Apelação Cível nº 1108217-82.2021.8.26.0100
Espécie: APELAÇÃO
Número: 1108217-82.2021.8.26.0100
Comarca: CAPITAL
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação Cível nº 1108217-82.2021.8.26.0100
Registro: 2022.0000535701
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1108217-82.2021.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes ESPÓLIO HEIKO TUJIMOTO YAMADA e CLAUDIA AKEMI YAMADA, é apelado DÉCIMO OITAVO OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento ao recurso, a fim de julgar improcedente a dúvida e determinar o registro do título, com observação, v u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 7 de julho de 2022.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça e Relator
APELAÇÃO CÍVEL nº 1108217-82.2021.8.26.0100
APELANTES: Espólio Heiko Tujimoto Yamada e Claudia Akemi Yamada
APELADO: Décimo Oitavo Oficial de Registro de Imóveis da comarca da Capital
VOTO Nº 38.732 -– Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR –
Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Instrumento particular – Termos do contrato que deixam clara a existência de contrato de compromisso de permuta – Precedentes do E. Conselho Superior da Magistratura, admitindo o registro do título – Alteração legislativa que incluiu, expressamente, o compromisso de permuta no rol do art. 167, inciso I, da Lei nº 6.015/1973 – Penhora dos direitos inscritos – Possibilidade – Óbices afastados – Apelação provida, com observação.
Trata-se de apelação interposta pelo Espólio de Heiko Tujimoto Yamada, representado por sua inventariante, Cláudia Akemi Yamada, contra a r. sentença proferida pela MM.ª Juíza Corregedora Permanente do 18º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, que julgou procedente a dúvida suscitada e manteve a qualificação negativa formulada pelo registrador em relação ao instrumento particular de compromisso de compra e venda e ao termo de penhora e depósito, prenotados sob nos 820.596 e 820.598, tendo por objeto o imóvel matriculado sob nº 183.363 junto à referida serventia imobiliária (fls. 48/51).
Preliminarmente, requer o apelante a concessão de efeito suspensivo à apelação, para obstar o registro do contrato de venda e compra, mútuo e alienação fiduciária em garantia, tendo por objeto o imóvel em questão, celebrado por Silvania Correia de Santana em alegada fraude à execução. No mérito, afirma que o registro do instrumento particular de compromisso de compra e venda foi determinado por decisão judicial proferida nos autos do Proc. nº 0000107-79.2021.8.26.0011, que tramitou perante a 2ª Vara Cível do Foro Regional de Pinheiros, Comarca de São Paulo, razão pela qual deve ser afastada a exigência de lavratura de escritura pública para a prática do ato e, por conseguinte, há de ser averbada a penhora dos direitos que a executada, Silvania Correia de Santana, tem sobre o imóvel objeto da matrícula nº 183.363 do 18º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo, tal como deferida naquele processo. Aduz que não se trata de dação em pagamento, mas de compromisso de compra e venda com permuta de imóveis, ou seja, promessa de permuta, aplicando-se à hipótese as regras da compra e venda, nos termos do art. 533 do Código Civil (fls. 56/69).
A douta Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 149/151).
É o relatório.
De início, mister consignar que a pretendida averbação de penhora não retira a competência deste Egrégio Conselho Superior da Magistratura para o julgamento da apelação, eis que, para tanto, há que ser apreciada, antes, a pertinência do óbice imposto ao registro stricto sensu decorrente do instrumento particular prenotado perante a serventia imobiliária. Superada essa questão, o pedido de atribuição de efeito suspensivo à apelação não merece sequer conhecimento, pois ausente interesse processual na formulação do pleito. É que a apelação, em procedimento de dúvida, naturalmente já possui efeito suspensivo por não estar incluída em quaisquer das hipóteses trazidas pelo art. 1.012, § 1º, do Código de Processo Civil.
Não se olvide, ademais, que referido pedido deveria, se o caso, ter sido formulado em petição própria, a fim de possibilitar apreciação antes do julgamento da apelação, sendo incabível o requerimento de tal providência na própria peça recursal (art. 1.012, § 3º, do Código de Processo Civil).
E uma vez instaurada a dúvida registrária, o prazo da prenotação é prorrogado até solução final do procedimento, o que, por força do princípio da prioridade, impede a inscrição no fólio real de outros títulos contraditórios que, eventualmente, tenham ingressado no protocolo em data posterior. Está afastado, portanto, o alegado risco de dano ao recorrente, sendo certo que a questão referente à eventual ocorrência de fraude à execução deve ser tratada nas vias próprias, pois inviável a apreciação da controvérsia nesta esfera administrativa.
No caso, em 16 de março de 2021, foi prenotado o termo de penhora oriundo dos autos do Processo nº 0000107-79.2021.8.26.0011, da 2ª Vara Cível do Foro Regional XI Pinheiros, Comarca de São Paulo, tendo o Oficial expedido nota de devolução nos seguintes termos: “Deixa de ser averbada a penhora ora determinada, em razão da executada não ser proprietária do imóvel da matrícula nº 183.363 desta Serventia” (fls. 27).
Em 13 de agosto de 2021, o Termo de Penhora reingressou na serventia imobiliária, junto do Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra, datado de 24 de julho de 2017.
Em suma, pretende o apelante, em primeiro lugar, o registro deste Instrumento Particular, por meio do qual Silvania Correia de Santana teria prometido à venda o imóvel objeto da matrícula nº 193.516 do 18º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, em favor de Gilberto Aparecido Dias de Araujo, casado com Sirlei Aparecida Idalgo Araujo, recebendo como parte do pagamento o imóvel objeto da matrícula nº 183.363 da referida serventia imobiliária, para que, então, em segundo lugar, seja possível a averbação da penhora dos direitos que a executada Silvania possui sobre este imóvel. Tal penhora, note-se, foi deferida nos autos do Processo nº 0000107-79.2021.8.26.0011, da 2ª Vara Cível do Foro Regional XI Pinheiros.
Importa lembrar, a propósito, que a origem judicial do título não o torna imune à qualificação registral, ainda que limitada a seus requisitos formais e sua adequação aos princípios registrais, conforme o disposto no item 117, do Capítulo XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça:
“117 – Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais.”
Este Egrégio Conselho Superior da Magistratura tem decidido, inclusive, que a qualificação negativa não caracteriza desobediência ou descumprimento de decisão judicial (TJSP; Apelação Cível 0003968-52.2014.8.26.0453; Relator PEREIRA CALÇAS; Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Pirajuí – 1ª Vara; Data do Julgamento: 25/02/2016; Data de Registro: 13/04/2016).
Segundo informou o registrador ao suscitar a presente dúvida (fls. 01/07), o Termo de Penhora do imóvel matriculado sob nº 183.363 “foi qualificado negativamente em vista do imóvel a ser penhorado estar na titularidade diversa da executada, ferindo, assim, o princípio da continuidade, previsto no artigo 195 e o artigo 237, ambos da Lei 6.015/73”. Com relação ao Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra, em que a executada figura como promitente vendedora do imóvel objeto da matrícula nº 193.516, esclareceu que “também recebeu qualificação negativa em virtude do negócio jurídico celebrado não revestir-se de compromisso de venda e compra, já que parte do valor a ser pago para a resolução do contrato consiste na transmissão do imóvel objeto da matrícula nº 183.363 (…) à executada e, sendo assim, necessária a sua celebração solene, nos termos do art. 108 do Código Civil”, ressaltando que, apesar da nomenclatura do instrumento particular, estaria configurada “verdadeira promessa de permuta, cujo negócio jurídico não possui acesso ao folio real, em virtude da falta de previsão legal contida no rol do art. 167, I, da Lei 6.015/73.”
Em verdade, embora se tenha dado o nome de Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra ao instrumento cujo registro foi postulado, está-se diante de contrato de promessa de permuta.
Isto porque, foi estabelecido que Silvania Correia de Santana promete vender a Gilberto Aparecido Dias de Araujo, casado com Sirlei Aparecida Idalgo Araújo, o imóvel matriculado sob nº 193.516 junto ao 18º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, pelo preço de R$ 365.000,00, a ser pago da seguinte forma: “(-a) – R$ 28.000,00 (vinte e oito mil reais) serão pagos junto ao condomínio para total quitação de débitos (…); (-b) um APARTAMENTO (…) matriculado sob nº 183.363 no 18º Registro de Imóveis de São Paulo (…), com valor atribuído de R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais); (-c) R$ 87.000,00 (oitenta e sete mil reais) serão pagos através de financiamento junto a Instituição Financeira”, mediante celebração de contrato particular com força de escritura (cláusula 7ª) (fls. 22/25).
Ou seja, ajustou-se que a maior parte do valor total do imóvel (R$ 365.000,00) seria paga mediante a entrega de outro apartamento, no valor de R$ 250.000,00.
Nesse sentido:
“Quando a permuta se opera entre imóveis de valores desiguais, um dos permutantes pode completar a sua prestação com dinheiro, sem que isso a desnature em compra e venda, desde que o valor maior seja o do imóvel.” (Afrânio de Carvalho, Registro de Imóveis, Rio de Janeiro: Forense, 1982, p. 113).
“A troca não deixa de ser troca se a contraprestação, em ver de ser só a outra coisa, consiste na outra coisa mais importância pecuniária, que serve à correspondência dos valores. O que é preciso é que o bem não pecuniário seja o objeto do contrato, em primeira plana. Se A quer adquirir a propriedade da casa de B e lhe presta mais da metade do valor em dinheiro, há compra-e-venda, e não troca. Se ele diz que ‘compra’ por 5 e dá, para completar o ‘preço’, outra casa, do valor de 6, figurando 11 como o preço, houve troca, e não venda, a despeito das expressões empregadas.” (Pontes de Miranda, Tratado de Direito Privado, tomo XXXIX, Rio de Janeiro: Borsoi, 1962, § 4.339, n. 2, p. 379).
Na literalidade da lei, o rol do art. 167, inciso I, da Lei nº 6.015/0973, vigente ao tempo da prenotação, trazia a possibilidade de registro da permuta, mas não da promessa de permuta. Ocorre que, ao dar interpretação sistemática para referido dispositivo legal, este Conselho Superior da Magistratura, por mais de uma vez, já se pronunciou no sentido da possibilidade do registro da promessa de permuta, dada a sua similitude à promessa de compra e venda e ante o disposto no art. 533 do Código Civil (CSM – Apelação nº 0008876-60.2011.8.26.0453, Rel. Des. José Renato Nalini; CSM – Apelação Cível nº 0006797-56.2012.8.26.0071, Rel. Des. José Renato Nalini; CSM – Apelação Cível nº 9000002-48.2013.8.26.0101, Rel. Des. Elliot Akel).
Sobre o tema, merece destaque o seguinte trecho de precedente ainda mais antigo:
“Porque, a rigor, a promessa de permuta constituiria duas promessas recíprocas e simultâneas de venda, mesmo paralelo existente entre a permuta em si e o contrato definitivo de venda e compra (v.g. Valmir Pontes, Registro de Imóveis, Saraiva, 1982, p. 91), seu registro não seria, por isso, impossível.
Aliás, isto já decidiu o Conselho Superior, com lastro em numerosa doutrina citada, nacional e estrangeira (v. Apelação n. 37.727-0/3, Comarca de Itu), reconhecendo que o contrato de promessa de permuta é apto a induzir efeitos reais, quando registrado, o que, inclusive, foi objeto de exigência, em aresto da Suprema Corte (RE 89.501-9-RJ), para deferimento de adjudicação compulsória, destarte com aplicação, à espécie, justamente do regramento da promessa de compra e venda” (CSM – Apelação nº 0101195-0/5, Rel. DES. LUIZ TÂMBARA, j. 11.09.2003).
E muito embora a matéria não estivesse de todo pacificada, visto que o julgado mais recente havia entendido pela impossibilidade de registro (CSM – Apelação nº 1099413-38.2015.8.26.0100, Rel. Des. Pereira Calças), o fato é que, a confirmar o acerto dos anteriores precedentes, a Medida Provisória nº 1.085/2021 veio alterar o art. 167, I, da Lei nº 6.015/1973, justamente para, modificando a redação da alínea “30”, passar a prever, expressamente, o registro “da permuta e da promessa de permuta”.
Nesse cenário, os óbices levantados pelo Oficial devem ser afastados.
Por conseguinte, há que ser registrado o instrumento particular de promessa de permuta celebrado entre os titulares de domínio e Silvania Correia de Santana, tendo por objeto o imóvel matriculado sob nº 183.363 junto ao 18º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, averbando-se, na sequência, a penhora dos direitos por esta havidos sobre o bem.
Ante o exposto, pelo meu voto, dou provimento à apelação, a fim de julgar improcedente a dúvida e determinar o registro do título (com a observação de que o registrador, ao realizar a inscrição, deverá fazer menção a contrato de compromisso de permuta), averbando-se, então, a penhora dos direitos inscritos.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça e Relator ( DJe de 24.08.2022 – SP)
Fonte: INR Publicações
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.
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