CSM/SP: Recurso de apelação – Dúvida – Registro de imóveis – Escritura pública de confissão de dívida com garantia hipotecária – Imóvel gravado com ordens de indisponibilidade – Impossibilidade de oneração voluntária. CC, art. 1.420 – Distinção entre atos voluntários e forçados – Óbice mantido – Não provimento do recurso – 1. O exercício do poder de dispor da coisa pode se dar mediante atos materiais, ou, ainda, mediante atos jurídicos de transmissão ou oneração do bem – A indisponibilidade de bens imposta por força de lei ou de decisão judicial configura, pois, limitação de ordem pública ao poder de disposição – 2. A limitação ao poder de dispor não afeta apenas o poder de alienar, mas também o poder de onerar o bem – Nos termos do artigo 1.420 do Código Civil, só aquele que pode alienar poderá empenhar, hipotecar ou dar em anticrese, e só os bens que podem ser alienados podem ser dados em penhor, anticrese ou hipoteca – Assim, havendo averbação da indisponibilidade do bem, é inviável o registro de garantia real constituída por ato voluntário do proprietário – 3. A constituição de hipoteca, espécie de garantia real, em escritura pública de confissão de dívida, não se confunde com oneração ou expropriação forçada, pois configura ato voluntário de oneração patrimonial, razão pela qual fica obstada pela averbação de prévia indisponibilidade do bem – 4. Não provimento do recurso.

Escrito por

Apelação Cível nº 1001135-79.2026.8.26.0564

Espécie: APELAÇÃO
Número: 1001135-79.2026.8.26.0564
Comarca: SÃO BERNARDO DO CAMPO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação Cível nº 1001135-79.2026.8.26.0564

Registro n°: 2026.0000853785

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1001135-79.2026.8.26.0564, da Comarca de São Bernardo do Campo, em que é apelante INDÚSTRIAS ARTEB LTDA, é apelado 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE SÃO BERNARDO DO CAMPO.

ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do(a) relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), DAMIÃO COGAN (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 2 de setembro de 2026.

SILVIA ROCHA

Corregedora Geral da Justiça e Relatora

Apelação Cível nº 1001135-79.2026.8.26.0564

Apelante: Indústrias Arteb Ltda

Apelado: 2º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de São Bernardo do Campo

Comarca: São Bernardo do Campo

Voto nº 39.919

Recurso de apelação – Dúvida – Registro de imóveis – Escritura pública de confissão de dívida com garantia hipotecária – Imóvel gravado com ordens de indisponibilidade – Impossibilidade de oneração voluntária. CC, art. 1.420 – Distinção entre atos voluntários e forçados – Óbice mantido – Não provimento do recurso – 1. O exercício do poder de dispor da coisa pode se dar mediante atos materiais, ou, ainda, mediante atos jurídicos de transmissão ou oneração do bem – A indisponibilidade de bens imposta por força de lei ou de decisão judicial configura, pois, limitação de ordem pública ao poder de disposição – 2. A limitação ao poder de dispor não afeta apenas o poder de alienar, mas também o poder de onerar o bem – Nos termos do artigo 1.420 do Código Civil, só aquele que pode alienar poderá empenhar, hipotecar ou dar em anticrese, e só os bens que podem ser alienados podem ser dados em penhor, anticrese ou hipoteca – Assim, havendo averbação da indisponibilidade do bem, é inviável o registro de garantia real constituída por ato voluntário do proprietário – 3. A constituição de hipoteca, espécie de garantia real, em escritura pública de confissão de dívida, não se confunde com oneração ou expropriação forçada, pois configura ato voluntário de oneração patrimonial, razão pela qual fica obstada pela averbação de prévia indisponibilidade do bem – 4. Não provimento do recurso.

Cuida-se de recurso de apelação interposto por Indústrias Arteb Ltda. contra sentença proferida pelo Juízo Corregedor Permanente do 2º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos de São Bernardo do Campo, que manteve óbice ao registro de escritura pública de confissão de dívida com garantia hipotecária.

Nas razões recursais (fls. 71-82), a parte apelante aduz, em suma, que o registro da hipoteca não se confunde com a alienação do imóvel, pois se trata de mera oneração que não prejudica os credores anteriores, haja vista a preferência legal do crédito tributário. Sustenta que a indisponibilidade tem natureza cautelar e não suprime o direito de propriedade, com limitação apenas da faculdade de alienar, mas não de constituir garantia real, mormente diante da expressa ciência e assunção de risco pelo credor. Requer a reforma da sentença.

A Procuradoria de Justiça manifestou-se às fls. 108-111 pelo não provimento do recurso.

Recurso tempestivo.

É o relatório.

A controvérsia recursal cinge-se a verificar a viabilidade do registro de ato de constituição de garantia real (hipoteca) em matrícula de imóvel com prévia averbação de ordens de indisponibilidade.

A indisponibilidade de bens imposta por força do artigo 53, § 1º, da Lei n. 8.212/1991, assim como aquelas oriundas de decisões judiciais proferidas em ações de improbidade administrativa, ostenta caráter de ordem pública. Tais restrições traduzem verdadeira limitação ao poder de disposição do titular do domínio, com privação temporária do direito de dispor (jus abutendi), uma das faculdades inerentes ao direito de propriedade, nos termos do art. 1.228 do Código Civil.

A disposição do bem pode se dar mediante atos materiais, ou, ainda, mediante atos jurídicos de transmissão ou oneração do bem:

A faculdade de dispor (ius abutendi) envolve tanto a disposição material quanto a disposição jurídica da coisa, isto é, o poder de alienação. Abrange tanto a transmissão a título oneroso ou gratuito como o de oneração por direitos reais limitados de gozo, fruição e garantia e aquisição. Pode ainda consumir a coisa, total ou parcialmente, desgastando sua substância. (LOUREIRO, Francisco Eduardo. Comentários ao art. 1.238 do CC.  In:  Org: PELUSO, Cezar (Org). Código Civil Comentado. São Paulo: Manole, 2015, p. 1.130, sem grifos no original)

A limitação ao poder de dispor, portanto, não afeta apenas o poder de alienar, mas também o poder de onerar o bem. Nos termos do artigo 1.420 do Código Civil, só aquele que pode alienar poderá empenhar, hipotecar ou dar em anticrese, e só os bens que podem ser alienados podem ser dados em penhor, anticrese ou hipoteca. A limitação ao poder de alienação alcança, pois, o poder de oneração do bem, é dizer, de constituição voluntária de gravames sobre o bem.

A indisponibilidade do bem não obsta a sua alienação forçada a exemplo de arrematações, adjudicações e constrições judiciais determinadas por outros credores, mas obsta a sua alienação voluntária pelo proprietário. Da mesma forma, analogicamente, à luz do art. 1.420 do CC, a indisponibilidade não obsta eventual ônus ou constrição forçada sobre o bem (notadamente por determinação legal ou ordem judicial), mas obsta a oneração voluntária pelo proprietário.

Nesse sentido, colhe-se do item 413 do Capítulo XX das NSCGJ/SP que as indisponibilidades averbadas não impedem a inscrição de atos de constrição judicial ou alienação judicial do imóvel. A norma, que consagra uma exceção aos efeitos da indisponibilidade, permite concluir, a contrario sensu, que os atos de alienação e oneração voluntária pelo próprio proprietário ficam obstados enquanto subsistir a limitação.

O Conselho Superior da Magistratura já apreciou a questão, oportunidade em que reforçou a distinção entre constrições judiciais (forçadas) e constrições voluntárias (negociais) e concluiu que “[o] art. 1.420 do Código Civil não se aplica à hipoteca judicial, que não tem natureza negocial, mas sim processual. Não deriva da vontade do devedor, mas sim do credor, e visa conferir publicidade ao crédito reconhecido por sentença judicial” (TJSP; Apelação Cível 1042311-59.2024.8.26.0224; Rel. Des. Francisco Loureiro (Corregedor-Geral); Conselho Superior da Magistratura; j. 5.9.2025).

Nesse sentido, este Conselho também já reconheceu que a indisponibilidade do imóvel obsta o registro de escritura pública de confissão de dívida com pacto adjeto de constituição de propriedade fiduciária (espécie de garantia real):

REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA – ESCRITURA PÚBLICA DE CONFISSÃO DE DÍVIDA COM PACTO ADJETO DE CONSTITUIÇÃO DE PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA E OUTRAS AVENÇAS – IMÓVEL INDISPONÍVEL – PENHORA, EM EXECUÇÃO FISCAL, A FAVOR DA FAZENDA NACIONAL E DA UNIÃO – RECUSA DO REGISTRO COM BASE NO ARTIGO 53, §1°, LEI 8.212/91 – ALIENAÇÃO VOLUNTÁRIA – IRRELEVÂNCIA DA AQUISIÇÃO ANTERIOR POR ALIENAÇÃO FORÇADA – REGISTRO INVIÁVEL – DÚVIDA PROCEDENTE – RECURSO DESPROVIDO, COM OBSERVAÇÃO. (TJSP; Apelação Cível 3003761-77.2013.8.26.0019; Rel. Des. Elliot Akel (Corregedor-Geral); Conselho Superior da Magistratura; j. 3.6.2014)

Seguindo ainda a mesma linha de raciocínio, este Conselho também já manteve recusa de registro de escritura pública de abertura de crédito com garantia de alienação fiduciária, em razão da indisponibilidade averbada na matrícula do bem:

REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida – Registro de escritura pública de abertura de crédito, com garantia de alienação fiduciária – Negativa de registro em face da indisponibilidade do bem – Impossibilidade de alienação voluntária – Precedentes do Conselho Superior da Magistratura – Recurso não provido. (TJSP; Apelação Cível 0009247-50.2017.8.26.0344; Rel. Des. Pinheiro Franco (Corregedor-Geral); Conselho Superior da Magistratura; j. 20.3.2018)

Uma vez firmadas tais premissas, no caso ora em apreço, verifica-se que a apelante busca o registro de escritura pública de confissão de dívida com garantia hipotecária sobre o imóvel objeto da matrícula n. 40.488 do 2º Oficial de Registro de Imóveis de São Bernardo do Campo, prenotada sob o n. 334.331 (fls. 2-4).

O oficial recusou o registro em razão de dois óbices: (i) averbação de penhora em favor da Fazenda Nacional (Av. 9), a qual implica indisponibilidade do bem, nos termos do art. 53, § 1º, da Lei n. 8.212/91, e (ii) averbação de ordem judicial de indisponibilidade proferida pelo Juízo da 1ª Vara Federal de Santo André (Av. 12) (fls. 2-4 e 38).

Ambos os óbices foram mantidos na sentença apelada, que deve ser confirmada neste grau recursal.

Com efeito, a constituição de hipoteca é ato voluntário de oneração do imóvel, o qual pressupõe o poder de disposição da coisa. O proprietário com imóvel gravado por indisponibilidade de ordem pública – seja fiscal, seja decorrente de improbidade administrativa – não titulariza o poder de disposição necessário à prática desse ato. Eventual interpretação restritiva da indisponibilidade esbarraria na vedação do art. 1.420 do Código Civil, que subordina a capacidade de onerar à capacidade de alienar, nos termos da fundamentação supra.

A preferência legal do crédito tributário garantido pela indisponibilidade em relação ao crédito garantido pela hipoteca não é razão para excepcionar os efeitos da indisponibilidade. O art. 53, § 1º, da Lei n. 8.212/1990 impõe a indisponibilidade como efeito da penhora, independentemente da preferência do crédito a que se refira eventual garantia real.

De igual modo, a ciência da credora hipotecária sobre a indisponibilidade tampouco tem o condão de afastar os efeitos da mencionada limitação. A indisponibilidade é limitação decorrente de lei e ordem judicial e, portanto, cuja eficácia não pode ser afastada por mera convenção entre o proprietário e terceiro (que não é nem sequer o beneficiário da indisponibilidade). Assim, o registro do título depende do prévio cancelamento da averbação das indisponibilidades ora constantes da matrícula.

Por fim, eventual precedente de juízo de primeiro grau em sentido contrário ao deste Conselho Superior não tem eficácia vinculante e não exige demonstração de distinção que justifique julgamento diverso. Não bastasse isso, o precedente aludido pela parte não guarda similitude fática com o presente caso, que não diz respeito à hipótese de oneração forçada, mas de oneração por ato voluntário do proprietário.

À luz das considerações expostas, conclui-se que o óbice ao ato de registro pretendido foi correto, razão pela qual deve ser ratificada a sentença proferida.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso.

SILVIA ROCHA

Corregedora Geral da Justiça e Relatora (DJEN de 08.09.2026 – SP)

Fonte: DJEN

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CSM/SP: Apelação – Registro de imóveis – Dúvida registrária – Carta de sentença extraída de ação de adjudicacão compulsória – Desnecessidade de inclusão no polo passivo dos cedentes intermediários, ainda que com contratos registrados – Legitimidade passiva apenas do proprietário alienante, que é o único titular do direito a ser transmitido, a propriedade – Inexistência de violação ao princípio da continuidade, que diz respeito à titularidade do domínio e não de outros direitos inscritos no fólio real, como o direito real de aquisição – Jurisprudência predominante em âmbito jurisdicional e administrativo – Óbice registral inexistente – Recurso provido.

Escrito por

Apelação Cível nº 1027078-93.2025.8.26.0577

Espécie: APELAÇÃO
Número: 1027078-93.2025.8.26.0577
Comarca: SÃO JOSÉ DOS CAMPOS

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação Cível nº 1027078-93.2025.8.26.0577

Registro n°: 2026.0000853798

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1027078- 93.2025.8.26.0577, da Comarca de São José dos Campos, em que é apelante PATRÍCIA LUCAS DA SILVA, é apelado 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE SÃO JOSÉ DOS CAMPOS.

ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do(a) relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), DAMIÃO COGAN (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 2 de setembro de 2026.

SILVIA ROCHA

Corregedora Geral da Justiça e Relatora

Apelação Cível nº 1027078-93.2025.8.26.0577

Apelante: Patrícia Lucas da Silva

Apelado: 2º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São José dos Campos

Comarca: São José dos Campos

Voto nº 39.917

Apelação – Registro de imóveis – Dúvida registrária – Carta de sentença extraída de ação de adjudicacão compulsória – Desnecessidade de inclusão no polo passivo dos cedentes intermediários, ainda que com contratos registrados – Legitimidade passiva apenas do proprietário alienante, que é o único titular do direito a ser transmitido, a propriedade – Inexistência de violação ao princípio da continuidade, que diz respeito à titularidade do domínio e não de outros direitos inscritos no fólio real, como o direito real de aquisição – Jurisprudência predominante em âmbito jurisdicional e administrativo – Óbice registral inexistente – Recurso provido.

Trata-se de apelação interposta por Patrícia Lucas da Silva contra sentença de fls. 70/71, que julgou procedente dúvida suscitada pelo 2º Oficial de Registro de Imóveis de São José dos Campos/SP, mantendo qualificação negativa de título consistente em carta de sentença extraída de ação de adjudicação compulsória do imóvel objeto da matrícula 5.855 (fls. 11/12, 18 e 29/30).

Em resumo, o Oficial negou o registro alegando violação ao princípio da continuidade. Defende que a ação de adjudicação compulsória deveria ter sido ajuizada não apenas em face da proprietária tabular (ITL Imobiliária e Terraplanagem Ltda., incorporada por Feigenson Administração de Bens Ltda.), mas também em face da compromissária compradora anterior, Organização Imobiliária Nova Cambuí Ltda., que não integrou o polo passivo (fls. 11/12).

A suscitada impugnou (fls. 13/17). Em resumo, sustenta a ilegalidade da negativa, à falta da alegada violação ao princípio da continuidade. Colaciona jurisprudência no sentido da desnecessidade de inclusão de promissário vendedor ou cedente no polo passivo da ação adjudicatória, bastando que nele figure o proprietário do bem.

O Ministério Público em primeiro grau opinou pela procedência da dúvida (fls. 50/52).

A suscitada interpôs apelação (fls. 74/83) reiterando, em suma, os fundamentos fáticos e jurídicos anteriormente articulados.

A Douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo provimento do recurso (fls. 99/101).

É o relatório.

Cuida-se de registro de carta de sentença extraída de ação de adjudicação compulsória movida pela ora apelante em face da proprietária tabular (ITL Imobiliária e Terraplanagem Ltda., incorporada por Feigenson Administração de Bens Ltda. autos nº 1020254-55.2024.8.26.0577, 3ª Vara Cível da Comarca de São José dos Campos/SP), tendo por objeto o imóvel matriculado sob nº 5.855 no 2º Registro de Imóveis de São José dos Campos/SP (fls. 18 e 29/30).

A matrícula do imóvel dá conta de que a proprietária firmou compromisso de compra e venda com Organização Imobiliária Nova Cambuí Ltda., que, por sua vez, cedeu de seus direitos aquisitivos aos casais Valdomiro Carlos Nogueira e Katia Cristina da Silva e José Alexandre Lacerda Barbosa e Vera Lúcia Alves da Silva Barbosa, à razão de 50% para cada casal (Av. 01). Em 09/03/2012, José Alexandre e Vera Lúcia cederam seus direitos contratuais à apelante Patrícia (R. 05 – fls. 7/10).

Invocando o princípio da continuidade, o Oficial Registrador apresentou nota devolutiva formulando exigência de participação da promissária compradora Organização Imobiliária Nova Cambuí Ltda. no contraditório processual da ação adjudicatória (fls. 11/12), entendimento encampado pela r. sentença.

Respeitada a convicção do i. sentenciante, o óbice registral inexiste, comportando provimento a apelação.

A origem judicial da carta de sentença não desonera o registrador de realizar sua qualificação (item 117, Cap. XX, Tomo II, NSCGJ), incumbindo-lhe a rejeição do título quando em desconformidade com a legislação registrária.

No caso dos autos, o registro da carta de sentença extraída da ação de adjudicação compulsória independe da participação da cedente intermediária no polo passivo. Registrados ou não os contratos anteriores àquele firmado pela parte autora (compromisso de compra e venda e cessões subsequentes), a preservação da continuidade registral exige que apenas o titular do registro o promitente vendedor figure como réu na demanda.

A ação de adjudicação compulsória tem por finalidade o suprimento da declaração de vontade do vendedor que se recusa a outorgar a escritura pública definitiva. A ação tem natureza pessoal e a sentença, caráter substitutivo da vontade do proprietário alienante, produzindo todos os efeitos da declaração não emitida (art. 501, CPC). É título apto a registro.

A declaração de vontade que importa é, somente, a do proprietário. Ele é o titular do domínio e, logo, quem pode transmiti-lo a outrem. Promissários compradores anteriores, ainda que com compromissos registrados, detêm apenas direito real de aquisição (art. 1.418, CC), não a propriedade. Se não podem transmitir direito que não possuem, não respondem por obrigação contratual de transferir propriedade, inexistindo fundamento jurídico material ou processual para que figurem no polo passivo da demanda adjudicatória.

Uma vez cedido o direito real de aquisição, ao cessionário autor da demanda, enquanto atual titular dessa posição contratual, basta comprovar nos autos a regularidade da cadeia de cessões contratuais e a quitação integral do preço. Trata-se de comprovação de fato constitutivo do direito alegado (art. 373, I, CPC), ao qual não se contrapõe suposto direito dos contratantes intermediários à integração no contraditório processual. Tendo cedido seus direitos aquisitivos, eles deixaram de ser parte contratual, razão pela qual, não bastasse a inaptidão à transmissão da propriedade, sua inclusão no polo passivo mostra-se de todo modo injustificada.

Assim, validamente prolatada entre partes legítimas a sentença de adjudicação compulsória produz seus regulares efeitos, inclusive perante titulares de outros direitos inscritos no registro. Não há que se falar em litisconsórcio necessário, já que, como visto, nem disposição de lei nem a natureza da relação jurídica controvertida impõem a presença de cedentes intercalares no polo passivo (art. 114, CPC).

Tampouco prospera a alegada violação ao princípio da continuidade.

Um dos mais caros princípios registrários, a continuidade exige a preservação da cadeia de titularidades. A inscrição de um direito só terá lugar se a pessoa física ou jurídica que o transmite figurar no registro como seu titular. A sequência concatenada de transmissões, umas derivando das outras, é o que assegura a preexistência do imóvel no patrimônio daquele que o transfere.

Nessa perspectiva, a continuidade exigida pela lei (arts. 195 e 237, Lei nº 6.015/73) diz respeito à propriedade e não a todo e qualquer direito inscrito no registro, como o direito real de aquisição.

Trata-se de entendimento predominante na jurisprudência, seja no âmbito jurisdicional (STJ, AREsp 1.979.243/RS, T4, rel. Min. Raul Araújo, j. 29/9/2025, DJ 2/10/2025; AgInt no REsp 1.825.467/DF, T3, rel. Min. Nancy Andrighi, j. 26/10/2020, DJ 29/10/2020; AgInt no AREsp 1.442.859/RJ, T3, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 9/9/2019, DJ 12/9/2019; AgRg no Ag 1.120.674/RJ, T3, rel. Min Sidnei Beneti, j. 28/4/2009, DJ 13/5/2009. TJSP, Apelação Cível 1000775-49.2018.8.26.0169; Relator Desembargador BERETTA DA SILVEIRA, 3ª Câmara de Direito Privado; Duartina, j. 23/03/2021; AI 2212427-16.2020.8.26.0000; Relator Desembargador FRANCISCO LOUREIRO; 1ª Câmara de Direito Privado; Praia Grande; j. 16/10/2020; Apelação Cível 1009655-67.2015.8.26.0223; Relator Desembargador CLAUDIO GODOY; 1ª Câmara de Direito Privado; Guarujá; 29/04/2020), seja nos precedentes administrativos deste C. Conselho Superior da Magistratura:

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO EM PROCEDIMENTO DE DÚVIDA. REGISTRO DE IMÓVEIS. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em Exame

1. Apelação interposta contra sentença que manteve óbices ao registro de carta de adjudicação referente a imóvel. Os recorrentes alegam que não há exigência legal para inclusão de antigos compromissários no polo passivo da ação de adjudicação compulsória e que o recolhimento do ITBI foi realizado corretamente.

II. Questão em Discussão

2. A questão em discussão consiste em determinar se o registro do título judicial depende da prévia inscrição de contrato de cessão de direitos de compromissário comprador ou da inclusão dos cedentes no polo passivo da ação de adjudicação compulsória.

III. Razões de Decidir

3. A inscrição do contrato de cessão de direitos de compromissário comprador é desnecessária, conforme a Súmula nº 239 do STJ.

4. A inclusão dos cedentes no polo passivo da adjudicação compulsória não condiciona o registro do título judicial, pois a obrigação de outorgar a escritura definitiva recai sobre o promitente vendedor, conforme precedentes do STJ e o art. 1.418 do Código Civil.

IV. Dispositivo e Tese

5. Recurso provido.

Tese de julgamento: “1. O registro do contrato de cessão de direitos de compromissário comprador não é necessário para a inscrição de carta extraída de adjudicação compulsória. 2. É desnecessária para o registro da carta de sentença a inclusão dos cedentes, mesmo com compromisso inscrito, no polo passivo da ação de adjudicação compulsória” […] (TJSP/CSM; Apelação Cível 1037388-63.2023.8.26.0405; Relator Francisco Loureiro [Corregedor-Geral]; j. 06/03/2025);

REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA – IRRESIGNAÇÃO PARCIAL -INADMISSIBILIDADE – POSSIBILIDADE, CONTUDO, DO EXAME EM TESE DAS EXIGÊNCIAS IMPUGNADAS A FIM DE ORIENTAR EVENTUAIS NOVAS QUALIFICAÇÕES – CARTA DE ADJUDICAÇÃO – TÍTULO NÃO IMUNE À QUALIFICAÇÃO REGISTRAL – DESNECESSIDADE DA INCLUSÃO DOS CEDENTES NO PÓLO PASSIVO DA AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA, BASTANDO A DAQUELE QUE CONSTA DA MATRÍCULA COMO PROPRIETÁRIO – PRECEDENTE DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – INTELIGÊNCIA DO ART. 1.418 DO CÓDIGO CIVIL – QUEBRA DO PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE INOCORRENTE – DÚVIDA PREJUDICADA – RECURSO NÃO CONHECIDO. (TJSP/CSM; Apelação Cível 1010491-71.2014.8.26.0224; rel. Elliot Akel [Corregedor-Geral]; j. 07/10/2015. Grifei). Ainda: CSM, Apelação nº 1035060-44.2015.8.26.0114, Rel. Des. Pereira Calças, j. 20/07/2017; Apelação nº 1040210-48.2015.8.26.0100, Rel. Des. Pereira Calças, j. 08/04/2016; Apelação nº 0025566-92.2011.8.26.0477, Rel. Des. José Renato Nalini, j. em 10/12/2013.

Ante o exposto, e considerando, ainda, o parecer ministerial convergente, dou provimento à apelação, reformando-se a sentença para julgar improcedente a dúvida e, por consequência, remover o óbice registral em questão.

SILVIA ROCHA

Corregedora Geral da Justiça e Relatora (DJEN de 08.09.2026 – SP)

Fonte: DJEN

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2VRP/SP: EMENTA NÃO OFICIAL. RCPN – TRANSCRIÇÃO DE CASAMENTOS CELEBRADOS NO EXTERIOR – PRIMEIRO CASAMENTO, DIVÓRCIO E SEGUNDO CASAMENTO – REQUERIMENTO FORMULADO PELA VIÚVA – ILEGITIMIDADE – ART. 13, “D”, DA RESOLUÇÃO CNJ Nº 155/2012 – CONTINUIDADE REGISTRAL – NECESSIDADE DE PRÉVIA REGULARIZAÇÃO DO PRIMEIRO VÍNCULO – IMPOSSIBILIDADE DE TRANSCRIÇÃO ISOLADA DO SEGUNDO CASAMENTO – ÓBICES MANTIDOS

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Processo 1012756-10.2026.8.26.0100
Pedido de Providências – Registro Civil das Pessoas Naturais – M.E.L. – VISTOS, Trata-se de Pedido de Providências formulado pela Senhora Interina do Registro Civil das Pessoas Naturais e de Interdições e Tutelas do Primeiro (…), em razão da irresignação apresentada por M. E. de L. contra os óbices impostos pela Senhora Registradora aos pedidos de transcrição do casamento celebrado entre C. J. de L. e A. F., com subsequente averbação do divórcio, de transcrição do casamento posteriormente celebrado entre C. J. de L. e a interessada e de transcrição do óbito daquele (fls. 01/03). Os autos foram instruídos com a impugnação apresentada pela interessada, a Nota Devolutiva e os documentos relativos aos atos de estado civil lavrados no exterior, dentre os quais as certidões dos casamentos, o documento referente à dissolução do primeiro vínculo matrimonial e a certidão consular de óbito (fls. 04/43). Intimada para manifestação e atendimento das exigências formuladas pela Senhora Interina, a parte interessada reiterou a pretensão de regularização dos atos de estado civil de seu falecido marido. Sustentou que o documento denominado Decree Absolute comprova definitivamente a dissolução do primeiro casamento e requereu o suprimento da impossibilidade de formulação do pedido de transcrição por um dos respectivos contraentes, em razão do falecimento de C. J. de L. e do desconhecimento do paradeiro de A. F. (fls. 59/67). O Ministério Público opinou pelo parcial acolhimento da irresignação, para autorizar imediato prosseguimento da transcrição do óbito de C. J. de L., mantendo-se, quanto aos demais atos, as exigências formuladas pela Serventia (fls. 48/51 e 70/72). É o relatório. Decido. Consta dos autos que a interessada pretende regularizar, no Registro Civil brasileiro, a sequência dos atos relativos ao estado civil de seu falecido marido, C. J. de L.. Para tanto, requereu a transcrição do casamento por ele celebrado com A. F. em 03.03.1990, a averbação da dissolução desse vínculo, tornada definitiva em 17.11.1998, a transcrição do casamento posteriormente celebrado com a interessada em 19.12.2019 e, por fim, a transcrição do óbito ocorrido em 01.04.2024. A controvérsia decorre da impossibilidade de transcrição do primeiro casamento mediante requerimento subscrito pela interessada, que não figurou como contraente naquele ato, bem como da repercussão desse impedimento sobre a transcrição do casamento posterior. A interessada sustenta que o falecimento de C. J. de L. e o desconhecimento do paradeiro de A. F. impossibilitam o cumprimento da exigência normativa, razão pela qual pretende que o pedido por ela formulado seja admitido em substituição ao requerimento de um dos cônjuges. A interessada argumenta que possui interesse jurídico na regularização do estado civil do falecido e que a documentação apresentada demonstra a sequência dos acontecimentos, desde o primeiro casamento até o óbito. Defende, assim, que a impossibilidade fática de obtenção do requerimento de um dos contraentes não deve impedir o ingresso dos atos no Registro Civil brasileiro, sobretudo porque a medida permitiria recompor a realidade registral e viabilizar a transcrição do casamento por ela própria celebrado. A Senhora Interina, por sua vez, esclareceu que a disciplina normativa aplicável atribui legitimidade para requerer a transcrição do casamento celebrado no exterior a um dos respectivos contraentes ou a procurador constituído para essa finalidade. Consignou, ainda, que a transcrição do casamento posterior pressupõe o prévio ingresso do primeiro casamento e de sua dissolução, em observância à continuidade registral, não sendo possível dispensar a regularização dos atos antecedentes. O Ministério Público acompanhou esse entendimento. Reconheceu as dificuldades decorrentes do falecimento de um dos contraentes e do desconhecimento do paradeiro do outro, mas concluiu que o interesse jurídico da viúva não se confunde com a legitimidade estabelecida pela disciplina administrativa. Opinou, por conseguinte, pela manutenção dos óbices relativos aos casamentos, sem prejuízo da imediata transcrição do óbito. Pois bem. À luz de todo o narrado, verifico que a insurgência não comporta acolhimento quanto aos pedidos de transcrição dos casamentos, pois permanecem ausentes os pressupostos normativos necessários ao ingresso do primeiro vínculo matrimonial no Registro Civil brasileiro, cuja prévia regularização é igualmente indispensável à transcrição do casamento posterior. O Princípio da Continuidade, no âmbito do Registro Civil das Pessoas Naturais, não apresenta a mesma rigidez nem opera de modo idêntico à continuidade própria do Registro de Imóveis. Enquanto neste último o princípio se estrutura a partir da unicidade da matrícula e da indispensável correspondência entre a titularidade inscrita e os atos subsequentes, no Registro Civil das Pessoas Naturais sua incidência está voltada à coerência e à compatibilidade entre os diversos assentos e atos que compõem o histórico civil do registrado. Por essa razão, a continuidade no Registro Civil não impõe, em todas as hipóteses, uma ordem inflexivelmente cronológica para a prática de Registros, Averbações e Anotações. O aspecto temporal pode ceder diante da realidade fática e jurídica devidamente comprovada. É possível, por exemplo, averbar o divórcio após a anotação do óbito de um dos ex-cônjuges, desde que a dissolução do vínculo tenha sido decretada antes do falecimento, pois, nessa hipótese, o ato posterior apenas faz ingressar no Registro Civil situação jurídica anteriormente constituída. Essa flexibilidade, contudo, não autoriza a formação de uma sequência registral incompleta ou incompatível com os próprios documentos apresentados. A inexistência de matrícula única no Registro Civil das Pessoas Naturais faz com que a continuidade seja concretizada por meio de Averbações, Anotações e remissões recíprocas, que estabelecem a ligação entre os diferentes assentos relativos à mesma pessoa. Casamento, divórcio, restabelecimento da sociedade conjugal e óbito devem, assim, ser comunicados aos Registros antecedentes conhecidos, formando uma cadeia coerente de informações capaz de revelar, com segurança e exatidão, o estado civil do registrado. Com efeito, o encadeamento entre os assentos não representa exigência meramente formal. É ele que impede a coexistência de informações incompatíveis, preserva a integridade do histórico civil da pessoa natural e permite que terceiros conheçam, com confiança, a sucessão dos fatos e atos juridicamente relevantes. A continuidade registral, nesse contexto, atua em conjunto com os princípios da Segurança Jurídica, da Publicidade e da Fé Pública, assegurando que os atos posteriores encontrem suporte nos estados civis anteriormente constituídos e documentalmente comprovados. No caso concreto, a transcrição isolada do casamento celebrado entre C. J. de L. e a interessada não permitiria a adequada recomposição dessa cadeia registral. Não se mostra possível, portanto, fazer ingressar no Registro Civil brasileiro apenas o segundo casamento, sem a prévia transcrição do primeiro matrimônio e da correspondente alteração do estado civil do contraente. Além da incidência do Princípio da Continuidade, há impedimento normativo específico à transcrição do primeiro casamento. O artigo 13, alínea d, da Resolução CNJ nº 155/2012 exige, para o traslado do assento de casamento de brasileiro ocorrido no exterior, requerimento assinado por um dos cônjuges ou por procurador constituído para essa finalidade. A Senhora Interessada não foi contraente no casamento celebrado entre C. J. de L. e A. F. e tampouco atua como procuradora de qualquer deles. Embora seja inequívoco seu interesse na regularização do estado civil de seu falecido marido, esse interesse não lhe confere a legitimidade específica exigida pela norma para formular o pedido de transcrição do vínculo matrimonial anterior. O falecimento de C. e o desconhecimento do paradeiro de A. constituem circunstâncias que dificultam o atendimento da exigência, mas não autorizam sua dispensa no âmbito deste procedimento administrativo. A atuação da Corregedoria Permanente está submetida à legalidade estrita e não permite ampliar, por decisão administrativa, o rol de pessoas expressamente legitimadas pelo Conselho Nacional de Justiça para requerer a transcrição do casamento celebrado no exterior. Também não se admite superar o impedimento mediante a transcrição exclusiva do casamento posterior. Tratando-se de contraente anteriormente casado, a apresentação da certidão do casamento precedente, acompanhada da prova de sua dissolução, constitui requisito obrigatório para o traslado do novo casamento, nos termos do item 164, “b”, do Cap. XVII, das Normas de Serviço da E. Corregedoria Geral da Justiça. Tal exigência permite comprovar a inexistência de impedimento matrimonial relevante ao ordenamento pátrio ao tempo da celebração do vínculo posterior e assegura a coerência entre os estados civis sucessivamente assumidos pelo registrado. Desse modo, a impossibilidade de transcrição do primeiro casamento, por ausência de requerimento formulado por pessoa legitimada, impede igualmente a transcrição do casamento posteriormente celebrado. A manutenção do óbice imposto pela Senhora Interina decorre, portanto, tanto da disciplina expressa da Resolução CNJ nº 155/2012 quanto da necessidade de preservar a continuidade, a coerência e a segurança do Registro Civil. Mantido o indeferimento da própria transcrição do primeiro casamento, fica prejudicada, no presente procedimento, a análise da documentação referente ao divórcio e da possibilidade de sua averbação direta, pois inexiste assento brasileiro sobre o qual o ato possa ser lançado. No que se refere à transcrição do óbito de C. J. de L. não há óbice à sua realização, conforme reconhecido pela própria Serventia, razão pela qual deixo de tecer maiores considerações sobre a questão. Diante do exposto, acolho o óbice imposto pela Senhora Interina e indefiro os pedidos de transcrição do casamento celebrado entre C. J. de L. e A. F. e do casamento posteriormente celebrado entre C. J. de L. e M. E. de L. Deixo de apreciar a questão referente à averbação do divórcio estrangeiro, porquanto mantido o indeferimento da transcrição do primeiro casamento. Sem prejuízo, considerando-se as dificuldades práticas decorrentes da disciplina normativa vigente nas hipóteses em que um dos contraentes faleceu e o outro não pode ser localizado, extraia-se cópia integral dos autos, remetendo-se à E. Corregedoria Geral da Justiça para conhecimento e avaliação da conveniência de eventual encaminhamento da questão ao Conselho Nacional de Justiça. Ciência à Senhora Interina e ao Ministério Público. Oportunamente, arquivem-se os autos, com as cautelas de praxe. P.I.C. – ADV: VICTOR SYROPULO VIZZONI (OAB 496941/SP) (DJEN de 09.09.2026 – SP)

Fonte: DJEN

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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