Espécie: APELAÇÃO
Número: 1000239-69.2025.8.26.0338
Comarca: MAIRIPORÃ

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 1000239-69.2025.8.26.0338

Registro n°: 2026.0000877567

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1000239-69.2025.8.26.0338, da Comarca de Mairiporã, em que é apelante MARINA BETTINE DE ALMEIDA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE MAIRIPORÃ.

ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do(a) relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), DAMIÃO COGAN (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 11 de setembro de 2026.

SILVIA ROCHA

Corregedora Geral da Justiça e Relatora

Apelação Cível nº 1000239-69.2025.8.26.0338

Apelante: Marina Bettine de Almeida

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Mairiporã

Comarca: Mairiporã

Voto nº 39.932

Registro de Imóveis – Dúvida – Escritura pública de inventário e partilha – Imóvel rural – Princípio da especialidade objetiva – Descrição tabular precária – Inviabilidade de identificação do imóvel como corpo certo e localizável – Inaplicabilidade do subitem 10.1.1, Cap. XX, Tomo II, das NSCGJ – Sentença correta – Apelação desprovida.

Trata-se de apelação interposta por Marina Bettine de Almeida contra sentença prolatada pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis e Anexos de Mairiporã/SP (fls. 127/130), que acolheu processo de dúvida para manter a qualificação negativa de título consistente em escritura pública de inventário e partilha, na qual consta a adjudicação à apelante do imóvel matriculado sob nº 14.078 na referida serventia (certidão fls. 7/10).

A nota devolutiva (prenotação nº 106.541 – fls. 25/26) aponta, em síntese, a ausência de medida idônea de localização do imóvel, cuja descrição na matrícula tem divisas e confrontações indicadas por expressões como “uma valeta”, “que se encontra no espigão”, “até confrontar um pau de canela”. Afirma a necessidade de prévia retificação administrativa, para adequada individualização do bem no fólio real.

Na apelação (fls. 131/142), a interessada reitera, em suma, os fundamentos fáticos e jurídicos anteriormente articulados.

Defende que o imóvel rural está suficientemente individualizado na escritura de partilha. Invoca precedentes administrativos admitindo registro de título mesmo com descrição precária, desde que o imóvel seja identificável como corpo certo e localizável (subitem 10.1.1, Cap. XX, Tomo II, NSCGJ). Assevera que a correspondência que se espera não é entre o título e a base física do imóvel, mas entre o título e o fólio real, o que se verifica. Pondera que, em se tratando de transmissão causa mortis da integralidade de imóvel rural, maior parcimônia na exigência de especialidade objetiva não compromete a segurança e veracidade do registro público. Sustenta que os marcos divisórios naturais permanecem vigentes no direito brasileiro (art. 1.297, CC), e que o georreferenciamento não era exigível ao tempo da prenotação, que é anterior a 20/11/2025. Nesses termos, pugna pela reforma da sentença.

A Douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso (fls. 177/180).

É o relatório.

O recurso não comporta provimento.

Ao registrador compete a qualificação dos títulos apresentados a registro, incumbindo-lhe rejeitá-los quando em desconformidade com a legislação registrária e demais preceitos da ordem jurídica (item 117, Cap. XX, Tomo II, NSCGJ).

Dentre eles, destaca-se o requisito da especialidade objetiva. O título apresentado a registro deve corresponder a imóvel devidamente descrito, com medidas e amarrações ao solo que o individualizem como corpo certo, delimitado e inconfundível.

Leciona Afrânio de Carvalho: “[O] requisito registral da especialização do imóvel, vertido no fraseado clássico do direito, significa a sua descrição como corpo certo, a sua representação escrita como individualidade autônoma, com o seu modo de ser físico, que o torna inconfundível e, portanto, heterogêneo em relação a qualquer outro. O corpo certo imobiliário ocupa um lugar determinado no espaço, que é o abrangido por seu contorno, dentro do qual se pode encontrar maior ou menor área, contanto que não sejam ultrapassadas as raias definidoras da entidade territorial”. (Registro de Imóveis. 3ª ed., revista e atualizada. Rio de Janeiro: Forense, 1982, p. 247).

Os requisitos de descrição constam da Lei nº 6.015/73 (v. g. arts. 176 e 225) e demais normativas, que contemplam, também, hipótese de flexibilização aplicável aos imóveis rurais (subitem 10.1.1., Cap. XX, Tomo II, NSCGJ), invocada pela apelante.

10.1.1. A descrição precária do imóvel rural, desde que identificável como corpo certo e localizável, não impede o registro de sua alienação ou oneração, salvo quando sujeito ao georreferenciamento ou, ainda, quando a transmissão implique atos de parcelamento ou unificação, hipóteses em que será exigida sua prévia retificação (Grifei).

A norma mitigadora coaduna-se à sempre válida lição de Serpa Lopes, segundo a qual, “[…] em matéria de Registro de Imóveis toda a interpretação deve tender para facilitar e não para dificultar o acesso dos títulos ao Registro, de modo que toda propriedade imobiliária, e todos os direitos sobre ela recaídos fiquem sob o amparo do regime do Registro Imobiliário e participem dos seus benefícios” (Tratado de Registros Públicos. vol. II. 3ª Ed. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1955. p. 346).

Resta saber, então, quando é que a descrição do imóvel rural, conquanto precária, permite que ele seja identificado como corpo certo e localizável.

No caso dos autos, a matrícula nº 14.078 contém a seguinte descrição (fls. 7):

“Um quinhão de terras no imóvel denominado Bairro da Campininha, zona rural deste Município e comarca, com a área aproximada de 4 (quatro) alqueires, compreendida pelas seguintes divisas: principiam em uma valeta que faz divisa com Francisco Bastos; seguem dividindo com este até encontrar outra valeta que se encontra no espigão, desta quebra à esquerda e segue rumo direito até frontear um pau de canela, onde existe uma valeta na beira do ribeirão Campinha, digo, do ribeirão Campininha e segue por ele acima até frontear uma vertente, seguindo por esta até encontrar uma valeta que está na cabeceira da vertente, deste ponto segue rumo direito, dividindo com Domingos Candido Brasiliense, até a valeta, que faz divisa com Lázaro Antônio Pedroso, onde terminam estas divisas […]” (Grifei).

Como se observa, a descrição está repleta de termos vagos e imprecisos. A metragem da área total está indicada (9,6 ha), mas faltam as demais referências perimetrais. Desconhece-se o formato do terreno, bem como a distância entre um e outro ponto identificável e as medidas laterais não estão especificadas.

Por sua vez, as confrontações aludem a acidentes geográficos e elementos da natureza (“valeta”, “espigão”, “vertente”, “pau de canela”). São referências físicas em tese admissíveis, desde que conjugadas com outros subsídios de especificação (v. g. metragens laterais), que se revelaram escassos.

Consta, ainda, singela menção a vizinhos, cuja titulação se desconhece (“Francisco Bastos”, “Domingos Candido Brasiliense”, “Lázaro Antônio Pedroso”). Não se sabe nem sequer se ainda estão vivos. Pela inerente transitoriedade da pessoa dos confrontantes, tal alusão é expressamente vedada pelas NSCGJ (item 57, IV, Cap. XX, Tomo II):

“57. A identificação e caracterização do imóvel compreendem:

[…]

II – se rural, o código do imóvel e os dados constantes do CCIR, a localização e denominação;

III – o distrito em que se situa o imóvel;

IV – as confrontações, inadmitidas expressões genéricas, tais como “com quem de direito”, ou “com sucessores” de determinadas pessoas, que devem ser excluídas, se existentes no registro de origem, indicando-se preferencialmente os imóveis confinantes e seus respectivos registros.

V – a área do imóvel.”.

Com efeito, a precariedade da descrição é relevante e significativa, desautorizando a incidência da norma de flexibilização. Os pontos de amarração são frágeis e as confrontações, carentes de suficiente identificação, tudo a impedir a adequada identificação do imóvel como corpo certo e localizável no espaço. “Tais registros antigos são retrato de uma época, certamente com origem ainda em transcrições, mas são incompatíveis com a certeza e a segurança quanto ao objeto da relação jurídica que exige a L. 6.015/73” (TJSP/CSM; Apelação Cível 1002335-71.2022.8.26.0238; Relator Francisco Loureiro [Corregedor-Geral]; Ibiúna; j. 26/02/2024).

Nesse contexto, longe de desarrazoada exigência, a qualificação negativa está em consonância com a legislação registrária e com a segurança jurídica que ela visa resguardar. A flexibilização dos requisitos registrais de especialidade objetiva só deve ter lugar quando houver certeza quanto à localização e à identificação do bem, o que não ocorre no caso em exame.

Nesse sentido orienta-se a jurisprudência deste C. Conselho Superior da Magistratura:

REGISTRO DE IMÓVEIS – CARTA DE ADJUDICAÇÃO – QUALIFICAÇÃO NEGATIVA DO TÍTULO – DÚVIDA JULGADA PROCEDENTE – IMÓVEIS RURAIS – OFENSA AO PRINCÍPIO DA ESPECIALIDADE OBJETIVA – DESCRIÇÃO TRAZIDA NAS MATRÍCULAS QUE NÃO PERMITE A LOCALIZAÇÃO DOS IMÓVEIS NO SOLO – ÁREA IMPRECISA E AUSÊNCIA DE PONTOS DE AMARRAÇÃO – INAPLICABILIDADE DO DISPOSTO NO ITEM 10.1.1, CAPÍTULO XX, TOMO II, DAS NSCGJ AO CASO CONCRETO – APELAÇÃO NÃO PROVIDA. (TJSP/CSM; Apelação Cível 1002335-71.2022.8.26.0238; Relator Francisco Loureiro [Corregedor-Geral]; Ibiúna; j. 26/02/2024);

Registro de Imóveis – Dúvida – Título notarial – Escritura de venda e compra Imóvel rural – Princípio da especialidade objetiva – Descrição tabular deficiente Imóvel que, embora ainda não esteja sujeito a georreferenciamento, vem descrito de modo absolutamente precário, sem nenhum ponto de amarração – Prédio que não pode ser considerado um corpo certo – Impossibilidade de aplicar-se o item 10.1.1 do Capítulo XX do Tomo II das NSCGJ – Apelação a que se nega provimento, mantida a r. sentença. (TJSP/CSM; Apelação Cível 1010738-19.2020.8.26.0361; Relator Ricardo Anafe [Corregedor-Geral]; Mogi das Cruzes; j. 13/05/2021);

REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA ESCRITURA DE VENDA E COMPRA – IMÓVEL RURAL – PRINCÍPIO DA ESPECIALIDADE OBJETIVA – DESCRIÇÃO DEFICIENTE DO IMÓVEL NO FÓLIO REAL – AUSENTES PONTOS DE AMARRAÇÃO – ÁREA QUE NÃO PERMITE SEJA TRATADA COMO CORPO CERTO – NÃO INCIDÊNCIA DO DISPOSTO NO ITEM 10.1.1 DO CAPÍTULO XX DO TOMO II DAS NSCGJ – APELAÇÃO A QUE SE NEGA PROVIMENTO, MANTIDA A R. SENTENÇA. (TJSP/CSM; Apelação Cível 1020846-73.2021.8.26.0361; Relator Fernando Torres Garcia [Corregedor-Geral]; Mogi das Cruzes; j. 06/10/2022);

REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA – IMÓVEL RURAL – NÃO IDENTIFICAÇÃO COMO CORPO CERTO – DESCRIÇÃO PRECÁRIA – QUEBRA DO PRINCÍPIO DA ESPECIALIDADE OBJETIVA – IMPOSSIBILIDADE DE REGISTRO DE ESCRITURA PÚBLICA DE VENDA E COMPRA – RECURSO DESPROVIDO. (TJSP/CSM; Apelação Cível 0005085-94.2014.8.26.0189, Relator Elliot Akel [Corregedor-Geral], j. 07/10/2015).

Cumpre salientar que, ao contrário do alegado, é a imprecisão da descrição matricular o que impede o registro, ainda que ela esteja em consonância com a descrição contida no título. A coincidência entre as duas imprecisões não implica aptidão a registro.

Por fim, é indiferente que o termo inicial da obrigatoriedade de georreferenciamento prevista no Decreto nº 4.449/2002 tenha sido prorrogado pelo Decreto nº 12.689/2025. A inviabilidade do pretendido registro em nada se relaciona com a referida norma.

Ante o exposto, e considerando, ainda, o parecer ministerial convergente, nego provimento à apelação.

SILVIA ROCHA

Corregedora Geral da Justiça e Relatora (TJSP de 14.09.2026 – SP)

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Fonte: TJ/SP

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Espécie: APELAÇÃO
Número: 1009461-54.2025.8.26.0114
Comarca: CAMPINAS

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 1009461-54.2025.8.26.0114

Registro n°: 2026.0000877571

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1009461-54.2025.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que é apelante CELIO CEZAR MACHIEWICZ, é apelado 4º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE CAMPINAS.

ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do(a) relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), DAMIÃO COGAN (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 11 de setembro de 2026.

SILVIA ROCHA

Corregedora Geral da Justiça e Relatora

Apelação Cível nº 1009461-54.2025.8.26.0114

Apelante: Celio Cezar Machiewicz

Apelado: 4º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Campinas

Comarca: Campinas

Voto nº 39.929

Direito registral – Dúvida – Apelação – Registro de imóveis – Negativa de registro de escritura pública de compra e venda – Exigências que já foram objeto de exame e decisão pela corregedoria permanente em processo anterior – Preclusão ou coisa julgada administrativa – Alteração fática ou jurídica superveniente não afirmada nem demonstrada – Recurso não provido.

Trata-se de apelação interposta por Célio Cezar Machiewicz contra sentença prolatada pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do 4º Oficial de Registro de Imóveis de Campinas/SP (fls. 121/123), extinguindo processo de dúvida registral, sem resolução de mérito, em razão de anterior sentença acolhendo processo de dúvida referente ao mesmo título (autos nº 1019441-93.2023.8.26.0114).

Pretende o apelante o registro de escritura pública de venda e compra lavrada em 18/07/1968, pelo Tabelião de Notas do Distrito de Sousas, Campinas/SP (fls. 178, livro n° 10 fls. 24/29), tendo por objeto 2/7 dos imóveis localizados à Rua Humaitá nº 97 (matrícula n° 7.345 fls. 13/17) e 103 (matrícula n° 7.344 fls. 18/20).

Em prenotações anteriores (nº 125.447 e 128.449), o título foi devolvido com as seguintes exigências: (a) a retificação da escritura, com a presença das partes, para constar (a.1) os valores individualizados referentes à venda e compra de cada uma das frações ideais dos imóveis; (a.2) a existência da cláusula de inalienabilidade mencionada na averbação n° 7 das matrículas 7.344 e 7.345; (a.3) a descrição dos imóveis; e (a.4) os títulos aquisitivos e seus registros; (b) o prévio registro do(s) título(s) pelo(s) qual(is) os vendedores teriam adquirido mais 1/7 (um sétimo) de cada imóvel; e (c) o cancelamento da cláusula de inalienabilidade mediante mandado judicial ou alvará judicial autorizando o registro da escritura, tendo em vista que à época da sua lavratura José Zanatta era vivo.

Na prenotação atual (nº 148.326), o título foi novamente devolvido (nota devolutiva 67.102), reiterando-se, na íntegra, os fundamentos da devolução anterior (nota devolutiva 52.880, de 05/12/2022 fls. 84/86).

Em suas razões (fls. 132/141), o apelante, em síntese, refuta a existência de coisa julgada impeditiva do julgamento de mérito da dúvida, uma vez que o processo anterior foi objeto de desistência. Aponta que a reapresentação do título configura nova causa de pedir, a ensejar nova compreensão jurídica sobre a forma de superar as exigências registrais anteriores, que reputa descabidas. Entende que são plenamente sanáveis os vícios de individualização de valores e de descrição dos imóveis e dos títulos aquisitivos. Tem por desnecessária a via judicial para cancelamento da cláusula de inalienabilidade. Nesses termos, pede a reforma da sentença.

A Douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 173/177).

É o relatório.

O título – uma escritura pública de venda e compra lavrada em 18/07/1968 (fls. 178, livro n° 10 – fls. 24/29) – foi anteriormente apresentado (prenotações nº 125.447 e 128.449), ensejando qualificação negativa (nota devolutiva nº 52.880, de 05/12/2022 fls. 84/86).

O apresentante requereu suscitação de dúvida, que foi julgada procedente pelo MM. Juízo Corregedor Permanente, mantendo-se as exigências do Registrador. A decisão transitou em julgado em 27/11/2024 (autos nº 1019441-93.2023.8.26.0114 – fls. 85).

Dias depois, em 18/12/2024, o mesmo título foi reapresentado (protocolo nº 148.326), sem nenhuma alteração fática ou jurídica superveniente ao processo anterior. Em nota devolutiva, o Oficial reiterou as exigências (nota devolutiva 67.102, de 27/12/2024), que seguem válidas.

A sentença anterior considerou legítimos os fundamentos da qualificação negativa, razão pela qual fez consignar que, apesar da posterior concordância do interessado com as exigências, deixou de homologar a desistência da dúvida, julgando-a pelo mérito.

O apresentante ora apelante não interpôs recurso. Com o trânsito em julgado, operou-se a coisa julgada administrativa.

A preclusão ou coisa julgada administrativa traduz a definitividade da decisão no âmbito administrativo, impedindo o interessado de, a qualquer tempo, postular a rediscussão de matéria já decidida pela autoridade administrativa competente.

Embora não se confunda com a coisa julgada material formada no processo judicial (art. 502, CPC), são idênticas as razões que animam ambos os institutos: assegurar a estabilidade e a segurança das relações e situações jurídicas, relativamente a controvérsia já apreciada e julgada em regular processo judicial ou administrativo.

Operada a preclusão administrativa, a decisão ainda pode, em tese, ser questionada e rediscutida na via judicial (art. 5º, XXXV, CR). Não mais, contudo, na seara administrativa.

Trata-se de entendimento pacífico na jurisprudência deste C. CSM, no que tange às decisões administrativas tomadas pela autoridade correcional em processos de dúvida registral:

REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA – EXIGÊNCIAS QUE JÁ FORAM OBJETO DE ANÁLISE PELA CORREGEDORIA PERMANENTE EM PROCESSO ANTERIOR – PRECLUSÃO ADMINISTRATIVA CARACTERIZADA – RECURSO NÃO PROVIDO (TJSP; Apelação Cível 1000002-51.2020.8.26.0357; Relator (a): Francisco Loureiro (Corregedor-Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Mirante do Paranapanema – Vara Única; Data do Julgamento: 15/03/2024; Data de Registro: 19/03/2024);

REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida – Apresentação de novo título permanecendo o mesmo interessado e imóvel – Julgamento de dúvida anterior que manteve o mesmo óbice – Ausência de nulidade da decisão anterior – Preclusão administrativa configurada – Segurança jurídica – Registro de escritura pública de compra e venda – Negativa de registro em face da indisponibilidade do bem – Impossibilidade de alienação voluntária – Recurso não conhecido. (TJSP; Apelação Cível 0006500-59.2019.8.26.0344; Relator (a): Pinheiro Franco (Corregedor-Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Marília – 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 10/12/2019; Data de Registro: 12/12/2019).

Sabe-se que a coisa julgada pressupõe inexistência de alteração das circunstâncias fáticas e jurídicas existentes no momento da prolação da decisão. Modificação superveniente possibilita a renovação do pleito: se o cenário fático-jurídico é novo, inexiste pronunciamento decisório a respeito das novas questões, não se podendo falar, neste caso, em preclusão.

No caso dos autos, entretanto, o apelante nada trouxe de novo a justificar a pretendida reapreciação, de natureza fática ou jurídica. Insiste na irresignação, limitando-se a reiterar suas alegações anteriores. Não invoca eventual nulidade da sentença, tampouco eventual impedimento absoluto ou excessiva onerosidade para satisfação das exigências registrais que ela referenda.

Nesse contexto, prevalece o caráter definitivo da decisão administrativa.

Não bastasse, são irretocáveis os fundamentos reiterados pelo Oficial para manutenção da qualificação negativa:

“A exigência de retificação do título para constar os valores individualizados dos itens do patrimônio está lastreada no princípio da especialidade negocial, segundo o qual devem constar os elementos que individualizam o negócio registrado, dentre eles o valor da coisa, que constitui requisito do registro, nos exatos termos do artigo 176, § 1°, inciso III, item 5, da Lei n° 6.015/73. […]

Há mais. A atribuição de valores aos bens tem implicação tributária, cuja fiscalização é expressamente atribuída aos Oficiais de Registro pelo artigo 289 da Lei n° 6.015/73 e pelo artigo 30, incisos VIII e IX, da Lei n° 8.935, de 18 de novembro de 1994. […]

Por todos os motivos citados, o aditamento do título para que se atribua valores individualizados aos bens é inafastável para: (a) permitir que se lance os valores nos registros, pois se trata de um de seus requisitos legais; (b) servir como um dos parâmetros para enquadrar as operações na tabela de emolumentos; e (c) permitir que seja elaborada a DOI a ser apresentada à Receita Federal com todos os dados corretos e completos. […]

A exigência de retificação da escritura para constar a cláusula de inalienabilidade decorre do fato de que, ao tempo do negócio, o título consignou que os bens estavam livres e desembaraçados de quaisquer ônus, ao passo que, àquela altura, por força do inventário de Carmela Vicentini Zanatta, seu testamento já impunha o gravame, que foi omitido do comprador no título. De todo modo, por ocasião da apresentação do título ao registro (tempus regit actum), o gravame já estava averbado nas matrículas, de modo que a discrepância entre o título e os registros precisa ser eliminada, justamente mediante retificação da escritura para fazer constar a existência do gravame imposto. […].

Ao cotejar as descrições tabulares com aquelas lançadas no título original, percebe-se que ambos os imóveis estão descritos no título de maneira divergente das matrículas, razão pela qual o título é irregular, na exata dicção do § 2° do artigo 225 da Lei n° 6.015/73, acima transcrito. É bem verdade que na ‘escritura de aditamento retificativo em escritura pública’, o Tabelião de Sousas fez consignar, a pedido unilateral do adquirente, as descrições coincidentes com as das respectivas matrículas. Contudo, salvo melhor juízo, o fez com impropriedade manifesta. Com efeito, o item 54 do Capítulo XVI das Normas de Serviço da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo (“Normas de Serviço”) autoriza as retificações de erros materiais sem a presença das partes, que, no tocante à descrição do imóvel, podem ser por erro ou omissão na transposição de elementos de documento apresentado à época da lavratura, desde que arquivado na serventia (subitem 54.1, alínea “a”), ou para a correção de omissões e erros referentes à descrição e à caracterização de bens individuados no ato notarial (subitem 54.1, alínea “c”), constatáveis documentalmente (item 54, caput). Ocorre que o item exige, para permitir sua aplicabilidade, que não se modifique a declaração de vontade das partes nem a substância do negócio jurídico realizado (item 54, caput). No caso concreto, o próprio Tabelião de Notas afirma que à época da escritura ainda não havia transcrição para os imóveis, de modo que fica de plano descartada a possibilidade da alínea “a” do subitem 54.1. […]

Nesse contexto, dadas as peculiaridades do caso concreto (inexistência de documento arquivado no tabelionato com a descrição dos imóveis e o grau de divergência entre as descrições tabulares e aquelas lançadas no título originário), há risco evidente de que se esteja não apenas corrigindo meros ‘erros de descrição’, mas sim alterando a vontade das partes quanto ao objeto, envolvendo elemento substancial do negócio. […]

Na impugnação, aduz o interessado que a exigência de retificação da escritura com relação aos itens 1, 3 e 4 deste tópico seria indevida, uma vez que o título foi lavrado na vigência do Decreto n° 4.857/39, o que, na forma do artigo 176, § 2°, da Lei n° 6.015/73, impõe que se examine os requisitos do registro à luz da legislação anterior. Embora tal assertiva seja verdadeira e, aliás, jamais discutida por este registro predial, a mesma não socorre a pretensão, dado que, nos aspectos indicados, o Decreto n° 4.857/39 já trazia as mesmas exigências. […]

Da leitura da matrícula n° 7.344, extrai-se que o comprador, Antonio João Zanatta, casado, já consta como proprietário de 85,7142% ideais do imóvel (abertura da matrícula), o que equivale a 6/7, enquanto os vendedores são titulares de 14,2547%, equivalentes a 1/7, conforme registro n° 3. No mesmo sentido, a partir da análise da matrícula n° 7.345, constata-se que a fração de 85,7142%, equivalentes a 6/7 do imóvel, é de propriedade de Célio Cézar Machiewicz e sua esposa, Luciana Pollizello Machiewicz, conforme registro n° 14, enquanto os vendedores são titulares de 14,2547%, equivalentes a 1/7, conforme registro n° 3. Ocorre que a escritura originária consigna que a venda diz respeito a ‘dois sétimos, nos prédios seus respectivos terrenos e quintais‘ (sem destaque no original). À toda evidência, portanto, os vendedores alienam frações superiores às de que dispõem em cada imóvel, de acordo com as respectivas matrículas. Assim, para que os vendedores possam alienar 2/7 ideais dos imóveis, faz-se necessário que, antes, registrem os títulos pelos quais teriam adquirido outra fração ideal de 1/7 em cada imóvel, além daquela de que já são titulares. […]” (fls. 1/12. Destaques no original).

Como se observa, a nota devolutiva é minuciosa e seus consistentes fundamentos não foram afastados pelas genéricas alegações recursais. Seja pela preclusão administrativa, seja pelo mérito, a sentença deve ser mantida.

Ante o exposto, e considerando, ainda, a manifestação convergente do d. representante ministerial, nego provimento à apelação.

SILVIA ROCHA

Corregedora Geral da Justiça e Relatora (TJSP de 14.09.2026 – SP)

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Fonte: TJ/SP

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Espécie: APELAÇÃO
Número: 1000038-50.2026.8.26.0562
Comarca: SANTOS

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 1000038-50.2026.8.26.0562

Registro n°: 2026.0000877569

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1000038-50.2026.8.26.0562, da Comarca de Santos, em que é apelante WALTER ASSUNÇÃO MIEREL, é apelado 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE SANTOS.

ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do(a) relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), DAMIÃO COGAN (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 11 de setembro de 2026.

SILVIA ROCHA

Corregedora Geral da Justiça e Relatora

Apelação Cível nº 1000038-50.2026.8.26.0562

Apelante: Walter Assunção Mierel

Apelado: 2º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Santos

Comarca: Santos

Voto nº 39.925

Recurso de apelação – Dúvida inversa – Registro de imóveis – Registro de carta de arrematação de direitos da executada sobre o imóvel – Ausência de registro de título aquisitivo de direitos em favor da executada na matrícula – Ofensa ao princípio da continuidade registral – Recurso desprovido.

A qualificação registral é o juízo prudencial, positivo ou negativo, da potência de um título em ordem à sua inscrição predial. Conforme os artigos 195 e 237 da Lei n. 6.015/1973, que positivam o princípio da continuidade registral, o encadeamento subjetivo e objetivo dos atos registrais deve ser ininterrupto, de modo que cada nova inscrição se apoie na anterior. A matrícula deve conter uma cadeia de nexos formais que exprimam a vinculação ininterrupta entre os consecutivos legitimados registrais e seus sucessores, de modo que a série de inscrições reflita, sem intermitência, o histórico jurídico dos imóveis.

Os títulos judiciais não se subtraem ao exame de qualificação dos elementos extrínsecos e dos princípios registrais. A origem judicial do título não o isenta do crivo da qualificação registral. Compete ao oficial obstar o ingresso de títulos judiciais relativos a terceiros sem direitos sobre o imóvel, conforme os dados constantes do fólio real.

Por força do princípio da continuidade, o registro de carta de arrematação de direitos da executada sobre o imóvel depende de que tais direitos estejam previamente registrados na matrícula. Não é possível o registro da arrematação de direitos que não tenham sido previamente levados a registro no fólio real. Na espécie, não só não houve o registro do título aquisitivo, como tal título não foi nem sequer apresentado ao oficial ou juntado aos autos em que expedida a carta de arrematação, não sendo possível nem mesmo afirmar que a executada é promissária compradora ou cessionária de direitos obre o imóvel, como nos precedentes por ela mencionados.

No caso concreto, a arrematação recaiu sobre os direitos da parte executada sobre o imóvel, não sobre o próprio imóvel. Tais direitos não foram previamente levados a registro na matrícula, o que ofende o princípio da continuidade registral. Recurso não provido.

Cuida-se de recurso de apelação interposto por Walter Assunção Mierel contra sentença proferida pelo Juízo Corregedor Permanente do 2º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Santos, que manteve as exigências para o registro de carta de arrematação relativa ao apartamento n. 132 do Edifício Danúbio.

Nas razões recursais (fls. 774-780), o apelante aduz, em suma, que: i) a arrematação judicial constitui modalidade de aquisição originária da propriedade, razão pela qual deve ser flexibilizada a aplicação do princípio da continuidade registral; ii) inexiste relação jurídica entre o arrematante e os titulares do domínio, motivo pelo qual o bem deve ser transmitido livre e desembaraçado de ônus e gravames; iii) a intimação dos promitentes vendedores e da promitente compradora, por telegrama, à luz da aplicação analógica do art. 799, IV, do CPC e da tese fixada no Tema Repetitivo n. 886 pelo Superior Tribunal de Justiça, é suficiente para preservar o princípio da continuidade e resguardar eventual interesse dos titulares tabulares. Pede a reforma da sentença.

A Procuradoria de Justiça manifestou-se às fls. 796-800 pelo não provimento do recurso.

Recurso tempestivo.

É o relatório.

A controvérsia recursal cinge-se à possibilidade de registro de carta de arrematação de direitos sobre imóvel do qual a executada não é proprietária nem titular de outros direitos reais previamente levados a registro.

A qualificação registral é o “juízo prudencial, positivo ou negativo, da potência de um título em ordem à sua inscrição predial” (DIP, Ricardo Henry Marques. Sobre a qualificação no registro de imóveis. Revista de Direito Imobiliário. São Paulo: RT 29, 1992, p. 39).

Conforme os artigos 195 e 237 da Lei n. 6.015/1973, que positivam o princípio da continuidade registral, o encadeamento subjetivo e objetivo dos atos registrais (em sentido amplo) deve ser ininterrupto, de modo que cada nova inscrição se apoie na anterior. A matrícula deve conter, pois, uma cadeia de nexos formais que exprimam a vinculação ininterrupta entre os consecutivos legitimados registrais e seus sucessores, de modo que a série de inscrições reflitam, sem nenhuma intermitência, o histórico jurídico dos imóveis. Trata-se de exigência imprescindível para que ninguém transmita direitos de que não seja titular e de que, portanto, não possa dispor.

Nesse sentido:

(…) 1. O princípio da continuidade impede o registro de carta de arrematação sem o prévio registro do título de aquisição de propriedade em nome dos compromissários compradores. 2. A carta de arrematação é modo derivado de aquisição de propriedade, exigindo conformidade com o registro anterior. (…) (TJSP; Apelação Cível 1008478- 97.2025.8.26.0100; Rel. Des. Francisco Loureiro (Corregedor-Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; j. 27.5.2025);

REGISTRO DE IMÓVEIS. PROCEDIMENTO DE DÚVIDA. REGISTRO DE CARTA DE ARREMATAÇÃO. OFENSA AOS PRINCÍPIOS DA CONTINUIDADE REGISTRAL E ESPECIALIDADE OBJETIVA. AUSÊNCIA DE COINCIDÊNCIA ENTRE AS PESSOAS DOS EXECUTADOS E DOS TITULARES DE DOMÍNIO. DIVERGÊNCIA NA DESCRIÇÃO DO IMÓVEL NO TÍTULO E NO FÓLIO REAL. DÚVIDA MANTIDA. APELAÇÃO IMPROVIDA. (TJSP; Apelação Cível 0005122-77.2023.8.26.0037; Rel. Des. Francisco Loureiro (Corregedor-Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; j. 7.5.2024).

Os títulos judiciais não se subtraem ao exame de qualificação dos elementos extrínsecos e dos princípios registrais. A saber, a origem judicial do título não o isenta do crivo da qualificação registral. Compete ao oficial obstar o ingresso de títulos judiciais relativos a terceiros sem quaisquer direitos sobre o imóvel de acordo com os dados constantes do fólio real. A divergência de titularidade é causa legítima de recusa da inscrição. Nesse sentido:

“(…) a qualificação do título judicial se limita aos seus aspectos extrínsecos e aos ‘obstáculos que surjam do Registro’, tais como a inexistência tabular do imóvel descrito no título judicial, o fato de o imóvel em questão estar registrado em nome de terceiro que não foi parte no processo e não haver referência a este suposto no documento judicial e outras hipóteses de violação dos princípios da continuidade e especialidade.” (LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos: Teoria e Prática. 10. ed. Salvador: Juspodivm, 2019, p. 599);

“A qualificação registral é admitida sobre os títulos judiciais quanto aos elementos extrínsecos, não sendo permitido ao registrador alterar o conteúdo da decisão judicial sob qualquer fundamento. É recorrente a qualificação registral negativa decorrer da violação do princípio da continuidade, como acontece na hipótese em que o titular do direito real inscrito no registro imobiliário ser pessoa diversa da presente no título judicial.” (PASSOS, Josué Modesto; BENACCHIO, Marcelo. A dúvida no registro de imóveis. 2. ed. São Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2022, p. 144).

Por força do princípio da continuidade, o registro de carta de arrematação de direitos da executada sobre o imóvel como na espécie depende de que tais direitos estejam previamente registrados na matrícula do imóvel. Não é possível promover o registro da arrematação de direitos que não tenham sido previamente levados a registro no fólio real.

Questão distinta é relativa à possibilidade de registro de carta de arrematação do imóvel quando o executado não é o proprietário do imóvel, mas apenas promissário comprador, sem prévio registro da promessa de compra e venda na matrícula do bem.

A respeito dessa segunda situação, a fim de harmonizar seu entendimento com a tese fixada no Tema Repetitivo n. 886 pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, o Conselho Superior da Magistratura passou a entender que é possível o registro de carta de arrematação se, por aplicação analógica do art. 799, IV, do CPC, for promovida a intimação do promitente vendedor e do titular do domínio acerca dos atos expropriatórios, com a instrução da carta de arrematação com cópias das peças processuais correspondentes:

(…) 1. A arrematação judicial não constitui modo originário de aquisição da propriedade, devendo haver encadeamento entre as informações inscritas. 2. A intimação do promitente vendedor e titular de domínio no processo judicial supera o obstáculo da violação ao princípio da continuidade e afasta a exigência de comprovação da apresentação do título aquisitivo entre o titular de domínio e o executado. (…) (TJSP; Apelação Cível 1017487-14.2024.8.26.0005; Rel. Des. Francisco Loureiro (Corregedor-Geral); Conselho Superior da Magistratura; j. 15.10.2025);

REGISTRO DE IMÓVEIS – CARTA DE ADJUDICAÇÃO – TÍTULO JUDICIAL QUE SE SUJEITA À QUALIFICAÇÃO REGISTRAL – MODO DERIVADO DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE – DESQUALIFICAÇÃO POR INOBSERVÂNCIA AO PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE – IMPOSSIBILIDADE DE REGISTRO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – POSSIBILIDADE DE PRESERVAÇÃO DA CONTINUIDADE REGISTRAL MEDIANTE INTIMAÇÃO DO PROPRIETÁRIO/PROMITENTE VENDEDOR ACERCA DA PENHORA DA PROPRIEDADE PLENA DO IMÓVEL – APLICAÇÃO POR ANALOGIA DO ARTIGO 799, IV, DO CPC – APELAÇÃO NÃO PROVIDA. (TJSP; Apelação Cível 1004827-28.2021.8.26.0543; Rel. Des. Francisco Loureiro (Corregedor-Geral); Conselho Superior da Magistratura; j. 20.6.2024).

Uma vez firmadas tais premissas, no caso ora em apreço, o recorrente pretende o registro de carta de arrematação (fls. 21-24) expedida pelo Juízo da 6ª Vara Cível da Comarca de Santos nos autos n. 0028072-19.2007.8.26.0562, ajuizada pelo Condomínio Edifício Danúbio em face de Maria Rita Casagrande.

Compulsando os autos, verifica-se que neste caso a arrematação não teve por objeto o imóvel, mas sim os direitos da executada sobre o imóvel, como consta da decisão que deferiu a penhora (fls. 86), do edital de leilão (fls. 94-95), do auto de leilão (fls. 21) e do auto de arrematação (fls. 23).

O imóvel em questão apartamento n. 132 do Edifício Danúbio, objeto da transcrição n. 33.207 e da inscrição n. 11.196 do 2º Registro de Imóveis de Santos (fls. 25-26) é de propriedade de Raul Eduardo da Cunha Bueno e outros, como consta da transcrição n. 33.207, ao passo que seus direitos aquisitivos são de titularidade da promissária compradora Imobiliária Trabulsi Ltda., como consta da inscrição n. 11.196. Não houve registro de nenhum título aquisitivo de direitos sobre o imóvel em favor da executada Maria Rita. A rigor, não veio aos autos nem mesmo qual seria o título em favor da executada (não é possível afirmar que ela é promissária compradora ou cessionária de direitos sobre o bem, como nos precedentes invocados na espécie).

Assim sendo, para que fosse promovido o registro da carta de arrematação dos direitos de Maria Rita sobre o imóvel, era necessário que eventual título aquisitivo de tais direitos fosse previamente levado a registro, sob pena de interrupção da cadeia de titularidade e ofensa ao princípio da continuidade registral tutelado pelos arts. 195 e 237 da Lei n. 6.015/1973.

De outro lado, ainda que assim não fosse (ainda que, na espécie, a arrematação houvesse incidido sobre o próprio imóvel, e não apenas sobre os direitos da executada sobre o imóvel), o registro não seria possível, porque não houve a intimação de promitente vendedor, nem de promissária compradora, na forma do art. 799, III e IV, do CPC.

As comunicações postais, por telegrama, referidas às fls. 106-122 só foram encaminhadas aos destinatários pelo leiloeiro após a publicação do edital de leilão, de modo que não houve intimação acerca da penhora e da própria arrematação. Ademais, nem todas as comunicações foram exitosas.

Por fim, anote-se que a dúvida será procedente quando o óbice registral for mantido e improcedente quando ele for afastado. Por isso, ao manter as exigências registrarias, deve a dúvida ser julgada procedente, com mera retificação de erro material no dispositivo da sentença.

À luz das considerações expostas, conclui-se que o óbice ao ato de registro pretendido está correto, razão pela qual fica ratificada a sentença proferida.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso.

SILVIA ROCHA

Corregedora Geral da Justiça e Relatora (TJSP de 14.09.2026 – SP)

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Fonte: TJ/SP

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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