Espécie: APELAÇÃO
Número: 1000945-53.2026.8.26.0100
Comarca: CAPITAL

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação Cível nº 1000945-53.2026.8.26.0100

Registro n°: 2026.0000853784

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1000945-53.2026.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante CLARK PARTICIPAÇÕES LTDA, é apelado 7º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.

ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho  Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do(a) relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), DAMIÃO COGAN (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 2 de setembro de 2026.

SILVIA ROCHA

Corregedora Geral da Justiça e Relatora

Apelação Cível nº 1000945-53.2026.8.26.0100

Apelante: Clark Participações Ltda

Apelado: 7º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital

Comarca: São Paulo

Voto nº 39.920

Apelação cível – Registro de imóveis – Registro de Escritura de Venda e Compra – Transcrições antigas contendo precária descrição do imóvel – Relevantes disparidades em relação à descrição indicada no título apresentado a registro – Qualificação negativa correta, ante a inviabilidade de adequada individualização do bem – Observância aos princípios da especialidade objetiva, continuidade, disponibilidade e segurança jurídica – Inocorrência de mero erro material – Impossibilidade de retificação de ofício – Inaplicabilidade do art. 176, § 15, da Lei Nº 6.015/73, e do art. 440-AR, § 1º, do CNN/CNJ – Recurso não provido.

Trata-se de apelação interposta por Clark Participações Ltda. contra sentença de fls. 202/209, prolatada pela MMª Juíza Corregedora Permanente do 7º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, acolhendo procedimento de dúvida suscitada em razão de negativa de registro de escritura pública de venda e compra de imóvel descrito originariamente nas transcrições nº 45.486 e 48.658 do 1º Registro de Imóveis da Capital (prenotação nº 617.494 – fls. 10).

O suscitante alega, em resumo, dissonância entre as descrições do imóvel no título e no registro. Acusa haver imprecisão e lacunas descritivas nas transcrições. A de nº 45.486 não indica a área de superfície, tampouco os destaques que teriam sido feitos. A de nº 48.658 descreve dois terrenos distintos, dos quais o primeiro não apresenta medidas perimetrais e o segundo não conta com descrição adequada, tudo a inviabilizar a segura individualização do bem. Assevera que o relatório da certidão das aludidas transcrições menciona inúmeros destaques, o que torna imprescindível o levantamento integral da cadeia dominial para a correta aferição de eventual remanescente de área, a fim de, só então, ser possível confrontar com a área descrita na escritura apresentada. Reputa necessária a prévia retificação (fls. 01/05).

Inconformada, a parte interessada interpôs apelação (fls. 215/223). Em síntese, refuta os fundamentos fáticos e jurídicos da sentença apelada. Defende que a descrição dos imóveis no registro, conquanto antiga (anos de 1907 e 1908), não é imprecisa nem lacunosa, sendo possível a adequada individualização e identificação do bem em cotejo com a escritura. Invoca o art. 176, § 15, da LRP, e o art. 440- AR do Provimento CN/CNJ nº 195/2025, que permite ao registrador inserir de ofício as informações faltantes no registro imobiliário sempre que elas estiverem disponíveis no próprio acervo, o que se verifica. Assevera que os imóveis confrontantes são de propriedade da vendedora ou da compradora, os quais não apenas confirmam a localização do imóvel objeto da compra e venda como tiveram suas matrículas devidamente abertas pela serventia. Afirma que, nessas circunstâncias, a submissão do presente procedimento à apreciação do Judiciário é incompatível com o princípio da desjudicialização. Impugnando a qualificação negativa e a ausência de violação aos princípios da especialidade objetiva, disponibilidade e segurança jurídica, pede provimento ao recurso.

A Douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 240/244).

É o relatório.

A questão atinente à ilegitimidade ativa do requerente inicial do procedimento de dúvida o escrevente que lavrou a escritura pública apresentada foi superada pelo comparecimento superveniente da parte interessada, inclusive interpondo a presente apelação.

Passo, assim, ao exame do mérito.

Ao registrador compete a qualificação dos títulos apresentados a registro, incumbindo-lhe rejeitá-los quando em desconformidade com a legislação registrária e demais preceitos da ordem jurídica (item 117, Cap. XX, Tomo II, NSCGJ).

A qualificação é ato pessoal, indelegável e exercido com independência funcional (art. 28, Lei nº 8.935/1994), de modo que o oficial não está obrigado a acatar a análise feita pelo tabelião que lavrou o ato levado a registro quando, no juízo jurídico-prudencial que lhe cabe, verificar afronta às normas aplicáveis. Ao contrário da mera chancela, endosso ou afronta à atividade notarial, a atuação registral, autônoma e independente, deve orientar-se pela promoção da segurança jurídica e dos demais princípios que regem o sistema de registros públicos.

No caso dos autos, foi apresentada a registro escritura pública de venda e compra lavrada em 04/12/2025 por meio da qual Crespi Administração e Participação Ltda. transmite à apelante o imóvel assim descrito (fls. 12/17):

“IMÓVEL situado na rua da Mooca nºs 2.659. 2.661, 2.667, 2.673, 2.679, 2.685, 2.689, 2.695, 2.699, 2.709, 2.715 e 2.719, no 16º Subdistrito Moóca desta Capital, e seu TERRENO assim descrito e caracterizado: Inicia-se a presente descrição no marco M01, de coordenada plana Norte = 7.394.070,99m Este = 336.762,85m e ângulo interno de 89º48’20” e coordenadas geográficas Latitude = – 23º33’20” Sul e Longitude = -46º35’58” Oeste, Datum SIRGAS200, daí deflete à esquerda e segue confrontado com rua da Moóca, com distância de 63,56m e azimute de 95º35’58” até o marco M02, de coordenada plana Norte = 7.394.064,90m Este = 336.826,11m e ângulo interno de 86º23’00” e coordenadas geográficas Latitude = -23º33’20” Sul e Longitude = -46º35’55” Oeste, daí deflete à esquerda e segue confrontado com o imóvel da Matrícula n. 66.307 do 7º Oficial de Registro de Imóveis desta Capital rua da Moóca nº 2.741, contribuinte nº 028.002.0287-4 (de propriedade de Alberto Mesquita Filho e sua mulher a Sra. Lilian Brando Garcia Mesquita, José Reinaldo Altenfelder Silva Mesquita e sua mulher a Sra. Paula Cristina Costa Mesquita, Christiane Altenfelder Silva Mesquita Pinheiro casada sob o regime da comunhão parcial de bens, na vigência da Lei 6.615/77 com o Sr. Edson Antonio Alves Pinheiro, e Carlos Alberto Altenfelder Silva Mesquita casado sob o regime da comunhão parcial de bens, na vigência da Lei 6.515/77 com a Sra. Lucina Rodrigues da Cunha Junqueira Mesquita ou Luciana Rodrigues Cunha Junqueira Mesquita), com distância de 40,68m e azimute de 1º52’51” até o marco M03, de coordenada plana Norte = 7.394.105,56m Este = 336.827,45m e ângulo interno 93º04’44” de e coordenadas geográficas Latitude = – 23º33’19” Sul e Longitude = -46º35’55” Oeste, daí deflete à esquerda e segue confrontado com o imóvel da Matrícula nº 8.685 do 7º Oficial de Registro de Imóveis desta Capital rua Javari nº 718/750, contribuinte nº 028.002.0286-6 (de propriedade da outorgada compradora), com distância de 60,85m e azimute de 274º57’38” até o marco M04, de coordenada plana Norte = 7.394,110,82m Este = 336.766,82m e ângulo interno de 90º43’56” e coordenadas geográficas Latitude = -23º33’19” Sul e Longitude = – 46º35’57” Oeste, daí deflete à esquerda e segue confrontado com o imóvel da Matrícula nº 14.439 do 7º Oficial de Registro de Imóveis desta Capital rua Javari nº 696, contribuinte nº 028.002.0067-7 (de propriedade da outorgada compradora) e como o imóvel da Matrícula nº 38.034 do 7º Oficial de Registro de Imóveis desta Capital rua da Moóca nº 2.653, contribuinte nº 028.002.0025-1 (de propriedade de JOSE SOLÉ ARCANGELO BERNARDO e seu cônjuge IVONE SOLÉ ARCANGELO BERNARDO, ADELINA BERNARDO PENACHIONI, LIRIA MARTA JULIA CONSIGLIA DE CILLO e seu cônjuge HOMERO DE CILLO, MARCO ANTONIO PENNACHIONI, ANNA MARIA PENNACCHIONI LORENZI casada sob o regime da comunhão parcial de bens, na vigência da Lei 6.515/77 com SILVIO LORENZI, ONDINA DE JESUS PEREIRA, CRISTINA APARECIDA BERNARDO, ANDRÉA BERNARDO DE PAIVA casada sob o regime da comunhão parcial de bens, na vigência da Lei 6.515/77 com PAULO ROBERTO DE MORAES PAIVA, JULIO MANFREDINI, SILVIA MARIA MANFREDINI BORDIGNON casada sob o regime da comunhão parcial de bens, na vigência da Lei 6.515/77 com GILSON BORDIGNON), com distância de 40,03m e azimute de 85º41’49” até o marco M01, ponto inicial da descrição deste perímetro, encerrando a área de 2.507,84m² […] esse imóvel foi havido em área maior por ela VENDEDORA nos termos das transcrições nºs 45.486 (de 20/04/1907) e 48.658 (de 08/05/1908), ambas as transcrições do 1º Oficial de Registro de Imóveis desta Capital […]” (fls. 13/14).

Por sua vez, as transcrições nº 45.486 e 48.658, originariamente do 1º Registro de Imóveis da Capital, assim descrevem os terrenos (fls. 18/19):

Transcrição nº 45.486: “um terreno localizado na Rua Javary, no Bairro da Mooca, na Freguesia do Brás, medindo 155m de frente, por 110m de fundos, confinando de um lado com Cândido Franco de Lacerda, por outro com a Rua Jatahy, e por outro lado com a Rua Taquary, antiga Rua dos Trilhos, ficaram excluídos dessa quadra de terreno, e por isso, da transmissão, três lotes de terrenos já vendidos pelos transmitentes a outros, a saber: um lote medindo 12m de frente na rua Javary, por 55m de fundos; outro lote medindo 14m de frente na mesma rua Javary, por 55m de fundos, e o terceiro lote medindo 26m de frente para rua Javary, por 55m de fundos, fazendo este terreno esquina com a Rua Jatahy”.

Transcrição nº 48.658: “a) um terreno na Alameda Javary, também chamada Rua Javary, no Bairro da Mooca, com 12.860m2, confinando de um lado com a Rua Taquary, de outro com a Rua dos Trilhos e do outro com terreno que é ou foi de Rodolfo Coimbra; b) um outro terreno na Alameda Javary, também chamada Rua Javary, no Bairro da Mooca, com 6.600m2, tendo na Rua Javary, também chamada Alameda Javary, 60m de frente, por 100m de fundos, sendo que da frente ao fundo, esse terreno vai aumentando até chegar a 70m na Rua da Mooca, confinando de um lado com terreno que é ou foi de José Franco de Lacerda, por outro com a dita Rua da Mooca, e por outro, com terrenos desconhecidos, correspondente este terreno ao marcado com a letra D, na planta já entregue aos adquirentes em 18.4.1907 […]”. (Grifei).

Como se observa, a disparidade entre a descrição do imóvel indicada na escritura e aquela constante nas transcrições é manifesta e significativa.

A começar pela extensão territorial, verifica-se que a descrição da escritura, com dados técnicos e georreferenciados, aponta área substancialmente inferior (2.507,84m²) àquela indicada em apenas uma das transcrições (nº 48.658, composta de dois terrenos de 12.860m² e 6.600m²).

Dos dois imóveis que compõem a transcrição nº 48.658, a descrição de um não apresenta medidas perimetrais nem o restante necessário para fechamento do polígono, enquanto a do outro padece de precárias dimensões, insuficientes à sua precisa caracterização.

Quanto à transcrição nº 45.486, na descrição da área maior faz-se menção à exclusão de três lotes, os quais, já alienados a terceiros, não participam do negócio transmissivo. Inexiste, contudo, indicação da área de superfície ou detalhamento dos referidos destaques.

Não bastasse, em ambas as transcrições constam inúmeros destaques delas originados (v. g. transcrições nº 51.473, 51.478, 51.479), com informações imprecisas e lacunosas a respeito das áreas transmitidas a terceiros, o que torna “imprescindível o levantamento integral da cadeia dominial, com indicação precisa de cada destaque efetuado, a fim de que se possa aferir a existência de eventual remanescente e em seguida confrontá-lo com a área descrita na escritura ora apresentada” (fls. 4).

Conforme consignado pela i. sentenciante, a precariedade das informações “impossibilita a aferição da área remanescente à proprietária tabular e acarreta risco de que seja transmitido à compradora mais direitos do que a vendedora possuía ou de que se crie lacuna no encadeamento de transferências da propriedade, em violação dos princípios registrais da disponibilidade e da continuidade. Em outras palavras, pela ausência de elementos que possam permitir a segura identificação do bem (princípio da especialidade objetiva) e porque consenso entre os interessados não suplanta o dever de conferência dos dados para que tenham ingresso no sistema (princípios da disponibilidade e da continuidade, segurança jurídica dos registros públicos), o óbice subsiste” (fls. 208. Grifei).

De maneira detalhada, a nota devolutiva explana as dissonâncias descritivas e os fundamentos fáticos e jurídicos da impossibilidade do registro, exigindo, para sua viabilização, providências prévias de retificação de área e apuração de remanescente (fls. 3/5).

Assevera o registrador suscitante: “Tais transcrições não permitem a exata identificação da extensão dos imóveis registrados, tão pouco [sic] apurou com segurança as áreas destacadas ao longo do tempo, diante da multiplicidade de destaques ocorridos sem a correspondente especialização registral conforme explanação supra. Destarte, não há como essa Serventia apurar o que restaria da disponibilidade da área das transcrições apenas com as indicações dos imóveis oriundos das transcrições aqui discutidas e muito menos em qual das transcrições estaria inserido o imóvel transmitido, ou se inclusive abarcaria mais de uma transcrição” (fls. 4).

Nesse passo, à luz dos princípios registrais da especialidade objetiva, disponibilidade e continuidade, resta clara a inviabilidade do registro pretendido.

A apelante não questiona as descrições colocadas em contraste, sendo incontroversas, pois, as disparidades fáticas apontadas.

À vista desse quadro fático incontroverso, o que a recorrente defende, em suma, é a viabilidade do registro, aplicando-se os dispositivos corretivos invocados.

Ante a magnitude das imperfeições e das diferenças descritivas encontradas, as teses recursais não prosperam.

Em primeiro lugar, não se ignora a possibilidade de o registrador suprir de ofício informações faltantes na matrícula ou transcrição, com base em elementos já constantes do acervo imobiliário (art. 440-AR, §1º, CNN/CNJ, dispositivo incluído pelo Provimento CNJ nº 195/2025).

Art. 440-AR. Na qualificação registral dos títulos e documentos apresentados, o oficial de registro de imóveis deverá verificar se a matrícula é omissa em relação à caracterização do imóvel e/ou ao titular do domínio ou ao titular de outros direitos reais e pessoais ativos.

§ 1.º. Em caso de comprovado erro material na matrícula ou transcrição, será feita retificação de ofício sempre que houver informações no próprio acervo […]. Grifei.

A retificação ex officio, no entanto, é cabível somente em casos de erro material, ou seja, de pequenas incompletudes ou imprecisões na caracterização do imóvel. Nada mais distante das expressivas inconsistências em tela.

Pelas mesmas razões em segundo lugar, o simples fato de terem sido abertas matrículas para os imóveis confrontantes não assegura, por si, a precisa localização e individualização do bem em questão.

A especialização objetiva dos vizinhos indica, quando muito, aparente ausência de controvérsia quanto a alguns limites do terreno, seguindo incógnitos, como visto, outros tantos elementos indispensáveis de identificação. Inaplicável, assim, a norma invocada (art. 176. § 15, Lei nº 6.015/73).

Art. 176. […] § 15. Ainda que ausentes alguns elementos de especialidade objetiva ou subjetiva, desde que haja segurança quanto à localização e à identificação do imóvel, a critério do oficial, e que constem os dados do registro anterior, a matrícula poderá ser aberta nos termos do § 14 deste artigo.

Por sua vez em terceiro lugar, ao contrário do alegado as soluções apontadas pelo oficial não impõem, necessariamente, o manejo da via judicial. Retificação de área e apuração de remanescente podem, em tese, ser pleiteadas na via administrativa (art. 213, LRP).

Nesse contexto, para além de desarrazoada exigência, a qualificação negativa está em consonância com a legislação registrária e com a segurança jurídica que ela visa resguardar. A flexibilização dos requisitos registrais de especialidade objetiva só deve ter lugar quando houver certeza quanto à localização e à identificação do bem, o que não ocorre no caso em exame.

Nesse sentido:

DIREITO REGISTRAL – PROCEDIMENTO DE DÚVIDA – APELAÇÃO – ESCRITURA PÚBLICA DE DOAÇÃO – OFENSA AOS PRINCÍPIOS DA DISPONIBILIDADE, DA ESPECIALIDADE OBJETIVA, DA ESPECIALIDADE SUBJETIVA E DA CONTINUIDADE – AUSENTES INFORMAÇÕES QUE PERMITAM A INDIVIDUAÇÃO DO BEM E A IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES COM A SEGURANÇA NECESSÁRIA – DOCUMENTO QUE NÃO INDICA O VALOR DO IMÓVEL – RECURSO NÃO PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Trata-se de apelação interposta contra sentença que julgou procedente a dúvida suscitada, mantendo os óbices ao registro de escritura pública de doação. O Oficial apontou que o título não atende aos princípios registrais da especialidade objetiva e subjetiva, da disponibilidade e da continuidade, sendo que ausente indicação do valor atribuído ao objeto do negócio jurídico.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em determinar se escritura pública de doação lavrada em 1781 pode ser registrada tendo em vista os princípios registrais e a legislação vigente à época de sua apresentação.

III. Razões de decidir

3. O princípio da legalidade estrita rege o sistema registral, permitindo o ingresso apenas de títulos que atendam os ditames legais.

4. A escritura pública objeto da qualificação não atende os princípios da especialidade objetiva e subjetiva, da continuidade e da disponibilidade, bem como não indica o valor de seu objeto.

5. A flexibilização dos requisitos registrais só é permitida quando há segurança quanto à localização e à identificação do imóvel, bem como quanto à identificação das partes, o que não ocorre no caso em exame.

IV. Dispositivo e Tese

6. Recurso não provido.

Tese de julgamento: “1. O título deve atender os princípios e as normas vigentes ao tempo de sua apresentação. 2. A ausência de elementos essenciais impede o registro do título por ofensa aos princípios da continuidade, da disponibilidade e da especialidade objetiva e subjetiva” […]. (TJSP/CSM; Apelação Cível 1043106-65.2024.8.26.0224; Rel. Des. Francisco Loureiro (Corregedor-Geral); Guarulhos, j. 03/07/2025. Grifei).

Ante o exposto, e considerando, ainda, o parecer ministerial convergente, nego provimento à apelação.

SILVIA ROCHA

Corregedora Geral da Justiça e Relatora (TJSP de 08.09.2026 – SP)

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Fonte: TJ/SP

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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Espécie: APELAÇÃO
Número: 1002697-72.2025.8.26.0366
Comarca: MONGAGUÁ

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação Cível nº 1002697-72.2025.8.26.0366

Registro n°: 2026.0000853796

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1002697-72.2025.8.26.0366, da Comarca de Mongaguá, em que é apelante RAMOS & MARQUES CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE MONGAGUÁ.

ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do(a) relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), DAMIÃO COGAN (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 2 de setembro de 2026.

SILVIA ROCHA

Corregedora Geral da Justiça e Relatora

Apelação Cível nº 1002697-72.2025.8.26.0366

Apelante: Ramos & Marques Construtora e Incorporadora Ltda

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Mongaguá

Comarca: Mongaguá

Voto nº 39.924

Direito registral – Dúvida – Apelação – Registro de imóveis – Negativa de registro de instituição e especificação de condomínio edilício – Exigência de decisão do juízo de ação coletiva, excluindo o imóvel de seu objeto – Desnecessidade – Decisão judicial que impõe, apenas, inscrição da existência da demanda na matrícula, para fim de mera notícia, sem determinação de bloqueio, indisponibilidade ou qualquer restrição ao imóvel – Aplicabilidade do art. 32 da Lei Nº 4.591/64 somente às incorporações imobiliárias – Caso concreto conta com edificações já concluídas e habitáveis – Dúvida improcedente – Recurso provido.

Trata-se de apelação interposta por Ramos & Marques Construtora e Incorporadora Ltda. contra sentença prolatada pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis e Anexos de Mongaguá/SP, julgando procedente dúvida registral para manter negativa de requerimento de instituição e especificação de condomínio denominado “Residencial Vila Marques”, composto por 20 casas assobradadas, objeto da matrícula nº 8.839 da referida serventia (fls. 151/154).

A nota  devolutiva aponta como exigência a necessidade de desvinculação do imóvel em tela da Ação Civil Pública nº 1002675-24.2019.8.26.0366, em trâmite perante a 1ª Vara Judicial daquela Comarca, e que recai sobre toda a área do Balneário Itaguaí, no qual se insere o terreno em questão (1.625,00 m²). Assevera o Registrador que apenas o juízo da ACP pode avaliar os impactos ambientais da construção das 20 unidades na região, competindo a ele deliberar a respeito, inclusive para prevenção de eventuais litígios envolvendo as edificações (fls. 1/2 e 6).

Em suas razões (fls. 161/165) a apelante, em síntese, impugna a sentença afirmando que ela extrapola a nota devolutiva, invocando indevidamente fundamento novo, consistente na suposta necessidade de observância dos requisitos previstos no art. 32 da Lei nº 4.591/64, na proteção da segurança jurídica dos futuros adquirentes e nos possíveis efeitos da coisa julgada coletiva decorrente da ACP. Alega que tais fundamentos não integravam a exigência formulada pelo registrador, baseada, apenas, na necessidade de desvinculação do imóvel da referida ACP. Afirma que as unidades já estão edificadas, visando, a instituição do condomínio edilício, justamente permitir sua individualização jurídica e a definição das frações ideais. Refuta, por isso, a invocação de norma aplicável às incorporações. Aduz que, impedindo o registro, a decisão mantém a matrícula do imóvel em situação incompatível com a realidade física existente. Salienta não pretender a desvinculação do imóvel da referida ACP, da qual não emana nenhuma indisponibilidade, bloqueio ou ordem judicial restritiva. Defende que, uma vez individualizadas as matrículas, nelas poderá ser publicizada a existência da demanda. Nesses termos, pede a reforma da sentença.

A Douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 187/188).

É o relatório.

A apelação comporta provimento.

Trata-se de procedimento de dúvida suscitada pelo Oficial de Registro de Imóveis e Anexos de Mongaguá/SP, em razão da negativa de registro de instituição e especificação de condomínio do empreendimento denominado “Residencial Vila Marques”, composto por 20 unidades habitacionais edificadas no terreno matriculado sob nº 8.839 (certidão a fls. 8/12).

Controverte-se sobre um único óbice registral indicado na nota devolutiva (prenotação nº 75.569 fls. 6/7): a exigência de decisão judicial emanada dos autos da ACP nº 1002675-24.2019.8.26.0366 (em trâmite na 1ª Vara Judicial daquela Comarca), que versa sobre área maior (Balneário Itaguaí) em que inserido o imóvel em questão, desvinculando-o expressamente da referida demanda.

A r. sentença julgou procedente a dúvida, entendendo que a eficácia da coisa julgada na ação coletiva impõe a observância do comando judicial em relação a toda área ou situação jurídica versada naquela demanda, o que inclui o terreno da apelante. Invoca a incidência do art. 32 da Lei nº 4.591/64, mesmo em se tratando de especificação condominial e não de incorporação em sentido estrito. Assevera que a ausência de certidão negativa referente ao litígio coletivo pendente é incompatível com a exigência de regularidade registral voltada à segurança jurídica dos futuros adquirentes.

Respeitada convicção diversa, a decisão na ACP não estabelece restrição impeditiva de registro.

Embora não tenha sido juntada a estes autos, é incontroverso (fls. 12 e 137) que aquela decisão judicial não decreta indisponibilidade, bloqueio ou qualquer restrição construtiva aos imóveis insertos na área de seu objeto. Limita-se a determinar a inserção de informação, nas certidões de matrícula, da existência da ação coletiva, de modo a prevenir futura alegação de desconhecimento por parte de terceiros adquirentes. Trata-se de mera finalidade publicitária.

Desnecessária, assim, decisão expressa daquele Juízo excluindo imóvel específico do objeto da ação coletiva.

Primeiro porque se trata de mera notícia e não de restrição judicial, o que, fosse o caso, de fato justificaria prévia deliberação do Juízo. Carece de senso exigi-lo acerca de mera notícia, porque, nem sequer em tese, se cogitaria de afronta à decisão judicial.

Segundo porque os terrenos já contam com edificações concluídas e habitáveis (alvarás municipais às fls. 99/118), visando a individualização matricular, tão somente, fazer refletir no registro a realidade fática já existente. O impedimento do registro faz perpetuar indesejável descompasso.

Terceiro porque, ainda que, por hipótese, medidas ambientais e de regularização fundiária venham a ser determinadas naqueles autos, as unidades fracionadas seguirão, naturalmente, inseridas na área maior, de modo que seus respectivos titulares seguirão sujeitos a tais medidas, não podendo, como visto, alegar desconhecimento. Consta, inclusive, expresso consentimento da apelante para reprodução da informação nas futuras matrículas individualizadas (fls. 164).

Em outras palavras, com ou sem individualização registrária, seja o titular da matrícula-mãe, sejam os titulares das matrículas individualizadas, as decisões do Juízo da ação coletiva a todos alcança.

Demais disso, a norma invocada (art. 32, Lei nº 4.591/64) não se aplica ao caso em tela.

O artigo 32 da Lei nº 4.591/64 exige do incorporador a apresentação de extenso rol de documentos, sem os quais ele não pode registrar o memorial de incorporação nem alienar ou onerar as frações ideais que corresponderão às futuras unidades autônomas.

Art. 32. O incorporador somente poderá alienar ou onerar as frações ideais de terrenos e acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas após o registro, no registro de imóveis competente, do memorial de incorporação composto pelos seguintes documentos:

[…]

b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativante ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;

[…]

No que interessa ao presente caso, a alínea “b” impõe a apresentação de certidões negativas de ações reais e pessoais relativas ao imóvel.

A exigência aplica-se às incorporações imobiliárias, que são regidas pela Lei nº 4.591/64. Não atinge a instituição e especificação de condomínio edilício, objeto do título apresentado pela apelante, que conta com disciplina legal diversa, o art. 1.332 do Código Civil.

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; III – o fim a que as unidades se destinam.

As normas que regem a instituição do condomínio edilício (em especial, o art. 1.332, CC) silenciam quanto a requisito documental similar ao do artigo 32, alínea “b”, da Lei nº 4.591/64. São institutos distintos, com regramentos legais próprios, inexistindo razão objetiva a justificar a extensão de exigência prevista somente para as incorporações imobiliárias.

Extensão e rigor do rol documental do artigo 32 justificam-se pelas particularidades jurídicas e econômicas da incorporação imobiliária, que envolve contratação de unidades futuras, etapas e aprovações construtivas diversas e complexa engenharia financeira.

Por isso, aquilo que se exige do incorporador com vistas à tutela dos interesses do adquirente é proporcional aos inerentes riscos dessa empreitada. “A função da norma é a proteção dos futuros adquirentes, objetivando a diminuição dos riscos na adesão ao empreendimento ligado à execução de edificações imobiliárias, justamente com a finalidade de se verificar eventual repercussão econômica ou afetação do imóvel objeto da incorporação” (TJSP/CSM; Apelação Cível 1003942-89.2023.8.26.0366; Relator (a): Francisco Loureiro (Corregedor-Geral); Mongaguá; j. 13/11/2024).

De modo geral, essa dinâmica não se verifica na instituição de condomínio edilício, nas situações de obra já concluída. É o que se passa no caso dos autos, em que as edificações, como visto, já estão finalizadas e prontas para serem habitadas (alvarás municipais às fls. 99/118). A especificação condominial visa, apenas, transportar para o registro a individualização física já existente no plano da realidade.

Por este motivo, o caso em tela comporta a devida distinção do mencionado precedente administrativo, invocado pelo Registrador (fls. 2), relativo a procedimento de dúvida também envolvendo imóvel inserido na área da ação coletiva. Ao contrário deste, aquele caso tratava de incorporação imobiliária, o que motivou a manutenção da negativa do registro da incorporação.

Sendo assim, seja pela inexistência de restrição judicial impeditiva do registro, seja pela inaplicabilidade da norma protetiva ao caso concreto (artigo 32, alínea “b”, Lei nº 4.591/64), o caso é de remoção do óbice registral.

Ante o exposto, e respeitado entendimento diverso do d. representante ministerial, dou provimento à apelação, para julgar improcedente a dúvida e remover o óbice registral consistente na exigência de prévia decisão do MM. Juízo da ACP nº 1002675-24.2019.8.26.0366 excluindo o imóvel de matrícula nº 8.839 da área tratada na ação coletiva.

SILVIA ROCHA

Corregedora Geral da Justiça e Relatora (TJSP de 08.09.2026 – SP)

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Fonte: 

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Espécie: APELAÇÃO
Número: 1002959-36.2022.8.26.0363
Comarca: MOGI MIRIM

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação Cível nº 1002959-36.2022.8.26.0363

Registro n°: 2026.0000853797

ACÓRDÃO 

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1002959-36.2022.8.26.0363, da Comarca de Mogi-Mirim, em que é apelante CLÁUDIA BUENO DA SILVA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE MOGI MIRIM.

ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho  Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do(a) relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), DAMIÃO COGAN (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 2 de setembro de 2026.

SILVIA ROCHA

Corregedora Geral da Justiça e Relatora

Apelação Cível nº 1002959-36.2022.8.26.0363

Apelante: Cláudia Bueno da Silva

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Mogi Mirim

Comarca: Mogi-Mirim

Voto nº 39.916

Apelação – Registro de imóveis – Dúvida inversa – Não conhecimento – Ausência de título apto a registro e de prenotação – Extinção da pessoa jurídica não implica transferência de pleno direito do seu imóvel para a pessoa do sócio – A prenotação é ato inaugural imprescindível para qualquer processo de registro, sem a qual não há qualificação possível e, logo, objeto para procedimento de dúvida – Sentença correta – Recurso não provido.

Trata-se de apelação interposta por Cláudia Bueno da Silva contra sentença prolatada pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis de Mogi Mirim/SP, não conhecendo de dúvida inversa por ela suscitada (fls. 198/201).

Em suma, a apelante inicialmente pretendia o cancelamento de gravame de alienação fiduciária em garantia incidente sobre o imóvel de matrícula nº 41.100 (R.09 – certidão a fls. 165/169), registrado em nome de Cláudia Bueno Voleibol, Promoções e Divulgações Ltda. – ME., e, em razão de alegada extinção da referida pessoa jurídica, da qual era sócia, o registro da transferência do bem para seu nome. No curso do processo sobreveio a averbação do cancelamento do gravame em virtude de quitação do financiamento garantido (Av. 10 17/12/2024), remanescendo interesse, apenas, quanto ao registro da transferência. Afirma a apelante a regular extinção da referida sociedade empresarial, a implicar, segundo defende, a transmissão do patrimônio social para a sócia.

Acolhendo a manifestação do Oficial (fls. 32/38 e 181), a sentença deixou de conhecer da dúvida inversa, em razão da inexistência de título e de regular prenotação.

Na apelação (fls. 219/228), a apelante reitera os fundamentos fáticos e jurídicos anteriormente articulados. Em acréscimo, alega excesso de formalismo e inobservância da primazia do julgamento de mérito, sustentando que, com a quitação do financiamento, o distrato e a baixa cadastral da titular do registro, inexiste óbice formal a impedir a transferência do bem para seu nome, na qualidade de ex-sócia.

A Douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 243/244).

É o relatório.

De início, deixo de conhecer da impugnação recursal referente à suposta condenação da apelante em verbas de sucumbência.

Não houve condenação sucumbencial, mas singela menção da sentença a “custas e despesas ex lege”, ou seja, na forma da lei. À falta de previsão legal de despesas processuais em procedimento administrativo de dúvida registral (em especial, nas Leis Estaduais nº 11.331/2002 e nº 11.608/2003), a apelante a nada foi condenada.

No mérito, a apelação não comporta provimento.

Embora não prevista em lei, a suscitação de dúvida diretamente pela parte interessada (dúvida inversa) é admitida pela jurisprudência administrativa paulista, contando, inclusive, com normativa referente ao procedimento (subitem 39.1, Cap. XX, Tomo II, NSCGJ).

Assim procedeu a apelante, que almeja registrar transferência para seu nome do imóvel matriculado sob nº 41.100 no Registro de Imóveis de Mogi Mirim/SP (certidão a fls. 165/169), de titularidade de Cláudia Bueno Voleibol, Promoções e Divulgações Ltda. – ME (anterior denominação de CB Cessão de Direito de Uso de Imagem – EIRELI), pessoa jurídica da qual ela era a única sócia ao tempo de distrato ocorrido em 12/02/2017 (fls. 13).

No curso do processo sobreveio a averbação do cancelamento de gravame de alienação fiduciária em garantia, incidente sobre o bem (Av. 10 17/12/2024), remanescendo interesse somente em relação ao registro da transferência.

No plano material, não está demonstrado direito da apelante à transferência do imóvel. Como apontado pelo Oficial, “a extinção da pessoa jurídica não transmite desde logo os bens para o nome do sócio. Não há previsão legal de transferência da propriedade por simples requerimento, em decorrência da extinção da pessoa jurídica. A transferência da propriedade deverá ser feita na via própria e não em procedimento de dúvida” (fls. 181).

Nem sequer a regular extinção da pessoa jurídica está comprovada, o que não decorre da mera celebração do distrato social (art. 51, CC).

Mesmo que no documento constem indispensáveis atos de liquidação – pagamento do passivo e atribuição do ativo remanescente à única sócia -, inexiste menção ao imóvel em tela.

Demais disso, a produção de efeitos do distrato está condicionada ao arquivamento na Junta Comercial (arts. 45 e 1.154, CC), o que não se comprovou. A providência, indispensável, não se confunde com a baixa cadastral para fins fiscais (fls. 163).

Nesse contexto, não se vislumbra, nem mesmo em tese, a existência de título apto à transmissão patrimonial da pessoa jurídica para a sócia-apelante.

Ressalte-se que, ao início do procedimento, não havia certeza quanto ao imóvel que se pretendia transmitir. A petição inicial silencia quanto ao número de matrícula (fls. 1/5), estando instruída com certidão de imóvel de titularidade de terceiro completamente estranho à apelante e à pessoa jurídica (matrícula 2.130 fls. 16/17, novamente apresentada a fls. 67/69). Número de matrícula correto e respectiva certidão só vieram aos autos às fls. 79/83 e 165/169 (nº 41.100 fls. 165/169).

Não bastasse a inexistência de título, inexistiu, igualmente, prenotação. Conforme atestado pelo Registrador (fls. 32), em nome da apelante consta, tão somente, protocolo de 05/04/2021 (nº 315.057) muito anterior à suscitação da dúvida em 22/07/2022 , referente a imóvel diverso (matrícula nº 2.130) e seguido de nota devolutiva jamais cumprida (fls. 33).

A apelante não controverte tais fatos. Admitindo a falta de prenotação, defende a presença dos requisitos e documentos necessários à transferência do bem, a adequação da via processual eleita e a primazia do julgamento de mérito.

A prenotação constitui imprescindível ato inaugural de qualquer processo de registro (art. 182, Lei nº 6.015/73). Sem apresentação do título, não há o que ser qualificado nem registrado. Não há recusa possível nem, por consequência, objeto para insurgência do interessado. O procedimento de dúvida é, neste caso, logicamente inviável.

“A ação de dúvida sempre supõe a existência de prenotação de um título, isto é, que um título tenha sido levado ao ofício de registro de imóveis e tenha sido apontado no protocolo, que é o primeiro dos livros registrais: com efeito, somente um título é causa jurídica para o início de um processo de registro, e é apenas dentro de um processo de registro que na via administrativa se pode discutir, por meio da ação de dúvida, a possibilidade de deferir-se e lavrar-se uma inscrição. Por outras palavras: ‘Para que haja a dúvida registrária, em qualquer de suas acepções, é preciso que haja a recusa concreta de um registro‘; ora, recusa só pode haver, legitimamente, quando existe a possibilidade de deferimento, e o deferir-se de uma inscrição apenas se dá com relação a títulos que oficialmente tenham chegado à cognição do oficial de registro de imóveis ou seja, apenas em relação a títulos prenotados” (BENACCHIO, Marcelo; PASSOS, Josué Modesto. A dúvida no registro de imóveis. São Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2022, p. 63. Itálico no original).

Outrossim, o procedimento de dúvida não admite, regra geral, saneamento ou satisfação de exigências em seu curso. Sendo a qualificação registral realizada com base no quanto apresentado por ocasião da prenotação, o julgamento da dúvida, analisando a correção jurídica da qualificação, deve ater-se a seus mesmos pressupostos fáticos.

“Afinal, ao qualificar o título, o oficial de registro de imóveis levou em conta o estado dos documentos que lhe foram apresentados e das inscrições de que dispunha no momento da prenotação, e na ação de dúvida vai-se discutir se, considerado esse preciso instante, a negativa foi correta ou não; portanto, apontar a necessidade de qualquer alteração no título ou nas inscrições para que haja qualificação positiva não é mais que dizer que a negativa foi acertada e que, a bem do princípio da prioridade, o interessado tem que primeiro provocar essa alteração, para voltar a apresentar o seu título.” (Op. Cit., p. 60. Grifei).

Nessas hipóteses, à parte incumbe reapresentar o título com a satisfação da exigência anuída, seguindo-se nova qualificação registral e, se o caso, nova suscitação de dúvida. Trata-se de orientação pacífica na jurisprudência administrativa deste C. CSM (CSM, Apelação Cível nº 97.090-0/4, São José do Rio Preto, j. 12.12.2002, Rel. Des. LUIZ TÂMBARA; Apelação Cível nº 000.176.6/4-00, Socorro, j. 16.09.2004, Rel. Des. JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE; Ap. Cível nº 1003326-39.2017.8.26.0168 Rel. DES. PINHEIRO FRANCO).

Não se desconhece a sempre válida lição de Serpa Lopes, segundo a qual, “[…] em matéria de Registro de Imóveis toda a interpretação deve tender para facilitar e não para dificultar o acesso dos títulos ao Registro, de modo que toda propriedade imobiliária, e todos os direitos sobre ela recaídos fiquem sob o amparo do regime do Registro Imobiliário e participem dos seus benefícios” (Tratado de Registros Públicos. vol. II. 3ª Ed. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1955. p. 346).

No caso dos autos, contudo, inexiste espaço para flexibilização de exigência, já que o que falta à apelante é, simplesmente, título apto a registro e a própria prenotação, dois elementares requisitos registrais. Consignou o d. representante ministerial: “a controvérsia não reside na simples juntada de documentos aos autos judiciais, mas na inexistência de título formalmente apresentado ao registrador e prenotado, requisito indispensável à instauração válida da dúvida” (fls. 244).

A tanto não se presta aparente requerimento junto ao ONR (19/11/2024 – fls. 160), cujos desdobramentos procedimentais se desconhece.

A providência saneadora intercalar, de caráter excepcional, resta de todo inviabilizada pela magnitude das insuficiências, frise-se, tampouco sanadas durante a tramitação.

Pelas mesmas razões, descabida a invocação da primazia do julgamento do mérito, princípio processual civil inaplicável ao processo administrativo registrário. As disposições do CPC aplicam-se-lhe em caráter meramente subsidiário (art. 15, CPC), isto é, na ausência de regramento específico, o que não se verifica.

Sendo assim, nenhum reparo merece a sentença que deixou de conhecer da dúvida inversa suscitada pela apelante.

Ante o exposto, e considerando o parecer ministerial convergente, nego provimento à apelação.

SILVIA ROCHA

Corregedora Geral da Justiça e Relatora (TJSP de 08.09.2026 – SP)

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Fonte: TJ/SP

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