Processo 1068563-54.2022.8.26.0100
Dúvida – Registro de Imóveis – Afx Empreendimentos e Participações Ltda – Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida suscitada, mantendo os óbices. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo com as cautelas de praxe. P.R.I.C. – ADV: MAURIE DA COSTA (OAB 149852/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA
Processo Digital nº: 1068563-54.2022.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Requerente: Afx Empreendimentos e Participações Ltda
Reclamado: 1º Oficial de Registro de Imóveis da Capital
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se de pedido de providências formulado por AFX Empreendimentos e Participações Ltda contra o Oficial do 1º Registro de Imóveis da Capital diante da negativa de registro de instrumento de alteração de contrato social para aumento do capital por meio de conferência dos bens imóveis que são objeto das matrículas n.87.852, n.87.853, n.87.854, n.90.700, n.91.037, n.92.141 e n.93.444, todos daquela serventia.
A parte interessada narra que apresentou, em novembro de 2021, requerimento para registro instruído com o instrumento da primeira alteração do seu contrato social, o qual, por um lapso, foi registrado pela JUCESP sem a assinatura do sócio majoritário, que é o proprietário dos imóveis objeto da conferência de bens. Assim, o título foi devolvido com anotação de que a falta de assinatura torna o contrato plenamente nulo: trata-se de elemento essencial à constituição e à validade do contrato. Também foi exigida comprovação do recolhimento do ITBI.
Para atender as exigências, consultou a JUCESP sobre como validar a primeira alteração do contrato social e foi orientada a apresentar uma nova alteração com cláusula de rerratificação, especificando o arquivamento a ser ratificado e o teor a ser corrigido, além de consolidar, ao final, o contrato social. A parte aduz que providenciou o cumprimento dessa orientação na 10ª alteração do contrato social.
Quanto à exigência pela comprovação de recolhimento do ITBI, apresentou cópia do processo de autos n.1038779-81.2019.8.26.0053, referente a mandado de segurança que impetrou visando recolhimento do tributo sem a incidência de multa e encargos, sendo que a segurança foi concedida para assegurar o pagamento sem encargos, o que foi feito mediante depósito judicial do valor correspondente em cumprimento de sentença.
Com a reapresentação, o título foi novamente devolvido, sob o fundamento de que a falta de assinatura torna o contrato plenamente nulo e insuscetível de ratificação, de modo que não poderia ser objeto das alterações subsequentes.
A parte defende se tratar de ato jurídico anulável, passível de confirmação pelas partes, o que foi providenciado, com observação da forma prescrita.
Documentos vieram às fls.13/96 e 101/106.
O Oficial manifestou-se às fls.109/111, alegando que a hipótese é de dúvida; que, após a devolução, o título foi retirado e não foi reapresentado; que, embora a JUCESP tenha admitido o arquivamento de alterações posteriores, referidos atos não têm força jurídica para convalescer o vício da nulidade absoluta, de modo que permanece a exigência para elaboração de título acessível ao Registro de Imóveis.
O feito foi recebido como procedimento de dúvida, com determinação de reapresentação do título e juntada de certidões atualizadas das matrículas envolvidas (fls.123).
O Oficial confirmou a reapresentação do título na vigência da prenotação n.419.542 e apresentou os documentos de fls.129/311.
A parte interessada reclamou da postura displicente do Oficial, requerendo repressão por ato atentatório à dignidade da justiça (fls.314/316).
O Ministério Público opinou pela manutenção dos óbices (fls.326/327).
É o relatório.
Fundamento e decido.
No mérito, a dúvida é procedente. Vejamos os motivos.
De início, vale ressaltar que o Oficial dispõe de autonomia e independência no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (art. 28 da Lei n. 8.935/1994), o que não se traduz como falha funcional.
No caso concreto, não há controvérsia quanto ao vício da primeira alteração do contrato social da empresa ora suscitada, então denominada AFMF Empreendimentos e Participações Ltda, já que seu instrumento não trouxe a assinatura do sócio Antônio Carlos dos Santos Farroco Júnior.
Dentre os objetivos desse negócio jurídico estava o aumento da participação do sócio Antônio Carlos, bem como a integralização de parte do capital por ele subscrito mediante conferência de sete conjuntos comerciais localizados no Edifício Oxford Paulista, objeto das matrículas n.87.852, n.87.853, n.87.854, n.90.700, n.91.037, n.92.141 e n.93.444, todas do 1º Registro de Imóveis da Capital (fls.148/159).
Apesar da falha grave, a JUCESP registrou o instrumento de alteração acompanhado das demonstrações contábeis e dos títulos de propriedade (fls.131/209).
Identificada a ausência da assinatura, a parte suscitada buscou suprir a deficiência do primeiro negócio mediante simples rerratificação lançada na 10ª alteração do contrato social, que foi registrada na JUCESP em 19 de maio de 2022 (fls.101/106).
Por meio desse novo instrumento, os sócios formalizaram sua vontade de:
“2. Re-ratificar e reconhecer o inteiro teor da 1ª alteração de Contrato Social, registrada na JUCESP sob nº78.003/03-9, em 24/03/2003, na qual não constou a assinatura do sócio Antônio Carlos dos Santos Farroco Júnior”.
Entretanto, ao contrário do que defende a parte suscitada, não é possível convalidar o negócio jurídico, que é nulo nos termos do artigo 166, inciso V, do Código Civil, pela ausência de elemento essencial para a sua validade, que é a assinatura do contratante.
Observe-se que o vício encontrado não corresponde às hipóteses de anulabilidade, pois não decorre de erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão ou fraude contra credores (artigo 171, inciso II, do CC).
O Código Civil ao tratar da teoria das nulidades, impõe, como regra, a impossibilidade da confirmação do negócio nulo:
“Artigo 169. O negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo”.
Apenas excepcionalmente é possível converter a substância do negócio jurídico se preenchidos dois requisitos legais, um objetivo e outro subjetivo (destaque nosso):
“Artigo 170. Se, porém, o negócio jurídico nulo contiver os requisitos de outro, subsistirá este quando o fim a que visavam as partes permitir supor que o teriam querido, se houvessem previsto a nulidade”.
O requisito objetivo pressupõe que o negócio jurídico nulo contenha todos os requisitos necessários para o negócio alternativo que será validado.
Já o requisito subjetivo consiste na vontade presumida das partes em realizar outro negócio jurídico caso tivessem previsto a nulidade.
No caso concreto, entretanto, não houve manifestação de vontade do sócio Antônio Carlos na 1ª alteração do contrato social, o que inviabiliza a convalidação do ato.
Importante anotar que não é possível manifestação posterior da parte que não participou do ato original. O requisito subjetivo deve ser aferido no próprio negócio declarado nulo, sob pena de afronta à regra do artigo 169 do Código Civil, que prevê a impossibilidade de confirmação de negócio jurídico nulo.
Convém, ainda, distinguir a convalidação do negócio jurídico da sua renovação, pois, embora o negócio jurídico nulo não possa ser ratificado, é possível a renovação do ato sem o vício que o afetou anteriormente.
A renovação, porém, não implica efeito retroativo à data da celebração do negócio originalmente nulo. Trata-se de negócio novo, autônomo em relação ao primeiro.
Não basta, portanto, simples ratificação remissiva como lançada na 10ª alteração do contrato social, sendo imprescindível a renovação do negócio jurídico, com atendimento dos requisitos legais para a transmissão imobiliária.
O recolhimento do ITBI também deverá ser oportunamente demonstrado.
Considerando que fato gerador será o mesmo debatido no mandado de segurança de autos n.1038779-81.2019.8.26.0053, cujo pagamento foi depositado no cumprimento de sentença de autos n.0024817-71.2020.8.26.0053 e convertido em renda do município (fls.42/96), as cópias desses processos podem servir para comprovar o recolhimento antecipado do tributo, mas será necessário verificar, oportunamente, a exata correspondência entre a base de cálculo do valor recolhido e o crédito que será constituído com a renovação da conferência de bens.
Por fim, quanto à reclamação pela conduta do Oficial, que devolveu documento que instruía o título reapresentado pela parte para depois apontar a sua ausência, conclui-se que se trata de simples mal-entendido, sem consequência mais grave, uma vez que o documento já integrava os autos, pelo que não vislumbro falta funcional passível de sanção.
Contudo, advirto o Oficial que não cabe a ele selecionar previamente, no momento do protocolo, a documentação que será submetida à qualificação, devendo recepcionar e autuar todos os documentos apresentados pela parte, a fim de se evitar deficiência que adie o registro.
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida suscitada, mantendo os óbices.
Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.
Oportunamente, ao arquivo com as cautelas de praxe.
P.R.I.C.
São Paulo, 17 de agosto de 2022.
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juiz de Direito (DJe de 18.08.2022 – SP)
Fonte: Diário da Justiça Eletrônico
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.
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