Processo 1098503-64.2022.8.26.0100

Pedido de Providências – Registro de Imóveis – Alesat Combustíveis S.A. – Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido de providências apresentado por Alesat Combustíveis S/A para afastar o óbice e, consequentemente, determinar a averbação pretendida. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo com as cautelas de praxe. P.R.I.C. – ADV: ABRAÃO LUIZ FILGUEIRA LOPES (OAB 9463/RN)

Íntegra da decisão:

SENTENÇA

Processo Digital nº: 1098503-64.2022.8.26.0100

Classe – Assunto Pedido de Providências – Registro de Imóveis

Requerente: Alesat Combustíveis S.A.

Requerido: 7º Registro de Imóveis

Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad

Vistos.

Trata-se de ação de obrigação de fazer movida por Alesat Combustíveis S/A contra o Oficial do 7º Registro de Imóveis da Capital visando averbação de leilão negativo na matrícula n.116.291 daquela serventia.

A parte requerente relata que referido imóvel foi transmitido com alienação fiduciária para garantia de dívida; que, iniciado procedimento de execução extrajudicial, a parte devedora foi intimada, mas não purgou a mora; que, na fase de consolidação da propriedade, a parte devedora foi notificada na pessoa de um funcionário para ciência de leilão e para desocupação do imóvel, o que ensejou a devolução do título, sob exigência de apresentação dos comprovantes de comunicação à fiduciante, constando que a mesma foi notificada; que a exigência é descabida já que comprovada notificação regular, com recebimento por funcionário.

Documentos vieram às fls.14/88.

O feito foi recebido como pedido de providências e tutela de urgência foi indeferida, com determinação de apresentação do requerimento à serventia extrajudicial para a necessária prenotação (fls.89/90).

Com o atendimento, o Oficial registrador se manifestou às fls.97/100, esclarecendo que, em relação às notificações acerca de datas e locais em que seriam feitos os leilões, foi apresentada uma única notificação no endereço do imóvel, com aviso de recebimento assinado por pessoa desconhecida do processo, sem qualquer informação sobre quem seria; que outras tentativas deveriam ser realizadas em outros endereços listados no contrato e pessoalmente, em nome do representante legal da devedora fiduciante. No entanto, entende possível a superação da exigência por meio de manifestação da parte credora assumindo a responsabilidade pela regularidade da notificação discutida, conforme entendimento firmado pelo Conselho Superior da Magistratura na Apelação n.1026079-87.2018.8.26.0577. Juntou cópia da matrícula n.116.291 (fls.101/110).

Diante da alternativa apresentada pelo Oficial, o Ministério Público postulou pela manifestação da parte interessada (fls. 114/115).

É o relatório.

Fundamento e decido.

Vale ressaltar, por primeiro, à vista da sugestão do Oficial e do parecer do Ministério Público, que é impossível, no curso de dúvida e de pedido de providências, alterar o título apresentado visando atendimento de exigência formulada pelo Oficial (item 39.5.1, Cap.XX, das NSCGJ).

Passo, em consequência, ao julgamento.

No mérito, o pedido é procedente. Vejamos os motivos.

A parte interessada narra que firmou contrato particular de alienação fiduciária com base na Lei n.9.514/97, por meio do qual recebeu do Posto de Serviços Parque da Mooca Ltda, representado por Eliete e Anuar, a propriedade resolúvel do imóvel objeto da matrícula n.116.291 do 7º Registro de Imóveis da Capital como garantia de mútuo feneratício (fls.45/60).

Diante da inadimplência, a devedora fiduciante foi constituída em mora, mas não quitou a dívida, o que resultou na consolidação da propriedade em nome da fiduciária conforme Av.24/M.116.291 (fls.73/78 e 110).

Posteriormente, leilões foram promovidos para alienação do imóvel na forma prevista pelo artigo 27 da Lei n.9.514/97, os quais restaram negativos e cujo resultado a parte pretende averbar na matrícula conforme autoriza o item 254, Cap.XX, das NSCGJ.

Entretanto, o requerimento foi condicionado ao atendimento das exigências formuladas na nota de devolução copiada à fl.83.

Reapresentado o título após a instauração do presente expediente, o Oficial informou que o óbice elencado no item 1 foi superado, permanecendo apenas a segunda exigência, formulada nos seguintes termos (destaques no original – fl.83):

“2 – Ainda, o interessado deverá apresentar os comprovantes de comunicação ao devedor fiduciante ALESAT COMBUSTÍVEIS S/A (por meio de correspondência dirigida a seus representantes nos endereços constante do contrato, inclusive nos endereços onde foram notificado), onde conste que o mesmo (devedor fiduciante) tenha sido notificado sobre as datas, horários e locais dos leilões, a teor do que dispõe os artigos 27, § 2º-A e 30, parágrafo único da lei 9.514/97 (com as alterações introduzidas pela lei 13.465/2017), tudo em observância ao princípio da legalidade”.

Quanto à questão controvertida, há que se distinguir os requisitos legais da intimação do fiduciante para fins de constituição em mora daqueles relativos à comunicação ao fiduciante acerca da realização dos leilões para alienação do imóvel.

Com efeito, para fins de constituição em mora e consolidação da propriedade em nome do fiduciário, o artigo 26, §§ 1º e 3º, da Lei n.9.517/97, exige intimação pessoal do fiduciante, de seu representante legal ou de procurador regularmente constituído, providência esta que pode ser promovida pelo correio, com aviso de recebimento.

Neste ponto, o item 244, Cap.XX, das NSCGJ, deixa claro que a entrega da correspondência deve ser feita exclusivamente ao destinatário:

“244. Preferencialmente, a intimação deverá ser feita pelo serviço extrajudicial. Quando o Oficial de Registro de Imóveis optar pela via postal, deverá utilizar-se de Sedex registrado, com aviso de recebimento (A.R.), e do serviço denominado “mão própria” (MP), a fim de que a correspondência seja entregue, exclusivamente, ao destinatário”.

E, nesse caso, não é possível a aplicação da teoria da aparência

A doutrina conceitua a aparência de direito como “uma situação de fato que manifesta como verdadeira uma situação jurídica não verdadeira e que, por causa do erro escusável de quem, de boa-fé, tomou o fenômeno real como manifestação de uma situação jurídica verdadeira, cria um direito subjetivo novo, mesmo à custa da própria realidade” (Álvaro Malheiros, citado pelo ministro Reynaldo Soares da Fonseca no RMS 57.740).

O credor fiduciário conhece seu devedor e não pode supor uma realidade jurídica diferente daquela disposta no contrato, de modo que o item 246.2, Cap.XX, das NSCGJ, determina expressamente que “as intimações de pessoas jurídicas serão feitas aos seus representantes legais, indicados pelo credor-fiduciário”.

É exatamente por esta razão que, no caso concreto, houve demora na intimação da representante legal da pessoa jurídica devedora, ainda que outros funcionários tenham sido encontrados nas diversas diligências certificadas pelos Oficiais de Registro de Títulos e Documentos (fls.73/78).

Por outro lado, o artigo 27, §2º-A, da Lei n.9.514/97, dispõe que os leilões realizados após a consolidação da propriedade fiduciária para alienação do imóvel serão apenas “comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato”. Basta, portanto, o encaminhamento de correspondência para suprir essa exigência, notadamente porque o devedor já foi constituído em mora, conhece a dívida e a cobrança e, ainda assim, não se prontificou a liquidar o débito nem ofereceu resistência pela via adequada.

A lei não exige nova busca exaustiva pelo devedor e as normas de serviço autorizam a averbação dos leilões negativos a requerimento do credor fiduciário, desde instruído com cópias autênticas das publicações e dos autos negativos, assinados por leiloeiros oficiais (item 254, Cap.XX, das NSCGJ).

Foi reforçando tal conclusão que o Conselho Superior da Magistratura anotou no acórdão da Apelação n.1026079-87.2018.8.26.0577 a orientação destacada pelo Oficial à fl.100, nos seguintes termos:

“Diante da declaração do credor fiduciário de que houve prévia comunicação dos leilões aos devedores fiduciantes, não cabe impedir o registro da escritura de compra e venda, pois a eventual declaração da inexistência da comunicação, ou de vício em sua realização, deverão ser obtidas pelos devedores em ação própria, a ser movida contra todos os interessados”.

Na hipótese, vê-se que a parte interessada comprovou comunicação por correspondência, a qual foi recebida por funcionário da fiduciante no endereço informado no contrato (Rua Jumana, n.149 – fls.45 e 79/82), bem como a publicação dos editais dos leilões no jornal Folha de São Paulo dos dias 21, 22 e 23 de abril de 2022 (fls.84/86). Cumpriu, portanto, todos os requisitos legais, pelo que óbice não subsiste.

Ademais, a responsabilidade da credora pela regularidade da comunicação e da publicidade dos leilões independe de declaração neste sentido.

Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido de providências apresentado por Alesat Combustíveis S/A para afastar o óbice e, consequentemente, determinar a averbação pretendida.

Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.

Oportunamente, ao arquivo com as cautelas de praxe.

P.R.I.C.

São Paulo, 26 de outubro de 2022.

Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad

Juíza de Direito  (DJe de 27.10.2022 – SP)

Fonte: INR Publicação

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.

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