Apelação n° 1000239-69.2025.8.26.0338
Número: 1000239-69.2025.8.26.0338
Comarca: MAIRIPORÃ
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação n° 1000239-69.2025.8.26.0338
Registro n°: 2026.0000877567
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1000239-69.2025.8.26.0338, da Comarca de Mairiporã, em que é apelante MARINA BETTINE DE ALMEIDA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE MAIRIPORÃ.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do(a) relator(a), que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), DAMIÃO COGAN (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 11 de setembro de 2026.
SILVIA ROCHA
Corregedora Geral da Justiça e Relatora
Apelação Cível nº 1000239-69.2025.8.26.0338
Apelante: Marina Bettine de Almeida
Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Mairiporã
Comarca: Mairiporã
Voto nº 39.932
Registro de Imóveis – Dúvida – Escritura pública de inventário e partilha – Imóvel rural – Princípio da especialidade objetiva – Descrição tabular precária – Inviabilidade de identificação do imóvel como corpo certo e localizável – Inaplicabilidade do subitem 10.1.1, Cap. XX, Tomo II, das NSCGJ – Sentença correta – Apelação desprovida.
Trata-se de apelação interposta por Marina Bettine de Almeida contra sentença prolatada pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis e Anexos de Mairiporã/SP (fls. 127/130), que acolheu processo de dúvida para manter a qualificação negativa de título consistente em escritura pública de inventário e partilha, na qual consta a adjudicação à apelante do imóvel matriculado sob nº 14.078 na referida serventia (certidão fls. 7/10).
A nota devolutiva (prenotação nº 106.541 – fls. 25/26) aponta, em síntese, a ausência de medida idônea de localização do imóvel, cuja descrição na matrícula tem divisas e confrontações indicadas por expressões como “uma valeta”, “que se encontra no espigão”, “até confrontar um pau de canela”. Afirma a necessidade de prévia retificação administrativa, para adequada individualização do bem no fólio real.
Na apelação (fls. 131/142), a interessada reitera, em suma, os fundamentos fáticos e jurídicos anteriormente articulados.
Defende que o imóvel rural está suficientemente individualizado na escritura de partilha. Invoca precedentes administrativos admitindo registro de título mesmo com descrição precária, desde que o imóvel seja identificável como corpo certo e localizável (subitem 10.1.1, Cap. XX, Tomo II, NSCGJ). Assevera que a correspondência que se espera não é entre o título e a base física do imóvel, mas entre o título e o fólio real, o que se verifica. Pondera que, em se tratando de transmissão causa mortis da integralidade de imóvel rural, maior parcimônia na exigência de especialidade objetiva não compromete a segurança e veracidade do registro público. Sustenta que os marcos divisórios naturais permanecem vigentes no direito brasileiro (art. 1.297, CC), e que o georreferenciamento não era exigível ao tempo da prenotação, que é anterior a 20/11/2025. Nesses termos, pugna pela reforma da sentença.
A Douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso (fls. 177/180).
É o relatório.
O recurso não comporta provimento.
Ao registrador compete a qualificação dos títulos apresentados a registro, incumbindo-lhe rejeitá-los quando em desconformidade com a legislação registrária e demais preceitos da ordem jurídica (item 117, Cap. XX, Tomo II, NSCGJ).
Dentre eles, destaca-se o requisito da especialidade objetiva. O título apresentado a registro deve corresponder a imóvel devidamente descrito, com medidas e amarrações ao solo que o individualizem como corpo certo, delimitado e inconfundível.
Leciona Afrânio de Carvalho: “[O] requisito registral da especialização do imóvel, vertido no fraseado clássico do direito, significa a sua descrição como corpo certo, a sua representação escrita como individualidade autônoma, com o seu modo de ser físico, que o torna inconfundível e, portanto, heterogêneo em relação a qualquer outro. O corpo certo imobiliário ocupa um lugar determinado no espaço, que é o abrangido por seu contorno, dentro do qual se pode encontrar maior ou menor área, contanto que não sejam ultrapassadas as raias definidoras da entidade territorial”. (Registro de Imóveis. 3ª ed., revista e atualizada. Rio de Janeiro: Forense, 1982, p. 247).
Os requisitos de descrição constam da Lei nº 6.015/73 (v. g. arts. 176 e 225) e demais normativas, que contemplam, também, hipótese de flexibilização aplicável aos imóveis rurais (subitem 10.1.1., Cap. XX, Tomo II, NSCGJ), invocada pela apelante.
10.1.1. A descrição precária do imóvel rural, desde que identificável como corpo certo e localizável, não impede o registro de sua alienação ou oneração, salvo quando sujeito ao georreferenciamento ou, ainda, quando a transmissão implique atos de parcelamento ou unificação, hipóteses em que será exigida sua prévia retificação (Grifei).
A norma mitigadora coaduna-se à sempre válida lição de Serpa Lopes, segundo a qual, “[…] em matéria de Registro de Imóveis toda a interpretação deve tender para facilitar e não para dificultar o acesso dos títulos ao Registro, de modo que toda propriedade imobiliária, e todos os direitos sobre ela recaídos fiquem sob o amparo do regime do Registro Imobiliário e participem dos seus benefícios” (Tratado de Registros Públicos. vol. II. 3ª Ed. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1955. p. 346).
Resta saber, então, quando é que a descrição do imóvel rural, conquanto precária, permite que ele seja identificado como corpo certo e localizável.
No caso dos autos, a matrícula nº 14.078 contém a seguinte descrição (fls. 7):
“Um quinhão de terras no imóvel denominado Bairro da Campininha, zona rural deste Município e comarca, com a área aproximada de 4 (quatro) alqueires, compreendida pelas seguintes divisas: principiam em uma valeta que faz divisa com Francisco Bastos; seguem dividindo com este até encontrar outra valeta que se encontra no espigão, desta quebra à esquerda e segue rumo direito até frontear um pau de canela, onde existe uma valeta na beira do ribeirão Campinha, digo, do ribeirão Campininha e segue por ele acima até frontear uma vertente, seguindo por esta até encontrar uma valeta que está na cabeceira da vertente, deste ponto segue rumo direito, dividindo com Domingos Candido Brasiliense, até a valeta, que faz divisa com Lázaro Antônio Pedroso, onde terminam estas divisas […]” (Grifei).
Como se observa, a descrição está repleta de termos vagos e imprecisos. A metragem da área total está indicada (9,6 ha), mas faltam as demais referências perimetrais. Desconhece-se o formato do terreno, bem como a distância entre um e outro ponto identificável e as medidas laterais não estão especificadas.
Por sua vez, as confrontações aludem a acidentes geográficos e elementos da natureza (“valeta”, “espigão”, “vertente”, “pau de canela”). São referências físicas em tese admissíveis, desde que conjugadas com outros subsídios de especificação (v. g. metragens laterais), que se revelaram escassos.
Consta, ainda, singela menção a vizinhos, cuja titulação se desconhece (“Francisco Bastos”, “Domingos Candido Brasiliense”, “Lázaro Antônio Pedroso”). Não se sabe nem sequer se ainda estão vivos. Pela inerente transitoriedade da pessoa dos confrontantes, tal alusão é expressamente vedada pelas NSCGJ (item 57, IV, Cap. XX, Tomo II):
“57. A identificação e caracterização do imóvel compreendem:
[…]
II – se rural, o código do imóvel e os dados constantes do CCIR, a localização e denominação;
III – o distrito em que se situa o imóvel;
IV – as confrontações, inadmitidas expressões genéricas, tais como “com quem de direito”, ou “com sucessores” de determinadas pessoas, que devem ser excluídas, se existentes no registro de origem, indicando-se preferencialmente os imóveis confinantes e seus respectivos registros.
V – a área do imóvel.”.
Com efeito, a precariedade da descrição é relevante e significativa, desautorizando a incidência da norma de flexibilização. Os pontos de amarração são frágeis e as confrontações, carentes de suficiente identificação, tudo a impedir a adequada identificação do imóvel como corpo certo e localizável no espaço. “Tais registros antigos são retrato de uma época, certamente com origem ainda em transcrições, mas são incompatíveis com a certeza e a segurança quanto ao objeto da relação jurídica que exige a L. 6.015/73” (TJSP/CSM; Apelação Cível 1002335-71.2022.8.26.0238; Relator Francisco Loureiro [Corregedor-Geral]; Ibiúna; j. 26/02/2024).
Nesse contexto, longe de desarrazoada exigência, a qualificação negativa está em consonância com a legislação registrária e com a segurança jurídica que ela visa resguardar. A flexibilização dos requisitos registrais de especialidade objetiva só deve ter lugar quando houver certeza quanto à localização e à identificação do bem, o que não ocorre no caso em exame.
Nesse sentido orienta-se a jurisprudência deste C. Conselho Superior da Magistratura:
REGISTRO DE IMÓVEIS – CARTA DE ADJUDICAÇÃO – QUALIFICAÇÃO NEGATIVA DO TÍTULO – DÚVIDA JULGADA PROCEDENTE – IMÓVEIS RURAIS – OFENSA AO PRINCÍPIO DA ESPECIALIDADE OBJETIVA – DESCRIÇÃO TRAZIDA NAS MATRÍCULAS QUE NÃO PERMITE A LOCALIZAÇÃO DOS IMÓVEIS NO SOLO – ÁREA IMPRECISA E AUSÊNCIA DE PONTOS DE AMARRAÇÃO – INAPLICABILIDADE DO DISPOSTO NO ITEM 10.1.1, CAPÍTULO XX, TOMO II, DAS NSCGJ AO CASO CONCRETO – APELAÇÃO NÃO PROVIDA. (TJSP/CSM; Apelação Cível 1002335-71.2022.8.26.0238; Relator Francisco Loureiro [Corregedor-Geral]; Ibiúna; j. 26/02/2024);
Registro de Imóveis – Dúvida – Título notarial – Escritura de venda e compra Imóvel rural – Princípio da especialidade objetiva – Descrição tabular deficiente Imóvel que, embora ainda não esteja sujeito a georreferenciamento, vem descrito de modo absolutamente precário, sem nenhum ponto de amarração – Prédio que não pode ser considerado um corpo certo – Impossibilidade de aplicar-se o item 10.1.1 do Capítulo XX do Tomo II das NSCGJ – Apelação a que se nega provimento, mantida a r. sentença. (TJSP/CSM; Apelação Cível 1010738-19.2020.8.26.0361; Relator Ricardo Anafe [Corregedor-Geral]; Mogi das Cruzes; j. 13/05/2021);
REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA ESCRITURA DE VENDA E COMPRA – IMÓVEL RURAL – PRINCÍPIO DA ESPECIALIDADE OBJETIVA – DESCRIÇÃO DEFICIENTE DO IMÓVEL NO FÓLIO REAL – AUSENTES PONTOS DE AMARRAÇÃO – ÁREA QUE NÃO PERMITE SEJA TRATADA COMO CORPO CERTO – NÃO INCIDÊNCIA DO DISPOSTO NO ITEM 10.1.1 DO CAPÍTULO XX DO TOMO II DAS NSCGJ – APELAÇÃO A QUE SE NEGA PROVIMENTO, MANTIDA A R. SENTENÇA. (TJSP/CSM; Apelação Cível 1020846-73.2021.8.26.0361; Relator Fernando Torres Garcia [Corregedor-Geral]; Mogi das Cruzes; j. 06/10/2022);
REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA – IMÓVEL RURAL – NÃO IDENTIFICAÇÃO COMO CORPO CERTO – DESCRIÇÃO PRECÁRIA – QUEBRA DO PRINCÍPIO DA ESPECIALIDADE OBJETIVA – IMPOSSIBILIDADE DE REGISTRO DE ESCRITURA PÚBLICA DE VENDA E COMPRA – RECURSO DESPROVIDO. (TJSP/CSM; Apelação Cível 0005085-94.2014.8.26.0189, Relator Elliot Akel [Corregedor-Geral], j. 07/10/2015).
Cumpre salientar que, ao contrário do alegado, é a imprecisão da descrição matricular o que impede o registro, ainda que ela esteja em consonância com a descrição contida no título. A coincidência entre as duas imprecisões não implica aptidão a registro.
Por fim, é indiferente que o termo inicial da obrigatoriedade de georreferenciamento prevista no Decreto nº 4.449/2002 tenha sido prorrogado pelo Decreto nº 12.689/2025. A inviabilidade do pretendido registro em nada se relaciona com a referida norma.
Ante o exposto, e considerando, ainda, o parecer ministerial convergente, nego provimento à apelação.
SILVIA ROCHA
Corregedora Geral da Justiça e Relatora (TJSP de 14.09.2026 – SP)
Fonte: TJ/SP
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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