1VRP/SP: Registro de Imóveis. Não é possível retificação de título registrado para alteração do apto. Alteração de elemento essencial do título . Necessidade de novo título.

Processo 1078087-12.2021.8.26.0100

Pedido de Providências – Registro de Imóveis – Construtora Metrocasa S/A – Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: ANTONIO ISMAEL PIMENTA CARDOSO (OAB 19343/MA), FRANCISCO ANDRE CARDOSO DE ARAUJO (OAB 279455/SP)

Íntegra da decisão:

SENTENÇA

Processo Digital nº: 1078087-12.2021.8.26.0100

Classe – Assunto Pedido de Providências – Registro de Imóveis

Requerente: Construtora Metrocasa S/A

Requerido: 10º Oficial de Registro de Imóveis da Capital

Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad

Vistos.

Trata-se de pedido de providências apresentado por Construtora Metrocasa S/A, atual denominação da Construtora Metrocasa Ltda. – fls.08/22, em face do Oficial do 10º de Registro de Imóveis da Capital para retificação do registro nº 57 da matrícula nº 154.893 daquela serventia.

Argumenta que contratou com Carlos Fernando Medeiros e sua esposa Erica Lovato a venda do futuro apartamento nº2.505 da incorporação averbada nessa matrícula, mas constatou, após o registro do negócio, que o correspondente bancário da Caixa Econômica Federal havia informado no documento que a unidade financiada seria o apartamento nº2.507.

Observado o equívoco, o agente financeiro redigiu instrumento de retificação e ratificação, indicando a unidade correta (nº2.505), o qual foi firmado por todas as partes e levado ao registrador para que providenciasse a retificação, o que foi negado porque o título apresentado e registrado constitui ato jurídico perfeito e acabado e não comporta modificação em seu objeto, que é elemento essencial do contrato.

A parte requerente defende que se trata de erro material; que a alteração da unidade vendida não afeta a essência do negócio; que a justificativa apresentada pelo registrador é lacônica e não há prejuízo com a retificação consentida por todos os envolvidos, a qual não exige indagação maior. Juntou documentos às fls.08/139.

Identificado o decurso do trintídio legal da prenotação, determinou-se a reapresentação do título (fl.140).

O Oficial manifestou-se à fl.143, reiterando a impossibilidade da retificação, uma vez que o registro retrata exatamente o título apresentado e o ajuste pretendido modifica a vontade das partes e a substância do negócio jurídico realizado, pelo que sugeriu a realização de instrumento de permuta.

O Ministério Público opinou pela improcedência (fls.148/151).

É o relatório.

Fundamento e Decido.

No mérito, o pedido é improcedente. Vejamos os motivos.

A Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973, em seu art. 213, inciso I, permite a retificação do registro de imóveis sempre que se identificar omissão ou erro na transposição de qualquer elemento do título.

Contudo, não há controvérsia de que, no caso concreto, não houve qualquer equívoco na transposição. O suposto erro estaria no título (item ‘E’ – fl.80), o qual foi perfeitamente retratado no Registro nº57 da matrícula nº154.893 (fl.144).

Sabe-se, porém, que o número da unidade adquirida é elemento essencial do contrato, de modo que sua alteração importa modificação do próprio negócio jurídico (afetação de novo objeto).

Tal modificação, em consequência, não pode ser alcançada por mera retificação administrativa, ainda que haja concordância expressa de todas as partes envolvidas.

Neste ponto, é válida a sugestão do Oficial para realização de permuta.

De fato, a única via possível para conformação do registro à alegada realidade fática é a realização de outro negócio jurídico, com consequências fiscais e tributárias que não podem ser contornadas pela via oblíqua da retificação administrativa.

Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido.

Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.

Oportunamente, remetam-se os autos ao arquivo.

P.R.I.C.

São Paulo, 27 de agosto de 2021.

Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad

Juiz de Direito (DJe de 31.08.2021 – SP)

Fonte: DJE/SP

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1VRP/SP: Perempção. Há fundamento também para o cancelamento das cauções originadas dos créditos hipotecários.

Processo 1083372-83.2021.8.26.0100

Pedido de Providências – Cancelamento de Hipoteca – Cristiano de Almeida – Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido de providências formulado por Cristiano de Almeida em face do 14º Oficial de Registro de Imóveis da Capital para determinar o cancelamento dos registros de hipoteca (R.2/32.582 e R.2/32.583) e das averbações da caução (Av.3/32.582 e Av.3/32.583). Providencie-se o necessário ao cumprimento. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo com as cautelas de praxe. P.R.I.C. – ADV: LUIS FERNANDO TEIXEIRA DE ANDRADE (OAB 242626/SP), RODRIGO KARPAT (OAB 211136/SP)

Íntegra da decisão:

SENTENÇA

Processo Digital nº: 1083372-83.2021.8.26.0100

Classe – Assunto Pedido de Providências – Cancelamento de Hipoteca

Requerente: Cristiano de Almeida

Requerido: 14º Oficial de Registro de Imóveis da Capital

Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad

Vistos.

Trata-se de pedido de providências formulado por Cristiano de Almeida em face do 14º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, visando cancelamento de hipotecas e cauções constantes nas matrículas n. 32.582 e 32.583 daquela serventia.

A parte requerente aduz que as hipotecas (R.2/32.582 e R.2/32.583) e as cauções (Av.3/32.582 e Av.3/32.583) foram alcançados pela perempção, pois decorridos mais de trinta anos dos registros e das averbações sem ajuizamento de execução ou cobrança. Juntou os documentos de fls. 15/35.

O Oficial manifestou-se sustentando que o título foi devolvido com base na regra do artigo 251 da LRP, sendo que os gravames só poderão ser baixados mediante apresentação de autorização expressa do credor hipotecário ou por determinação judicial (fls. 39/40).

O Ministério Público se manifestou pelo deferimento (fls. 43/45).

É o relatório.

Fundamento e decido.

No mérito, o pedido é procedente. Vejamos os motivos.

No que tange ao cancelamento da hipoteca, assim dispõe o art. 251 da Lei de Registros Públicos:

“Art. 251 – O cancelamento de hipoteca só pode ser feito:

I – à vista de autorização expressa ou quitação outorgada pelo credor ou seu sucessor, em instrumento público ou particular;

II – em razão de procedimento administrativo ou contencioso, no qual o credor tenha sido intimado (art. 698 do Código de Processo Civil);

III – na conformidade da legislação referente às cédulas hipotecárias”.

Conforme parecer do MM. Juiz Marcelo Fortes Barbosa Filho elaborado no Proc. CGJ 346/2002 e aprovado em 06.02.2002 pelo Corregedor Geral da Justiça à época, Des. Luiz Tâmbara, o rol previsto no art. 251 é numerus clausus, devendo, como regra, ser observado.

Contudo, se verificada a perempção, é possível operar-se averbação de ofício:

“Para que subsistisse a hipoteca, a prorrogação de sua inscrição deveria ter sido promovida dentro do prazo de trinta anos, vencido em 27.07.1986, e, como não o foi, a garantia real perimiu, eis que não se admite sua perpetuidade, cessando, então, a inscrição de produzir seus efeitos próprios (Caio Mário da Silva Pereira. Instituições de direito civil. 2. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1974. vol. IV, p. 352-353).

Ora, caracterizada a perempção, operada pelo simples decurso de um prazo legal insusceptível de suspensão ou interrupção, conforme o explicitado pelo C. Conselho Superior da Magistratura quando do julgamento da Ap 256.993, da Comarca da Capital (rel. Des. Acácio Rebouças, j. 13.01.1977, RDI 3/121), não há necessidade de ordem judicial para que seja promovida averbação correspondente.

Assim, entendo ser possível, de ofício, seja determinada a realização de averbação, reportada a perempção da hipoteca em apreço, o que, apesar de não caracterizar um cancelamento, indicará não produzir a inscrição quaisquer novos efeitos”.

O prazo legal a que se refere a decisão, antes regido pelo artigo 887 do CC/16, vem atualmente estabelecido pelo artigo 1.485 do CC/2002, com nossos destaques:

“Art. 1.485. Mediante simples averbação, requerida por ambas as partes, poderá prorrogar-se a hipoteca, até 30 (trinta) anos da data do contrato. Desde que perfaça esse prazo, só poderá subsistir o contrato de hipoteca reconstituindo-se por novo título e novo registro; e, nesse caso, lhe será mantida a precedência, que então lhe competir”.

De tal modo, no decurso do prazo legal de trinta anos sem a devida prorrogação ou celebração de novo contrato, a hipoteca perde seus efeitos.

Depreende-se das matrículas dos imóveis, fls. 15/20 e 21/26, que as hipotecas foram gravadas no ano de 1979 (fls. 15 e 21). Portanto, na ausência de registro subsequente de novo título a reconstituí-los, houve perempção.

A partir de constatação análoga, já se reconheceu a possibilidade de averbação da perempção em mais de um julgado da E. Corregedoria Geral da Justiça: Processo CGJ nº 904/2003, parecer do MM. Juiz Assessor Claudio Luiz Bueno de Godoy, elaborado em 25.09.2003; Processo CGJ nº 07/2004, parecer do MM. Juiz Assessor José Antonio de Paula Santos Neto, elaborado em 02.02.2004, e Processo CGJ nº 2014/118757, parecer do MM. Juiz Assessor Gustavo Henrique Bretas Marzagão, aprovado pelo Exmo. Des. Hamilton Elliot Akel em 27.08.2014.

Neste último, ressaltou-se também que a averbação da perempção resulta em cancelamento da hipoteca, afirmação esta consignada com base em entendimento firmado em embargos de declaração no Proc. CGJ nº 788/2005, em decisão proferida em 25.10.2005 pelo Exmo. Des. José Mário Antonio Cardinale, à época Corregedor Geral da Justiça, cujo trecho se transcreve:

“… o almejado reconhecimento da perempção importa sim cancelamento da hipoteca, não tendo a decisão embargada incorrido em qualquer imprecisão técnica. Ainda que a postulação formulada não faça referência a cancelamento de hipoteca, certo é que a pretendida extinção do registro, ainda que decorrente de situação fática vinculada ao decurso do tempo, produz necessária e automaticamente aquele resultado. Como ensina Narciso Orlandi Neto:

O cancelamento de um ato do registro significa a retirada de seus efeitos do mundo jurídico. Melhor dizendo, cancelado o registro, desaparece a publicidado e, com ela, os efeitos que ele produziria em relação a terceiro.

Num sistema como o nosso, em que o registro tem eficácia constitutiva, aparece um efeito paralelo, de conteúdo negativo; ele é também extintivo do registro anterior…. (Retificação do Registro de Imóveis, 1997, Livraria Del Rey, Editora Oliveira Mendes, pág. 254).

E, nos expressos termos do artigo 248 da Lei de Registros Públicos, o cancelamento efetuar-se-á mediante averbação”.

Não bastasse isso, o proceder do ato de ofício fora objeto de norma regulatória prevista no item XXXII do Provimento nº 1/1988 desta Corregedoria Permanente, editado por José Renato Nalini e Ricardo Henry Marques Dip, com a seguinte redação:

“XXXII. Além das hipóteses previstas no item 122, cap. XX, das “NORMAS DE SERVIÇO DA CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA”, poderá averbar-se, por instância ou EX-OFFICIO, o cancelamento de registro de hipoteca perempta”.

No que diz respeito às cauções, ambas referem-se a direitos creditórios decorrentes das hipotecas mencionadas, sendo que foram dadas em garantia pelo credor hipotecário ao Banco Nacional de Habitação em ambas as matrículas (averbações de n.3 – fls. 16 e 22).

Conquanto a mesma lógica dos precedentes e fundamentos acima referidos não se aplique automaticamente à caução, já que formulados a partir de dispositivo legal que trata especificamente de hipoteca, no caso específico, observa-se que o cancelamento das hipotecas extinguirá automaticamente, em consequência, as garantias dadas em caução, já que oriundas justamente dos direitos creditórios hipotecários.

Desse modo e porque as cauções também foram gravadas no ano de 1979, sem qualquer registro subsequente de novo título, tenho que também possam ser canceladas na forma pleiteada, notadamente porque a medida não alcançará direitos de terceiros.

Em suma, adota-se o entendimento de que a averbação do cancelamento de hipoteca pode se operar de ofício se constatada a perempção, fato jurídico este a ser verificado na ausência de registro de novo título reconstituindo o gravame quando decorridos trinta anos da formalização.

Na incidência do art. 1.485 do CC/02, que regula a matéria, nem mesmo se deve exigir a intimação da parte credora, pois inaplicável o art. 251, inciso II, da LRP (cf. decisão no Processo CGJ nº 07/2004 supracitado).

Por via oblíqua, há fundamento também para o cancelamento das cauções originadas dos créditos hipotecários.

Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido de providências formulado por Cristiano de Almeida em face do 14º Oficial de Registro de Imóveis da Capital para determinar o cancelamento dos registros de hipoteca (R.2/32.582 e R.2/32.583) e das averbações da caução (Av.3/32.582 e Av.3/32.583). Providencie-se o necessário ao cumprimento.

Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.

Oportunamente, ao arquivo com as cautelas de praxe.

P.R.I.C.

São Paulo, 26 de agosto de 2021.

Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad

Juiz de Direito (DJe de 31.08.2021 – SP)

Fonte: DJE/SP

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias

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Tabelionato de Protesto – Documento de dívida – Contrato particular e aditivo – Recusa sob o fundamento da inexistência de título executivo, ausência de certeza, liquidez e exigibilidade, insegurança na vinculação do aditivo ao contrato aditado, irregularidade na planilha de débito apresentada a protesto e ausência e prova do cumprimento de obrigações do vendedor – Contrato e aditamento que configuram título executivo extrajudicial, por serem firmados por duas testemunhas, nos termos do art. 784, III, CPC – Aditamento contratual que, apesar de não indicar numeração do contrato original, é emitido pelas mesmas partes com descrição e remissão suficiente ao contrato originário, alterado apenas em partes – Segurança quanto à formação do documento de dívida pela resultado do restante do contrato originário e o aditamento – Contrato que contém obrigações de pagamento distintas, algumas condicionadas à obrigação de fazer imposta ao comprador e outra, do pagamento de valor certo em dinheiro, pura e simples – Possibilidade de protesto e exigência do pagamento do valor certo, determinado e vencido em data certa, inexistente condição suspensiva da obrigação – Autonomia da obrigações e possibilidade de protestos diversos do mesmo documento – Inteligência das NSCGJ – Planilha de débito que constitui instrumento de declaração do valor de débito pelo apresentante, sem efeitos constitutivos – Inexistência de formalidade essencial ou indicação do nome do devedor, limitada a verificação objetiva do valor lançado em relação ao título – Inteligência dos arts. 5º e 19 da Lei nº 9.492/1997 – Fundamentos da recusa afastados – Recurso parcialmente provido para determinar o protesto do documento de dívida.

Número do processo: 1007929-87.2017.8.26.0320

Ano do processo: 2017

Número do parecer: 106

Ano do parecer: 2020

Parecer

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA

Processo CG n° 1007929-87.2017.8.26.0320

(106/2020-E)

Tabelionato de Protesto – Documento de dívida – Contrato particular e aditivo – Recusa sob o fundamento da inexistência de título executivo, ausência de certeza, liquidez e exigibilidade, insegurança na vinculação do aditivo ao contrato aditado, irregularidade na planilha de débito apresentada a protesto e ausência e prova do cumprimento de obrigações do vendedor – Contrato e aditamento que configuram título executivo extrajudicial, por serem firmados por duas testemunhas, nos termos do art. 784, III, CPC – Aditamento contratual que, apesar de não indicar numeração do contrato original, é emitido pelas mesmas partes com descrição e remissão suficiente ao contrato originário, alterado apenas em partes – Segurança quanto à formação do documento de dívida pela resultado do restante do contrato originário e o aditamento – Contrato que contém obrigações de pagamento distintas, algumas condicionadas à obrigação de fazer imposta ao comprador e outra, do pagamento de valor certo em dinheiro, pura e simples – Possibilidade de protesto e exigência do pagamento do valor certo, determinado e vencido em data certa, inexistente condição suspensiva da obrigação – Autonomia da obrigações e possibilidade de protestos diversos do mesmo documento – Inteligência das NSCGJ – Planilha de débito que constitui instrumento de declaração do valor de débito pelo apresentante, sem efeitos constitutivos – Inexistência de formalidade essencial ou indicação do nome do devedor, limitada a verificação objetiva do valor lançado em relação ao título – Inteligência dos arts. 5º e 19 da Lei nº 9.492/1997 – Fundamentos da recusa afastados – Recurso parcialmente provido para determinar o protesto do documento de dívida.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,

1. Trata-se de recurso administrativo interposto por Habitat Empreendimentos Imobiliários Ltda., visando a reforma da sentença de fl. 94/97, que julgou improcedente pedido de providências contra o 1º Tabelião de Notas e de Protesto de Letras e Títulos de Limeira, reconhecendo a ausência de certeza, liquidez e exigibilidade do contrato, não se configurando como título executivo, além de inconsistências na vinculação do aditivo contratual em relação ao contrato inicial, caracterizando vício formal do título.

O título foi devolvido ao interessado pelo 1º Tabelião de Notas e de Protesto de Letras e Títulos de Limeira com o seguinte motivo, verbis:

“INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA COM PROMESSA DE DAÇÃO EM PAGAMENTO.

NÃO É LÍQUIDO, CERTO E EXIGÍVEL ART. 783 DO CPC E CLÁUSULAS XI.9 E XI.10 DO PRESENTE CONTRATO.

TÍTULO NÃO EXECUTIVO EXTRAJUDICIALMENTE ART. 784 DO CPC.

PROV. 58/89, CAP. XV, SEÇÃO III, ITEM 17 DAS NSCGJ – TOMO II

PRIMEIRO ADITAMENTO AO INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE PERMUTA. NÃO É TÍTULO EXECUTIVO, LÍQUIDO, CERTO E EXIGÍVEL.

NÃO MENCIONA O NÚMERO DO INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA COM PROMESSA DE DAÇÃO EM PAGAMENTO.

PLANILHA DE CÁLCULO NÃO CONTÉM: NÚMERO DO CONTRATO, DATA DE EMISSÃO, NOME DO CREDOR E DO DEVEDOR, DATA DE EMISSÃO DA PLANILHA E NOME COMPLETO E QUALIFICAÇÃO DO CREDOR RESPONSÁVEL” (fl. 71).

2. O recurso sustenta, em resumo, que houve contratação inicial entre a recorrente e Rio Verde Engenharia e Construções Ltda, esta na condição de promitente compradora, tendo por objeto os imóveis objeto das matrículas nºs 8.982, 50.746, 1.556, 16.773, 4.376, 283, 274, 140, 78.825, 11.192, 11.193, 11.469, 18.657, 20.062, 20.063, 20.064, 26.616, 26.617, 26.618, 89.290, 93.119, 9.090, 25.741, 25.742, 25.743, 1.501, 1.502 e 1.503, todos do 1º Registro de Imóveis de Piracicaba, firmado em 11.06.2016. Em 22.11.2016 houve aditamento das cláusulas III.8 e V.1, alínea g do contrato, anulando a cláusula III.8 e alterando o preço e forma de pagamento na cláusula V.1, alínea g. Afirma que, ao contrário do que entendido pela sentença, o objeto do protesto é apenas a cláusula do aditamento V.1, alínea g, que não prevê qualquer obrigação ao vendedor, ora recorrente. Que o fato das demais obrigações contratuais não serem objeto do protesto, impede sua consideração para a análise dos requisitos para o ato. Sustenta que o contrato configura título executivo extrajudicial, afastando um dos fundamentos da recusa; que as cláusulas XI.9 e XI.10 não são objeto do pedido de protesto, estas objeto da rescisão por desistência. Nega a existência de vícios formais do título e o aditamento qualifica de forma suficiente as partes e seu objeto, com remissão à data do contrato inicial, servindo apenas para estabelecer termo certo para o vencimento da obrigação.

Pretende o provimento do recurso para que seja realizado o “protesto para fins falimentares dos títulos anotando-se a data do apontamento como sendo 22/06/2017 referente às parcelas 1º a 6º, assim como as demais que tiverem vencido no curso da demanda, e ainda, que a apelada abstenha-se de impedir o protesto de novas parcelas do referido contrato e aditamento pelos motivos ensejadores do presente pedido de providências” (fl. 102/115).

O recurso foi inicialmente distribuído ao Conselho Superior da Magistratura, com decisão monocrática de Vossa Excelência reconhecendo a incompetência do órgão julgador, determinando a redistribuição dos autos para a Corregedoria Geral da Justiça (fl. 138).

É o relatório.

Passo a opinar.

3. A recorrente pretende o protesto específico de 6 (seis) parcelas vencidas, no valor total de R$ 246.386,67, referente a cláusula de aditivo contratual que prevê o pagamento de parcelas em dinheiro, em datas certas. O contrato prevê obrigações múltiplas entre as partes, consistente em alienação de bens imóveis por parte do vendedor e realização de empreendimentos imobiliários pelo comprador, mediante pagamento de valor certo em dinheiro e da dação em pagamento de unidades ou parte dos empreendimentos futuros. Há no contrato, portanto, simultaneidade de obrigações de natureza distinta e, por isto, vencíveis e exigíveis em momentos distintos.

O contrato inicial, assim como o aditamento, prevê o interesse do vendedor, ora recorrente, de receber o pagamento do preço em espécie e área construída (cláusula II.2.b), considerando a disponibilização de diversos imóveis para a realização de vários empreendimentos imobiliários, cada qual especificando uma parte de pagamento em dinheiro e outra parte em bens. Na fixação do preço (cláusula V.1), previu-se um preço certo de R$ 26.508.287,76, mas com pagamento em parcelas autônomas agregadas à realização dos empreendimentos imobiliários previstos no contrato, por dação em pagamento (V.1.a, V.1.b, V.1.c, V.1.d, V.1.e, V.1.f) e por pagamento de quantia certa (cláusula V.1.g).

O aditivo contratual apresentado a protesto, juntamente com o contrato inicial, foi nominado de “instrumento particular de promessa de permuta”, embora o objeto seja claro: a venda de bens imóveis para realização de empreendimentos imobiliários, com pagamentos parte em dinheiro com valor e prazo certo, parte em dinheiro por conta da realização dos empreendimentos imobiliários, e parte em bens imóveis destes decorrentes.

A recusa deu-se, essencialmente, pela ausência de certeza, liquidez e exigibilidade do contrato, posto não haver segurança de que o aditivo corresponda ao contrato inicial, o risco de haver inadimplemento por parte do vendedor de obrigações próprias, permitindo a resolução do contrato por parte do comprador ou a arguição da exceptio non adimpleti contractus, a falta de correta identificação da planilha de cálculos e o fato do contrato não constituir título executivo extrajudicial.

As justificativas para a recusa ao protesto não se justificam.

De acordo com a Lei nº 9.492/1997, destina-se o protesto à prova do inadimplemento e o descumprimento de obrigação originada em títulos e outros documentos de dívida. A redação do art. 1º da referida lei deixa claro que o objeto do ato de protesto é dar publicidade e certeza do inadimplemento de contratos e negócios estabelecidos entre as partes ou do descumprimento de obrigação específica assumida por alguma das partes, ainda que inexistente tal descumprimento em relação a eventuais outras obrigações decorrentes do mesmo contrato.

Dispõe o art. 1º, caput da Lei nº 9.492/1997:

Art. 1º Protesto é o ato formal e solene pelo qual se prova a inadimplência e o descumprimento de obrigação originada em títulos e outros documentos de dívida.”

O limite de verificação do título ou documento [1] de dívida pelo Tabelião de Protestos é o da análise formal do documento, não sendo-lhe permitido adentrar à análise material do negócio jurídico, especialmente quanto a eventual resolução do contrato como um todo. Se o documento é formalmente suficiente para atestar a existência de uma obrigação, com valor certo e determinado, e vencida antes da apresentação do título a protesto, ainda que preservadas outras obrigações contidas no mesmo contrato, considera-se suficientemente comprovada o débito e seu inadimplemento para fins de protesto.

Inclui-se, em tal análise formal, a verificação se o documento de dívida, como tal, possui os requisitos da certeza, liquidez e exigibilidade (Item 22, Cap. XV, NSCGJ).

Por primeiro, há de se observar que o contrato e o aditivo apresentados a protesto são, formalmente, títulos executivos extrajudiciais, permitindo a lavratura do ato, nos termos do item 20, do Capítulo XV das NSCGJ. São os chamados “documentos de dívida qualificados como títulos executivos”.

O art. 784, III do Código de Processo Civil prevê formalmente como título executivo judicial, o documento particular assinado pelo devedor e por duas testemunhas.

O contrato é firmado pelas partes e duas testemunhas (fl. 56), assim como o aditamento contratual (fl. 67/69). Não há, assim, que se falar em ausência de eficácia executiva formal do documento apresentado a protesto.

Também há de se afastar os argumentos no sentido da insegurança documental quanto à vinculação do aditivo com o contrato original, ante a inexistência de indicação no aditivo do número do contrato original aditado.

A identidade do negócio jurídico que modifica parcialmente negócio anterior, como no caso de aditamentos contratuais, não nasce tão só do lançamento, no aditamento, de número singelo que corresponda ou se identifique com o contrato aditado. O que importa para se identificar a filiação do aditamento a um contrato originário é o resultado da análise concreta do termo aditivo, identificando-se com clareza e segurança a legitimidade compatível e o objeto da nova manifestação da vontade, qual seja, a modificação do negócio originário. Não é a denominação dada ao novo negócio jurídico que modifica parcialmente o original que irá caracterizar a unidade do negócio jurídico resultante, mas sim o objeto descrito no aditivo firmado pelas mesmas partes, permitindo-se sua identificação com o negócio anteriormente estabelecido.

No caso concreto, embora tenham as partes nominado o aditivo como instrumento alterador de contrato de permuta, seu objeto é perfeitamente identificado como sendo a alteração de parte do compromisso de compra e venda e outras obrigações antes firmado pelos mesmos, com a manutenção da avença inicial em relação a aquilo que não se tocou no aditamento.

A qualificação das partes, no aditivo, corresponde à qualificação do contrato originário, demonstrando identidade das partes (fl. 67). O aditivo descreve, de forma suficiente a formar a vinculação com o negócio anterior, o objeto do aditamento, fazendo remissão ao “INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA E OUTRAS AVENÇAS (‘CONTRATO’), objetivando a transferência da área total de 61.735,00 m², objeto das matrículas nº 8.982, 50.746, 1.556, 16.773, 4.376, 283, 274, 140, 78.825, 11.192, 11.193, 11.469, 18.657, 20.062, 20.063, 20.064, 26.616, 26.617, 26.618, 89.290, 93.119, 9.090, 25.741, 25.742, 25.743, 1.501, 1.502 e 1.503, todas do 1º Cartório de Registro de Imóveis e anexos de Piracicaba (‘IMÓVEL’), pelo preço e condições constantes no referido instrumento” (fl. 67).

Descreve, ainda, a manutenção de todas as outras cláusulas contratuais não extirpadas ou modificadas pelo instrumento aditivo, dando segurança quanto a seu objeto inicial e à limitação de sua eficácia modificativa.

Não há, assim, dúvidas quanto ao objeto do aditamento e do negócio jurídico modificado pela vontade das partes, com exata descrição dos imóveis negociados e do preço certo fixado como parte do pagamento, não havendo obrigatoriedade da indicação de algum número ou registro para eficácia do ato sucessivo.

No que diz respeito à certeza, exigibilidade e liquidez da prestação vencida e apresentada a protesto, também há elementos documentais suficientes para se concluir pela existência de dívida certa, vencida e de exigência imediata por parte do credor.

Na fixação inicial do preço (cláusula V.1), previu-se um preço certo de R$ 26.508.287,76 pela venda dos imóveis, mas com pagamento em parcelas autônomas agregadas à realização dos empreendimentos imobiliários previstos no contrato, por dação em pagamento (V.1.a, V.1.b, V.1.c, V.1.d, V.1.e, V.1.f) e por pagamento de quantia certa (cláusula V.1.g).

Ou seja, há duas espécies de pagamentos previstos no contrato: seis pagamentos condicionais, vinculados à realização dos empreendimentos, através da dação em pagamento de novos imóveis; e um pagamento em dinheiro, certo e determinado, independentemente da implantação dos empreendimentos, prevista na cláusula V.1.g.

Referida cláusula inicialmente vinculava o termo inicial da obrigação de pagamento de prestações certas à lavratura de escritura pública para a transferência dos imóveis (fl.40).

No aditamento, extirpou-se do contrato a vinculação do cumprimento da cláusula V.1.g à lavratura da escritura dos imóveis, substituindo-se o dies a quo dos pagamentos por datas certas. Consta do aditivo contratual a nova redação de referida cláusula:

“g) R$ 4.000.000,00 (quatro milhões de reais) por meio de 48 (quarenta e oito) parcelas fixas, mensais e consecutivas, sendo: a) da 1ª a 6ª parcela no valor de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) cada; e b) da 7ª a 48ª no valor de R$ 89.523,81 (oitenta e nove mil, quinhentos e vinte e três reais e oitenta e um centavos), vencendo a primeira em 15 de janeiro de 2017 e as demais no mesmo dia dos meses subsequentes, corrigidas mensalmente a partir do vencimento da primeira parcela (i0) pelo IGPM/FGV, ou outro índice que o vier a substituir” (fl. 68). (grifei)

A alteração produziu, por efeito, a liquidez e exigibilidade do débito – já que a certeza decorre do próprio conteúdo do contrato – já que o valor de cada prestação é certo, inclusive quanto à correção monetária, com fixação de termo certo para pagamento, ocorrendo o efeito da mora ex re (art. 397, caput, CC).

Daí não se falar, no pedido de protesto das seis parcelas vencidas em datas certas, com valores determinados, em ausência de certeza, liquidez e exigibilidade da dívida.

O argumento da ausência de prova de cumprimento das demais prestações previstas no contrato, apresentado pelo Tabelião para evitar o protesto, também não merece acolhimento.

Por primeiro, como dito, verifica-se que a obrigação de pagamento do valor de R$ 4.000.000,00, previsto na cláusula V.1.g mostra-se independente das demais obrigações previstas entre as partes no contrato, especialmente após a substituição da condição suspensiva do pagamento (lavratura da escritura de transferência dos imóveis) pelo prazo certo para cada pagamento. Se o pagamento da dívida de valor decorrente do contrato não se sujeita a nenhuma condição suspensiva, e não havendo nenhuma prova preconstituída da extinção das obrigações contratuais por outra causa, não há como se afastar o reconhecimento da certeza, liquidez e exigibilidade da obrigação.

A obrigação de outorga das escrituras, imposta ao requerente na condição de vendedor, sujeita-se a uma condição específica, conforme se denota da cláusula VI.1, qual seja, a aprovação de cada projeto de empreendimento perante a Prefeitura Municipal. Tratando-se de obrigação condicionada de cumprimento de obrigação específica de fazer, não se tem, por efeito, a vinculação do cumprimento de obrigação de pagar estabelecida independentemente da lavratura de tais escritos, com datas certas de cumprimento.

A previsão contratual de desistência do contrato por parte do comprador em até certo prazo (cláusula III.4), a cláusula geral de resolução por inadimplemento (cláusula XI.8), não tem aqui o condão de evitar a mora da obrigação de pagamento de valor certo e em data certa, assumida pelo comprador, seja pela autonomia da obrigação de pagamento em dinheiro prevista no contrato, seja pela impossibilidade de discussão, para o protesto, de aspectos materiais do cumprimento das obrigações contratuais.

E, neste aspecto, observe-se que nada impede o desdobro das obrigações contidas num contrato, aqui considerado como documento de dívida, para fins de realização de protestos diversos, respeitado o vencimento de cada obrigação ou parcela. Tal conclusão decorre da permissão para a realização de um segundo protesto do mesmo título ou documento de dívida, para os casos em que haja necessidade de comprovação de novo inadimplemento ou vencimento relativo a prestação que não estava ainda vencida quando do primeiro protesto. Assim preveem os itens 231, 66.1 e 78 do Cap. XV das NSCGJ:

Item 23. Os documentos de dívida podem ser apresentados no original ou em cópia autenticada ou cópia digitalizada, mediante arquivo assinado digitalmente, no âmbito do ICPBrasil, sendo de responsabilidade do apresentante o encaminhamento indevido ao Tabelionato.

23.1. Caso apresentado o original e subsistam parcelas vincendas, aplicar-se-á o disposto no item 66.”

Item 66. A quitação da parcela paga será dada em apartado e o título ou documento de dívida será devolvido ao apresentante, se, realizado o pagamento em quaisquer das modalidades autorizadas, subsistirem parcelas vincendas.

66.1. Proceder-se-á da mesma forma, dando-se a quitação em apartado, se o documento de dívida contemplar outros direitos passíveis de exercício pelo apresentante.”

Item 78. Não se lavrará segundo protesto do mesmo título ou documento de dívida, salvo:

a) se o primeiro protesto for cancelado, a requerimento do credor, em razão de erro no preenchimento de dados fornecidos para o protesto lavrado;

b) se, lavrado protesto comum, o apresentante desejar o especial para fins de falência, observada a alínea b do item 76 deste Capítulo; ou

c) se necessário para comprovar a inadimplência e o descumprimento de prestações que não estavam vencidas quando do primeiro protesto (item 23.1 e 66 deste Capítulo).

d) na hipótese de desconsideração da personalidade jurídica.”

Daí ser possível, como pretende o apresentante, o protesto tão somente da obrigação contratual vencida prevista na cláusula V.1.g, sem que isto influencie o cumprimento ou a eficácia das demais obrigações assumidas, especialmente as obrigações de fazer impostas do comprador, somente se ressalvando a impossibilidade de inclusão, como pretendido, de parcelas vencidas no decorrer do procedimento instaurado.

É que a rogação, aplicável ao protesto de títulos, limita o ato tabular ao momento de sua apresentação ao Tabelião de Protestos, lavrando-se o ato confirmatório do inadimplemento ou descumprimento da obrigação verificada naquele momento. Prestações vencidas após a apresentação do título, ainda que decorrentes da mesma cláusula contratual, somente poderão ser protestadas mediante novo pedido da parte interessada, indicando as prestações ainda não protestadas e vencidas após a apresentação do primeiro pedido de protesto.

Por fim, o argumento do Tabelião no sentido da impossibilidade de protesto do contrato por conta da falta de identificação, na planilha de débitos, do contrato e do devedor, também não merece, neste caso concreto, acolhimento.

O valor a ser pago por conta do protesto e, consequentemente, de eventual planilha de débito juntado ao documento apresentado a protesto, é ato declaratório do apresentante, conforme se depreende dos arts. 5º, parágrafo único e 19, caput da Lei nº 9.492/1997:

Art. 5º. (…)

Parágrafo único. Ao apresentante será entregue recibo com as características essenciais do título ou documento de dívida, sendo de sua responsabilidade os dados fornecidos.” [2]

Art. 19. O pagamento do título ou do documento de dívida apresentado para protesto será feito diretamente no Tabelionato competente, no valor igual ao declarado pelo apresentante, acrescido dos emolumentos e demais despesas.”

Tendo em conta que o objeto do protesto é a obrigação contida no documento de dívida, não se tem qualquer efeito constitutivo decorrente da planilha de cálculo apresentada pelo credor, visando documentar de forma simples o valor do débito vencido e objeto do pedido de protesto. Se o Tabelião de Protestos deve ter por base a declaração do valor do débito feita pelo apresentante, que vincula o pagamento para se evitar ou cancelar o protesto, respondendo aquele pela declaração feita, não se pode questionar o documento pelo qual o apresentante faz tal declaração de valor. O documento, aqui, é mero instrumento da declaração de vontade feita com o pedido de protesto, formalizado perante o Tabelião, cabendo-lhe apenas verificar, formalmente, se o documento eventual apresentado corresponde objetivamente ao débito apontado a protesto.

Ou seja, se a declaração de valor de débito é feita pelo apresentante em documento apartado, não se tem necessidade deste documento, produzido unilateralmente pelo credor, identificar ou nominar o devedor. Basta, assim, a declaração, tornando-se irrelevante a impressão, na planilha de débito, do nome do devedor e a origem do débito em determinado título ou documento de dívida.

E, no caso, a planilha de débito, com visto e timbre do apresentante (Habitat Imóveis), limitada à descrição do valor histórico no vencimento, data base dos juros de mora e total do débito apontado a protesto (fl. 70), configura eficaz declaração de valor pelo apresentante, suficiente para o atendimento do art. 19 da Lei nº 9.492/1997 e do Item 11.1, Cap. XV das NSCGJ.

Nestes termos, não há fundamento para a manutenção da recusa, estando o título apresentado apto ao protesto, limitado às seis parcelas afirmadas como não pagas no momento da apresentação, sem prejuízo de novo protesto de prestações sucessivas que se vencerem, sujeitas a rogação própria.

3. Por estes fundamentos, o parecer que submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência, é pelo acolhimento parcial do recurso administrativo, para afastar os motivos da recusa do 1º Tabelião de Notas e de Protesto de Letras e Títulos de Limeira, acolhendo o requerimento de protesto, limitado às prestações vencidas na data da apresentação, constantes do requerimento de protesto datado de 21.06.2017 (fl. 19).

Sub censura.

São Paulo, 6 de março de 2020

Paulo Rogério Bonini

Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, dou parcial provimento ao recurso interposto para afastar os motivos da recusa do 1º Tabelião de Notas e de Protesto de Letras e Títulos de Limeira, acolhendo o requerimento de protesto datado de 21.06.2017, limitado às prestações vencidas na data da apresentação. São Paulo, 20 de março de 2020. (a) RICARDO ANAFE, Corregedor Geral da Justiça – Advogado: RAFAEL CORLATTI D`ORNELLAS, OAB/SP 232.002.

Diário da Justiça Eletrônico de 07.05.2020

Decisão reproduzida na página 042 do Classificador II – 2020

Notas:

[1] Item 16, Cap. XV, NSCGJ: Na qualificação dos títulos e outros documentos de dívida apresentados a protesto, cumpre ao Tabelião de Protestos de Títulos examiná-los em seus caracteres formais.

[2] Item 11.1, Cap. XV, NSCGJ: Ao apresentante será entregue recibo com as características essenciais do título ou documento de dívida, sendo de sua responsabilidade os dados fornecidos, inclusive quanto aos dados do devedor.

Fonte: INR Publicações

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias

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