COMUNICADO CG Nº 499/2022

Processo 1057231-90.2022.8.26.0100

Dúvida – Registro de Imóveis – Escuderia Comércio de Veículos Ltda. – Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida, mantendo a exigência de prévio levantamento das ordens de indisponibilidade averbadas para que seja efetivado o registro. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: JULIA GUIMARÃES FERREIRA PINTO (OAB 428768/SP)

Íntegra da decisão:

SENTENÇA

Processo Digital nº: 1057231-90.2022.8.26.0100

Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis

Suscitante: Oficial do 15º de Registro de Imóveis de São Paulo

Suscitado: Escuderia Comércio de Veículos Ltda.

Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad

Vistos.

Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 15º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Escuderia Comércio de Veículos Ltda após negativa de registro de escritura de confissão de dívida e dação em pagamento de direitos de devedora fiduciante em conferência de bem, por meio da qual a parte suscitada adquiriu de Belmetal Indústria e Comércio Ltda os direitos de propriedade resolúvel sobre o imóvel da matrícula n. 150.862 daquela serventia.

O Oficial informa que a empresa Belmetal Indústria e Comércio Ltda adquiriu a propriedade e a alienou fiduciariamente ao Banco Santander (Brasil) S/A, cujos direitos creditórios foram cedidos e transferidos para a suscitada (R.12 e Av.41, fls.151/152 e 17/171).

Entretanto, a fiduciante Belmetal está com seus bens indisponíveis, pelo que foi exigido o cancelamento prévio das diversas ordens de indisponibilidade averbadas na matrícula, as quais recaíram sobre os direitos da propriedade resolúvel da empresa fiduciante.

O Oficial reconhece a jurisprudência atual que admite a averbação da consolidação da plena propriedade em favor do credor fiduciário mesmo havendo ordem de indisponibilidade pesando contra o fiduciante inadimplente, mas entende se tratar de hipótese invertida, em que a empresa devedora está dispondo de seu próprio direito eventual. Juntou documentos às fls. 12/213.

Em manifestação dirigida ao Oficial, a parte suscitada aduz que adquiriu os créditos e acessórios relativos à carta de crédito bancário firmada pela antiga proprietária do imóvel, tornando-se credora fiduciária e, portanto, proprietária do bem nos termos do artigo 28 da Lei n.9.514/97; que as indisponibilidades são posteriores à contratação da alienação fiduciária do imóvel em favor do Banco Santander; que havia poucas indisponibilidades quando a escritura foi lavrada e todas foram baixadas; que o registro da alienação fiduciária tem prioridade sobre os demais gravados na matrícula; que nenhuma restrição poderia ter sido gravada na matrícula nem mesmo penhora já que o imóvel não integra mais o patrimônio da antiga proprietária Belmetal; que não consegue baixar as restrições na mesma velocidade em que são averbadas; que o caráter resolúvel não implica ausência de propriedade por parte do credor fiduciário (fls.14/27).

Nestes autos, porém, não foi apresentada impugnação (fls.11 e 214).

O Ministério Público opinou pela manutenção do óbice (fls. 218/220).

É o relatório.

Fundamento e decido.

No mérito, a dúvida procede. Vejamos os motivos.

De início, vale ressaltar que o registrador dispõe de autonomia no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (art. 28 da Lei n. 8.935/94), o que não caracteriza falha funcional.

No caso da alienação fiduciária em garantia, não há, de fato, como a indisponibilidade recair sobre o próprio bem se o fiduciante ainda não possui a propriedade plena, de modo que incabível que tal restrição se estenda ao credor fiduciário e até mesmo aos demais credores que buscam no patrimônio do devedor a satisfação de suas obrigações.

Entendimento contrário, no sentido de que a indisponibilidade na matrícula obsta a consolidação da propriedade, vai de encontro ao conceito do próprio instituto da alienação fiduciária.

É nesse sentido o entendimento atual da E. Corregedoria Geral da Justiça que admite a averbação de consolidação da propriedade de imóvel em favor do credor fiduciário em virtude do inadimplemento a despeito da existência de averbação de indisponibilidade contra o devedor fiduciante (Recurso Administrativo n. 1117050-60.2019.8.26.0100 – Parecer CG 128/2020-E).

Contudo, a propriedade fiduciária se caracteriza por uma finalidade específica, que é a de servir de garantia para a satisfação da dívida correspondente ao contrato principal, que, no caso, corresponde à cédula de crédito emitida, cujos direitos e obrigações foram cedidos à parte suscitada.

Por isso mesmo, o sistema regulado pela Lei n.9.514/97 determina, em seu artigo 27, a alienação do bem em leilão promovido pelo credor fiduciário a fim de liquidar o seu crédito e restituir ao devedor eventual saldo remanescente.

Havendo consenso entre as partes, o artigo 26, §8º, da mesma lei, permite que o fiduciante disponha do seu direito eventual sobre o imóvel, entregando-o ao credor em pagamento da dívida.

Mas, no caso concreto, esse direito está afetado por diversas ordens de indisponibilidade que impedem uma negociação direta entre as partes, sob o risco de prejuízo aos demais credores que podem se beneficiar com eventual saldo remanescente resultante de leilão público.

Note-se que, por meio da escritura copiada às fls.130/137, a devedora fiduciante confessa uma dívida de pouco mais de dezesseis milhões de reais, a qual pretende quitar dando ao credor seus direitos eventuais sobre um imóvel cujo valor venal é de quase vinte e três milhões de reais, o que evidencia benefício a um credor específico em detrimento dos demais.

Note-se, ainda, que as partes foram devidamente alertadas pelo tabelião acerca do resultado positivo da consulta à central de indisponibilidade e, ainda assim, decidiram continuar com a transação.

Neste contexto, inaplicável a regra do artigo 26, §8º, da Lei n.9.514/97, impondo-se os procedimentos previstos no artigo 27 da mesma lei: existindo ordem judicial de indisponibilidade de bens e direitos, a alienação voluntária (no caso, uma dação em pagamento) não pode ser levada

a registro.

Vale observar, ainda, que incabível, neste âmbito administrativo, qualquer juízo de valor sobre as medidas restritivas averbadas, as quais devem ser debatidas nos autos em que determinadas. A via administrativa, como se sabe, não se presta a rever decisões proferidas em sede judicial.

Nesse sentido, com destaques nossos:

“Registro de imóveis – Decisões da Justiça Federal que decretaram a indisponibilidade e a penhora parcial de bens imóveis – Pedido de cancelamento/retificação formulado por credor fiduciário objetivando resguardar seus direitos – Indeferimento – Via administrativa que não se presta a rever decisões de cunho jurisdicional – Pedido que deve ser analisado pelo juízo que proferiu as ordens recurso não provido” (CGJ – recurso administrativo nº 1012434-82.2015.8.26.0037, Parecer n. 119/2016-E, Rel. Carlos Henrique André Lisboa – Juiz Assessor da Corregedoria, j. 02.06.2016).

“REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida inversa julgada improcedente – Escritura de Venda e Compra e Cessão – Questionamento parcial das exigências formuladas pelo Registrador – Circunstância que torna prejudicado o julgamento da dúvida – Pertinência do óbice apresentado – Impossibilidade de ingresso do título em razão de indisponibilidade determinada por Juiz Federal – Recurso não conhecido” (CSM-SP, Apelação Cível 0043598-78.2012.8.26.0100, Rel. José Renato Nalini, j. 26/09/13).

Também não merece acolhida a alegação de que a alienação fiduciária é anterior às ordens de indisponibilidade, já que, como bem salientado pelo MP, prevalece, para fins registrais, o princípio do tempus regit actum, pelo qual se aplicam as exigências legais contemporâneas ao registro, independentemente da data do título ou, no caso, da origem da aquisição ou da posse.

Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida, mantendo a exigência de prévio levantamento das ordens de indisponibilidade averbadas para que seja efetivado o registro.

Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.

Oportunamente, remetam-se os autos ao arquivo.

P.R.I.C.

São Paulo, 01 de agosto de 2022.

Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad

Juiz de Direito (DJe de 03.08.2022 – SP)

Fonte: Diário da Justiça Eletrônica

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Número do processo: 1043870-90.2020.8.26.0224

Ano do processo: 2020

Número do parecer: 349

Ano do parecer: 2021

Parecer

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA

Processo CG n° 1043870-90.2020.8.26.0224

(349/2021-E)

Registro de Imóveis – Alienação fiduciária em garantia – Averbação da consolidação da propriedade – Averbação de sequestro decretado em ação penal movida contra pessoa distinta do devedor fiduciante, com determinação de que o imóvel não poderá ser alienado ou onerado sem prévia autorização pelo Juízo da referida ação – Consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário que não caracteriza alienação ou oneração em favor de terceiro, uma vez que é titular da propriedade resolúvel do imóvel – Sequestro penal, contudo, que prevalece em relação ao proprietário do imóvel, ainda que não seja réu na ação penal – Recurso provido para autorizar a averbação da consolidação da propriedade do imóvel em favor do credor fiduciário, com manutenção, porém, da averbação do sequestro decretado em ação penal.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,

1. Trata-se de recurso interposto pelo Banco Santander (Brasil) S/A contra r. decisão que manteve a recusa do Senhor 2º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Guarulhos em promover a averbação da consolidação da propriedade do imóvel objeto da matrícula nº 109.039 em favor do credor fiduciário em razão da averbação de sequestro decretado em ação penal em que determinada a vedação da alienação ou da oneração do imóvel sem prévia autorização judicial (fl. 380/381).

O recorrente alegou, em suma, que recebeu o imóvel em alienação fiduciária em garantia por contrato que foi registrado na matrícula nº 109.039. Afirmou que em razão do inadimplemento das prestações do financiamento, a partir da primeira que teve vencimento em 28 de dezembro de 2019, o devedor fiduciante foi intimado para purgar a mora, em 04 de setembro de 2020, e deixou de fazê-lo no prazo legal. Em razão da mora do devedor, e uma vez decorrido o prazo previsto no § 1º do art. 26 da Lei nº 9.514/97, requereu a averbação da consolidação da propriedade do imóvel, o que foi negado em razão do sequestro do imóvel que consta na Av. 09 da referida matrícula. Asseverou que o devedor fiduciante mantém a posse direta do imóvel cuja propriedade resolúvel lhe foi transferida por força da alienação fiduciária, na forma do art. 22 da Lei nº 9.514/97. Aduziu que a consolidação da propriedade em seu favor não é impedida pelos gravames e constrições que incidem sobre os direitos do devedor, como ocorre com as penhoras, arrestos, indisponibilidades e sequestros, sendo nesse sentido os precedentes da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo e da jurisprudência do Egrégio Superior Tribunal de Justiça. Asseverou que a alienação fiduciária impede o sequestro penal do imóvel que não é de propriedade do devedor. Esclareceu que não teve acesso aos autos da ação penal, em razão do segredo de justiça, e que é terceiro de boa-fé que não pode ser atingido pelo sequestro determinado em ação em que não figura como parte. Requereu a reforma da r. decisão para que seja determinada a averbação da consolidação da propriedade do imóvel em seu favor, uma vez que o sequestro atinge, apenas, os direitos de que o devedor era titular (fl. 388/398).

A douta Procuradora Geral de Justiça manifestou-se pelo não provimento do recurso (fl. 410/412).

Opino.

2. O registro da alienação fiduciária em garantia transmite ao credor fiduciário a propriedade resolúvel e a posse indireta do imóvel, mantendo o devedor a posse direta, como previsto nos arts. 22 e 23, parágrafo único, da Lei nº 9.514/1997:

“Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

(…)

Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.

Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel”.

Por sua vez, vencida e não paga a dívida garantida, e uma vez constituído o devedor em mora, o § 7º do art. 26 da Lei nº 9.514/1997 prevê que será averbada a consolidação da propriedade em favor do credor mediante comprovação do pagamento do ITBI e, se for devido, do laudêmio:

“Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

(…)

§ 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio”.

Ocorrendo a transferência da propriedade resolúvel do imóvel ao credor com o registro da alienação fiduciária, os precedentes desta Corregedoria Geral da Justiça são no sentido de que a averbação da consolidação da propriedade plena, decorrente da mora, não é impedida pelas constrições que incidem sobre os direitos de que o devedor foi titular.

Assim porque durante a vigência da alienação fiduciária permanece o devedor fiduciário com direito à oportuna extinção da garantia, mediante pagamento do débito, como previsto no art. 25 da Lei nº 9.514/1997, não se estendendo para a propriedade resolúvel atribuída ao credor os gravames e as restrições que possam recair sobre esse direito.

Dessa forma foi decidido por Vossa Excelência no Processo CG nº 1001807-20.2019.8.26.0116, em que foi aprovado parecer apresentado pela MM. Juíza Assessora da Corregedoria, Dra. Letícia Fraga Benitez, com a seguinte ementa:

“Pedido de providência – Registro de Imóveis – Alienação fiduciária em garantia – Pedido de consolidação da propriedade pelo credor – Existência de ordens judiciais de indisponibilidade de bens que recaíram sobre os devedores – Inexistência de obstáculo, pois a indisponibilidade recai sobre os direitos do fiduciante – Precedentes da Corregedoria Geral da Justiça – Recurso conhecido e provido”.

Em igual linha foi a r. decisão prolatada por Vossa Excelência no Processo nº 1118442-35.2019.8.26.0100, em que aprovado parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria, Dr. Alberto Gentil de Almeida Pedroso, com a ementa a seguir reproduzida:

“Pedido de providência – Alienação fiduciária em garantia – Pedido de consolidação da propriedade pelo credor – Existência de ordem judicial de indisponibilidade de bens que recaiu sobre o devedor – Inexistência de obstáculo, pois a indisponibilidade recai sobre os direitos do fiduciante – Precedente da Corregedoria Geral da Justiça – Recurso conhecido, mas não provido”.

Desse modo, a consolidação da propriedade do imóvel em favor do credor fiduciário, que por força da garantia se tornou titular da propriedade resolúvel, não constitui ato de alienação, ou de oneração, vedado pelo sequestro decretado na ação penal.

3. Contudo, a revogação do sequestro previsto no art. 125 do Código de Processo Penal, com o cancelamento da sua averbação, depende de determinação pelo juízo competente que é o da ação penal.

O sequestro visa preservar o possível produto da infração para garantir eventual indenização em favor da vítima, ou o perdimento do bem para o Estado.

E conforme o art. 125 do Código de Processo Penal, o sequestro pode ser decretado ainda que o imóvel seja transferido a terceiro:

“Art. 125. Caberá o seqüestro dos bens imóveis, adquiridos pelo indiciado com os proventos da infração, ainda que já tenham sido transferidos a terceiro”.

A certidão de fl. 09/14 demonstra que o sequestro foi decretado em ação penal movida contra pessoa que foi proprietária do imóvel antes do devedor fiduciário e que o vendeu em 14 de fevereiro de 2019 (R. 05 e 06), sendo o imóvel adquirido pelo devedor em 09 de dezembro de 2019, data em que foi registrada a alienação fiduciária (R. 07 e 08).

O sequestro, por seu lado, foi averbado em 12 de dezembro, em cumprimento de mandado protocolado em 09 de dezembro de 2019 (Av. 09).

Portanto, o sequestro penal prevalece ainda que alienado o imóvel em data anterior à sua decretação, restando ao adquirente pleitear o levantamento da constrição e o cancelamento da averbação por meio dos embargos previstos nos arts. 129 a 131 do Código de Processo Penal:

“Art. 129. O seqüestro autuar-se-á em apartado e admitirá embargos de terceiro.

Art. 130. O seqüestro poderá ainda ser embargado:

I – pelo acusado, sob o fundamento de não terem os bens sido adquiridos com os proventos da infração;

II – pelo terceiro, a quem houverem os bens sido transferidos a título oneroso, sob o fundamento de tê-los adquirido de boa-fé.

Parágrafo único. Não poderá ser pronunciada decisão nesses embargos antes de passar em julgado a sentença condenatória.

Art. 131. O seqüestro será levantado:

I – se a ação penal não for intentada no prazo de sessenta dias, contado da data em que ficar concluída a diligência;

II – se o terceiro, a quem tiverem sido transferidos os bens, prestar caução que assegure a aplicação do disposto no art. 74, II, b, segunda parte, do Código Penal;

III – se for julgada extinta a punibilidade ou absolvido o réu, por sentença transitada em julgado”.

Essa solução, reitero, decorre da natureza e da finalidade do sequestro e da competência do juízo da ação penal para decidir sobre a sua prevalência, ou não, em relação ao terceiro adquirente do imóvel.

Cabe anotar, por fim, que dessa forma foi decidido pela Colenda Terceira Seção do Egrégio Superior Tribunal de Justiça no Conflito de Competência nº 175.033/GO, de que foi relator o Ministro Sebastião Reis Júnior, j. 26.05.2021, constando na fundamentação do v. Acórdão:

“O sequestro é medida assecuratória voltada à retenção de bens móveis e imóveis do indiciado ou acusado, ainda que em poder de terceiros, quando adquiridos com os proventos da infração (art. 125 do CPP) para que deles não se desfaça, durante o curso da ação penal, de modo a assegurar a indenização da vítima ou impossibilitar ao agente que tenha lucro com a atividade criminosa. Transitada a ação penal e inexistindo ofendido a requerer a indenização, são os proventos do delito confiscados em prol da Fazenda Pública (arts. 133, § 1º, do CPP e 91, II, b, do Código Penal) e submetidos a alienação judicial ou transferidos diretamente ao ente público (art. 133-A, § 4º, do CPP).

De outra parte, a hipoteca legal (art. 134 do CPP) e o arresto (art. 136 do CPP) são direcionados à constrição do patrimônio lícito do acusado, a fim de que dele não se desfaça e dando garantia ao ofendido ou à Fazenda Pública de que o acusado não estará insolvente ao final do processo criminal, de modo a assegurar a reparação do dano por ele causado.

Nesse sentido, destaco a doutrina de Renato Brasileiro:

[…]

Como se pode perceber, ao contrário do sequestro, que visa garantir não só a reparação do dano (CP, art. 91, I), como também o confisco (CP, art. 91, II), a especialização e registro da hipoteca legal destinam-se apenas a assegurar a indenização ao ofendido pelos danos causados pelo delito e pagamento das despesas judiciais. A inscrição da hipoteca legal não tem, portanto, qualquer finalidade de confisco. Por isso, pode-se dizer que tanto ela quanto o arresto, a ser estudado na sequência, são medidas assecuratórias fundadas no interesse privado, que têm por finalidade assegurar a reparação civil do dano causado pelo delito, em favor do ofendido ou de seus sucessores.

Daí deriva outra importante diferença entre o sequestro e a inscrição da hipoteca legal: diversamente do sequestro, que, desde que os bens sejam encontrados ou se localizem no território nacional, só pode recair sobre aqueles adquiridos pelo agente com os proventos da infração (CPP, art. 125), a especialização de hipoteca legal recai sobre bens imóveis licitamente adquiridos pelo acusado, objetivando garantir que o acusado não se desfaça desses bens, inviabilizando a reparação do dano causado pelo delito. Nesse contexto, como já se pronunciou o STJ, “como o arresto (procedimento antecedente à hipoteca legal) visa a constrição de bens necessários ao pagamento das responsabilidades do acusado (reparação do dano, pena pecuniária e custas processuais), caso venha a ser condenado, pouco importa que eles tenham sido adquiridos antes ou depois da infração penal. Inteligência do artigo 140 do Código de Processo Penal. Apenas o sequestro deve recair sobre os produtos, diretos ou indiretos, do crime, pois seu escopo é o de propiciar o perdimento desses bens . […] (LIMA, Renato Brasileiro de. Manual de processo penal: volume único. 8ª ed. rev., ampl. e atual. Salvador: Ed. JusPodivm, 2020, pág. 1.266).

Com efeito, o que se verifica é que tais medidas assecuratórias penais ostentam natureza distinta, pois enquanto o sequestro ostenta um interesse público – retenção e confisco dos bens adquiridos com os proventos da infração –, o arresto e a hipoteca legal ostentam interesse nitidamente privado – constrição do patrimônio lícito para fins de reparação de dano –, convicção essa robustecida na diversidade do procedimento para expropriação desses bens, pois enquanto os bens sequestrados são expropriados no Juízo penal (art. 133 do CPP), os bens arrestados ou hipotecados, em sede penal, são expropriados no Juízo cível (art. 143 do CPP).

Assim, considerando a natureza peculiar da medida assecuratória penal de sequestro (art. 125 do CPP) – verificada a partir do interesse público (aquisição com proventos da infração penal) e do fato de que a expropriação ocorre na seara penal –, deve ser reconhecida a primazia da referida constrição, frente àquela decretada por Juízo cível ou trabalhista (penhora), sendo indiferente qual constrição foi decretada primeiro. Logo, incorre em usurpação de competência o Juízo trabalhista que pratica ato expropriatório de bem sequestrado na seara penal, ainda que objeto de constrição decretada em sede trabalhista (penhora), sendo indiferente qual constrição foi decretada primeiro“.

4. Ante o exposto, o parecer que submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de dar provimento ao recurso para afastar a recusa da averbação da consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, com manutenção, porém, da averbação do sequestro penal do imóvel.

Sub censura.

São Paulo, 07 de outubro de 2021.

José Marcelo Tossi Silva

Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria, por seus fundamentos que adoto, e dou provimento ao recurso para afastar a recusa da averbação da consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, ficando, porém, mantida a averbação do sequestro penal do imóvel. Intimem-se. São Paulo, 13 de outubro de 2021. (a) RICARDO ANAFE, Corregedor Geral da Justiça – ADV: RICARDO RAMOS BENEDETTI, OAB/SP 204.998.

Diário da Justiça Eletrônico de 18.10.2021

Decisão reproduzida na página 095 do Classificador II – 2021

Fonte: INR Publicações

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.

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