Espécie: APELAÇÃO
Número: 0007988-83.2017.8.26.0032
Comarca: ARAÇATUBA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 0007988-83.2017.8.26.0032

Registro: 2019.0000154087

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 0007988-83.2017.8.26.0032, da Comarca de Araçatuba, em que é apelante ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DO RESIDENCIAL COSTA AZUL, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE ARAÇATUBA.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento ao recurso e julgaram procedente a impugnação ao registro do loteamento, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 21 de fevereiro de 2019.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação nº 0007988-83.2017.8.26.0032

Apelante: Associação dos Proprietários do Residencial Costa Azul

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Araçatuba

VOTO Nº 37.691

Registro de Imóveis – Impugnação ao registro de loteamento – Art. 18 da Lei n° 6.766/79 – Descumprimento eventual de obrigações contratuais – Matéria a ser decidida pela via jurisdicional – Projeto instruído com certidões pessoais e aprovação dos órgãos competentes – Contrato-padrão – Cláusulas incompatíveis com a Lei de Parcelamento de Solo Urbano e com o Código de Defesa do Consumidor – Recurso provido.

Trata-se de apelação interposta pela ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DO RESIDENCIAL COSTA AZUL contra r. sentença de fl. 727/728 que rejeitou a impugnação oferecida pela apelante ao registro do Loteamento Costa Azul II junto ao Registro de Imóveis e Anexos de Araçatuba.

Em suas razões, a apelante sustenta a possibilidade de dano ambiental com a implantação do empreendimento, já que o estudo realizado pelos órgãos competentes poderia estar equivocado.

Afirma que, na área onde se pretende implantar o loteamento, que correspondia à matrícula n° 63.333, deveria ser construído um clube de golfe, por se tratar de promessa da loteadora quando da implantação do Loteamento Costa Azul I (matrícula n° 63.334), e que também não foi cumprida a promessa de acesso ao Parque Náutico do Veleiro.

Aduz que o loteamento a ser registrado não teria área institucional, de lazer, portaria, área de preservação permanente, e que estaria utilizando áreas e equipamentos do Loteamento Costa Azul I, de modo que a aprovação municipal estaria eivada de vícios, já que não se trata de expansão, e sim de implantação.

Também afirma que não estão sendo cumpridas as exigências do art. 18 da Lei n° 6.766/79 quanto aos títulos de propriedade, certidões negativas, realização das obras de infraestrutura e seu cronograma e não a comprovação do cumprimento do termo de compromisso de recuperação ambiental.

Por fim, a apelante sustenta irregularidades nas cláusulas do contrato-padrão, em manifesta ofensa ao Código de Defesa do Consumidor.

A D. Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso (fl. 817/822).

Por decisão de fl. 824/826, foi determinada a redistribuição dos autos a este C. Conselho Superior da Magistratura.

É o relatório.

Embora interposto recurso administrativo, tendo em vista a sua tempestividade, e considerando a redistribuição por mim determinada às fl. 824/826, conheço da insurgência.

No mérito, ele deve ser provido.

Primeiramente, vale lembrar que, no procedimento de dúvida, com natureza administrativa, não cabe qualquer revisão de legalidade dos atos expedidos pelo Poder Executivo, seja por órgãos Municipais ou Estaduais.

E partindo dessa premissa, verifica-se que há nos autos certidão de aprovação do projeto de loteamento pela Prefeitura de Araçatuba (fl. 263), certificado do GRAPROHAB (fl. 265), Termo de Compromisso junto à CETESB (fl. 266/269) e parecer da Secretaria do Meio Ambiente e Sustentabilidade de Araçatuba (fl. 377).

Como já dito acima, não há espaço, em sede administrativa, para qualquer exame quanto ao cumprimento ou não do termo de compromisso de recuperação ambiental, matéria que deve ser acompanhada pelo Ministério Público e eventualmente questionada judicialmente.

Qualquer alegação de vício formal ou material que eventualmente possa recair sobre os mencionados atos administrativos somente pode ser arguida pela via judicial, com o devido processo legal, inclusive quanto à existência ou não de expansão do loteamento vizinho.

Estando o plano de loteamento aprovado pelos órgãos do Poder Executivo, e não se tratando de matéria estritamente vinculada ao plano registral, não cabe ao registro de imóveis, e nem mesmo a esse C. Conselho Superior da Magistratura, qualquer juízo valorativo nesta seara.

Aliás, no campo administrativo, é cabível apenas o exame dos requisitos previstos na Lei n° 6.766/79 e demais atos legais ou normativos, do ponto de vista estritamente registral. Noutras palavras, verificar se o requerimento apresentado comporta qualificação positiva e ingresso no fólio real.

Da mesma forma, o descumprimento de obrigações contratuais, tais como a construção do clube de golfe, são matérias a serem resolvidas no juízo cível, já que, ao menos em tese, poderia significar inadimplemento contratual por parte da vendedora, a ser solucionado com a propositura de ação de obrigação de fazer, ou mesmo perdas e danos; nada influenciando no registro do loteamento.

Passando, agora sim, ao registro especial previsto no art. 18 da Lei n° 6.766/79, no que tange à alegação de ausência dos títulos de propriedade, ela também não se acolhe, já que a referida Lei, em seu art. 18, dispõe que o apresentante deverá juntar ao pedido os títulos de propriedade ou a certidão da matrícula.

As certidões das matrículas foram juntadas, assim como as respectivas certidões vintenárias e demais exigidas pelo art. 18, incisos III e IV da Lei n° 6.766/79 (24/251), e, ao contrário do que afirmado, todas eram válidas ao tempo da prenotação, ocorrida em 31 de março de 2017, que é o termo que serve de referência aos requisitos formais do registro, conforme art. 1.246 do Código Civil:

Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo.

A título ilustrativo, todas as certidões de fl. 78, 82, 83, 85, 90, 179, 193, 230 e 241 eram válidas ao tempo da prenotação (essas últimas, inclusive, referem-se às certidões estaduais).

A certidão do ITR (fl. 89), como foi feito, deveria ser apresentada, em cumprimento ao art. 53 da Lei n° 6.766/79, tendo em vista que, há menos de 5 anos da data da prenotação, o imóvel era rural (cancelamento do cadastro do imóvel no SNCR-INCRA, cf. 15v, 18v e 22), razão pela qual necessária a comprovação de débitos tributários de natureza rural:

Art. 53. Todas as alterações de uso do solo rural para fins urbanos dependerão de prévia audiência do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária – INCRA, do Órgão Metropolitano, se houver, onde se localiza o Município, e da aprovação da Prefeitura municipal, ou do Distrito Federal quando for o caso, segundo as exigências da legislação pertinente.

Quanto às certidões pessoais e à obrigatoriedade de se fazer prova da ausência de risco aos futuros adquirentes dos lotes, além da previsão expressa contida no § 2° do art. 18 da Lei n° 6.766/79, o Item 181 do Capítulo XX das NSCJG assim dispõe:

181. As certidões de ações pessoais e penais, inclusive da Justiça Federal, e as de protestos devem referir-se ao loteador e a todos aqueles que, no período de 10 (dez) anos, tenham sido titulares de direitos reais sobre o imóvel; serão extraídas, outrossim, na comarca da situação do imóvel e, se distintas, naquelas onde domiciliados o loteador e os antecessores abrangidos pelo decênio, exigindo-se que as certidões tenham sido expedidas há menos de 6 (seis) meses.

A certidão positiva juntada às fls. 119, processo n° 0004460-12.1988.4.03.6182, Justiça Federal Seção São Paulo, diz respeito a ação que já está arquivada desde 2003, ajuizada há mais de 30 anos, nada podendo indicar que o referido processo poderia ensejar algum risco a futuros e eventuais adquirentes.

Quanto ao CNPJ da recorrida, os documentos de fls. 262/271, além daquele de fl. 606/609 não deixam dúvidas de que a aprovação diz respeito ao Loteamento Costa Azul II, tratando-se de mero erro material o lançamento do CNPJ equivocado.

Passando à alegação relativa às obras de infraestrutura, desde que haja especificação do cronograma, não há obrigação para que essas obras estejam integralmente finalizadas quando da prenotação do pedido de registro, mas tão somente a observância do inciso V do art. 18 da Lei n° 6.766/79:

Art. 18 (…)

V – cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação pela Prefeitura Municipal ou pelo Distrito Federal, da execução das obras exigidas por legislação municipal, que incluirão, no mínimo, a execução das vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais ou da aprovação de um cronograma, com a duração máxima de quatro anos, acompanhado de competente instrumento de garantia para a execução das obras.

O que se exige, assim, é que haja obras de infraestrutura e seu cronograma, ambos aprovados pela Prefeitura de Araçatuba, acompanhado de competente instrumento de garantia para a sua execução das obras.

Afastadas essas impugnações, quanto ao contrato-padrão, assiste razão à recorrente.

A qualificação do modelo de compromisso de compra e venda arquivado pela loteadora no registro de imóveis abrange, sem dúvida alguma, as suas cláusulas, nos termos do art. 18, VI, da Lei nº 6.766/79.

Assim porque o contrato-padrão guarda aspectos de contrato de adesão e, por seu meio, não pode o loteador impor aos adquirentes dos lotes obrigações ou deveres que violem direitos que sejam decorrentes de normas de natureza cogente, dentre elas relativas a direitos do consumidor.

Não se ignora que a prática de constituir associação de proprietários dos lotes para a futura prestação de serviços de conservação e melhorias, assim como para a supervisão do respeito às restrições convencionais que forem previstas no contrato-padrão, em especial no que tange à proibição de desdobros e ao respeito aos recuos e áreas mínimas, ou máximas, de construções que forem previstas, é medida que pode servir de incentivo às vendas por impedir, por exemplo, que a não observação das restrições convencionais, o descuido com a preservação das áreas, e a não prestação de serviços básicos de limpeza de áreas comuns acabem por desvalorizar os lotes.

Contudo, no caso concreto, o contrato-padrão não cria uma associação; ele obriga o compromissário comprador ao pagamento de uma taxa de conservação (figura assemelhada ao rateio de despesas condominiais), mas não informa seu valor e, mais do que isso, estipula como credora dessa contribuição a própria vendedora, ou “entidade que estiver responsável pela manutenção do empreendimento” (Seção II, Cláusulas 2.1 e 2.2., fl. 408).

No tema de associações, o Eg. Supremo Tribunal Federal, analisando a matéria, assentou o entendimento de que a liberdade de se associar é aplicável às associações de moradores de loteamento e, em consequência, também às associações de proprietários de lotes:

“ASSOCIAÇÃO DE MORADORES MENSALIDADE AUSÊNCIA DE ADESÃO. Por não se confundir a associação de moradores com o condomínio disciplinado pela Lei nº 4.591/64, descabe, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que a ela não tenha aderido. Considerações sobre o princípio da legalidade e da autonomia da manifestação de vontade artigo 5º, incisos II e XX, da Constituição Federal” (RE 432106, Relator(a): Min. MARCO AURÉLIO, Primeira Turma, julgado em 20/09/2011, DJe-210 DIVULG 03-11-2011 PUBLIC 04-11-2011 EMENT VOL-02619-01 PP-00177).

Não há óbice a que o contrato preveja a possibilidade (não obrigatoriedade) de constituição de associação, e que os associados voluntariamente estarão vinculados ao pagamento de uma contribuição.

Mas não é esse o caso dos autos.

Aqui, além de previsão de que a vendedora, ou alguma outra entidade, será a beneficiária desse pagamento, em várias outras cláusulas, a esta é estipulada como aquela que decidirá sobre os rumos do loteamento, como se vê também nas cláusulas 1.8, 2.1, 4.9 da Seção I, 3.1 e 5.1 da Seção II (fl. 406/409), o que não é cabível, já que, uma vez alienados todos os lotes, a vendedora não será mais proprietária de qualquer das áreas do loteamento, já que elas serão públicas ou de titularidade dos adquirentes.

Assim, embora não haja expressa obrigatoriedade de se associar, a interpretação sistemática dessas normas contratuais torna claro que os adquirentes dos lotes não terão meios concretos de saber se estarão subordinados à vendedora, mesmo após quitação do preço, ou uma outra entidade, que não se sabe ao certo se será indicada por ela própria ou se será alguma eventual associação.

Desse modo, o contrato-padrão é contraditório ao dispor sobre a liberdade de associação, mas com vinculação à vendedora, que, inclusive, seria a credora de todas as contribuições de manutenção do loteamento, o que não é compatível com a legislação de parcelamento, tampouco com o direito consumerista.

Ademais, como dito, o contrato-padrão contém disposição abusiva ao prever que nas construções e ocupação dos lotes, quanto ao recuo frontal, as alterações deverão ser aprovadas pela vendedora ou por entidade não especificada.

As restrições convencionais a que estarão sujeitos os adquirentes dos lotes são as especificadas no contrato-padrão arquivado com o registro do loteamento, na forma dos art. 18, VI, e 26, VII, da Lei nº 6.766/79. Somente o registro de imóveis, em sua qualificação, ou o município poderão apreciar construções que possam significar ofensa às referidas restrições.

Por essas razões, o contrato-padrão, de fato, é motivo bastante a obstar o registro do loteamento, sendo necessária a apresentação de novo modelo, com observância aos preceitos legais acima mencionados. Por esse motivo, o recurso comporta provimento.

Ante o exposto, dou provimento ao recurso e julgo procedente a impugnação ao registro do loteamento.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Fonte: DJe/SP de 22.04.2019

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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