Espécie: APELAÇÃO
Número: 1006541-23.2015.8.26.0223
Comarca: GUARUJA
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação n° 1006541-23.2015.8.26.0223
Registro: 2018.0000994891
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 1006541-23.2015.8.26.0223, da Comarca de Guarujá, em que são apelantes SECRETARIA DE PATRIMONIO DA UNIÃO e G YOSHIOKA & CIA LTDA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMOVEIS, TITULOS, DOCUMENTOS E NOTAS DA COMARCA DE GUARUJA.
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento em parte aos recursos, apenas para reformar a r. sentença no ponto em que declarou a nulidade do procedimento demarcatório, mantidos, no mais, os óbices levantados para ingresso do título, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 11 de dezembro de 2018.
GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Apelação nº 1006541-23.2015.8.26.0223
Apelantes: SECRETARIA DE PATRIMONIO DA UNIÃO e G YOSHIOKA & CIA LTDA
Apelado: OFICIAL DE REGISTRO DE IMOVEIS, TITULOS, DOCUMENTOS E NOTAS DA COMARCA DE GUARUJA
VOTO Nº 37.644
Registro de Imóveis – Contrato de aforamento gratuito – Terreno da marinha – Procedimento de demarcação – Eventuais vícios procedimentais que escapam à análise do Juiz Corregedor Permanente, até que desfeitos pelo devido processo legal – Terras da União – Aquisição originária – Princípio da especialidade – Área decorrente de parcelamento irregular – Impossibilidade de identificar a área aforada, dentro da área dos imóveis atingidos – Recursos providos em parte, apenas para reformar a r. sentença no ponto em que declarou a nulidade do procedimento demarcatório.
Trata-se de apelação interposta por GORO YOSHIOKA LTDA contra a r. sentença de fl. 820/824, que manteve a recusa levantada pelo Sr. Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca do Guarujá, negando registro a Contrato de Aforamento apresentado pelo seu titular, diante de sua nulidade, e determinou o bloqueio das matrículas n° 104.620 e 104.621, até o término de novo procedimento de demarcação a ser instaurado.
Sustenta o recorrente que a área aforada está devidamente especializada, não havendo qualquer afronta à especialidade objetiva, tampouco ao princípio da continuidade, face à natureza originária da aquisição dos bens da União. Ademais, não caberia ao Registrador, assim como ao MM. Magistrado a quo, examinar a regularidade do procedimento de demarcação, até porque prescrito tal exame.
Recorre também a UNIÃO, com preliminar de incompetência desta Eg. Corregedoria Geral da Justiça para exame da matéria, além de nulidade do procedimento, face à ausência de regular intimação da Advocacia-Geral da União no feito, suscitando também preliminar de prescrição, para, no mérito propriamente dito, aduzir as mesmas razões do primeiro recorrente.
A D. Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo acolhimento da preliminar de incompetência e, caso seja superada a preliminar, pelo desprovimento dos recursos (fl. 903/915).
O Ministério Público Federal disse não ter interesse no feito (fl. 918/922).
É o relatório.
Presentes pressupostos recursais e administrativos, conheço dos recursos.
As preliminares suscitadas pela União não devem ser acolhidas.
Não há qualquer nulidade na ausência de intimação da Advocacia Geral da União no feito, até porque houve regular comunicação à Secretaria de Patrimônio da União nos autos (fl. 399 e fl. 457), que foi devidamente recebido pelo Órgão Federal à fl. 460 e respondido à fl. 461.
De outra parte, quanto à declaração de nulidade do procedimento demarcatório, quando aí sim seria imprescindível a participação da Advocacia da União, tal matéria será enfrentada no exame do mérito.
Outrossim, tratando-se de procedimento administrativo, no qual a União não figura como parte, mostra-se inaplicável a incidência do art. 109, inciso I, da Constituição Federal.
Aliás, no procedimento de dúvida, não existe polo ativo ou passivo, tampouco existem “partes”, tratando-se exclusivamente de expediente no qual há nova qualificação do título, por parte do Juiz Corregedor Permanente, com recurso de apelação a este C. Conselho Superior da Magistratura.
No campo administrativo da dúvida, só se analisa a discordância do apresentante com os motivos que levaram à recusa do registro do título. De seu julgamento, decorrerá a manutenção da recusa, com cancelamento da prenotação, ou a improcedência da dúvida, que terá como consequência a realização do registro (art. 203, II, da Lei nº 6.015/73).
Por essas razões, não obstante a Súmula 150 do STJ, na hipótese, não há sequer justa causa à remessa dos autos à Justiça Federal, razão pela qual ficam rejeitadas as preliminares suscitadas pela União.
No mérito, a r. Sentença deve ser parcialmente reformada quanto à declaração de nulidade do procedimento de demarcação dos terrenos da marinha.
A dúvida decorre dos óbices levantados pelo Sr. Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Guarujá em registrar o contrato de constituição de aforamento gratuito (fl. 62/74), pelo qual a União outorgou título de aforamento sobre o terreno com área de 9.159,00 m2, localizado na Avenida Santos Dumont, naquela Comarca.
Em suma, a serventia imobiliária sustenta que o título afronta o princípio da especialidade objetiva, face à necessidade de apuração do remanescente não aforado, que a porção de terra aforada constituiria lote de parcelamento irregular de solo e, não bastasse, que haveria ofensa ao trato sucessivo, já que a União não é a proprietária das áreas.
Não se desconhece que os terrenos de marinha são bens da União (art. 20, inciso VII, da Constituição Federal), e sua aquisição possui natureza originária, passando os antigos proprietários ao regime de ocupação. E sendo originária a aquisição, desnecessária a observância do princípio da continuidade (Resp. nº 798.165/ES, Relator Ministro LUIZ FUX, Resp. n° 693.032/RJ, Relator Ministro CASTRO MEIRA).
Os terrenos da marinha, por sua vez, são identificados a partir da média das marés altas do ano de 1831, tomando como referência o estado da costa brasileira naquele ano (art. 2º do Decreto-Lei nº 9.760/1946).
Ocorre que, no caso, o imóvel objeto do aforamento não está matriculado na serventia, ou seja, não possui registro próprio, inserindo-se em duas áreas maiores.
E, se para a aquisição de propriedade pela União, sequer seria necessária a observância do princípio da continuidade, ao menos para as transferências de direitos sucessivas, tal princípio deve ser observado, ressalvada nova hipótese de aquisição originária.
A demarcação da linha do preamar-médio (LPM) é um procedimento administrativo, declaratório de propriedade, definido no mesmo Decreto-Lei nº 9.760/1946, e é realizado pela Secretaria do Patrimônio da União (SPU), por meio de estudos técnicos com base em plantas, mapas, documentos históricos, dados de ondas e marés.
E se observa às fl. 807/810, nos termos da r. sentença proferida na ação de retificação, que a linha do preamar-médio foi fixada judicialmente na área em questão, sem prejuízo do procedimento demarcatória na via administrativa, ainda nos anos 70. Contudo, tal demarcação nunca houve.
Em verdade, a origem do imóvel aforado remonta à transcrição n° 1.593, de 7/3/1968, e transcrições nº 6.718, 6.719, 6.720, 6.721 e 6.722, datadas de 1°/3/1971, e matrícula n° 3.131, atuais matrículas n° 104.620 e 104.621 (fl. 12/23).
A área remanescente da matrícula n° 3.131 foi apurada nos autos de ação de retificação de registro imobiliário, que tramitou perante a 2ª vara Cível do Guarujá-SP, (autos n° 223.02.1995.000301-1/000000-000), proposta pelos proprietários Joaquim da Rocha Brites e outros, que levou à abertura das referidas matrículas n° 104.620 e 104.621.
Os titulares das áreas parcelaram o solo, num total de 93.904,630 m2 (matrícula n° 104.620) e 133.290,107 m2 (matrícula n° 104.621), sem submeter tal parcelamento ao registro especial previsto no art. 18 da Lei n° 6.766/79, e ainda em ofensa ao art. 37 do mesmo diploma, já que a apelante GORO YOSHIOKA LTDA adquiriu o lote n° 10 desse parcelamento, e, sobre essa área, pretende registrar o aforamento (fl. 143/146).
O loteamento no qual se localiza o aludido lote n° 10 nunca foi submetido ao registro imobiliário, e, mesmo assim, foi transmitido à suscitante, em clara afronta à lei regente.
Nas referidas matrículas não há especialização das áreas da marinha; há mera informação de que a área está, em parte, sobre “faixa de marinha” (Av. 03, fl. 15 e 21).
O imóvel aforado possui área de 9.159,00 m2, mas não guarda especialidade com os imóveis das matrículas n° 104.620 e 104.621, não sendo possível localizá-lo nas referidas áreas.
Por esse motivo, para o registro do aforamento pretendido, será imprescindível a prévia demarcação dos terrenos da marinha, nos termos do aludido Decreto-Lei n° 9.760/1946, e com redação do atual parágrafo único do art. 2° da Lei n° 9.636/1998:
Art. 2° Concluído, na forma da legislação vigente, o processo de identificação e demarcação das terras de domínio da União, a SPU lavrará, em livro próprio, com força de escritura pública, o termo competente, incorporando a área ao patrimônio da União.
Parágrafo único. O termo a que se refere este artigo, mediante certidão de inteiro teor, acompanhado de plantas e outros documentos técnicos que permitam a correta caracterização do imóvel, será registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente. (g.n).
Como dito acima, não bastasse, a União não é a proprietária, ao menos de acordo com o registro, das áreas matriculadas sob os n° 104.620 e 104.621, sem embargo à também já aludida aquisição originária. Os titulares dominais são Joaquim da Rocha Brites e outros, conforme certidões de fl. 12/23.
Não há dúvida de que o instrumento de aforamento e retificações (fl. 62/74) descreve de forma pormenorizada o imóvel objeto do contrato, com apresentação de memorial descritivo e identificação dos confrontantes.
Mas não há, em verdade, especialidade quanto à área maior.
O princípio da especialidade objetiva, previsto no art. 176 da Lei n° 6.015/73, estabelece que a descrição contida na inscrição do imóvel no registro imobiliário deve permitir a compreensão de sua singularidade, tornando-o inconfundível em face de qualquer outro.
De forma difusa, os precedentes administrativos do Eg. Conselho Superior da Magistratura, ao examinar atos de registro em sentido estrito, afirmam que a especialidade objetiva “exige a identificação do imóvel como um corpo certo impedindo o ingresso de título sem coincidência com o imóvel registrado a partir da aproximação dos elementos constantes no título e na matrícula” (Apelação Cível: 0002476-47.2015.8.26.0111, j. 24/7/2018).
O princípio da especialidade objetiva também fornece a certeza da localização física do imóvel e dos direitos nele inscritos, dando forma à segurança jurídica decorrente do registro imobiliário.
A certeza da área do imóvel a ser aforado não implica, em igual condição, com aquela dos imóveis descritos nas matrículas n° 104.620 e 104.621, assim como à devida demarcação dos terrenos da marinha. Assim, cabe precisar a localização destes, para que haja a inclusão daquele.
Sem o conhecimento exato da localização dos imóveis, seria temerário o registro pretendido, ocasionando insegurança jurídica, e não a consecução das normas legais destinadas à administração dos bens da União.
O próprio diligente Promotor de Justiça atuante em primeira instância, após reiteradamente solicitar cópia integral do procedimento de demarcação da área da marinha, foi pessoalmente à Secretaria de Patrimônio da União local e se assegurou de que o referido procedimento não foi encerrado em sua plenitude (fl. 793).
Também em primeira instância, o Parquet chancelou, na sua visão, a nulidade do procedimento de demarcação da área aforada (fl. 798/799):
O procedimento de demarcação do terreno de marinha em que inserida a área aforada data de 1972 (fls.722/774) 28 – À época da realização do procedimento de demarcação, essas porções de terra estavam registradas ou transcritas (fls. 408, 410, 412, 414, 416, 418 e 420, este com expressa referência a transcrição anterior da Comarca de Santos); logo, possuíam proprietários. E se essas terras a serem então demarcadas possuíam proprietários à época da deflagração do respectivo procedimento ou ao menos pessoas cadastradas na Secretaria de Patrimônio da União (SPU) -, todos deveriam ter sido pessoalmente cientificados da instauração, em razão da declaração de inconstitucionalidade (11) do artigo 11 do Decreto-lei nº 9.760/46-que facultava a cientificação por edital – com eficácia não modulada, a evidenciar os efeitos ex tunc desse pronunciamento jurisdicional.
Apenas nesse ponto, contudo, a r. sentença deve ser reformada.
Independentemente de eventuais vícios no mencionado procedimento, e ainda que ainda se aguarde o julgamento da ADI 4264 pelo Eg. Supremo Tribunal Federal, na qual deferida a medida cautelar pela inconstitucionalidade do art. 11, do Decreto-Lei 9.760/1946, na redação dada pela Lei nº 11.481/2007, não se mostra cabível a declaração de nulidade de procedimento nos autos da dúvida registral.
Assim, deve ser reformada a r. sentença no ponto em que reconheceu a referida nulidade do procedimento de demarcação dos terrenos da marinha, por ausência de notificação dos proprietários das porções de terra que estavam registradas ou transcritas (fls. 408, 410, 412, 414, 416, 418 e 420).
Trata-se de nulidade a ser reconhecida, caso exista, em ação própria, envolvendo todos os prejudicados, com a efetiva participação da Advocacia Geral da União-AGU, com contraditório e ampla defesa.
Esse Eg. Conselho Superior da Magistratura tem entendido que não cabe, quando da qualificação, rever procedimentos jurisdicionais ou administrativos, apontando e utilizando eventuais vícios processuais como causa de recusa.
A Lei de Registros Públicos trata das nulidades nos seus art. 214 e 216, sendo que as hipóteses de declaração de nulidade, em âmbito administrativo, somente ocorrem quando tal vício seja reconhecível de pleno direito:
Art. 214 – As nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no, independentemente de ação direta.
O §5° do referido artigo, inclusive, possui ressalva de que não será declarada nulidade, caso preenchidos os requisitos da usucapião:
§ 5° A nulidade não será decretada se atingir terceiro de boa-fé que já tiver preenchido as condições de usucapião do imóvel.
De outra parte, eventuais nulidades que digam respeito a vícios extrínsecos ao registro, inerentes ao próprio título, ou ao procedimento de onde o título se originou, escapam ao exame de qualificação, e somente podem ser desfeitos por ação própria, quando então incidirá a regra do art. 216 da Lei n° 6.015/73:
Art. 216 – O registro poderá também ser retificado ou anulado por sentença em processo contencioso, ou por efeito do julgado em ação de anulação ou de declaração de nulidade de ato jurídico, ou de julgado sobre fraude à execução.
Assim, embora não seja cabível a declaração de nulidade, nesse cenário incerto, o bloqueio das matrículas traduz medida a ser tomada, já que presente risco de que a superveniência de novos registros possa causar danos de difícil reparação a titulares de direitos e a terceiros.
O Oficial Registrador não poderá mais praticar qualquer ato de inscrição na referida matrícula, salvo com autorização judicial. Serão prenotados os títulos que ingressarem nesse período, com prazo prorrogado até a solução do bloqueio.
Fica mantido, assim, o bloqueio das matrículas n° 104.620 e 104.621, em razão do parcelamento irregular de solo levado a efeito sobre as referidas áreas.
Por fim, o precedente desse Eg. Conselho Superior da Magistratura, citado pela primeira apelante (Apc n° 0005482-22.2011.8.26.0590), aqui não se aplica, tendo em vista que, naquele julgado, o aforamento dizia respeito à integralidade do imóvel matriculado, o que não é a hipótese dos autos, já que se está tratando de áreas remanescentes e de imóvel não matriculado.
Ante o exposto, dou provimento em parte aos recursos, apenas para reformar a r. sentença no ponto em que declarou a nulidade do procedimento demarcatório, mantidos, no mais, os óbices levantados para ingresso do título.
GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Fonte: DJe/SP de 18/03/2019
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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