Ao dar parcial provimento ao recurso especial interposto por um advogado, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que foi indevida a restrição total de acesso do proprietário à sua unidade condominial, imposta por um condomínio de salas comerciais para evitar a disseminação da Covid-19.

Segundo o colegiado, a medida adotada pelo condomínio restringiu de forma abusiva e indevida o direito de propriedade do dono do imóvel, que ficou temporariamente impossibilitado de entrar no prédio onde funciona seu escritório de advocacia.

Em março de 2020, ainda no início da crise sanitária, o proprietário ajuizou ação, com pedido de liminar, para que o condomínio liberasse sua entrada, pois o síndico havia determinado o fechamento total do edifício para evitar a disseminação do coronavírus.

Apesar de ter concedido a liminar para assegurar o acesso ao escritório, o juiz julgou improcedente o pedido formulado na petição inicial, uma vez que o condomínio estaria seguindo recomendações do Ministério da Saúde e, logo depois da liminar, flexibilizou o ingresso no edifício. A decisão foi mantida pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP).

Síndico tem competência para adotar medidas de proteção à saúde e à vida dos condôminos

No recurso dirigido ao STJ, o condômino reiterou que o seu direito de propriedade foi violado e que o síndico não tem competência para impor a restrição de acesso aos proprietários.

A relatora, ministra Nancy Andrighi, observou que, segundo os artigos 1.347 e 1.348, inciso II, do Código Civil, cabe ao síndico adotar as medidas necessárias à defesa dos interesses comuns, ainda que isso implique restrições proporcionais a outros direitos, como o de propriedade, especialmente em situações excepcionais como na pandemia da Covid-19.

Há medidas menos gravosas do que a restrição total de acesso, e igualmente adequadas

Segundo a ministra, “na hipótese de conflitos entre direitos fundamentais, para avaliar se é justificável uma determinada medida que restringe um direito para fomentar outro, deve-se valer da regra da proporcionalidade, a qual se divide em três subregras: adequação, necessidade e proporcionalidade em sentido estrito”.

Na avaliação da magistrada, embora a medida restritiva tenha sido adequada para atingir o fim pretendido, evitando o contágio e assegurando o direito fundamental à saúde e à vida dos condôminos , ela não se justificava, “por não ser necessária, diante da existência de outros meios menos gravosos e igualmente adequados”, como a implementação de um cronograma para que os proprietários pudessem frequentar suas respectivas unidades em horários pré-determinados, mantendo vedado o acesso ao público externo.

Ao julgar procedente o pedido do advogado, Nancy Andrighi reconheceu que foi indevida a restrição ao seu direito de propriedade. Ela acrescentou que o proprietário tem o direito de adentrar no seu imóvel, mesmo na hipótese de a medida de restrição voltar a ser adotada pelo condomínio.

Leia o acórdão no REsp 1.971.304.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s): RESP 1971304

Fonte: Sindicato dos Notários e Registradores do Estado de São Paulo

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DECRETO Nº 11.150, DE 26 DE JULHO DE 2022

Regulamenta a preservação e o não comprometimento do mínimo existencial para fins de prevenção, tratamento e conciliação de situações de superendividamento em dívidas de consumo, nos termos do disposto na Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 – Código de Defesa do Consumidor.

O PRESIDENTE DA REPÚBLICA, no uso das atribuições que lhe confere o art. 84, caput, incisos IV e VI, alínea “a”, da Constituição, e tendo em vista o disposto nos art. 6º, caput, incisos XI e XII, art. 54-A, § 1º, art. 104-A, caput, e art. 104-C, § 1º, da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 – Código de Defesa do Consumidor e nos art. 3º, caput, incisos IV e VII, e art. 4º, caput, incisos VI e VIII, da Lei nº 4.595, de 31 de dezembro de 1964,

D E C R E T A :

Art. 1º Este Decreto regulamenta a preservação e o não comprometimento do mínimo existencial para fins de prevenção, tratamento e conciliação, administrativa ou judicial, de situações de superendividamento em dívidas de consumo, nos termos do disposto na Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 – Código de Defesa do Consumidor.

Art. 2º Entende-se por superendividamento a impossibilidade manifesta de o consumidor pessoa natural, de boa-fé, pagar a totalidade de suas dívidas de consumo, exigíveis e vincendas, sem comprometer seu mínimo existencial.

Parágrafo único. Para fins do disposto neste Decreto, consideram-se dívidas de consumo os compromissos financeiros assumidos pelo consumidor pessoa natural para a aquisição ou a utilização de produto ou serviço como destinatário final.

Art. 3º No âmbito da prevenção, do tratamento e da conciliação administrativa ou judicial das situações de superendividamento, considera-se mínimo existencial a renda mensal do consumidor pessoa natural equivalente a vinte e cinco por cento do salário mínimo vigente na data de publicação deste Decreto.

§ 1º A apuração da preservação ou do não comprometimento do mínimo existencial de que trata o caput será realizada considerando a base mensal, por meio da contraposição entre a renda total mensal do consumidor e as parcelas das suas dívidas vencidas e a vencer no mesmo mês.

§ 2º O reajustamento anual do salário mínimo não implicará a atualização do valor de que trata o caput.

§ 3º Compete ao Conselho Monetário Nacional a atualização do valor de que trata o caput.

Art. 4º Não serão computados na aferição da preservação e do não comprometimento do mínimo existencial as dívidas e os limites de créditos não afetos ao consumo.

Parágrafo único. Excluem-se ainda da aferição da preservação e do não comprometimento do mínimo existencial:

I – as parcelas das dívidas:

a) relativas a financiamento e refinanciamento imobiliário;

b) decorrentes de empréstimos e financiamentos com garantias reais;

c) decorrentes de contratos de crédito garantidos por meio de fiança ou com aval;

d) decorrentes de operações de crédito rural;

e) contratadas para o financiamento da atividade empreendedora ou produtiva, inclusive aquelas subsidiadas pelo Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social – BNDES;

f) anteriormente renegociadas na forma do disposto no Capítulo V do Título III da Lei nº 8.078, de 1990;

g) de tributos e despesas condominiais vinculadas a imóveis e móveis de propriedade do consumidor;

h) decorrentes de operação de crédito consignado regido por lei específica; e

i) decorrentes de operações de crédito com antecipação, desconto e cessão, inclusive fiduciária, de saldos financeiros, de créditos e de direitos constituídos ou a constituir, inclusive por meio de endosso ou empenho de títulos ou outros instrumentos representativos;

II – os limites de crédito não utilizados associados a conta de pagamento pós-paga; e

III – os limites disponíveis não utilizados de cheque especial e de linhas de crédito pré-aprovadas.

Art. 5º A preservação ou o não comprometimento do mínimo existencial de que trata o caput do art. 3º não será considerado impedimento para a concessão de operação de crédito que tenha como objetivo substituir outra operação ou operações anteriormente contratadas, desde que se preste a melhorar as condições do consumidor.

§ 1º O disposto no caput se aplica à substituição das operações contratadas:

I – na mesma instituição financeira; ou

II – em outras instituições financeiras.

§ 2º As contratações em outras instituições financeiras de que trata o inciso II do § 1º ocorrerão exclusivamente por meio da sistemática da portabilidade de crédito regulamentada pelo Conselho Monetário Nacional.

Art. 6º No âmbito da conciliação administrativa ou judicial das situações de superendividamento em dívidas de consumo, a repactuação preservará as garantias e as formas de pagamento originariamente pactuadas, nos termos do disposto no caput do art. 104-A da Lei nº 8.078, de 1990.

Parágrafo único. Excluem-se do processo de repactuação de que trata o caput:

I – as dívidas oriundas de contratos celebrados dolosamente sem o propósito de realizar pagamento, ainda que decorrentes de relações de consumo; e

II – as dívidas provenientes de contratos de crédito com garantia real, de financiamentos imobiliários e de crédito rural.

Art. 7º O disposto neste Decreto não se aplica para fins de concessão de benefícios da assistência social.

Art. 8º Este Decreto entra em vigor sessenta dias após a data de sua publicação.

Brasília, 26 de julho de 2022; 201º da Independência e 134º da República.

JAIR MESSIAS BOLSONARO

Paulo Guedes

Fonte: Sindicato dos Notários e Registradores do Estado de São Paulo

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Processo: REsp 1.852.807-PR, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 10/05/2022, DJe 13/05/2022.

Ramo do Direito: Direito Civil

Tema: Extinção de união estável. Partilha de imóvel comum. Bem indivisível. Ação de extinção de condomínio. Cumulação de pedidos. Pedido de alienação judicial do bem e pagamento de aluguel. Prévio acordo entre o casal. Permanência no imóvel de ex-companheiro sem ônus. Cobrança de aluguel. Impossibilidade.

Destaque: É direito potestativo do ex-companheiro, condômino de bem imóvel indivisível, promover a extinção do condomínio mediante alienação judicial da coisa e, se convencionado entre o casal a permanência no imóvel sem ônus, é incabível a cobrança de aluguel.

Informações do Inteiro Teor

A controvérsia consiste em definir se há direito de alienação judicial do imóvel adquirido, em comunhão, vindicado por parte do ex-companheiro e a possibilidade de cobrança de aluguéis pelo uso exclusivo de imóvel.

O Código Civil, em seu artigo 1.320, estabelece que será lícito ao condômino, a qualquer tempo, exigir a divisão da coisa comum, sendo a respectiva ação de divisão, imprescritível.

Na hipótese, figura-se um aparente conflito entre o direito de alienação do imóvel adquirido, em comunhão, vindicado por parte do ex-companheiro e o direito real de habitação da ex-companheira e das filhas do casal, bem como acerca da possibilidade de cobrança de aluguéis.

Acrescente-se a isso que o bem está na posse da ex-companheira há mais de quatro anos, tendo o imóvel, ao longo desse período, permanecido anunciado à venda.

Dessa forma, em razão do tempo decorrido, não se mostra razoável indeferir o pedido de alienação judicial do imóvel, tendo em vista que a utilização exclusiva do bem por parte da requerida impossibilita o autor de dispor do bem.

Sob essa perspectiva, ao impor condição não anteriormente ajustada pelas partes para a alienação do bem, o Tribunal de Justiça ceifou do ex-cônjuge um dos atributos que são inerentes ao direito de propriedade, privando-o do direito de dispor do bem que lhe pertence.

Dessa forma, correto o posicionamento do juízo de primeiro grau no sentido de que, “embora não se trate de copropriedade, eis que as partes não são proprietárias do imóvel, mas sim meras possuidoras indiretas e depositárias do bem objeto de alienação fiduciária, revela-se possível a extinção da cotitularidade dos direitos que elas possuem sobre o bem, com a alienação em hasta pública dos direitos e não do imóvel propriamente dito”.

Nesse mesmo sentido, o STJ posiciona-se no sentido de que é direito potestativo do condômino, de bem imóvel indivisível, promover a extinção do condomínio mediante alienação judicial da coisa.

No que se refere a possibilidade de cobrança de aluguéis pelo uso exclusivo de imóvel, a jurisprudência do STJ entende que, enquanto não dividido o imóvel, a propriedade do casal sobre o bem remanesce, sob as regras que regem o instituto do condomínio, notadamente aquela que estabelece que cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa, nos termos do art. 1.319 do CC/2002. Assim, se apenas um dos condôminos reside no imóvel, abre-se a via da indenização, mediante o pagamento de alugueres, àquele que se encontra privado da fruição da coisa.

Entretanto, na hipótese, faz-se necessário distinguir o contorno fático. No momento da dissolução da união estável havida entre as partes, restou convencionado que recorrida permaneceria residindo no imóvel, sem a necessidade de pagar alugueres, até a efetiva venda do bem. Portanto, no caso, não há como alterar o posicionamento do Tribunal de Justiça quanto à desnecessidade de pagamento por parte da ex-companheira de alugueres na proporção de sua cota parte.

Legislação

Código Civil (CC/2002), art. 1.320.

Fonte: Sindicato dos Notários e Registradores do Estado de São Paulo

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