Trata-se de recurso de apelação (fls. 178/187) interposto por Carlos José Gaspar e Terezinha Bonezi Gaspar, contra a r. sentença (fls. 174/176) que julgou procedente a dúvida suscitada pelo 1º Oficial de Registro de Imóveis de Osasco, e negou o registro do pedido de reconhecimento de usucapião extrajudicial formulado pelos ora apelantes em relação ao imóvel objeto da Transcrição n. 22.839 daquela serventia.

A dúvida foi suscitada (fls. 01/02) sob o fundamento de que os requerentes não comprovaram a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, em consonância com o art. 216-A, IV, da Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973, e o art. 4º, III, do Provimento CNJ n. 65/2017.

Os suscitados apresentaram impugnação (fls. 163/168) discordando da negativa, e requereram o prosseguimento com o registro, sem acrescentar nenhum documento comprobatório dos elementos possessórios indicados nas notas devolutivas.

O órgão do Ministério Público ofertou parecer (fls. 171/172) pela procedência da dúvida.

O MM. Juiz Corregedor Permanente proferiu sentença (fls. 174/176) julgando procedente a dúvida, ao fundamento de que os suscitados não juntaram documentos suficientes a demonstrar a origem, a continuidade, a cadeia possessória e o tempo de posse, conforme determinado pelo Provimento CNJ n. 149/2023 e pela Lei n. 6.015/73.

Nas razões de recurso (fls. 178/187), os apelantes sustentam que a r. sentença incorreu em equívoco ao interpretar os requisitos legais da usucapião extrajudicial, exigindo a demonstração da continuidade da cadeia dominial e a apresentação de justo título, pressupostos incompatíveis com a natureza originária desse modo de aquisição da propriedade. Aduzem, ademais, que os documentos por eles acostados aos autos seriam suficientes para o reconhecimento do direito pleiteado, não havendo lacuna probatória a justificar a procedência da dúvida. Argumentam, por fim, que o art. 216-A da Lei n. 6.015/73 e o Provimento CNJ n. 149/2023 têm por escopo a simplificação e a desburocratização do procedimento de reconhecimento extrajudicial da usucapião, não podendo ser interpretados de forma restritiva a ponto de obstar o acesso à propriedade pelos possuidores que preencham os requisitos materiais do instituto.

O Parquet manifestou-se pelo desprovimento do recurso (fls. 213/215).

É o relatório.

A controvérsia central destes autos diz respeito à suficiência da documentação apresentada pelos apelantes para instruir o pedido de usucapião extrajudicial perante o 1º Cartório de Registro de Imóveis de Osasco, à luz dos requisitos previstos no art. 216-A da Lei n. 6.015/73 e nos Provimentos CNJ n. 65/2017 e 149/2023.

A r. sentença merece ser mantida em sua integralidade.

A usucapião extrajudicial, introduzida pelo art. 216-A da Lei n. 6.015/1973, constitui via paralela à judicial, em que o cumprimento rigoroso dos requisitos legais e normativos é pressuposto imprescindível para sua regular tramitação.

Todavia, a análise do justo título não pode ser realizada sem que antes se defina, com rigor, a modalidade de usucapião invocada pelos recorrentes. Trata-se de questão logicamente prévia e indispensável, uma vez que a usucapião ordinária e a extraordinária têm pressupostos distintos e apenas após a correta identificação da espécie postulada é possível aferir quais requisitos são exigíveis no caso concreto.

Para maior clareza, vale transcrever o que dispõe o art. 216-A, inciso IV, da Lei n. 6.015/73, verbis:

Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:

I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias, aplicando-se o disposto no art. 384 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015;

II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes;

III – certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;

IV – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

Como se verifica, a ata notarial é o documento legalmente vocacionado a atestar o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, razão pela qual sua constatação vincula a qualificação da modalidade de usucapião pretendida e não pode ser dissociada da análise do preenchimento dos respectivos requisitos legais.

Mesmo que os suscitados sustentem a existência de posse mansa e pacífica por mais de quinze anos (fls. 11), período que, em tese, seria compatível com a usucapião extraordinária prevista no art. 1.238 do Código Civil, a ata notarial por eles próprios acostada aos autos (fls. 23/26) contraria tal alegação.

Com efeito, no item “Oitavo Da Constatação da Posse” da referida ata, lavrada em 19 de agosto de 2024 perante o 1º Tabelionato de Notas de Osasco, a Tabeliã constatou expressamente que os solicitantes “se encontram na posse do imóvel com animus domini, com tempo suficiente para a aquisição da propriedade pela usucapião ordinária, nos termos do artigo 1.238” utilizando referência normativa equivocada, pois o art. 1.238 do Código Civil regula a usucapião extraordinária, enquanto a ordinária está disciplinada no art. 1.242 do mesmo Diploma.

A dicotomia entre o alegado e o constatado não passa despercebida. De um lado, os próprios recorrentes, na narrativa dos fatos e no requerimento inicial, invocam posse de 15 anos e postulam a usucapião extraordinária (art. 1.238 do CC); de outro, a Tabeliã verificou apenas o tempo suficiente para a modalidade ordinária (art. 1.242 do CC).

A distinção é juridicamente relevante e desfavorável aos recorrentes, pois a usucapião ordinária exige prazo de 10 anos, e pressupõe, cumulativamente, justo título e boa-fé requisitos que os suscitados não lograram comprovar ao longo de todo o processo.

Ressalte-se que os documentos acostados corroboram a constatação da Tabeliã, uma vez que o carnê do IPTU se refere tão somente ao exercício de 2024 (fls. 44).

Ademais, o bem in lume localizado na Avenida Santo Antônio (antiga Avenida Dois), lote 10 da quadra 09 da Vila Osasco passou a constar na Declaração de Imposto de Renda do recorrente Carlos a partir do exercício de 2011 (fls. 145), ao passo que a prenotação de Requerimento de Registro de Usucapião Extrajudicial ocorreu em 28/08/2024 (fls. 20/21).

Assim, a ata notarial, documento produzido a requerimento da própria parte, revela-se contraditória com a tese defensiva: se o tempo de posse fosse realmente superior a 15 anos, como alegam, a Tabeliã deveria ter constatado tempo suficiente para a usucapião extraordinária modalidade que dispensaria o justo título e não meramente para a ordinária. É relevante destacar que os recorrentes aceitaram a ata notarial em seus expressos termos e declararam “estar tudo de acordo com a situação existencial e fática” (fls. 25).

A contradição ao documento pesa em desfavor dos requerentes, reforçando a conclusão de que a documentação apresentada não comprova, com a segurança jurídica necessária, a origem, a continuidade, a natureza e o tempo de posse exigidos pelo art. 216-A, IV, da Lei n. 6.015/73 e pelo art. 401, III, do Provimento CNJ n. 149/2023.

Conclui-se, assim, que a pretensão aquisitiva deduzida nos autos se sujeita ao regime jurídico da usucapião ordinária, prevista no art. 1.242 do Código Civil, cujo reconhecimento pressupõe, cumulativamente, posse contínua e incontestada por dez anos, justo título e boa-fé requisitos que passam a nortear toda a análise subsequente.

Passa-se, portanto, à análise da ausência do justo título e de documentos que comprovem a origem, a continuidade, a cadeia possessória e o tempo de posse de domínio.

Os suscitados alegam ter adquirido o imóvel de Felicio Margelli Neto, pessoa que não figura como proprietária tabular na Transcrição n. 22.839, na qual constam como titulares do domínio Nadzeja Czeremcha Margelli e seu esposo Felicio Margelli, Laura Czeremcha Guimarães e seu esposo Victorio Pinho Guimarães, Olga Czeremcha Ferreira e seu esposo Joaquim Ferreira Filho, Rozalia Czeremcha de Andrade e seu esposo Moacyr dos Santos Andrade, e Assis Czeremcha.

Há, portanto, uma ruptura evidente na cadeia possessória: o transmitente apontado pelos recorrentes não ostenta titularidade registral sobre o imóvel usucapiendo e nenhum documento foi apresentado para explicar ou suprir essa lacuna.

O contrato de aquisição não foi localizado e os documentos acostados declarações de imposto de renda (fls. 144/147), carnê de IPTU 2024 emitido pela Prefeitura de Osasco (fls. 44), e declarações de testemunhas que atestam o exercício da posse pelos recorrentes não são aptos, por si sós, a comprovar a origem e a continuidade da cadeia possessória.

Ademais, os recorrentes não se desincumbiram do ônus de demonstrar o exercício contínuo e qualificado da posse durante todo o interregno necessário à configuração da prescrição aquisitiva. Os documentos acostados aos autos restringem-se ao carnê de IPTU referente ao exercício de 2024, além de declarações de imposto de renda dos exercícios de 2011 e 2012 e declaração de testemunha datada de 2013 (fls. 82).

Merece destaque, ainda, a ausência do contrato de locação invocado expressamente pelos recorrentes como prova da posse. Na petição de fls. 163/168, os recorrentes alegaram que a posse estaria “comprovada por tributação em nome do requerente como compromissário pagador, declaração de imposto de renda, locação do imóvel, locação para renomada Câmara Arbitral de Osasco, até documentos oficiais do Ministério Público”. Todavia, o aludido instrumento contratual de locação não foi acostado nos autos.

Lado outro, foram acostados aos autos documentos de caráter declaratório, supostamente envolvendo pessoas que atestam o exercício da posse pelos suscitados (fls. 82, 107 e 108). Tais declarações, contudo, não suprem a exigência legal de comprovação da cadeia possessória isto é, da demonstração de como os requerentes adquiriram a posse dos anteriores possuidores, e como estes a adquiriram dos proprietários registrais constantes da Transcrição n. 22.839.

A certidão emitida pela Secretaria de Finanças do Município de Osasco comprova que o recorrente passou a figurar como compromissário comprador do imóvel tão somente em 2014 (fls. 133).

Em síntese, o conjunto probatório apresentado é insuficiente para evidenciar o efetivo e ininterrupto exercício da posse mansa e pacífica pelo prazo legalmente exigido para a modalidade de usucapião pretendida.

Nessas condições, agiu corretamente o Oficial ao expedir as notas devolutivas, e a sentença que julgou procedente a dúvida está em perfeita consonância com a lei e com a jurisprudência desta Egrégia Corte.

A título de exemplo, traz-se à colação as ementas dos seguintes julgados deste Egrégio Tribunal Bandeirante em casos análogos:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL – DÚVIDA JULGADA PROCEDENTE – AUSÊNCIA DE JUSTO – TÍTULO APTO A EMBASAR A USUCAPIÃO ORDINÁRIA – DOCUMENTOS APRESENTADOS QUE NÃO COMPROVAM O EFETIVO EXERCÍCIO DA POSSE MANSA, PACÍFICA E ININTERRUPTA PELO TEMPO DA PRESCRIÇÃO AQUISITIVA – Rejeição do pedido QUE SE IMPÕE, na forma do Art. 216-A, § 8º, da Lei nº 6.015/1973 – INTERESSADA QUE, ASSIM QUERENDO, PODERÁ BUSCAR NA ESFERA JURISDICIONAL O RECONHECIMENTO DE SEU ALEGADO DIREITO – APELAÇÃO NÃO PROVIDA”. (TJSP; Apelação Cível 1022470-62.2024.8.26.0100; Relator (a): Francisco Loureiro (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro Central Cível – 1ª Vara de Registros Públicos; Data do Julgamento: 04/07/2024; Data de Registro: 16/07/2024)

“REGISTRO DE IMÓVEIS – USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL – FALTA DE PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS LEGAIS – LAPSO TEMPORAL NÃO ATINGIDO PARA O RECONHECIMENTO DA USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA – IMPOSSIBILIDADE DA SOMA DA POSSE PELO INSTITUTO DA SUCCESSIO POSSESSIONIS – AUSENTE JUSTO TÍTULO PARA A USUCAPIÃO ORDINÁRIA – RECURSO NÃO PROVIDO”. (TJSP; Apelação Cível 1021331-35.2021.8.26.0309; Relator (a): Fernando Torres Garcia (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Jundiaí – 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 10/11/2022; Data de Registro: 18/11/2022)

“Registro de Imóveis – Usucapião extrajudicial – Demonstração do exercício de posse por período inferior ao de quinze anos previsto no art. 1.238 do Código Civil – Apelantes que não residem no imóvel usucapiendo – Construção de casa, piscina e churrasqueira que não são suficientes para demonstrar que foi dado ao imóvel uso produtivo, ou que nele são prestados serviços, especialmente diante da constatação de que se trata de chácara de lazer, o que impede a redução do prazo prescricional para dez anos com fundamento no parágrafo único do art. 1.238 do Código Civil – Aquisição do imóvel por usucapião ordinário que não decorre do requerimento inicial e da ata notarial em que indicado como fundamento da aquisição do domínio o parágrafo único do art. 1.238 do Código Civil – Dúvida julgada procedente – Recurso não provido”. (TJSP; Apelação Cível 1001840-64.2020.8.26.0604; Relator (a): Ricardo Anafe (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Sumaré – 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 15/04/2021; Data de Registro: 23/04/2021).

O que o Oficial Registrador verificou e o que a sentença confirmou não foi a inexistência do direito à usucapião, mas a impossibilidade de prosseguimento do processo na via extrajudicial ante a ausência dos documentos mínimos exigidos pela Lei para a instrução do pedido. Nada impede que os apelantes, devidamente munidos da documentação adequada, reiniciem o procedimento perante a serventia competente.

Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso, mantendo-se integralmente a r. sentença recorrida.

SILVIA ROCHA

CORREGEDORA GERAL e Relator(a) (Acervo INR – DJe de 31.03.2026 – SP)

Fonte:  Inr Publicações

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I. Caso em Exame

1. Apelação interposta contra sentença que julgou procedente a dúvida para manter a negativa de registro de instrumentos particulares de constituição de sociedade empresária limitada e de alteração de contrato social, com integralização de capital social mediante conferência de bens imóveis.

II. Questão em Discussão

2. A questão em discussão consiste em definir se o Oficial de Registro pode exigir a comprovação do pagamento de ITBI calculado sobre a diferença entre o valor atribuído aos bens pelas partes no instrumento negocial e o valor venal de referência estabelecido pelo Município e se lhe compete aferir a correção do valor atribuído aos bens integralizados.

III. Razões de Decidir

3. A integralização de capital social por meio de conferência de bens imóveis constitui hipótese de imunidade tributária prevista no art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal, salvo restrições não configuradas na espécie.

4. A base de cálculo do ITBI corresponde ao valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, presumindo-se que coincida com o valor declarado pelo contribuinte (Tema 1.113/STJ).

5. A fiscalização atribuída ao Oficial limita-se à verificação da existência de recolhimento do tributo quando devido, não lhe competindo revisar a base de cálculo ou aferir eventual diferença entre o valor declarado e o valor venal de referência fixado unilateralmente pelo Município. 6. Eventual divergência deve ser apurada pela autoridade tributária em procedimento administrativo próprio, assegurados contraditório e ampla defesa.

IV. Dispositivo e Tese

7. Apelação provida; dúvida julgada improcedente.

Tese de julgamento: 1. O Oficial não pode condicionar o registro de ato de integralização de capital social à comprovação de recolhimento de ITBI calculado com base em valor venal de referência, nem revisar o valor declarado pelas partes na conferência de bens imóveis. 2. Não é atribuição do Oficial de Registro controlar a exatidão do ITBI recolhido quando o contribuinte demonstra que cientificou o Fisco Municipal a respeito do negócio jurídico, a quem cabe, nos termos das teses fixadas pelo Superior Tribunal de Justiça para o Tema Repetitivo 1.113, tomar providências para cobrança de eventual diferença devida.

Legislação Citada: – Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR –

– CF, art. 156, § 2.º, I; CTN, arts. 38, 148 e 149; Lei n.º 6.015/1973, art. 289; Lei Municipal n.º 11.154/1991, art. 7.º, caput e Decreto Municipal n.º 55.196/2014, art. 7.º, caput; NSCGJ, subitem 117.1. do Cap. XX.

Jurisprudência Citada:

– STF, Tema 796, RE n.º 796.376/SC, rel. Min. Alexandre de Moraes, j. 5.8.2020;

– STJ, Tema 1.113, REsp. n.º 1.937.821/SP, rel. Min. Gurgel de Faria, j. 24.2.2022;

– TJSP/CSM, Apelação Cível nº 1200028-21.2024.8.26.0100, rel. Des. Francisco Loureiro, j. 11.12.2025;

– TJSP/CSM, Apelação Cível nº 1022715-39.2025.8.26.0100; rel. Des. Francisco Loureiro, j. 11/12/2025;

– TJSP/CSM, Apelação Cível nº 1011958-83.2025.8.26.0100; rel. Des. Francisco Loureiro, j. 11/12/2025.

– TJSP/CSM, Apelação Cível nº 1093315-27.2021.8.26.0100; Rel. Des. Fernando Torres Garcia, j. 11/02/2022.

Trata-se de apelação interposta por Aoshima Patrimonial Ltda. contra a r. sentença proferida pela MM.ª Juíza Corregedora Permanente do 6º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, que manteve a recusa do registro de instrumentos particulares de constituição de sociedade empresária limitada e de 2ª alteração de contrato social de sociedade empresária de responsabilidade limitada para integralização do capital social mediante conferência de bens, dentre os quais os imóveis matriculados sob nos 80.818, 187.738, 226.648, 257.125, 275.300 e 275.301 junto à referida serventia extrajudicial (fls. 158/164).

Sustenta a apelante, em síntese, que a transmissão de imóveis para fins de integralização de capital social de pessoa jurídica configura hipótese de imunidade tributária total, nos termos do art. 156, § 2º, inciso I, da Constituição Federal de 1988. Nesse sentido, nega haver excedente passível de incidência do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis ITBI e defende que a tese de repercussão geral firmada no Tema 796 do Egrégio Supremo Tribunal Federal não tem aplicação irrestrita ao caso concreto, pois os bens foram totalmente destinados à integralização do capital social. Argumenta, por fim, que não compete ao Oficial de Registro de Imóveis quantificar a base de cálculo de incidência do imposto, afastando o valor declarado pelo contribuinte, sob pena de contrariar o entendimento fixado no Tema 1.113 do Egrégio Superior Tribunal de Justiça (fls. 170/178).

A douta Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 196/202).

É o relatório.

A apelante apresentou a registro os instrumentos particulares de constituição de sociedade empresária limitada e de 2ª alteração de contrato social de sociedade empresária de responsabilidade limitada (fls. 28/39 e 50/61), por meio do qual os sócios Mitsuru Aoshima e Caio Aoshima Mitamura buscaram transmitir a titularidade dos imóveis matriculados sob nos 80.818, 187.738, 226.648, 257.125, 275.300 e 275.301 (fls. 69/95) no 6º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, para integralização do capital social da pessoa jurídica.

O título foi qualificado negativamente, exigindo o registrador a apresentação das “guias do ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis Inter-Vivos e Direitos a Eles Relativos, acompanhadas dos comprovantes de pagamento, com relação a parcela do valor dos imóveis que superaram o capital integralizado (…)” (fls. 08/10).

Consta dos autos que os imóveis matriculados sob nos 80.818, 187.738, 257.125, 226.648, 275.300 e 275.301 foram integralizados ao capital social da apelante, respectivamente, pelos valores de R$1.222.332,75, R$650.922,00, R$553.811,25 e R$1.290.563,00 (R$500.447,25 + R$638.868,50 + R$151.247,25) (29/30 e 51).

Ocorre que os valores venais de referência desses imóveis, atribuídos pela Prefeitura do Município de São Paulo (fls. 106, 109, 112 e 115), correspondem a, respectivamente, R$2.420.123,00, R$1.236.458,00, R$932.672,00 e R$2.260.334,00, o que, segundo entende o Oficial de Registro, totaliza quantia que excede o limite do capital social a ser integralizado e, consequentemente, atrai a incidência do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis ITBI.

O Colendo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial nº 1.937.821/SP (processo paradigma do Tema Repetitivo nº 1.113), sob a sistemática da Repercussão Geral, fixou as seguintes teses, em caráter vinculativo, sobre a base de cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis ITBI:

“a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;

b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);

c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.“.

Em atenção às teses firmadas, este Conselho Superior da Magistratura decidiu, recentemente, que não incumbe ao Oficial de Registro exigir a comprovação do pagamento de Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis ITBI calculado com base em valor venal de referência, nem revisar o valor declarado pelas partes na conferência de bens imóveis para integralização de capital social. Nesse sentido, o v. acórdão proferido na Apelação Cível nº 1200028-21.2024.8.26.0100, julgada em 11/12/2025, em que foi relator o então Corregedor-Geral da Justiça, Desembargador Francisco Loureiro, assim ementado:

“DIREITO DE EMPRESA E TRIBUTÁRIO PROCEDIMENTO DE DÚVIDA REGISTRAL INTEGRALIZAÇÃO DE CAPITAL SOCIAL COM BENS IMÓVEIS BASE DE CÁLCULO DO ITBI VALOR DECLARADO NA OPERAÇÃO TEMA REPETITIVO 1113/STJ IMUNIDADE DO ART. 156, § 2.º, I, da CF APELAÇÃO PROVIDA.

I. Caso em exame.

1. Recurso interposto contra r. sentença que julgou procedente a dúvida e, assim, confirmou a exigência que condicionou o registro de alteração contratual, com integralização de capital mediante conferência de imóveis, à comprovação do pagamento de ITBI calculado sobre a diferença entre o valor atribuído ao bem pelas partes e o valor venal de referência estabelecido pelo Município. 2. A recorrente sustenta que a exigência contraria o Tema Repetitivo 1113/STJ e que a base de cálculo do ITBI deve corresponder ao valor do negócio dispositivo, não ao valor unilateralmente estipulado pelo Fisco municipal.

II. Questão em discussão.

3. Definir se o Oficial pode exigir, como condição para o registro de ato de integralização de capital social, a comprovação do pagamento de ITBI calculado com base no valor venal de referência municipal e, portanto, distinto do valor declarado pelas partes , e se cabe ao registrador aferir a correção do valor atribuído ao bem integralizado.

III. Razões de decidir. 4. A integralização de capital social por meio de conferência de bens imóveis constitui hipótese de imunidade tributária prevista no art. 156, § 2.º, I, da CF, salvo restrições não configuradas na espécie. 5. A base de cálculo do ITBI é o valor de mercado do imóvel em condições normais, que se presume equivaler ao valor do negócio jurídico. 6. O valor venal de referência, estabelecido unilateralmente pelo Município, não tem natureza vinculante, nem se presta a constituir, por si só, parâmetro obrigatório para fins registrais. 7. Não cabe ao registrador violar entendimento normativo do STJ e determinar que o cálculo do ITBI se dê pelo valor de referência, e não pelo valor do negócio jurídico, que somente pode ser afastado mediante processo fiscal adequado. 8. O controle de legalidade confiado ao Oficial não alcança a análise substantiva da base de cálculo do ITBI. 9. O Oficial, ao exigir a comprovação de recolhimento de ITBI com base no valor venal de referência definido pelo Município, excedeu sua competência. 10. A operação econômica realizada se enquadra na imunidade tributária constitucional aplicável às integralizações de capital social, inexistindo, por isso, fundamento para a exigência formulada.

IV. Dispositivo. 11. Apelo provido; dúvida julgada improcedente. Tese de julgamento: O Registrador de Imóveis não pode exigir a comprovação do pagamento de ITBI calculado com base em valor venal de referência nem revisar o valor declarado pelas partes na conferência de bens imóveis para integralização de capital social.

Legislação relevante: CF, art. 156, § 2.º, I; CTN, arts. 38 e 149; Lei n.º 6.015/1973, art. 289; Lei Municipal n.º 11.154/1991 e Decreto Municipal n.º 55.196/2014, art. 7.º, caput; NSCGJ, subitem117.1. do Cap. XX.

Jurisprudência relevante: STF, Tema 796, RE n.º 796.376/SC, redator para acórdão Min. Alexandre de Moraes, j. 5.8.2020; STJ, Tema 1113, REsp. n.º 1.937.821/SP, rel. Min. Gurgel de Faria, j. 24.2.2022; TJSP/CSM, Apelação Cível n.º 1009023-43.2016.8.26.0405, rel. Des. Pereira Calças, j. 20.7.2017, e Apelação Cível n.º 1159374-89.2024.8.26.0100, rel. Des. Francisco Loureiro, j. 13.3.2025.”

A propósito, merece ser transcrito elucidativo trecho do voto proferido no mencionado precedente, em que trazidos os fundamentos para a nova orientação adotada sobre o tema:

“(…)

2. O art. 38 do Código Tributário Nacional (CTN) dispõe que a base de cálculo do ITBI “é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos”, diretriz repetida pelo art. 7.º, caput, da Lei Municipal n.º 11.154/1991, e pelo art. 7.º, caput, do Decreto Municipal n.º 55.196/2014, que definem valor venal como “o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado.” Nesse sentido, ao julgar o REsp n.º 1.937.821/SP, sob o regime jurídico dos repetitivos, rel. Min. Gurgel de Faria, j. 24.2.2022, o C. Superior Tribunal de Justiça assentou que “a expressão ‘valor venal’ … deve ser entendida como o valor considerado em condições normais de mercado para as transmissões imobiliárias”, não se confundindo, no entanto, necessariamente, com o valor médio de mercado, apurado por critérios de localização e tamanho.

Conforme pontuado, nesse precedente, pelo C. Superior Tribunal de Justiça, a avaliação concreta pode oscilar para cima ou para baixo desse valor médio, dependendo de fatores como benfeitorias, estado de conservação, necessidades e interesses pessoais das partes.

Dessa premissa decorre que o fisco não pode definir previamente o valor do bem imóvel transmitido e, com isso, “dispensar a participação do contribuinte no procedimento regular de constituição do crédito para estabelecer, antecipada e unilateralmente, a base de cálculo”, desconsiderando as particularidades do imóvel e da declaração negocial, peculiaridades quantificadas pelos contratantes, cuja boa-fé é presumida.

É dizer, o Valor Venal de Referência, tal como a Planta Genérica de Valores, ou equivalente, prévia e unilateralmente fixado pelo Município, apontando um valor médio de mercado de cunho estimativo, não se presta a definir a base de cálculo do ITBI; “quando muito, poderá justificar a ação fiscal para apurar a veracidade da declaração prestada”, a do contribuinte, e não para lastrear a glosa do Oficial, a desqualificação registral do título translativo da propriedade imobiliária. Dentro desse contexto, em atenção assim às variáveis a serem avaliadas na definição do valor do imóvel, o C. Superior Tribunal de Justiça assentou em caráter normativo: … dadas as características próprias do fato gerador desse imposto, a sua base de cálculo deverá partir da declaração prestada pelo contribuinte, ressalvada a prerrogativa da administração tributária de revisá-la, antes ou depois do pagamento, a depender da modalidade do lançamento, desde que instaurado o procedimento administrativo próprio, em que deverá apurar todas as peculiaridades do imóvel … e as condições que impactaram no caráter volitivo do negócio jurídico realizado, assegurados os postulados da ampla defesa e do contraditório que possibilitem ao contribuinte justificar o valor declarado. (sublinhei)

Adiante, ao reforçar que a base de cálculo do ITBI é o valor venal em condições normais de mercado, valor relativo, oscilante, arrematou:

… presume-se que o valor de mercado … corresponde ao valor da transação informado na declaração do contribuinte…, sendo que … essa presunção pode vir a ser afastada pelo fisco em regular processo administrativo, desde que observado o procedimento disposto no art. 148 do CTN.”

Em arremate, prossegue o voto concluindo que:

“(…) não compete ao Oficial questionar o preço da venda e compra nem, em particular, no que aqui ora interessa, o da conferência de bens imóveis para fins de integralização de capital social, tampouco, consequentemente, a base de cálculo do ITBI daí resultante (orientada pela declaração negocial dos contratantes). Não lhe cabe, sob essa perspectiva, demandar a observância do valor venal de referência e exigir, como condição para o registro, a comprovação do pagamento do imposto de transmissão.

A apuração de eventual divergência pertence ao Fisco, não ao Registrador.

(…)

4. É certo que o Oficial deve, nos termos do art. 289 da Lei n.º 6.015/1973 e do subitem 117.1. do Cap. XX das NSCGJ, fiscalizar o pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados. Cabe-lhe, portanto, no exercício de suas funções, apurar o recolhimento dos tributos relacionados aos atos registrais a serem por ele praticados, em especial, o do imposto de transmissão.

O que não lhe é compete porque não está entre as suas atribuições é aferir a correção do valor pago, controlar a exatidão do imposto recolhido³ ou, ainda, sob essa lógica, a do valor atribuído aos bens imóveis conferidos para integralização de capital, que se presume condizente com o mercado, presunção somente afastável pelo fisco em processo administrativo, nos termos do art. 149 do CTN. É evidente que os valores atribuídos aos bens imóveis incorporados ao patrimônio da pessoa jurídica podem ser afastados pelo fisco e, assim, ensejar a cobrança de ITBI sobre eventual diferença que verificar, mas essa discussão, seja como for, deve ser, necessariamente, objeto de processo administrativo próprio. Não está entre as atribuições do Registrador exigir, nessa situação, o recolhimento do ITBI. Aliás, se existe imunidade de jaez constitucional sobre a incidência do ITBI em integralização de capital social como ocorre no caso concreto, não se vê razão lógica ou jurídica para o questionamento feito pelo Oficial, para a exigência por ele formulada.”

No mesmo sentido: TJSP; Apelação Cível nº 1022715-39.2025.8.26.0100; Relator: Francisco Loureiro (Corregedor-Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro Central Cível – 1ª Vara de Registros Públicos; Data do Julgamento: 11/12/2025; Data de Registro: 14/12/2025. TJSP; Apelação Cível nº 1011958-83.2025.8.26.0100; Relator: Francisco Loureiro (Corregedor-Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro Central Cível – 1ª Vara de Registros Públicos; Data do Julgamento: 11/12/2025; Data de Registro: 14/12/2025.

É oportuno destacar, ainda, que a exigência discutida é indevida, pois o Município de São Paulo foi regularmente informado acerca da integralização do capital social da empresa apelante mediante conferência dos imóveis matriculados sob os nos 80.818, 187.738, 226.648, 257.125, 275.300 e 275.301 no 6º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, não havendo nenhuma omissão em relação ao Fisco Municipal (fls. 96/100).

Destarte, caso entenda devido algum valor a título de Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis ITBI, poderá a Municipalidade buscá-lo na via própria, nos termos do art. 149 do Código Tributário Nacional e conforme decidido por esta E. Corte na Apelação Cível nº 1093315-27.2021.8.26.0100 (TJSP – Relator: Fernando Torres Garcia (Corregedor-Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro Central Cível – 1ª Vara de Registros Públicos; Data do Julgamento: 11/02/2022; Data de Registro: 04/03/2022).

Ademais, os valores atribuídos aos bens imóveis foram direcionados apenas à integralização do capital social da recorrente, de quotas sociais subscritas pelos sócios proprietários, ou seja, a incorporação concretizada não teve finalidade outra, como, por exemplo, formação de reserva de capital.

Consigne-se, por fim, que a resolução do presente caso não conflita com o decidido pelo E. Supremo Tribunal Federal no RE nº 796.376/SC, tampouco colide com a tese fixada por ocasião do exame do Tema 796.

Nesse cenário, o óbice apresentado pelo registrador não merece subsistir, sendo de rigor a improcedência da dúvid para consequente ingresso do título na tábua registral.

Diante do exposto, dou provimento à apelação.

SILVIA ROCHA

CORREGEDORA GERAL e Relator(a)

Nota de rodapé referida na Apelação Cível nº 1200028-21.2024.8.26.0100:

*Nessa linha segue a orientação normativa deste C. Conselho Superior da Magistratura: cf. Ap. Cível n.º 268.549, rel. Des. Andrade Junqueira, j. 2.5.1978, Ap. Cível n.º 9.674-0/0, rel. Des. Milton Evaristo dos Santos, j. 10.6.1989, Ap. Cível nº 28.382-0/7, rel. Des. Antônio Carlos Alves Braga, j. 7.12.1995, Ap. Cível n.º 0002604-73.2011.8.26.0025, rel. Des. José Renato Nalini, j. 20.9.2012, Ap. Cível n.º 1000459-49.2017.8.26.0176, rel. Des. Pinheiro Franco, j. 13.2.2019, Ap. Cível n.º 1001415-15.2021.8.26.0309, rel. Des. Ricardo Anafe, j. 22.11.2021, e Ap. Cível nº 1014481-63.2023.8.26.0577, rel. Des. Fernando Antonio Torres Garcia, j. 15.12.2023. (Acervo INR – DEJESP de 31.03.2026 – SP)

Fonte:  Inr Publicações

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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