Espécie: APELAÇÃO
Número: 1027271-42.2025.8.26.0405
Comarca: OSASCO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação n° 1027271-42.2025.8.26.0405
Registro: 2026.0000483544
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1027271-42.2025.8.26.0405, da Comarca de Osasco, em que são apelantes MANOEL CARLOS SIQUEIRA FELIX e PALOMA RIBEIRO FRUCCI, é apelado 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE OSASCO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), DAMIÃO COGAN (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 22 de maio de 2026.
SILVIA ROCHA
Corregedora Geral da Justiça e Relatora
Apelação Cível nº 1027271-42.2025.8.26.0405
Apelantes: Manoel Carlos Siqueira Felix e Paloma Ribeiro Frucci
Apelado: 1º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Osasco
Comarca: Osasco
Voto nº 39.809
Registro de imóveis – Dúvida – Escritura pública de doação entre cônjuges – Bem adquirido na constância do casamento, sob o regime da comunhão parcial – Posterior alteração de regime para separação total – Mancomunhão não dissolvida – Ausência de prévia partilha – Ofensa ao princípio da continuidade – Dúvida procedente – Recurso não provido.
Trata-se de recurso de apelação interposto por MANOEL CARLOS SIQUEIRA FELIX E PALOMA RIBEIRO FRUCCI, visando a reforma da r. sentença de fls. 186/190, que julgou procedente a dúvida suscitada pelo 1º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Osasco, mantendo a negativa de registro de escritura pública de doação dos imóveis objeto das matrículas nº 95.003; 100.640; 100.700; 102.966; 102.697; 104.050 e 104.065 em que figuram como partes os apelantes, exigindo-se o prévio registro da partilha dos bens do casal.
Os apelantes, sustentam, em suma, a inaplicabilidade do rigorismo formalista ao Princípio da Continuidade Registral e a possibilidade de regularização posterior da doação; a validade da doação de parte ideal e a autonomia privada dos cônjuges após alteração do regime de bens; requerendo, ao final, a reforma da sentença para julgar improcedente a dúvida registral (fls. 196/201).
A Procuradoria de Justiça opina pelo não provimento do recurso (fls. 227/231).
É o relatório.
Cuida-se de registro de escritura pública de doação, lavrada em 02 de outubro de 2025 pelo 2º Tabelião de Notas da Comarca de Osasco, em que figuram como doador Manoel Carlos Siqueira Felix e donatária Paloma Ribeiro Frucci, sua esposa, tendo por objeto os imóveis matriculados sob os n.º 95.003; 100.640; 100.700; 102.966; 102.697; 104.050 e 104.065 do 1º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Osasco.
Nas matrículas constam como titulares de domínio os apelantes, então casados pelo regime da comunhão parcial de bens.
Nas Av. 11 (M. 95.003); 08 (M. 100.640); 08 (M. 100.700); 09 (M. 102.966); 08 (M. 102.697); 14 (M. 104.050); e 08 (M. 104.065) houve averbação da alteração do regime de bens para separação total, sem informações sobre a partilha dos bens do casal.
A despeito da averbação da alteração do regime de bens nas matrículas, não é possível o ingresso no fólio real de doação de parte ideal dos bens imóveis por quem não ostenta a condição de proprietário exclusivo desta parte ideal, mas sim de comunheiro por força do regime de bens do casamento.
De fato, dispõe o Art. 195 da Lei nº 6.015/1973:
“Art. 195. Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro”.
Deste comando decorre o princípio da continuidade registral, exigindo que novo título que ingresse no fólio se ampare no registro anterior em seus aspectos subjetivos e objetivos. Não há como inscrever na matrícula ato jurídico que não tenha por base registro anteriormente constante da matrícula.
Não consta das matrículas mencionadas registro de partilha e, por consequência, da propriedade de 50% dos imóveis em nome do doador, mas sim a propriedade em comunhão com sua esposa em 100% dos bens.
E tal comunhão não cessa com a alteração do regime de bens, mantendo-se a mancomunhão até que haja decisão ou acordo de partilha da propriedade.
Como se sabe, no regime de comunhão parcial, os bens amealhados onerosamente pertencem a ambos os cônjuges indistintamente. Não se trata de uma soma de metades (50% + 50%), mas de uma massa patrimonial única e indivisa enquanto perdurar o estado de comunhão.
O estado de mancomunhão inviabiliza a transmissão (e o respectivo registro) de partes ideais pelos cônjuges por razões de duas ordens: (i) ausência de partilha, o que impossibilita o conhecimento acerca da atribuição da titularidade da propriedade e (ii) violação do princípio da continuidade por não ser possível a inscrição da transmissão da propriedade à falta da extinção da mancomunhão, que não tem natureza jurídica de condomínio.
E a alteração do regime de bens, embora permitida pelo art. 1.639, § 2º, do Código Civil, não tem o condão de, por si só, transformar a mancomunhão em condomínio civil. Para que surjam as frações ideais passíveis de disposição (como a doação), é indispensável a prévia partilha dos bens adquiridos sob o regime anterior.
A alteração de regime para a separação total projeta efeitos para o futuro (ex nunc quanto à gestão e aquisições), mas o acervo pretérito exige a regularização do trato sucessivo para possibilitar negócios jurídicos translativos entre os consortes.
Há precedentes deste C. Conselho Superior da Magistratura, exigindo o prévio registro da partilha para atos de disposição do comunheiro:
“Divórcio consensual sem partilha de bens – Bem imóvel em mancomunhão – Impossibilidade de alienação antes da partilha por não configurada propriedade em condomínio – Violação do princípio da continuidade – Inviabilidade do registro de doação da metade ideal realizada por um dos antigos cônjuges – Pena da violação ao princípio da continuidade – Recurso provido” (CSM Ap. 1041935-33.2019.8.26.0100 rel. Des. Pinheiro Franco j. 19.09.2019).
“REGISTRO DE IMÓVEIS – Imóvel registrado em nome de pessoas casadas – Escritura de compra e venda celebrada somente pela mulher na condição de divorciada – Necessidade do prévio registro da partilha do imóvel havida na ação de divórcio – Princípio da Continuidade – Além disso, a inscrição de várias ordens de indisponibilidade sem indicação expressa de envolver a totalidade ou metade do imóvel – Impossibilidade da consideração de situações jurídicas não inscritas no registro imobiliário – Recurso não provido” (CSM Ap. 1000237-38.2018.8.26.0664 rel. Des. Pinheiro Franco j. 12.11.2018)”.
Desta forma, até que haja partilha dos bens do casal e seu registro, identificando e atribuindo a propriedade exclusiva sobre a parte ideal a ser disposta, não há como ingressar no registro título de transmissão de parte ideal do bem.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso.
SILVIA ROCHA
Corregedora Geral da Justiça e Relatora (DJEN de 26.05.2026 – SP)
Fonte: DJEN
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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