capítulo das exceções, ressaltou que o sequestro de imóveis na esfera criminal há de ser registrado, a despeito da figuração do nome do possuidor no registro imobiliário, como é o caso do imóvel sequestrado em razão do cultivo de plantas entorpecentes proibido por lei. Mencionou, ainda, exceções em que o direito real circula fora do registro de imóveis, como é o caso das exceções legais do Decreto-lei 70 (quando é expedida a cédula hipotecária e averbada na matrícula) e a Lei 10.931 (cédula de crédito imobiliário).

A despeito da posição do Conselho Superior da Magistratura, o palestrante apontou a necessidade de pensar se a continuidade é tão essencial no caso das penhoras. Isto porque, em seu entendimento, o fato do oficial recusar em nome do princípio a averbação, não a exclui do mundo jurídico, em que é eficaz pelo ato da lavratura nos autos. “Quando impede que a penhora seja averbada, é o credor que está sendo prejudicado”, ponderou. Ainda à guisa de reflexão, questionou a conveniência da exigência de depositário do bem na penhora imobiliária e a relação custo/benefício, quando ela já é feita pelo sistema on line.

O curso prossegue até o dia 4 de setembro, conforme programação a seguir: 

Dia 14/8

Tema: Princípio da especialidade

Mediador: juiz Gabriel Pires de Campos Sormani

Registrador Ademar Fioranelli

Convidado: juiz Marcelo Fortes Barbosa Filho 

Dia 21/8

Tema: Princípio da legalidade

Mediadora: juíza Renata Mota Maciel Madeira Dezem

Registrador Sérgio Jacomino

Convidado: desembargador Ricardo Dip

Dia 28/8

Tema: Princípio da inscrição/prioridade

Mediadora: juíza Ana Luiza Villa Nova

Registrador Flauzilino Araujo dos Santos

Convidado: juiz Luciano Gonçalves Paes Leme

Dia 4/9

Tema: A correição no Cartório de Registro de Imóveis

Desembargador Francisco Eduardo Loureiro

Juiz Gustavo Henrique Bretas Marzagão

Registrador Francisco Ventura de Toledo

Fonte: Site EPM | 08/08/2014.

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