Apelação n° 1000038-50.2026.8.26.0562
Número: 1000038-50.2026.8.26.0562
Comarca: SANTOS
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação n° 1000038-50.2026.8.26.0562
Registro n°: 2026.0000877569
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1000038-50.2026.8.26.0562, da Comarca de Santos, em que é apelante WALTER ASSUNÇÃO MIEREL, é apelado 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE SANTOS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do(a) relator(a), que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), DAMIÃO COGAN (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 11 de setembro de 2026.
SILVIA ROCHA
Corregedora Geral da Justiça e Relatora
Apelação Cível nº 1000038-50.2026.8.26.0562
Apelante: Walter Assunção Mierel
Apelado: 2º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Santos
Comarca: Santos
Voto nº 39.925
Recurso de apelação – Dúvida inversa – Registro de imóveis – Registro de carta de arrematação de direitos da executada sobre o imóvel – Ausência de registro de título aquisitivo de direitos em favor da executada na matrícula – Ofensa ao princípio da continuidade registral – Recurso desprovido.
A qualificação registral é o juízo prudencial, positivo ou negativo, da potência de um título em ordem à sua inscrição predial. Conforme os artigos 195 e 237 da Lei n. 6.015/1973, que positivam o princípio da continuidade registral, o encadeamento subjetivo e objetivo dos atos registrais deve ser ininterrupto, de modo que cada nova inscrição se apoie na anterior. A matrícula deve conter uma cadeia de nexos formais que exprimam a vinculação ininterrupta entre os consecutivos legitimados registrais e seus sucessores, de modo que a série de inscrições reflita, sem intermitência, o histórico jurídico dos imóveis.
Os títulos judiciais não se subtraem ao exame de qualificação dos elementos extrínsecos e dos princípios registrais. A origem judicial do título não o isenta do crivo da qualificação registral. Compete ao oficial obstar o ingresso de títulos judiciais relativos a terceiros sem direitos sobre o imóvel, conforme os dados constantes do fólio real.
Por força do princípio da continuidade, o registro de carta de arrematação de direitos da executada sobre o imóvel depende de que tais direitos estejam previamente registrados na matrícula. Não é possível o registro da arrematação de direitos que não tenham sido previamente levados a registro no fólio real. Na espécie, não só não houve o registro do título aquisitivo, como tal título não foi nem sequer apresentado ao oficial ou juntado aos autos em que expedida a carta de arrematação, não sendo possível nem mesmo afirmar que a executada é promissária compradora ou cessionária de direitos obre o imóvel, como nos precedentes por ela mencionados.
No caso concreto, a arrematação recaiu sobre os direitos da parte executada sobre o imóvel, não sobre o próprio imóvel. Tais direitos não foram previamente levados a registro na matrícula, o que ofende o princípio da continuidade registral. Recurso não provido.
Cuida-se de recurso de apelação interposto por Walter Assunção Mierel contra sentença proferida pelo Juízo Corregedor Permanente do 2º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Santos, que manteve as exigências para o registro de carta de arrematação relativa ao apartamento n. 132 do Edifício Danúbio.
Nas razões recursais (fls. 774-780), o apelante aduz, em suma, que: i) a arrematação judicial constitui modalidade de aquisição originária da propriedade, razão pela qual deve ser flexibilizada a aplicação do princípio da continuidade registral; ii) inexiste relação jurídica entre o arrematante e os titulares do domínio, motivo pelo qual o bem deve ser transmitido livre e desembaraçado de ônus e gravames; iii) a intimação dos promitentes vendedores e da promitente compradora, por telegrama, à luz da aplicação analógica do art. 799, IV, do CPC e da tese fixada no Tema Repetitivo n. 886 pelo Superior Tribunal de Justiça, é suficiente para preservar o princípio da continuidade e resguardar eventual interesse dos titulares tabulares. Pede a reforma da sentença.
A Procuradoria de Justiça manifestou-se às fls. 796-800 pelo não provimento do recurso.
Recurso tempestivo.
É o relatório.
A controvérsia recursal cinge-se à possibilidade de registro de carta de arrematação de direitos sobre imóvel do qual a executada não é proprietária nem titular de outros direitos reais previamente levados a registro.
A qualificação registral é o “juízo prudencial, positivo ou negativo, da potência de um título em ordem à sua inscrição predial” (DIP, Ricardo Henry Marques. Sobre a qualificação no registro de imóveis. Revista de Direito Imobiliário. São Paulo: RT 29, 1992, p. 39).
Conforme os artigos 195 e 237 da Lei n. 6.015/1973, que positivam o princípio da continuidade registral, o encadeamento subjetivo e objetivo dos atos registrais (em sentido amplo) deve ser ininterrupto, de modo que cada nova inscrição se apoie na anterior. A matrícula deve conter, pois, uma cadeia de nexos formais que exprimam a vinculação ininterrupta entre os consecutivos legitimados registrais e seus sucessores, de modo que a série de inscrições reflitam, sem nenhuma intermitência, o histórico jurídico dos imóveis. Trata-se de exigência imprescindível para que ninguém transmita direitos de que não seja titular e de que, portanto, não possa dispor.
Nesse sentido:
(…) 1. O princípio da continuidade impede o registro de carta de arrematação sem o prévio registro do título de aquisição de propriedade em nome dos compromissários compradores. 2. A carta de arrematação é modo derivado de aquisição de propriedade, exigindo conformidade com o registro anterior. (…) (TJSP; Apelação Cível 1008478- 97.2025.8.26.0100; Rel. Des. Francisco Loureiro (Corregedor-Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; j. 27.5.2025);
REGISTRO DE IMÓVEIS. PROCEDIMENTO DE DÚVIDA. REGISTRO DE CARTA DE ARREMATAÇÃO. OFENSA AOS PRINCÍPIOS DA CONTINUIDADE REGISTRAL E ESPECIALIDADE OBJETIVA. AUSÊNCIA DE COINCIDÊNCIA ENTRE AS PESSOAS DOS EXECUTADOS E DOS TITULARES DE DOMÍNIO. DIVERGÊNCIA NA DESCRIÇÃO DO IMÓVEL NO TÍTULO E NO FÓLIO REAL. DÚVIDA MANTIDA. APELAÇÃO IMPROVIDA. (TJSP; Apelação Cível 0005122-77.2023.8.26.0037; Rel. Des. Francisco Loureiro (Corregedor-Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; j. 7.5.2024).
Os títulos judiciais não se subtraem ao exame de qualificação dos elementos extrínsecos e dos princípios registrais. A saber, a origem judicial do título não o isenta do crivo da qualificação registral. Compete ao oficial obstar o ingresso de títulos judiciais relativos a terceiros sem quaisquer direitos sobre o imóvel de acordo com os dados constantes do fólio real. A divergência de titularidade é causa legítima de recusa da inscrição. Nesse sentido:
“(…) a qualificação do título judicial se limita aos seus aspectos extrínsecos e aos ‘obstáculos que surjam do Registro’, tais como a inexistência tabular do imóvel descrito no título judicial, o fato de o imóvel em questão estar registrado em nome de terceiro que não foi parte no processo e não haver referência a este suposto no documento judicial e outras hipóteses de violação dos princípios da continuidade e especialidade.” (LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos: Teoria e Prática. 10. ed. Salvador: Juspodivm, 2019, p. 599);
“A qualificação registral é admitida sobre os títulos judiciais quanto aos elementos extrínsecos, não sendo permitido ao registrador alterar o conteúdo da decisão judicial sob qualquer fundamento. É recorrente a qualificação registral negativa decorrer da violação do princípio da continuidade, como acontece na hipótese em que o titular do direito real inscrito no registro imobiliário ser pessoa diversa da presente no título judicial.” (PASSOS, Josué Modesto; BENACCHIO, Marcelo. A dúvida no registro de imóveis. 2. ed. São Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2022, p. 144).
Por força do princípio da continuidade, o registro de carta de arrematação de direitos da executada sobre o imóvel como na espécie depende de que tais direitos estejam previamente registrados na matrícula do imóvel. Não é possível promover o registro da arrematação de direitos que não tenham sido previamente levados a registro no fólio real.
Questão distinta é relativa à possibilidade de registro de carta de arrematação do imóvel quando o executado não é o proprietário do imóvel, mas apenas promissário comprador, sem prévio registro da promessa de compra e venda na matrícula do bem.
A respeito dessa segunda situação, a fim de harmonizar seu entendimento com a tese fixada no Tema Repetitivo n. 886 pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, o Conselho Superior da Magistratura passou a entender que é possível o registro de carta de arrematação se, por aplicação analógica do art. 799, IV, do CPC, for promovida a intimação do promitente vendedor e do titular do domínio acerca dos atos expropriatórios, com a instrução da carta de arrematação com cópias das peças processuais correspondentes:
(…) 1. A arrematação judicial não constitui modo originário de aquisição da propriedade, devendo haver encadeamento entre as informações inscritas. 2. A intimação do promitente vendedor e titular de domínio no processo judicial supera o obstáculo da violação ao princípio da continuidade e afasta a exigência de comprovação da apresentação do título aquisitivo entre o titular de domínio e o executado. (…) (TJSP; Apelação Cível 1017487-14.2024.8.26.0005; Rel. Des. Francisco Loureiro (Corregedor-Geral); Conselho Superior da Magistratura; j. 15.10.2025);
REGISTRO DE IMÓVEIS – CARTA DE ADJUDICAÇÃO – TÍTULO JUDICIAL QUE SE SUJEITA À QUALIFICAÇÃO REGISTRAL – MODO DERIVADO DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE – DESQUALIFICAÇÃO POR INOBSERVÂNCIA AO PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE – IMPOSSIBILIDADE DE REGISTRO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – POSSIBILIDADE DE PRESERVAÇÃO DA CONTINUIDADE REGISTRAL MEDIANTE INTIMAÇÃO DO PROPRIETÁRIO/PROMITENTE VENDEDOR ACERCA DA PENHORA DA PROPRIEDADE PLENA DO IMÓVEL – APLICAÇÃO POR ANALOGIA DO ARTIGO 799, IV, DO CPC – APELAÇÃO NÃO PROVIDA. (TJSP; Apelação Cível 1004827-28.2021.8.26.0543; Rel. Des. Francisco Loureiro (Corregedor-Geral); Conselho Superior da Magistratura; j. 20.6.2024).
Uma vez firmadas tais premissas, no caso ora em apreço, o recorrente pretende o registro de carta de arrematação (fls. 21-24) expedida pelo Juízo da 6ª Vara Cível da Comarca de Santos nos autos n. 0028072-19.2007.8.26.0562, ajuizada pelo Condomínio Edifício Danúbio em face de Maria Rita Casagrande.
Compulsando os autos, verifica-se que neste caso a arrematação não teve por objeto o imóvel, mas sim os direitos da executada sobre o imóvel, como consta da decisão que deferiu a penhora (fls. 86), do edital de leilão (fls. 94-95), do auto de leilão (fls. 21) e do auto de arrematação (fls. 23).
O imóvel em questão apartamento n. 132 do Edifício Danúbio, objeto da transcrição n. 33.207 e da inscrição n. 11.196 do 2º Registro de Imóveis de Santos (fls. 25-26) é de propriedade de Raul Eduardo da Cunha Bueno e outros, como consta da transcrição n. 33.207, ao passo que seus direitos aquisitivos são de titularidade da promissária compradora Imobiliária Trabulsi Ltda., como consta da inscrição n. 11.196. Não houve registro de nenhum título aquisitivo de direitos sobre o imóvel em favor da executada Maria Rita. A rigor, não veio aos autos nem mesmo qual seria o título em favor da executada (não é possível afirmar que ela é promissária compradora ou cessionária de direitos sobre o bem, como nos precedentes invocados na espécie).
Assim sendo, para que fosse promovido o registro da carta de arrematação dos direitos de Maria Rita sobre o imóvel, era necessário que eventual título aquisitivo de tais direitos fosse previamente levado a registro, sob pena de interrupção da cadeia de titularidade e ofensa ao princípio da continuidade registral tutelado pelos arts. 195 e 237 da Lei n. 6.015/1973.
De outro lado, ainda que assim não fosse (ainda que, na espécie, a arrematação houvesse incidido sobre o próprio imóvel, e não apenas sobre os direitos da executada sobre o imóvel), o registro não seria possível, porque não houve a intimação de promitente vendedor, nem de promissária compradora, na forma do art. 799, III e IV, do CPC.
As comunicações postais, por telegrama, referidas às fls. 106-122 só foram encaminhadas aos destinatários pelo leiloeiro após a publicação do edital de leilão, de modo que não houve intimação acerca da penhora e da própria arrematação. Ademais, nem todas as comunicações foram exitosas.
Por fim, anote-se que a dúvida será procedente quando o óbice registral for mantido e improcedente quando ele for afastado. Por isso, ao manter as exigências registrarias, deve a dúvida ser julgada procedente, com mera retificação de erro material no dispositivo da sentença.
À luz das considerações expostas, conclui-se que o óbice ao ato de registro pretendido está correto, razão pela qual fica ratificada a sentença proferida.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso.
SILVIA ROCHA
Corregedora Geral da Justiça e Relatora (TJSP de 14.09.2026 – SP)
Fonte: TJ/SP
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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