Doação. Usufruto. Imóvel precariamente individualizado. Retificação.

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A individuação do imóvel e sua coincidência com o registro anterior são requisitos indispensáveis para que se assegure o encadeamento dos atos registrais.

O Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul (TJRS) julgou, por meio de sua Décima Sétima Câmara Cível, a Apelação Cível nº 70054693676, onde se decidiu pela impossibilidade de registro de escritura pública de doação com reserva de usufruto de imóvel que se encontra sem a devida individualização. O acórdão teve como Relatora a Desembargadora Liége Puricelli Pires e o recurso foi, à unanimidade, improvido.

No recurso em análise, o apelante sustentou que estão presentes os requisitos ensejadores do registro, de modo a habilitar o proprietário de direito no Oficio competente, porquanto cumpridas as exigências do Oficial Registrador e perfeitamente individualizado o lote.

Ao julgar o caso, o Relator entendeu que o recurso não merece provimento, eis que, o referido imóvel encontra-se dentro de um todo maior, sem sua devida individualização. Ademais, os documentos acostados aos autos não permitem a perfeita identificação do imóvel. Adotando o parecer do Ministério Público gaúcho como fundamento do decisum, a Relatora concluiu, em síntese, que “a individuação do imóvel e sua coincidência com o registro anterior são requisitos indispensáveis para que se assegure o encadeamento objetivo dos atos registrais, resguardando a segurança e a certeza que devem informar os atos do Registro de Imóveis” e que “para a conferência da disponibilidade, é necessário o procedimento retificatório, às avessas, já que haveria o desfalque e o registro do título formalizado.”

Diante do exposto, a Relatora votou pelo improvimento do recurso.

Clique aqui e confira a íntegra da decisão.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br) – TJ/RS.

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1ª VRP|SP: Dúvida – Escritura de venda e compra vendedores que se divorciaram sem proceder a partilha de bens

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1ª VRP|SP: Dúvida – Escritura de venda e compra vendedores que se divorciaram sem proceder a partilha de bens – Bem imóvel em estado de condomínio comum, depois do término da sociedade conjugal – Exigência de comprovação de inexistência de partilha – Presentes ambos os ex-cônjuges no ato de transferência – Possibilidade do registro – Precedentes desta vara – Dúvida improcedente.

Processo nº: 0049722-43.2013.8.26.0100 – Dúvida

Suscitante:
14º Registro de Imóveis

Dúvida – escritura de venda e compra vendedores que se divorciaram sem proceder a partilha de bens – bem imóvel em estado de condomínio comum, depois do término da sociedade conjugal – exigência de comprovação de inexistência de partilha – presentes ambos os ex-cônjuges no ato de transferência – possibilidade do registro – precedentes desta Vara – dúvida improcedente.
Vistos.

Somente nesta data por força de acúmulo de serviços.

1. O 14º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo (RI) suscitou dúvida a requerimento de WANDERLEY OLIVEIRA PIRA e MILENE MARTINS CID PEREZ.

1.1. Consoante termo de dúvida (fls. 02-04), em 05 de abril de 2013, os suscitados fizeram prenotar, no 14º RI, escritura de venda e compra, lavrada pelo 14º Tabelionato de Notas de São Paulo (fls. 11-13). No referido título, Luis Alfredo Abdo, Maria Luiza Abdo, Maria Lúcia Abdo de Souza (autorizada por seu marido José Rodrigues de Souza), LUIZ ANTONIO ABDO (LUIZ) e SILMARA MARIA FERREIRA SILVEIRA (SILMARA) venderam o imóvel de matrícula nº 190.437, do 14º RI (fls. 30-32), aos suscitados. Tudo em cumprimento a compromisso de venda e compra, celebrado em 14 de julho de 2012, que nunca fora levado a registro.

1.2. Da leitura da certidão de matrícula (R.10/190.437 fls. 31) fica evidenciado que LUIZ e SILMARA adquiriram parte ideal do referido imóvel enquanto casados entre si no regime da comunhão universal de bens. Quando o imóvel fora compromissado à venda, LUIZ e SILMARA ainda eram casados. Entretanto, quando da lavratura da escritura de venda e compra, eles já haviam se divorciado consensualmente (fls. 28). Na ocasião, LUIZ e SILMARA declararam não haver partilha de bens comuns do casal (fls. 12 verso).

1.3. O 14º RI negou o registro da escritura de venda e compra porque entendeu ser necessária, para a transferência da totalidade do imóvel, a comprovação (e não a simples declaração) de que houve ou não a partilha dos bens comuns de LUIZ e SILMARA. A exigência é feita, sobretudo, para o atendimento da legislação tributária.

2. Os suscitados apresentaram impugnação (fls. 38-40).

3. O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls. 41).

4. É o relatório. Passo a fundamentar e decidir.

5. LUIZ e SILMARA são donos de uma parte ideal do imóvel cuja totalidade se pretende transmitir aos suscitados. Ambos foram casados no regime da comunhão universal de bens e, quando se divorciaram, não realizaram partilha de bens (conforme declarado na escritura).

5.1. Como não houve partilha, a parte ideal do imóvel que pertencia a LUIZ e SILMARA durante a sociedade conjugal, em estado de mancomunhão, continua a pertencer-lhes em condomínio comum.

5.2. LUIZ e SILMARA participaram do negócio jurídico de compra e venda ao lado de todos os demais condôminos e, portanto, por esse lado não há impedimentos ao registro:

“Alienação de imóvel por separados ou divorciados sem realização de partilha. As diferenças jurídicas entre o estado de mancomunhão e de condomínio não interferem na continuidade registral. Participando os ex-cônjuges, únicos titulares de domínio do imóvel, do ato dispositivo, o registro é possível”(Proc. 100.10.014617-0 – j. 22.06.2010 – Juiz Gustavo Henrique Bretas Marzagão – g. n.)

5.3. Ademais, não há porque obstar o registro do título por falta de comprovação de partilha de bens porque, no presente caso, com ela ou sem ela, o resultado prático da venda seria o mesmo. LUIZ e SILMARA são os únicos detentores da parte ideal indivisa do imóvel, da mesma forma que seriam, juntos, detentores da integralidade da mesma parte ideal, caso houvesse partilha. Haveria situação muito diferente, porém, se apenas um dos divorciados figurasse como vendedor, o que não é o caso.

6. No que se refere à questão tributária, em não havendo partilha, não há que se falar em fato gerador do ITBI: “A dispensa da partilha implica a da exigência de se exigir o recolhimento de ITBI porque partilha não houve”. (Proc. 100.10.000215-2 – j.13.04.2010 – Juiz Gustavo Henrique Bretas Marzagão).

7. Todavia, necessária será a averbação da mudança de estado civil de LUIZ e SILMARA (em nome do princípio da continuidade e da especialidade subjetiva), o que pode ser feito sem dificuldades em face da certidão de casamento acostada a fls. 28, se para isso houver rogação dos interessados.

8. Até que isso se faça, há óbice para o ingresso do título em fólio real, uma vez que só se pode cogitar do registro da escritura pública (fls. 11-13) depois de averbado o novo estado civil de LUIZ e SILMARA (NSCGJ, tomo II, cap. XX, item 1-A, b, nº 14, nota).

9. Logo, a dúvida é procedente, mas por razão diversa daquela apontada pelo 14º RISP.

10. Do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo 14º Ofício de Registro de Imóveis, a requerimento de WANDERLEY OLIVEIRA PIRA e MILENE MARTINS CID PEREZ (prenotação nº 630.350).

Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento.

Desta sentença cabe apelação, com efeito suspensivo e devolutivo, para o E. Conselho Superior da Magistratura, no prazo de quinze dias.

Uma vez preclusa esta sentença, cumpra-se a Lei 6.015/73, artigo 203, I, e arquivem-se os autos se não for requerido mais nada.

P.R.I.C.

São Paulo, . Josué Modesto Passos, JUIZ DE DIREITO CP 258.

Fonte: Blog do 26 – DJE I 26/09/2013.

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TJRS: Adjudicação compulsória. Retificação de registro. Continuidade. Publicidade.

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TJRS: Adjudicação compulsória. Retificação de registro. Continuidade. Publicidade.

É necessária a retificação de registro imobiliário, nos termos do artigo 213, inciso II, da Lei nº 6.015/73, quando a modificação a ser realizada no imóvel caracterizar inserção ou alteração de medida perimetral.

O Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul (TJRS) julgou a Apelação Cível nº 70054136080, que tratou acerca da necessidade de prévia retificação de registro imobiliário para registro de adjudicação compulsória, tendo em vista que a alteração pretendida no imóvel pode acarretar alterações nos imóveis lindeiros. O acórdão teve como Relator o Desembargador Voltaire de Lima Moraes e foi, à unanimidade, improvido.

A apelante, em razões recursais, afirmou que o art. 212 da Lei nº 6.015/73 determina que a retificação seja realizada diretamente pelo Oficial Registrador se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa, ou não exprimir a verdade e argumentou que a alteração que se pretende realizar não é de modificação da área do imóvel, mas apenas das medidas internas existentes no bem, enquadrando-se no art. 213, I da mencionada lei. Alegou, ainda, que a modificação não tem o condão de extrapolar os muros do imóvel, não sendo necessária a intimação dos confrontantes e que o correto seria a retificação de ofício, uma vez que se trata de mero erro material.

Ao analisar o recurso, o Relator entendeu que a sentença proferida pelo juízo a quo não merece reforma, uma vez que, o caso em análise enquadra-se na hipótese prevista no art. 213, II da Lei nº 6.015/73, já que a alteração afetou as medidas do imóvel. Para o Relator, a modificação a ser realizada caracteriza inserção ou alteração da medida perimetral, podendo, inclusive, acarretar alteração nos imóveis lindeiros.

Importante mencionar o seguinte trecho da decisão proferida em instância inferior, a qual foi reproduzida pelo Relator em seu voto:

“Não se pode deixar de considerar que os registros são públicos justamente para que as pessoas que pretendem transacionar imóveis tenham a possibilidade de comparecer na sede do Registro Público e consultar as informações concernentes ao bem objeto de aquisição e aí sim analisar a viabilidade e conveniência do negócio. O princípio da continuidade e publicidade dos Registros Públicos visam a acautelar os interessados na aquisição de bens imóveis a fim de que não sejam pegos de surpresa quanto à real situação do bem transacionado.”

Por estes motivos, o Relator votou pelo improvimento do recurso.

Íntegra da decisão

Fonte: IRIB (www.irib.org.br) | 20/08/2013.

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