Por unanimidade, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu afastar a cobrança de comissão de corretagem em negociação imobiliária que foi desfeita em virtude da existência de processo de desapropriação. Para o colegiado, como a conclusão da venda dependeria da ausência de restrições cartorárias, o negócio jurídico se tornou precário e, por consequência, o contrato de corretagem não atingiu seu objetivo.

“Nota-se que o resultado obtido com a intermediação foi inútil em virtude da desapropriação implementada pelo poder público. Desse modo, não poderia o promitente vendedor alienar o imóvel, tendo em vista que não se pode transferir o domínio por pessoa que não tem ou deixou de ter, por qualquer motivo, a qualidade de proprietário do imóvel”, afirmou o relator do recurso especial, ministro Villas Bôas Cueva.

Por meio de ação de cobrança, dois corretores cobravam cerca de R$ 180 mil pela participação na negociação de imóvel colocado à venda pelo réu. Segundo os corretores, apesar de a ação de desapropriação ter inviabilizado o negócio, eles cumpriram as obrigações assumidas no contrato de corretagem.

Assinatura de contrato

O pedido de cobrança foi julgado parcialmente procedente em primeira instância, com a fixação de comissão equivalente a 2,5% do valor do imóvel. Para o magistrado, foi comprovado que os agentes imobiliários aproximaram os clientes e acompanharam a realização do negócio, que foi finalizado com a assinatura de contrato de promessa de compra e venda.

A sentença foi mantida pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais. O tribunal destacou que nem o corretor nem o promitente vendedor sabiam do ajuizamento do processo de desapropriação, já que a citação ocorreu após a celebração do contrato.

Vínculo irretratável

O ministro Villas Bôas Cueva lembrou que uma série de precedentes do STJ apontam no sentido de que, para haver a legitimidade da cobrança da comissão, o corretor deve ter aproximado as partes contratantes, criando um vínculo negocial irretratável.

“Por decorrência lógica, se ficar evidenciado que o trabalho do corretor ficou adstrito ao campo das tratativas e das negociações preliminares, constituindo-se em mera aproximação, sem a efetiva vinculação entre as partes, a comissão não será devida”, explicou o relator.

O relator também destacou que, no caso de negócios imobiliários, a verificação dos documentos relativos ao imóvel e ao vendedor geralmente ocorre antes da celebração do contrato. Por isso, também é responsabilidade do corretor obter as informações necessárias à contratação segura, sob pena de ser responsabilizado por perdas e danos, conforme prevê o artigo 723 do Código Civil.

“Verifica-se, desse modo, que a aproximação das partes foi precária, razão pela qual não houve pagamento de quaisquer valores por parte do promissário comprador antes de se ter o conhecimento integral da idoneidade do vendedor e do imóvel. Apesar de assinarem instrumento supostamente vinculativo, ainda estava incompleta a relação estabelecida, subordinando-se a continuidade do negócio à ausência de restrição em certidões cartorárias”, concluiu o ministro ao julgar improcedente a cobrança de comissão de corretagem.

Leia o acórdão.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s): REsp 1272932

Fonte: STJ | 23/11/2017.

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A 6ª Turma do Tribunal Regional Federal da 1ª Região determinou que a Caixa Econômica Federal (CEF) efetuasse a liberação dos valores constantes da conta vinculada ao Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) para quitação parcial de imóvel adquirido pelo autor por meio de consórcio imobiliário. A decisão confirmou sentença de primeira instância que concedeu a segurança requerida para que fosse liberado o montante de R$ 50 mil.

No recurso apresentado ao Tribunal, a Caixa alega que o uso do FGTS como pagamento de parte do preço do terreno, “lance de consórcio na modalidade embutida”, viola as regras da Lei 8.036/90 e a Resolução 541 do Conselho Curador do FGTS, que admite utilização somente na fase de construção mediante transferência ao executor da obra em parcelas proporcionais a etapa executada. Argumenta que, em se tratando de compra de terreno fora das regras do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), “não faz jus o impetrante à liberação do saldo da conta para complementação do preço de aquisição de lote não vinculado à construção”.

A instituição financeira ainda sustentou que o fato de o autor estar com o projeto aprovado não significa que a construção será realizada no terreno nem que este se destinará à moradia própria. Nesses termos, requereu a reforma da sentença por entender que a causa não se enquadra em nenhuma das hipóteses legalmente previstas para a liberação dos valores.

Ao analisar o caso, o relator, desembargador federal Jirair Aram Meguerian, rejeitou os argumentos trazidos pela CEF. “É autorizada a utilização do saldo de FGTS para pagamento de parte das prestações decorrentes de financiamento habitacional, bem como para liquidação ou amortização extraordinária do saldo devedor de financiamento imobiliário, nos casos de contratos de participação de grupo de consórcio para aquisição de imóvel residencial, desde que atendidos os requisitos, na forma da regulamentação pelo CCFGTS”, explicou.

O magistrado ainda ressaltou que a enumeração do artigo 20 da Lei 8.036/90 não é taxativa, sendo possível, em casos excepcionais, a liberação dos saldos do FGTS em situação não elencada no mencionado preceito legal, como em casos de dificuldades financeiras que conduzam o mutuário ao estado de inadimplência, por configurar hipótese de “necessidade grave e premente”, disposta na Lei 5.107/66.

“Correto o entendimento da sentença, que concedeu a segurança, para assegurar o direito ao levantamento do saldo existente em conta vinculada ao FGTS, uma vez que coincide com a orientação jurisprudencial acerca da observância da finalidade da norma e consequente sobreposição dos seus fins aos entraves meramente burocráticos, desde que atendidos os requisitos legais”, finalizou o relator.

A decisão foi unânime.

Processo nº 00155-29.81.2016.4.01.3800/MG

Data da decisão: 21/8/2017

Data da publicação: 04/09/2017

Fonte: INR Publicações – TRF1 | 23/11/2017.

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O Prêmio de Qualidade Total, promovido anualmente pela Associação Nacional dos Cartórios (Anoreg/BR) em parceria com a Corregedoria Nacional de Justiça do CNJ, reconheceu a excelência de 18 serventias extrajudiciais de Santa Catarina, agraciadas com láureas em cerimônia realizada neste mês em Fortaleza-CE. A premiação nacional dos cartórios brasileiros foi instituída em 2005, com a criação do Prêmio de Qualidade Total da Anoreg/BR.

Seu objetivo é auditar e premiar as serventias que atendam aos requisitos de excelência e qualidade na gestão organizacional de suas unidades e na prestação de serviços aos usuários. As avaliações dos cartórios, cujas inscrições são facultativas, ocorrem sob a responsabilidade de uma auditoria externa independente internacional. A premiação deste ano teve recorde de cartórios inscritos – 136 serventias disputaram o certame. Foram agraciados 61 deles. O Estado do Mato Grosso liderou a premiação com 25 unidades recompensadas, seguido por São Paulo, com 24 representantes, Goiás, com 19 serventias ganhadoras, e Santa Catarina, com 18.

O prêmio deste ano contou pela primeira vez com a participação da Corregedoria Nacional de Justiça, que ratificou a assinatura dos certificados dos premiados e elogiou a iniciativa da entidade. “É muito importante que a categoria faça esta autoavaliação, que busque estimular o aprimoramento contínuo dos serviços e que siga em um processo de evolução que beneficie não só os seus serviços, mas principalmente aqueles que são os destinatários finais, os usuários dos cartórios”, disse o juiz auxiliar Márcio Evangelista Ferreira da Silva, da Corregedoria Nacional de Justiça do CNJ (com informações da Assessoria de Imprensa da Anoreg/BR).

Fonte: TJSC | 21/11/2017.

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