Apelação n° 1002251-22.2024.8.26.0296
Número: 1002251-22.2024.8.26.0296
Comarca: JAGUARIÚNA
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação n° 1002251-22.2024.8.26.0296
Registro n°: 2026.0001074788
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1002251-22.2024.8.26.0296, da Comarca de Jaguariúna, em que é apelante CLAUDIO DE SIQUEIRA JUNIOR, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE JAGUARIÚNA-SP..
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do(a) relator(a), que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), DAMIÃO COGAN (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 9 de novembro de 2026.
SILVIA ROCHA
Corregedora Geral da Justiça e Relatora
Apelação Cível nº 1002251-22.2024.8.26.0296
Apelante: Claudio de Siqueira Junior
Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Jaguariúna- sp.
Comarca: Jaguariúna
Voto nº 39.982
Direito registral imobiliário – Dúvida – Apelação – Escritura pública de venda e compra – Adquirentes casados na China e alienantes casados na França – Transcrições de casamento no Brasil não especificam o regime de bens, remetendo apenas à legislação estrangeira ou vigente no país de celebração – Violação ao princípio da especialidade subjetiva – Necessidade de prévia averbação no registro civil para definição do regime patrimonial – Impossibilidade de presunção pela lei brasileira ou por informações de sítios eletrônicos consulares – Manutenção do óbice – Recurso não provido.
Trata-se de apelação interposta por Cláudio de Siqueira Junior contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Jaguariúna, que, julgando parcialmente (sic) procedente a dúvida suscitada, manteve a recusa do registro da escritura pública de venda e compra lavrada em 24.11.2021, referente a imóvel matriculado sob o nº 21.513, no Registro de Imóveis de Pedreira.
A recusa do Oficial fundamentou-se na necessidade de comprovação do regime de bens adotado nos casamentos realizados no exterior pelos interessados, em observância ao subitem 61.4 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça, uma vez que as certidões apresentadas não especificavam o regime patrimonial, constando apenas referências genéricas à legislação local ou a decretos brasileiros.
O apelante sustenta, em síntese, que a ausência de menção expressa ao regime de bens não deve obstar o registro, devendo-se presumir a aplicação do regime da comunhão parcial de bens, por força do artigo 1.640 do Código Civil e do § 4º do artigo 7º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro LINDB. Argumenta, ainda, no sentido de que as informações colocadas à disposição nos sites dos consulados brasileiros na China e na França corroboram a tese de que, na ausência de pacto antenupcial, vigoraria o regime legal supletivo, equivalente à comunhão parcial. Invoca, ademais, a continuidade registral, visto que os vendedores já constavam como proprietários na matrícula desde 1999, sem tal especificação, e a possibilidade de averbação posterior prevista na Resolução nº 155/2012 do CNJ (fls. 110/114).
A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso, ponderando que o sistema registral não admite presunções genéricas e que a qualificação completa é requisito essencial à segurança jurídica, não sendo as informações consulares suficientes para suprir a exigência legal de certeza no fólio real (fls. 126/130).
É o relatório.
Decido.
A r. sentença recorrida (fls. 98/100), complementada pela decisão de embargos de declaração (fls. 107), afastou a exigência apenas em relação aos vendedores Fernanda Irene Serra Truzzi e Luiz Carlos Barbosa, por ter sido comprovado o casamento realizado no Brasil, sob o regime da comunhão parcial de bens, restando superada a questão do matrimônio anterior nos Estados Unidos. Isso não significa, todavia, que a dúvida tenha sido julgada parcialmente procedente, porque subsiste, de modo integral, o indeferimento do registro rogado.
O cerne da controvérsia recursal cinge-se agora, portanto, à exigência de especificação do regime de bens referente: (i) aos compradores Cláudio de Siqueira Junior e Hui Lyu, casados na China; e (ii) aos vendedores Oswaldo Mário Serra Truzzi e Roseli Aparecida Parizzi, casados na França.
A pretensão recursal não merece acolhida.
O registro de imóveis é regido, dentre outros, pelo princípio da especialidade subjetiva, que exige a perfeita identificação e qualificação das pessoas que figuram nos atos registrais. Tratando-se de pessoas casadas, a definição precisa do regime de bens é imprescindível, pois determina, dentre outros efeitos, a comunicabilidade do patrimônio, a necessidade de outorga uxória ou marital e a eventual sucessão hereditária.
No caso dos compradores Cláudio e Hui, a certidão de casamento informa que “o regime estrangeiro de bens adotado é o estabelecido conforme o disposto no Art. 7º, § 4º, do Decreto-Lei nº 4.657/1942” (fls. 17). Contudo, conforme bem observado na r. sentença, o referido dispositivo legal apenas estabelece uma regra de conflito de leis no espaço, determinando que o regime de bens obedece à lei do país do domicílio dos nubentes, mas não define, por si só, qual é esse regime ou suas regras substantivas. A simples remissão à lei não satisfaz a necessidade de publicidade e segurança jurídica inerente aos registros públicos.
Da mesma forma, quanto aos vendedores Oswaldo e Roseli, a certidão de transcrição do casamento realizado na França menciona “Regime Matrimonial: nada consta. Pacto antenupcial: nada consta.” (fls. 70). À míngua de expressa menção na certidão de regime adotado ou de pacto antenupcial devidamente traduzido e registrado, não se pode presumir a adoção de um regime específico, tampouco equipará-lo automaticamente à comunhão parcial de bens do direito brasileiro.
Nesse sentido, o item 61 do Capítulo XX do Tomo II das Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça estabelece que a qualificação do proprietário, quando se tratar de pessoa física, referirá ao seu nome civil completo, nacionalidade, estado civil, profissão, residência e domicílio, número de inscrição no Cadastro das Pessoas Físicas, número do Registro Geral de sua cédula de identidade, e, sendo casado, o nome e qualificação do cônjuge e o regime de bens no casamento. O subitem 61.4, por sua vez, é cristalino ao dispor que: “Tratando-se de brasileiros ou de estrangeiros casados no exterior, para evitar dúvida acerca da real situação jurídica dominial do imóvel, o regime de bens deve ser desde logo comprovado para constar do registro.”
A presunção pleiteada pelo apelante, baseada em informações genéricas de sites consulares, não tem força probante suficiente para afastar a exigência normativa, pois o oficial de registro de imóveis não detém atribuição para presumir o regime patrimonial aplicável, com base na ausência de informações.
Ressalte-se que a alegação de continuidade registral, baseada no fato de que os vendedores Oswaldo e Roseli adquiriram o imóvel em 1999, sem tal especificação, não socorre o apelante.
O título ora apresentado a registro deve ser analisado à luz das normas atualmente em vigor, sendo irrelevante que registros pretéritos eventualmente tenham admitido qualificações menos completas. O princípio da continuidade (ou, mais exatamente, do trato consecutivo) não autoriza a perpetuação de vícios ou a dispensa de exigências que se mostrem necessárias à segurança jurídica.
Ademais, embora a Resolução nº 155/2012 do CNJ faculte a averbação posterior de dados faltantes no assento de casamento, tal dispositivo refere-se ao registro civil. Para fins de registro imobiliário, a definição do regime de bens é condição prévia e necessária para a constituição e transmissão de direitos reais. A correta qualificação exige, portanto, que os interessados promovam a averbação do regime de bens no registro civil, mediante documentação comprobatória adequada, para que então se possa proceder ao registro da escritura de venda e compra.
Nesse sentido já foi decidido por este E. Conselho:
DIREITO REGISTRAL. APELAÇÃO. REGISTRO DE IMÓVEIS. COMPRA DE BEM IMÓVEL NO BRASIL POR CASAL ESTRANGEIRO. CASAMENTO REALIZADO NO ESTADO DA CALIFÓRNIA, EUA, SEM QUE DO ASSENTO CONSTE O REGIME DE BENS ADOTADO. NECESSIDADE DA QUALIFICAÇÃO DO ADQUIRENTE NO REGISTRO DO IMÓVEL, COM INDICAÇÃO DE SEU ESTADO CIVIL, CONFORME LEGISLAÇÃO E NORMATIZAÇÃO ESPECÍFICAS. INAPLICÁVEL O ARTIGO 13 DA RESOLUÇÃO CNJ Nº 155/2012, POIS TRATA-SE DE ESTRANGEIROS. AUSENTE COMPROVAÇÃO SOBRE AS REGRAS DO ESTADO DA CALIFÓRNIA, EUA, ACERCA DO REGIME DE BENS NO CASAMENTO LÁ CONTRAÍDO. INFORMAÇÃO QUE SE MOSTRA IMPRESCINDÍVEL, EIS QUE É SABIDO QUE OS ESTADOS NORTE-AMERICANOS SÃO REGIDOS POR DIFERENTES NORMAS. MANUTENÇÃO DO ÓBICE, POR OUTRO FUNDAMENTO. NECESSIDADE DE OBTENÇÃO DE DECLARAÇÃO DO CONSULADO BRASILEIRO SOBRE QUAL O REGIME DE BENS VIGENTE NO ESTADO DA CALIFÓRNIA, EUA. RECURSO DESPROVIDO, COM OBSERVAÇÃO. I. Caso em Exame 1. Recurso de apelação interposto contra sentença que manteve o óbice ao ingresso da escritura pública de compra e venda de imóvel, devido à falta de comprovação do regime de bens adotado no casamento dos recorrentes, ambos estrangeiros, realizado no Estado da Califórnia, EUA. A r. sentença dispôs que a questão só pode ser dirimida mediante procedimento judicial, com a participação de todos os interessados, quando, então, será possível dizer sobre o regime de bens adotado em casamento celebrado em país estrangeiro, assim como de sua eventual equivalência a regime de bens contemplado no direito nacional ou, ainda, mediante pacto antenupcial. II. Questão em Discussão 2. A questão em discussão consiste em determinar se é necessário comprovar o regime de bens adotado no casamento celebrado no exterior para o registro de imóvel no Brasil. III. Razões de Decidir 3. A sentença manteve as exigências da Oficial de Registro de Imóveis, que requer a comprovação do regime de bens para o registro do título. 4. A legislação brasileira exige a indicação do regime de bens para o registro de imóveis, conforme a Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro e as Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça. 5. Ausente, na espécie, a declaração do Consulado Brasileiro sobre o regime de bens no Estado da Califórnia, EUA, declaração essa que é imprescindível para que o caso seja solucionado, o que também torna prematuro remeter as partes às vias ordinárias ou impor a solução de celebração de pacto pós-nupcial. IV. Dispositivo e Tese 6. Recurso desprovido, com observação. Tese de julgamento: “1. É necessário comprovar o regime de bens adotado no casamento celebrado no exterior para o registro de imóvel no Brasil para atendimento do disposto no item 61 e subitem 61.4 do Capítulo XX do Tomo II das NSCGJ. 2. A apresentação de declaração do Consulado Brasileiro sobre o regime de bens vigente no Estado da Califórnia, EUA é imprescindível para a análise do caso, sendo prematuras outras determinações como a de remessa das partes às vias ordinárias ou a imposição de exigência de celebração de pacto pós-nupcial para dispor sobre o regime de bens. 3. Dúvida que fica mantida mas apenas para que a exigência seja a de apresentação da declaração do Consulado Brasileiro sobre o regime de bens vigente no Estado da Califórnia, EUA, com a observação de que, à vista da declaração, o Oficial poderá formular nova exigência a partir do que dela constar”. Legislação Citada: LINDB, Decreto-Lei nº 4.657/1942, art. 7º, § 4º; LRP, art. 176, § 1º, III, item 2, alínea “a”; NSCGJ, Tomo II, Capítulo XX, item 61 e subitem 61.4. Jurisprudência citada: Processo CG 521/2024-E. (TJSP; Apelação Cível 1000570-06.2025.8.26.0450; Relator (a): Francisco Loureiro (Corregedor-Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Piracaia – 2ª Vara; Data do Julgamento: 15/10/2025; Data de Registro: 20/10/2025);
REGISTRO DE IMÓVEIS – OMISSÃO QUANTO AO REGIME DE BENS ADOTADO QUANDO DO CASAMENTO DA ALIENANTE – CASAMENTO NO EXTERIOR CÔNJUGE FALECIDO – DÚVIDA PROCEDENTE – RECURSO DESPROVIDO.
O regime de bens há de constar expressamente da certidão de casamento. À míngua de expressa menção, não se presume a adoção do regime de reserva previsto na legislação do país em que realizado o matrimônio. (TJSP; Apelação Cível 1094840-54.2015.8.26.0100; Relator (a): Pereira Calças; Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro Central Cível – 1ª Vara de Registros Públicos; Data do Julgamento: 14/10/2016; Data de Registro: 27/10/2016).
Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso, para julgar procedente a dúvida.
SILVIA ROCHA
Corregedora Geral da Justiça e Relatora (TJSP de 12.11.2026 – SP)
Fonte: TJ/SP
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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