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O mercado imobiliário passou a ser o grande protagonista da construção civil na área residencial tornando-se um mercado em constante crescimento. Em entrevista exclusiva ao JORNAL DE UBERABA (JU), o advogado especialista em Direito Imobiliário, Mestre em Direito e professor de Direito Civil na Unipac, Lucas Coelho Nabut afirmou que é preciso ter cuidado redobrado em momentos em que for adquirir um imóvel.

JORNAL DE UBERABA – Quais os documentos exigidos para a compra e venda de imóveis?
LUCAS COELHO NABUT – O principal documento para a celebração da compra e venda é certidão do Registro de Imóveis constando a inexistência de qualquer gravame, com emissão inferior a trinta dias. Além deste, imprescindível para evitar problemas futuros ao comprador, seriam certidões negativas cível e criminal da Justiça comum e juizados especiais, certidão negativa de débitos federais, estaduais e municipais, e certidão negativa de feitos trabalhistas e federais. Tais certidões devem ser emitidas em nome de todos os vendedores, tanto no domicílio dos vendedores quanto no local do imóvel.

JU – Tenho uma escritura em meu nome, mas ainda não a registrei, posso transferir o imóvel a uma terceira pessoa sem esse registro prévio?
LCN – Não. Nosso sistema registral adota a continuidade onde os registros se dão pela ordem cronológica da apresentação e o imóvel deve estar registrado no nome do alienante, seguindo uma ordem. Somente é considerado proprietário aquele que efetuou o registro da escritura de compra e venda, portanto somente ele é quem pode alienar o bem.

JU – Nestes casos, quais as garantias de quem tem apenas a escritura, mas ainda não a registrou?
LCN – Nenhuma, pois, conforme já dito, a propriedade do bem imóvel só se adquire com o registro dessa escritura. Neste caso, a pessoa pode já ter a posse do bem, mas a propriedade somente após o registro. Nada impede de que a pessoa da qual você adquiriu o imóvel venda este bem novamente para um terceiro, praticando crime de estelionato, e o proprietário será aquele que primeiramente proceder ao registro. Por isso, aconselhamos as pessoas que, quando compram um imóvel, não é suficiente ter apenas o dinheiro para tanto, pois diversas outras despesas se fazem necessárias, como emolumentos do cartório de notas para lavrar a escritura, imposto municipal (ITBI) e as despesas do próprio registro.

JU – Estou vendendo um imóvel parcelado, como posso transferir o imóvel por escritura pública ao comprador antes de receber todas as parcelas, com alguma garantia de recebimento?
LCN – Normalmente, a venda de imóveis com pagamento parcelado, se dá mediante a celebração do compromisso particular de compra e venda o chamado "contrato de gaveta", sendo a escritura lavrada apenas após a quitação das parcelas. Mas nada impede que se lavre a escritura com débitos ainda pendentes, podendo constar uma cláusula resolutiva expressa, ou ainda que a escritura seja lavrada na modalidade de compra e venda com reserva de domínio, garantindo uma maior segurança ao vendedor.

JU – Quais os cuidados a serem tomados para adquirir um apartamento ainda na planta?
LCN – Esse tipo de aquisição oferece a vantagem do preço ser muito mais baixo. Porém, muitas pessoas se mostram ainda receosas devido a casos ocorridos na década passada de construtoras que faliram antes do término das construções, causando graves prejuízos a seus clientes. Por isso, deve o interessado, antes de celebrar o contrato, buscar informações tanto da construtora quanto da incorporadora junto aos órgãos de proteção ao consumidor, se existem reclamações, e também buscar informações acerca da situação econômica dessas empresas, como por exemplo, se existem ações de execução distribuídas contra elas.
Outro problema nesses casos que geralmente ocorre, é o atraso na conclusão da construção. Por isso, jamais se deve planejar os fatos cotidianos de acordo com o prazo previsto no contrato. É comum as pessoas marcarem a data do casamento de acordo com a data prevista no contrato para a entrega das chaves o que poderá causar aborrecimentos. Além do que, geralmente, as construtoras possuirão um prazo de tolerância de cento e oitenta dias adicionais. Superado esse prazo sem a entrega do apartamento os compradores poderão exigir a reparação dos danos sofridos.
Importante ainda ressaltar que existe um documento – memorial de incorporação – que descreve todas as características do imóvel; inclusive detalhes como marca, tipo e modelo do piso, além da cor da tinta das paredes. Esse documento deve ser registrado em cartório antes da venda do imóvel. Com isso, após a entrega das chaves poderá verificar se todos os itens conferem com o constante no memorial.

JU – Posso doar todos meus bens para apenas um dos meus filhos ou para uma pessoa de fora da família?
LCN – A lei veda a doação inoficiosa, aquela em que se o doador possuir herdeiros necessários (descendentes, ascendentes ou cônjuge) e não poderá doar mais que 50% de seu patrimônio. Já se o doador não possuir qualquer herdeiro necessário, poderá dispor livremente de seus bens, ressaltando ser vedada a doação universal, aquela que compreende todo o patrimônio do doador sem reserva mínima de parte para sua mantença.

JU – Estrangeiro que tenha imóveis ou negócios no Brasil como deve fazer para que alguém o represente em território nacional?
LCN – Poderá ser representada por seu próprio representante legal ou através de procurados nomeado por escritura pública. Nesse aspecto a pessoa estrangeira para adquirir imóveis no país deve possuir CPF ou CNPJ, conforme o caso. A aquisição de imóveis urbanos é livre, já a aquisição de imóveis rurais por pessoas estrangeiras, seja física ou jurídica, sofrem limitação legal.

Fonte: Sandro Neves. Jornal Uberaba. Publicação em 24/05/2013.

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) considerou possível que a impenhorabilidade do bem de família atinja simultaneamente dois imóveis do devedor – aquele onde ele mora com sua esposa e outro no qual vivem as filhas, nascidas de relação extraconjugal.

O recurso julgado foi interposto pelo Ministério Público de Minas Gerais contra decisão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG), que, por maioria, decidiu que a garantia legal da impenhorabilidade só poderia recair sobre um único imóvel, onde o devedor residisse com sua família.

Dois imóveis

No caso, o devedor, ao ser intimado da penhora, alegou que o imóvel em que vivia era bem de família e indicou, em substituição, um segundo imóvel. Após a substituição do bem penhorado, o devedor alegou que este também era impenhorável por se tratar igualmente de bem de família. Disse que neste segundo imóvel residiam suas duas filhas e a mãe delas.

Como a Justiça não reconheceu a condição de bem de família do segundo imóvel, a mãe, representando as filhas, ofereceu embargos de terceiros para desconstituir a penhora incidente sobre o imóvel em que residiam. Dessa vez, a pretensão teve êxito, e a penhora foi afastada na primeira instância, mas o TJMG reformou a decisão.

Por maioria de votos, o TJMG decidiu que a relação concubinária do devedor não poderia ser considerada entidade familiar, nos termos da legislação em vigor.

Direito à moradia

A Terceira Turma do STJ reformou esse entendimento, considerando que a impenhorabilidade do bem de família visa resguardar não somente o casal, mas o sentido amplo de entidade familiar. Assim, no caso de separação dos membros da família, como na hipótese, a entidade familiar, para efeitos de impenhorabilidade de bem, não se extingue, ao revés, surge em duplicidade: uma composta pelos cônjuges, e outra composta pelas filhas de um deles.

O relator do recurso, ministro Villas Bôas Cueva, disse que o reconhecimento da união estável como entidade familiar pela Constituição trouxe “importante distinção entre relações livres e relações adulterinas”, mas essa distinção não interfere na solução do caso analisado, pois o que está em questão é a impenhorabilidade do imóvel onde as filhas residem. Afinal, lembrou o ministro, a Constituição estabelece que os filhos, nascidos dentro ou fora do casamento, assim como os adotados, têm os mesmos direitos.

Segundo o relator, a jurisprudência do STJ vem há tempos entendendo que a impenhorabilidade prevista na Lei 8.009 não se destina a proteger a família em sentido estrito, mas, sim, a resguardar o direito fundamental à moradia, com base no princípio da dignidade da pessoa humana.

Famílias diversas

“Firme em tal pensamento, esta Corte passou a abrigar também o imóvel de viúva sem filhos, de irmãos solteiros e até de pessoas separadas judicialmente, permitindo, neste caso, a pluralidade de bens protegidos pela Lei 8.009”, afirmou o relator. Para ele, “o conceito de entidade familiar deve ser entendido à luz das alterações sociais que atingiram o direito de família. Somente assim é que poderá haver sentido real na aplicação da Lei 8.009”.

Isso porque, explicou Villas Bôas Cueva, o intuito da norma não é proteger o devedor contra suas dívidas, tornando seus bens impenhoráveis, mas garantir a proteção da entidade familiar no seu conceito mais amplo.

Fonte: STJ. Publicação em 27/05/2013.