Espécie: APELAÇÃO
Número: 1090191-75.2017.8.26.0100
Comarca: CAPITAL

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 1090191-75.2017.8.26.0100

Registro: 2018.0000557211

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 1090191-75.2017.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são partes é apelante CELESTE DE JESUS GORDINHO, é apelado 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso. V. U. Negaram provimento ao recurso e mantiveram a recusa do registro do contrato particular de compromisso de compra e venda, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 24 de julho de 2018.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação n.º 1090191-75.2017.8.26.0100

Apelante: Celeste de Jesus Gordinho

Apelado: 2º Oficial do Registro de Imóveis da Capital

VOTO N.º 37.474

Registro de imóveis – Dúvida procedente – Condomínio edilício – Vagas de garagem – Alienação para pessoa que não é proprietária de unidade autônoma – Ausência de autorização na Convenção do Condomínio – Registro negado – Recurso não provido.

Trata-se de apelação interposta por Celeste de Jesus Gordinho contra r. sentença que julgou a dúvida procedente e manteve a recusa do Sr. 2º Oficial do Registro de Imóveis da Capital ao registro de contrato particular de compromisso de compra e venda das vagas de garagem nºs 4-B e 9-B do “Edifício Minister”, objeto, respectivamente, das matrículas nºs 25.433 e 17.292, em que figura como compromissária compradora Eliete Rodrigues Chaves NE, em razão da inexistência de previsão na Convenção do Condomínio autorizando a alienação de garagens a quem não for proprietário de unidades autônomas.

A apelante arguiu, em preliminar, a nulidade da r. sentença porque o Oficial de Registro de Imóveis se limitou a aplicar precedente do Conselho Superior da Magistratura, sem exercer o dever de apreciar e decidir, livremente, o procedimento de registro que é de jurisdição voluntária. Além disso, a r. sentença não apreciou os seis fundamentos apresentados na impugnação da dúvida, consistentes em: I) adoção de solução diversa em procedimento que disse respeito à alienação de vagas em edifício garagem; II) interpretação do art. 1.331, § 1º, do Código Civil, com a redação da Lei nº 12.607/2012, em conformidade com os arts. 2º e 5º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro; III) interpretação sobre constituir o art. 1.331, º 1º, do Código Civil norma de direito público ou de direito privado; IV) existência de conflito de leis no tempo em razão da revogação dos arts. 1º e 2º da Lei nº 4.591/64; V) ofensa ao princípio da igualdade e não discriminação; VI) ofensa ao direito de propriedade. No mérito asseverou que a Convenção de Condomínio do “Edifício Minister” foi registrada em 12/12/1969, na vigência da Lei nº 4.591/64, sendo o edifício composto por apartamentos, lojas e vagas de garagem. Parte das vagas de garagem é de propriedade e uso comum dos condôminos e outra parte é de propriedade exclusiva, sendo, porém, todas as vagas destinadas ao comércio porque o item 2 das Disposições Transitórias da Convenção permite que sejam locadas preferencialmente para os condôminos, com uso da renda em benefício das unidades situadas entre o primeiro e o vigésimo oitavo andar. Por sua finalidade as vagas de garagem de propriedade comum obtiveram CNPJ e produzem renda mensal que é repassada em benefício dos condôminos, o que permite caracterizar o edifício como comercial de vagas de garagem e, portanto, isento da restrição de venda a terceiros. Ademais, a convenção é anterior ao art. 1.331, § 1º, do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 12.607/2012, sendo essa a razão pela qual não traz autorização para venda das vagas a terceiros. Aduziu que a restrição atenta contra o bem-estar dos condôminos e contra seus interesses social e econômico, sem trazer qualquer benefício. Esclareceu que não reside no edifício e que utiliza as vagas para locação, mas por falta de interesse dos demais condôminos a locação para moradores do edifício gera pequena renda. Diante disso, a impossibilidade de vender as vagas implica em perda do direito de propriedade. Ademais, há antinomia entre os arts. 1º e 2º da Lei nº 4.591/64 e a parte final do § 1º do art. 1.331 do Código Civil, devendo a última ter incidência “ex tunc”, sem repercutir sobre convenções anteriores à sua vigência. Informou que a garagem consistente em unidade autônoma não pode ser tratada como parte acessória de outra unidade. Além disso, há discriminação entre os proprietários de garagens que podem ser alienadas a terceiros e de garagens situadas em edifícios que não autorizam essa alienação, com violação do princípio da igualdade. A Constituição Federal, por seu turno, tutela o direito adquirido que não pode ser alterado por lei nova, razão pela qual inexigível a autorização em convenção do condomínio para a venda de garagem a terceiro. Por fim, a restrição fere o livre exercício do direito de propriedade.

A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 147/150).

É o relatório.

Rejeito a arguição de nulidade da r. sentença que apreciou todas as matérias necessárias para a solução da dúvida suscitada pelo Sr. Oficial de Registro de Imóveis, o que também fez tendo em conta a finalidade da legislação aplicável, sendo consignado pela MM. Juíza de Direito:

“A finalidade da lei é clara: preservar a segurança da vida condominial, uma vez que permitir que pessoa estranha ao condomínio utilize o espaço da garagem acarretaria riscos aos moradores. Para tanto, houve a limitação da disposição de vaga de garagem à pessoas não condôminas” (fls. 84).

Ademais, não há impedimento para que os fundamentos deduzidos pelo apelante sejam conhecidos em sua totalidade no julgamento do recurso, pois inexiste instrução probatória pendente de realização.

Não há nulidade no procedimento de registro porque o Sr. 2º Oficial de Registro de Imóveis da Capital promoveu a qualificação do título sem ingerências que pudessem restringir sua liberdade de atuação.

A menção a precedente deste Col. Conselho Superior da Magistratura contida na nota de devolução reproduzida às fls. 25/26 foi realizada como integrante dos fundamentos jurídicos adotados para a recusa do registro que ocorreu porque não estava atendido requisito previsto no art. 1.331, § 1º, do Código Civil, como indicado no item 1 da referida Nota Devolutiva (fls. 25).

Além disso, não se olvida que no sistema pátrio a natureza da prestação dos serviços extrajudiciais de notas e de registro tem os precedentes administrativos como um dos nortes para atuação dos notários e registradores, sem que disso decorra indevida ingerência na prestação do serviço público delegado.

Ademais, a suscitação da dúvida tem como efeito a prorrogação do prazo do protocolo do título (art. 203, I, da Lei nº 6.015/73) e devolve a qualificação, em sua totalidade, ao órgão julgador que não se restringe à análise dos fundamentos da recusa opostos pelo Oficial de Registro de Imóveis (C.S.M., Apelação Cível nº 33.111-0/3 da Comarca de Limeira, relator o Desembargador Márcio Martins Bonilha).

Rejeita-se, portanto, a arguição de nulidade do procedimento de registro.

A apelante apresentou para registro contrato particular de compromisso de compra e venda das vagas de garagem 4-B e 9-B do “Edifício Minister”, situado na Rua das Palmeiras, 359, São Paulo (fls. 21/22), objeto das matrículas nºs 25.433 e 17.292 (fls. 27/30), tendo como compromissária compradora pessoa que não é proprietária de unidade autônoma do condomínio edilício.

A Convenção do Condomínio (fls. 33/44) não específica a natureza de todas as unidades autônomas e os usos a que se destinam, mas decorre do recurso que no condomínio existente apartamentos, lojas e garagens.

Quanto às garagens, o item 2 das Disposições Transitórias da Convenção do Condomínio dispõe que parte consiste em garagens de uso comum, com serviço de manobrista, destinadas à locação preferencialmente para os condôminos, com rateio mensal dos aluguéis recebidos entre os proprietários das unidades situadas do primeiro ao vigésimo quinto andar que correspondem aos pavimentos quarto ao vigésimo oitavo (fls. 42).

Por sua vez, o item 3 das Disposições Transitórias da Convenção de Condomínio esclarece que as demais garagens são de propriedade privativa dos condôminos.

O condomínio edilício se caracteriza pela existência de partes de propriedade comum e de partes de propriedade privativa dos condôminos.

A definição da natureza e uso das unidades autônomas é aquela contida na instituição e especificação do condomínio, podendo as partes de propriedade privativa consistir em apartamentos residenciais, escritórios, salas, lojas, sobrelojas, casas ou garagens (arts. 1331 do Código Civil e 8º, alínea “a”, da Lei nº 4.591/64).

Nos edifícios-garagem a que se refere o art. 1º, § 3º da Lei nº 4.591/64 as unidades autônomas são vagas de garagem vinculadas às frações ideais do terreno e às coisas de uso comum, ou seja, sua propriedade não é ligada à de unidade autônoma de outra natureza, razão pela qual não existe restrição para que sejam livremente alienadas pelo proprietário.

Nos demais edifícios, ou seja, naqueles em que as unidades autônomas são apartamentos, lojas, sobrelojas, escritórios e casas, a propriedade das garagens se vincula à unidade autônoma a que corresponder, isto é, de que houver o mesmo proprietário, conforme conceito contido no § 1º do art. 2º da Lei nº 4.591/64.

Por outro lado, e ainda que a sua propriedade permaneça vinculada à de outra unidade autônoma situada no condomínio, podem as garagens se revestir das seguintes formas: I) propriedade coletiva dos condôminos (com uma só matrícula); II) espaço de uso comum dos condôminos (sem matrícula autônoma); III) acessório de outra unidade com registro na mesma matrícula, podendo ou não, neste caso, se determinada ou indeterminada; IV) unidade autônoma com matrícula exclusiva.

O fato de se revestir da forma de unidade autônoma com matrícula exclusiva, contudo, não torna a garagem livremente alienável quando não integrar edifício-garagem, isto é, edifício destinado à guarda de veículos.

Ao contrário, nos demais condomínios edilícios, não consistentes em edifícios-garagem, a alienação de vaga de garagem a quem não for proprietário de unidade autônoma depende de expressa autorização na convenção do condomínio, como previsto na parte final do § 1º do art. 1.331 do Código Civil:

“Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§ 1° As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio” (grifei).

No presente caso, ficou incontroverso que não se trata de edifício-garagem, quer em sua totalidade ou em parte.

A convenção do condomínio, ao invés, deixa claro que no edifício existe uma garagem integrante das áreas comuns que é de co-propriedade de todos os condôminos titulares de unidades autônomas situadas entre o quarto e o vigésimo oitavo pavimento, destinadas à locação, sendo o uso das vagas nessa garagem feito por meio de serviço de manobrista (fls. 42, item 2).

Além disso, existem garagens de propriedade privativa de parte dos condôminos (fls. 42, item 3).

Porém, qualquer que seja a natureza das garagens (garagem comum ou garagens privativas), a Convenção do Condomínio não contém autorização para que sejam alienadas a terceiros não condôminos, isto é, para pessoas não proprietárias de unidades autônomas consistentes em apartamentos ou lojas.

Essa restrição não se afasta pela existência de garagem integrante das áreas comuns que se destina à locação para condôminos e não condôminos, pois a Convenção do Condomínio é expressa no sentido de que a finalidade da locação é produzir renda mediante locação (item 2, fls. 42).

A Convenção do Condomínio obriga a todos os condôminos a partir de sua subscrição, ou seja, aprovação em Assembleia, e também obriga terceiros a partir de seu registro no Registro de Imóveis (art. 1.333, parágrafo único, do Código Civil).

Assim porque, como afirma João Batista Lopes, a convenção de condomínio tem caráter normativo e institucional, não se confundindo com o contrato de sociedade e os demais contratos em geral:

“Em verdade, porém, a convenção de condomínio tem caráter predominantemente estatutário ou institucional, por isso que alcança não só os signatários, mas todos os que ingressarem no universo do condomínio.

(…)

A convenção do condomínio, por seu caráter normativo e institucional, distingue-se dos contratos em geral e não se confunde com o contrato de sociedade em particular“.

Sua finalidade é a de reger as relações entre os condôminos que, como esclarecido, são proprietários de partes de domínio exclusivo e ao mesmo tempo de partes de domínio comum entre todos, razão pela qual, como esclarece J. Nascimento Franco, consiste em verdadeira lei interna do edifício:

“7. A Convenção é lei interna do edifício e, por isso, de obediência obrigatória por todos os ocupantes. Daí ter o síndico ação direta contra o locatário, e não propriamente contra o condômino locador, para punilo no caso de violação de qualquer uma de suas disposições, bem como para obrigá-lo a desfazer obras irregulares ou remover coisas instaladas inconvenientemente. Como lex mater situa-se hierarquicamente acima de toda e qualquer outra norma, como o regulamento interno, decisão da assembleia geral, resolução do conselho fiscal etc. Com efeito, todas as demais disposições constituem normas infraconvencionais, que só têm eficácia jurídica na medida em que se ajustarem à convenção e jamais quando com ela conflitarem” (“Condomínio”, 5º ed., São Paulo: Revista dos Tribunais, 2005, págs. 19/20).

Prossegue o autor afirmando:

“As convenções já existentes quando o Código Civil atual entrou em vigor são atos jurídicos perfeitos e, por isso, não precisam ser adaptadas ao novo sistema legal, mas devem ser aplicadas naquilo que não contrariem as normas de ordem pública inseridas no Código, pelo que se infere do parágrafo único do art. 2.035. Esse parágrafo utiliza o vocábulo ‘convenção’ em sentido amplo, motivo pelo qual abrange a convenção de condomínio” (obra citada, pág. 21, grifei).

Desse modo, as convenções de condomínio anteriores ao Código Civil de 2002 continuam vigentes no que não conflitarem com normas de natureza cogente, o que ocorre no presente caso em relação às disposições sobre as vagas de garagem contidas na Convenção de Condomínio do “Edifício Minister”.

Isso não viola o princípio da isonomia porque se cuida de norma que é uniforme para todos os condôminos do “Edifício Minister” e porque as relações entre os condôminos em cada condomínio edilício são regidas por suas próprias normas na forma que os próprios condôminos dispuserem por meio de deliberação na instituição e especificação do condomínio, na Convenção do Condomínio, no Regimento Interno e em suas Assembleias.

Por sua vez, não se sustenta a alegação de que a r. sentença apelada contrariou precedente relativo ao mesmo tema porque o v. acórdão citado às fls. 106 diz respeito a vagas em edifício-garagem, ou seja, hipótese distinta daquela versada no presente caso.

Também não prevalece a alegação de que houve interpretação divorciada dos arts. 2º e 5º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro.

Como exposto, a Convenção do Condomínio “Edifício Minister” continua vigente no que tange às vagas de garagem porque não contém disposição que contrarie o Código Civil.

Além disso, não houve interpretação contrária aos fins sociais da lei e exigências do bem comum, pois a convenção do condomínio rege as relações entre os proprietários de unidades autônomas de forma a atender os interesses da coletividade dos condôminos e não a interesse individual sobre a possibilidade, ou não, de alienação de garagem para pessoas estranhas ao condomínio.

Outrossim, independente da natureza cogente que se atribui ao § 1º do art. 1.331 do Código Civil no que tange à restrição para a alienação de vagas de garagem a terceiros não condôminos, a questão sobre a natureza dessa norma não altera a solução adotada neste caso concreto.

Assim porque a lei faculta que na convenção seja autorizada a venda de garagem a pessoas estranhas ao condomínio.

Bem por isso, compete aos condôminos decidir se em condomínio não consistente em edifício-garagem as vagas de estacionamento podem, ou não, ser vendidas a pessoas não proprietárias de unidades autônomas de outra natureza.

E a convenção do condomínio pode ser alterada a qualquer tempo pela Assembleia dos Condôminos, desde que respeitado o quórum previsto em lei para a matéria que for objeto da alteração.

Em razão disso, atualmente a Convenção do Condomínio do “Edifício Minister” não autoriza a alienação de vaga de garagem para terceiro, ou seja, pessoa estranha ao condomínio, mas nada impede que no futuro a Assembleia dos Condôminos altere a convenção para passar a autorizar essa venda, respeitado o quórum legal.

Não há conflito de leis no tempo, porque autorizar ou não a venda de vaga de garagem para terceiro não condômino é questão que pode ser objeto de deliberação a qualquer tempo, observada a legislação atual, mas desde que essa deliberação seja promovida mediante alteração da Convenção do Condomínio por Assembleia dos Condôminos em que respeitado o quórum legal. Em decorrência, também não há que se falar em antinomia, real ou aparente, porque sobre a matéria aqui tratada vige o § 1º do art. 1.331 do Código Civil que comporta interpretação literal, pois assim redigido:

“As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio” (grifei).

Por fim, não há violação ao direito de propriedade que deve ser exercido em conformidade com as suas finalidades econômicas e sociais (art. 1.228, § 1º, do Código Civil) e, em se tratando de condomínio edilício, em conformidade com as normas que regem as relações entre a coletividade de condôminos e entre esses e terceiros que se relacionem com o condomínio.

Destarte, sob qualquer aspecto em que se analise a matéria prevalecem as razões opostas para a recusa do registro do título.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso e mantenho a recusa do registro do contrato particular de compromisso de compra e venda.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator 

Fonte: DJe/SP de 18/03/2019

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook e/ou assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito.