Apelação Cível nº 1027078-93.2025.8.26.0577
Número: 1027078-93.2025.8.26.0577
Comarca: SÃO JOSÉ DOS CAMPOS
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação Cível nº 1027078-93.2025.8.26.0577
Registro n°: 2026.0000853798
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1027078- 93.2025.8.26.0577, da Comarca de São José dos Campos, em que é apelante PATRÍCIA LUCAS DA SILVA, é apelado 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE SÃO JOSÉ DOS CAMPOS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do(a) relator(a), que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), DAMIÃO COGAN (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 2 de setembro de 2026.
SILVIA ROCHA
Corregedora Geral da Justiça e Relatora
Apelação Cível nº 1027078-93.2025.8.26.0577
Apelante: Patrícia Lucas da Silva
Apelado: 2º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São José dos Campos
Comarca: São José dos Campos
Voto nº 39.917
Apelação – Registro de imóveis – Dúvida registrária – Carta de sentença extraída de ação de adjudicacão compulsória – Desnecessidade de inclusão no polo passivo dos cedentes intermediários, ainda que com contratos registrados – Legitimidade passiva apenas do proprietário alienante, que é o único titular do direito a ser transmitido, a propriedade – Inexistência de violação ao princípio da continuidade, que diz respeito à titularidade do domínio e não de outros direitos inscritos no fólio real, como o direito real de aquisição – Jurisprudência predominante em âmbito jurisdicional e administrativo – Óbice registral inexistente – Recurso provido.
Trata-se de apelação interposta por Patrícia Lucas da Silva contra sentença de fls. 70/71, que julgou procedente dúvida suscitada pelo 2º Oficial de Registro de Imóveis de São José dos Campos/SP, mantendo qualificação negativa de título consistente em carta de sentença extraída de ação de adjudicação compulsória do imóvel objeto da matrícula 5.855 (fls. 11/12, 18 e 29/30).
Em resumo, o Oficial negou o registro alegando violação ao princípio da continuidade. Defende que a ação de adjudicação compulsória deveria ter sido ajuizada não apenas em face da proprietária tabular (ITL Imobiliária e Terraplanagem Ltda., incorporada por Feigenson Administração de Bens Ltda.), mas também em face da compromissária compradora anterior, Organização Imobiliária Nova Cambuí Ltda., que não integrou o polo passivo (fls. 11/12).
A suscitada impugnou (fls. 13/17). Em resumo, sustenta a ilegalidade da negativa, à falta da alegada violação ao princípio da continuidade. Colaciona jurisprudência no sentido da desnecessidade de inclusão de promissário vendedor ou cedente no polo passivo da ação adjudicatória, bastando que nele figure o proprietário do bem.
O Ministério Público em primeiro grau opinou pela procedência da dúvida (fls. 50/52).
A suscitada interpôs apelação (fls. 74/83) reiterando, em suma, os fundamentos fáticos e jurídicos anteriormente articulados.
A Douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo provimento do recurso (fls. 99/101).
É o relatório.
Cuida-se de registro de carta de sentença extraída de ação de adjudicação compulsória movida pela ora apelante em face da proprietária tabular (ITL Imobiliária e Terraplanagem Ltda., incorporada por Feigenson Administração de Bens Ltda. autos nº 1020254-55.2024.8.26.0577, 3ª Vara Cível da Comarca de São José dos Campos/SP), tendo por objeto o imóvel matriculado sob nº 5.855 no 2º Registro de Imóveis de São José dos Campos/SP (fls. 18 e 29/30).
A matrícula do imóvel dá conta de que a proprietária firmou compromisso de compra e venda com Organização Imobiliária Nova Cambuí Ltda., que, por sua vez, cedeu de seus direitos aquisitivos aos casais Valdomiro Carlos Nogueira e Katia Cristina da Silva e José Alexandre Lacerda Barbosa e Vera Lúcia Alves da Silva Barbosa, à razão de 50% para cada casal (Av. 01). Em 09/03/2012, José Alexandre e Vera Lúcia cederam seus direitos contratuais à apelante Patrícia (R. 05 – fls. 7/10).
Invocando o princípio da continuidade, o Oficial Registrador apresentou nota devolutiva formulando exigência de participação da promissária compradora Organização Imobiliária Nova Cambuí Ltda. no contraditório processual da ação adjudicatória (fls. 11/12), entendimento encampado pela r. sentença.
Respeitada a convicção do i. sentenciante, o óbice registral inexiste, comportando provimento a apelação.
A origem judicial da carta de sentença não desonera o registrador de realizar sua qualificação (item 117, Cap. XX, Tomo II, NSCGJ), incumbindo-lhe a rejeição do título quando em desconformidade com a legislação registrária.
No caso dos autos, o registro da carta de sentença extraída da ação de adjudicação compulsória independe da participação da cedente intermediária no polo passivo. Registrados ou não os contratos anteriores àquele firmado pela parte autora (compromisso de compra e venda e cessões subsequentes), a preservação da continuidade registral exige que apenas o titular do registro o promitente vendedor figure como réu na demanda.
A ação de adjudicação compulsória tem por finalidade o suprimento da declaração de vontade do vendedor que se recusa a outorgar a escritura pública definitiva. A ação tem natureza pessoal e a sentença, caráter substitutivo da vontade do proprietário alienante, produzindo todos os efeitos da declaração não emitida (art. 501, CPC). É título apto a registro.
A declaração de vontade que importa é, somente, a do proprietário. Ele é o titular do domínio e, logo, quem pode transmiti-lo a outrem. Promissários compradores anteriores, ainda que com compromissos registrados, detêm apenas direito real de aquisição (art. 1.418, CC), não a propriedade. Se não podem transmitir direito que não possuem, não respondem por obrigação contratual de transferir propriedade, inexistindo fundamento jurídico material ou processual para que figurem no polo passivo da demanda adjudicatória.
Uma vez cedido o direito real de aquisição, ao cessionário autor da demanda, enquanto atual titular dessa posição contratual, basta comprovar nos autos a regularidade da cadeia de cessões contratuais e a quitação integral do preço. Trata-se de comprovação de fato constitutivo do direito alegado (art. 373, I, CPC), ao qual não se contrapõe suposto direito dos contratantes intermediários à integração no contraditório processual. Tendo cedido seus direitos aquisitivos, eles deixaram de ser parte contratual, razão pela qual, não bastasse a inaptidão à transmissão da propriedade, sua inclusão no polo passivo mostra-se de todo modo injustificada.
Assim, validamente prolatada entre partes legítimas a sentença de adjudicação compulsória produz seus regulares efeitos, inclusive perante titulares de outros direitos inscritos no registro. Não há que se falar em litisconsórcio necessário, já que, como visto, nem disposição de lei nem a natureza da relação jurídica controvertida impõem a presença de cedentes intercalares no polo passivo (art. 114, CPC).
Tampouco prospera a alegada violação ao princípio da continuidade.
Um dos mais caros princípios registrários, a continuidade exige a preservação da cadeia de titularidades. A inscrição de um direito só terá lugar se a pessoa física ou jurídica que o transmite figurar no registro como seu titular. A sequência concatenada de transmissões, umas derivando das outras, é o que assegura a preexistência do imóvel no patrimônio daquele que o transfere.
Nessa perspectiva, a continuidade exigida pela lei (arts. 195 e 237, Lei nº 6.015/73) diz respeito à propriedade e não a todo e qualquer direito inscrito no registro, como o direito real de aquisição.
Trata-se de entendimento predominante na jurisprudência, seja no âmbito jurisdicional (STJ, AREsp 1.979.243/RS, T4, rel. Min. Raul Araújo, j. 29/9/2025, DJ 2/10/2025; AgInt no REsp 1.825.467/DF, T3, rel. Min. Nancy Andrighi, j. 26/10/2020, DJ 29/10/2020; AgInt no AREsp 1.442.859/RJ, T3, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 9/9/2019, DJ 12/9/2019; AgRg no Ag 1.120.674/RJ, T3, rel. Min Sidnei Beneti, j. 28/4/2009, DJ 13/5/2009. TJSP, Apelação Cível 1000775-49.2018.8.26.0169; Relator Desembargador BERETTA DA SILVEIRA, 3ª Câmara de Direito Privado; Duartina, j. 23/03/2021; AI 2212427-16.2020.8.26.0000; Relator Desembargador FRANCISCO LOUREIRO; 1ª Câmara de Direito Privado; Praia Grande; j. 16/10/2020; Apelação Cível 1009655-67.2015.8.26.0223; Relator Desembargador CLAUDIO GODOY; 1ª Câmara de Direito Privado; Guarujá; 29/04/2020), seja nos precedentes administrativos deste C. Conselho Superior da Magistratura:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO EM PROCEDIMENTO DE DÚVIDA. REGISTRO DE IMÓVEIS. RECURSO PROVIDO.
I. Caso em Exame
1. Apelação interposta contra sentença que manteve óbices ao registro de carta de adjudicação referente a imóvel. Os recorrentes alegam que não há exigência legal para inclusão de antigos compromissários no polo passivo da ação de adjudicação compulsória e que o recolhimento do ITBI foi realizado corretamente.
II. Questão em Discussão
2. A questão em discussão consiste em determinar se o registro do título judicial depende da prévia inscrição de contrato de cessão de direitos de compromissário comprador ou da inclusão dos cedentes no polo passivo da ação de adjudicação compulsória.
III. Razões de Decidir
3. A inscrição do contrato de cessão de direitos de compromissário comprador é desnecessária, conforme a Súmula nº 239 do STJ.
4. A inclusão dos cedentes no polo passivo da adjudicação compulsória não condiciona o registro do título judicial, pois a obrigação de outorgar a escritura definitiva recai sobre o promitente vendedor, conforme precedentes do STJ e o art. 1.418 do Código Civil.
IV. Dispositivo e Tese
5. Recurso provido.
Tese de julgamento: “1. O registro do contrato de cessão de direitos de compromissário comprador não é necessário para a inscrição de carta extraída de adjudicação compulsória. 2. É desnecessária para o registro da carta de sentença a inclusão dos cedentes, mesmo com compromisso inscrito, no polo passivo da ação de adjudicação compulsória” […] (TJSP/CSM; Apelação Cível 1037388-63.2023.8.26.0405; Relator Francisco Loureiro [Corregedor-Geral]; j. 06/03/2025);
REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA – IRRESIGNAÇÃO PARCIAL -INADMISSIBILIDADE – POSSIBILIDADE, CONTUDO, DO EXAME EM TESE DAS EXIGÊNCIAS IMPUGNADAS A FIM DE ORIENTAR EVENTUAIS NOVAS QUALIFICAÇÕES – CARTA DE ADJUDICAÇÃO – TÍTULO NÃO IMUNE À QUALIFICAÇÃO REGISTRAL – DESNECESSIDADE DA INCLUSÃO DOS CEDENTES NO PÓLO PASSIVO DA AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA, BASTANDO A DAQUELE QUE CONSTA DA MATRÍCULA COMO PROPRIETÁRIO – PRECEDENTE DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – INTELIGÊNCIA DO ART. 1.418 DO CÓDIGO CIVIL – QUEBRA DO PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE INOCORRENTE – DÚVIDA PREJUDICADA – RECURSO NÃO CONHECIDO. (TJSP/CSM; Apelação Cível 1010491-71.2014.8.26.0224; rel. Elliot Akel [Corregedor-Geral]; j. 07/10/2015. Grifei). Ainda: CSM, Apelação nº 1035060-44.2015.8.26.0114, Rel. Des. Pereira Calças, j. 20/07/2017; Apelação nº 1040210-48.2015.8.26.0100, Rel. Des. Pereira Calças, j. 08/04/2016; Apelação nº 0025566-92.2011.8.26.0477, Rel. Des. José Renato Nalini, j. em 10/12/2013.
Ante o exposto, e considerando, ainda, o parecer ministerial convergente, dou provimento à apelação, reformando-se a sentença para julgar improcedente a dúvida e, por consequência, remover o óbice registral em questão.
SILVIA ROCHA
Corregedora Geral da Justiça e Relatora (DJEN de 08.09.2026 – SP)
Fonte: DJEN
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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