Apelação n° 1009461-54.2025.8.26.0114
Número: 1009461-54.2025.8.26.0114
Comarca: CAMPINAS
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação n° 1009461-54.2025.8.26.0114
Registro n°: 2026.0000877571
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1009461-54.2025.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que é apelante CELIO CEZAR MACHIEWICZ, é apelado 4º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE CAMPINAS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do(a) relator(a), que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), DAMIÃO COGAN (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 11 de setembro de 2026.
SILVIA ROCHA
Corregedora Geral da Justiça e Relatora
Apelação Cível nº 1009461-54.2025.8.26.0114
Apelante: Celio Cezar Machiewicz
Apelado: 4º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Campinas
Comarca: Campinas
Voto nº 39.929
Direito registral – Dúvida – Apelação – Registro de imóveis – Negativa de registro de escritura pública de compra e venda – Exigências que já foram objeto de exame e decisão pela corregedoria permanente em processo anterior – Preclusão ou coisa julgada administrativa – Alteração fática ou jurídica superveniente não afirmada nem demonstrada – Recurso não provido.
Trata-se de apelação interposta por Célio Cezar Machiewicz contra sentença prolatada pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do 4º Oficial de Registro de Imóveis de Campinas/SP (fls. 121/123), extinguindo processo de dúvida registral, sem resolução de mérito, em razão de anterior sentença acolhendo processo de dúvida referente ao mesmo título (autos nº 1019441-93.2023.8.26.0114).
Pretende o apelante o registro de escritura pública de venda e compra lavrada em 18/07/1968, pelo Tabelião de Notas do Distrito de Sousas, Campinas/SP (fls. 178, livro n° 10 fls. 24/29), tendo por objeto 2/7 dos imóveis localizados à Rua Humaitá nº 97 (matrícula n° 7.345 fls. 13/17) e 103 (matrícula n° 7.344 fls. 18/20).
Em prenotações anteriores (nº 125.447 e 128.449), o título foi devolvido com as seguintes exigências: (a) a retificação da escritura, com a presença das partes, para constar (a.1) os valores individualizados referentes à venda e compra de cada uma das frações ideais dos imóveis; (a.2) a existência da cláusula de inalienabilidade mencionada na averbação n° 7 das matrículas 7.344 e 7.345; (a.3) a descrição dos imóveis; e (a.4) os títulos aquisitivos e seus registros; (b) o prévio registro do(s) título(s) pelo(s) qual(is) os vendedores teriam adquirido mais 1/7 (um sétimo) de cada imóvel; e (c) o cancelamento da cláusula de inalienabilidade mediante mandado judicial ou alvará judicial autorizando o registro da escritura, tendo em vista que à época da sua lavratura José Zanatta era vivo.
Na prenotação atual (nº 148.326), o título foi novamente devolvido (nota devolutiva 67.102), reiterando-se, na íntegra, os fundamentos da devolução anterior (nota devolutiva 52.880, de 05/12/2022 fls. 84/86).
Em suas razões (fls. 132/141), o apelante, em síntese, refuta a existência de coisa julgada impeditiva do julgamento de mérito da dúvida, uma vez que o processo anterior foi objeto de desistência. Aponta que a reapresentação do título configura nova causa de pedir, a ensejar nova compreensão jurídica sobre a forma de superar as exigências registrais anteriores, que reputa descabidas. Entende que são plenamente sanáveis os vícios de individualização de valores e de descrição dos imóveis e dos títulos aquisitivos. Tem por desnecessária a via judicial para cancelamento da cláusula de inalienabilidade. Nesses termos, pede a reforma da sentença.
A Douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 173/177).
É o relatório.
O título – uma escritura pública de venda e compra lavrada em 18/07/1968 (fls. 178, livro n° 10 – fls. 24/29) – foi anteriormente apresentado (prenotações nº 125.447 e 128.449), ensejando qualificação negativa (nota devolutiva nº 52.880, de 05/12/2022 fls. 84/86).
O apresentante requereu suscitação de dúvida, que foi julgada procedente pelo MM. Juízo Corregedor Permanente, mantendo-se as exigências do Registrador. A decisão transitou em julgado em 27/11/2024 (autos nº 1019441-93.2023.8.26.0114 – fls. 85).
Dias depois, em 18/12/2024, o mesmo título foi reapresentado (protocolo nº 148.326), sem nenhuma alteração fática ou jurídica superveniente ao processo anterior. Em nota devolutiva, o Oficial reiterou as exigências (nota devolutiva 67.102, de 27/12/2024), que seguem válidas.
A sentença anterior considerou legítimos os fundamentos da qualificação negativa, razão pela qual fez consignar que, apesar da posterior concordância do interessado com as exigências, deixou de homologar a desistência da dúvida, julgando-a pelo mérito.
O apresentante ora apelante não interpôs recurso. Com o trânsito em julgado, operou-se a coisa julgada administrativa.
A preclusão ou coisa julgada administrativa traduz a definitividade da decisão no âmbito administrativo, impedindo o interessado de, a qualquer tempo, postular a rediscussão de matéria já decidida pela autoridade administrativa competente.
Embora não se confunda com a coisa julgada material formada no processo judicial (art. 502, CPC), são idênticas as razões que animam ambos os institutos: assegurar a estabilidade e a segurança das relações e situações jurídicas, relativamente a controvérsia já apreciada e julgada em regular processo judicial ou administrativo.
Operada a preclusão administrativa, a decisão ainda pode, em tese, ser questionada e rediscutida na via judicial (art. 5º, XXXV, CR). Não mais, contudo, na seara administrativa.
Trata-se de entendimento pacífico na jurisprudência deste C. CSM, no que tange às decisões administrativas tomadas pela autoridade correcional em processos de dúvida registral:
REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA – EXIGÊNCIAS QUE JÁ FORAM OBJETO DE ANÁLISE PELA CORREGEDORIA PERMANENTE EM PROCESSO ANTERIOR – PRECLUSÃO ADMINISTRATIVA CARACTERIZADA – RECURSO NÃO PROVIDO (TJSP; Apelação Cível 1000002-51.2020.8.26.0357; Relator (a): Francisco Loureiro (Corregedor-Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Mirante do Paranapanema – Vara Única; Data do Julgamento: 15/03/2024; Data de Registro: 19/03/2024);
REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida – Apresentação de novo título permanecendo o mesmo interessado e imóvel – Julgamento de dúvida anterior que manteve o mesmo óbice – Ausência de nulidade da decisão anterior – Preclusão administrativa configurada – Segurança jurídica – Registro de escritura pública de compra e venda – Negativa de registro em face da indisponibilidade do bem – Impossibilidade de alienação voluntária – Recurso não conhecido. (TJSP; Apelação Cível 0006500-59.2019.8.26.0344; Relator (a): Pinheiro Franco (Corregedor-Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Marília – 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 10/12/2019; Data de Registro: 12/12/2019).
Sabe-se que a coisa julgada pressupõe inexistência de alteração das circunstâncias fáticas e jurídicas existentes no momento da prolação da decisão. Modificação superveniente possibilita a renovação do pleito: se o cenário fático-jurídico é novo, inexiste pronunciamento decisório a respeito das novas questões, não se podendo falar, neste caso, em preclusão.
No caso dos autos, entretanto, o apelante nada trouxe de novo a justificar a pretendida reapreciação, de natureza fática ou jurídica. Insiste na irresignação, limitando-se a reiterar suas alegações anteriores. Não invoca eventual nulidade da sentença, tampouco eventual impedimento absoluto ou excessiva onerosidade para satisfação das exigências registrais que ela referenda.
Nesse contexto, prevalece o caráter definitivo da decisão administrativa.
Não bastasse, são irretocáveis os fundamentos reiterados pelo Oficial para manutenção da qualificação negativa:
“A exigência de retificação do título para constar os valores individualizados dos itens do patrimônio está lastreada no princípio da especialidade negocial, segundo o qual devem constar os elementos que individualizam o negócio registrado, dentre eles o valor da coisa, que constitui requisito do registro, nos exatos termos do artigo 176, § 1°, inciso III, item 5, da Lei n° 6.015/73. […]
Há mais. A atribuição de valores aos bens tem implicação tributária, cuja fiscalização é expressamente atribuída aos Oficiais de Registro pelo artigo 289 da Lei n° 6.015/73 e pelo artigo 30, incisos VIII e IX, da Lei n° 8.935, de 18 de novembro de 1994. […]
Por todos os motivos citados, o aditamento do título para que se atribua valores individualizados aos bens é inafastável para: (a) permitir que se lance os valores nos registros, pois se trata de um de seus requisitos legais; (b) servir como um dos parâmetros para enquadrar as operações na tabela de emolumentos; e (c) permitir que seja elaborada a DOI a ser apresentada à Receita Federal com todos os dados corretos e completos. […]
A exigência de retificação da escritura para constar a cláusula de inalienabilidade decorre do fato de que, ao tempo do negócio, o título consignou que os bens estavam livres e desembaraçados de quaisquer ônus, ao passo que, àquela altura, por força do inventário de Carmela Vicentini Zanatta, seu testamento já impunha o gravame, que foi omitido do comprador no título. De todo modo, por ocasião da apresentação do título ao registro (tempus regit actum), o gravame já estava averbado nas matrículas, de modo que a discrepância entre o título e os registros precisa ser eliminada, justamente mediante retificação da escritura para fazer constar a existência do gravame imposto. […].
Ao cotejar as descrições tabulares com aquelas lançadas no título original, percebe-se que ambos os imóveis estão descritos no título de maneira divergente das matrículas, razão pela qual o título é irregular, na exata dicção do § 2° do artigo 225 da Lei n° 6.015/73, acima transcrito. É bem verdade que na ‘escritura de aditamento retificativo em escritura pública’, o Tabelião de Sousas fez consignar, a pedido unilateral do adquirente, as descrições coincidentes com as das respectivas matrículas. Contudo, salvo melhor juízo, o fez com impropriedade manifesta. Com efeito, o item 54 do Capítulo XVI das Normas de Serviço da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo (“Normas de Serviço”) autoriza as retificações de erros materiais sem a presença das partes, que, no tocante à descrição do imóvel, podem ser por erro ou omissão na transposição de elementos de documento apresentado à época da lavratura, desde que arquivado na serventia (subitem 54.1, alínea “a”), ou para a correção de omissões e erros referentes à descrição e à caracterização de bens individuados no ato notarial (subitem 54.1, alínea “c”), constatáveis documentalmente (item 54, caput). Ocorre que o item exige, para permitir sua aplicabilidade, que não se modifique a declaração de vontade das partes nem a substância do negócio jurídico realizado (item 54, caput). No caso concreto, o próprio Tabelião de Notas afirma que à época da escritura ainda não havia transcrição para os imóveis, de modo que fica de plano descartada a possibilidade da alínea “a” do subitem 54.1. […]
Nesse contexto, dadas as peculiaridades do caso concreto (inexistência de documento arquivado no tabelionato com a descrição dos imóveis e o grau de divergência entre as descrições tabulares e aquelas lançadas no título originário), há risco evidente de que se esteja não apenas corrigindo meros ‘erros de descrição’, mas sim alterando a vontade das partes quanto ao objeto, envolvendo elemento substancial do negócio. […]
Na impugnação, aduz o interessado que a exigência de retificação da escritura com relação aos itens 1, 3 e 4 deste tópico seria indevida, uma vez que o título foi lavrado na vigência do Decreto n° 4.857/39, o que, na forma do artigo 176, § 2°, da Lei n° 6.015/73, impõe que se examine os requisitos do registro à luz da legislação anterior. Embora tal assertiva seja verdadeira e, aliás, jamais discutida por este registro predial, a mesma não socorre a pretensão, dado que, nos aspectos indicados, o Decreto n° 4.857/39 já trazia as mesmas exigências. […]
Da leitura da matrícula n° 7.344, extrai-se que o comprador, Antonio João Zanatta, casado, já consta como proprietário de 85,7142% ideais do imóvel (abertura da matrícula), o que equivale a 6/7, enquanto os vendedores são titulares de 14,2547%, equivalentes a 1/7, conforme registro n° 3. No mesmo sentido, a partir da análise da matrícula n° 7.345, constata-se que a fração de 85,7142%, equivalentes a 6/7 do imóvel, é de propriedade de Célio Cézar Machiewicz e sua esposa, Luciana Pollizello Machiewicz, conforme registro n° 14, enquanto os vendedores são titulares de 14,2547%, equivalentes a 1/7, conforme registro n° 3. Ocorre que a escritura originária consigna que a venda diz respeito a ‘dois sétimos, nos prédios seus respectivos terrenos e quintais‘ (sem destaque no original). À toda evidência, portanto, os vendedores alienam frações superiores às de que dispõem em cada imóvel, de acordo com as respectivas matrículas. Assim, para que os vendedores possam alienar 2/7 ideais dos imóveis, faz-se necessário que, antes, registrem os títulos pelos quais teriam adquirido outra fração ideal de 1/7 em cada imóvel, além daquela de que já são titulares. […]” (fls. 1/12. Destaques no original).
Como se observa, a nota devolutiva é minuciosa e seus consistentes fundamentos não foram afastados pelas genéricas alegações recursais. Seja pela preclusão administrativa, seja pelo mérito, a sentença deve ser mantida.
Ante o exposto, e considerando, ainda, a manifestação convergente do d. representante ministerial, nego provimento à apelação.
SILVIA ROCHA
Corregedora Geral da Justiça e Relatora (TJSP de 14.09.2026 – SP)
Fonte: TJ/SP
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook e/ou assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito.